每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

“上海中介(jie)信心起(qi)來了(le)，忙(mang)得不可(ke)開(kai)交，前些(xie)時候還愁(chou)眉苦臉，現在就(jiu)開(kai)始暢想未來了(le)。”

“廣州無論是限(xian)購政策，還是信貸(dai)政策等，均(jun)是一(yi)線城(cheng)市中最為(wei)寬松的(de)。”

“深圳(zhen)目前房價大方向企穩，業主信心(xin)有所(suo)回升，但未來走勢如何仍需持續觀察。”

“北(bei)京落(luo)地央行(xing)新(xin)政可能會(hui)比其(qi)他(ta)城市慢(man)，但肯定會(hui)落(luo)地的。”

作為樓市(shi)的(de)風(feng)向標，一線城市(shi)的(de)每一步政(zheng)策調(diao)整都牽動全國市(shi)場的(de)神經。隨著5月17日央行發布的(de)系列(lie)房(fang)地(di)(di)產(chan)金融政(zheng)策（以下(xia)簡稱5·17新(xin)政(zheng)）滿月，四個(ge)一線城市(shi)的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場也(ye)表現出各自(zi)不同(tong)的(de)特(te)征(zheng)。

6月17日，國家統計局公布的5月(yue)份70個(ge)大(da)中(zhong)城市(shi)商品(pin)住宅銷(xiao)售價格變動情況(kuang)顯示，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、廣州和深圳環比分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%；北京、廣州和深圳同比分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。

二手房方面(mian)，5月(yue)份，一線城市二手住宅銷(xiao)售價格環比下(xia)(xia)降(jiang)1.2%，降(jiang)幅比上(shang)月(yue)擴大0.1個百(bai)分點；同(tong)(tong)比下(xia)(xia)降(jiang)9.3%，降(jiang)幅比上(shang)月(yue)擴大0.8個百(bai)分點。其中，北京(jing)、上(shang)海、廣(guang)州和深圳(zhen)環比分別(bie)(bie)下(xia)(xia)降(jiang)1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北京(jing)、上(shang)海、廣(guang)州和深圳(zhen)同(tong)(tong)比分別(bie)(bie)下(xia)(xia)降(jiang)8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，在5·17新政影響下，一線城市樓市正在發生著微妙變化：廣州以力度量大的政策使得新房周度簽約量創4月以來新高，上海新房二手房成交量均明顯增加，深圳樓市活躍度則顯著增強。相較而言，北京目前尚未跟進落地5·17新政細則，未來市場(chang)走向尚待觀察。

上海市場活躍度攀升，北京有樓盤降價“搶收”

上(shang)海(hai)是最先落地5·17新(xin)政的(de)一線城市(shi)。5月27日，上(shang)海(hai)出(chu)臺“滬九條”優(you)(you)化調(diao)整(zheng)房地產市(shi)場政策，內容包括降(jiang)首(shou)付、優(you)(you)化限購(gou)、降(jiang)利率(lv)等，對新(xin)房市(shi)場的(de)提振效果比較(jiao)明顯。

據(ju)中(zhong)指研(yan)究(jiu)院統計，從周(zhou)度(du)數據(ju)來看，新(xin)(xin)政后的第(di)(di)一周(zhou)和第(di)(di)二周(zhou)，上(shang)海(hai)商品住宅(zhai)（不含保障房）共(gong)成交了27.7萬平方米，相(xiang)比新(xin)(xin)政前(qian)兩周(zhou)增(zeng)長了10%。

新(xin)房開盤(pan)及認購方(fang)面，“滬九條”發(fa)布后至6月(yue)16日，上海共有17個項(xiang)(xiang)目開盤(pan)，其中(zhong)長風豪(hao)宅(zhai)項(xiang)(xiang)目嘉佰道開盤(pan)即售(shou)罄，觀宸潤府及象嶼遠(yuan)香湖岸等外環外項(xiang)(xiang)目開盤(pan)去(qu)化率也較(jiao)上一批次有所提升。

來源：諸葛數據研究中心（2024年5月20日至6月16日）

二手(shou)房方(fang)面，據(ju)中(zhong)指研究(jiu)院統計，6月1日(ri)(ri)(ri)至16日(ri)(ri)(ri)，上海二手(shou)房網(wang)簽(qian)達13381套，較上月同期增長82%，較5月日(ri)(ri)(ri)均604套的日(ri)(ri)(ri)均網(wang)簽(qian)水平(ping)有大幅提升。“滬(hu)九條”后(hou)多家中(zhong)介平(ping)臺(tai)二手(shou)帶看(kan)量(liang)及簽(qian)約量(liang)都有所上漲，從日(ri)(ri)(ri)度來看(kan)，新政后(hou)二手(shou)房半個月成交11445套，日(ri)(ri)(ri)均成交763套，遠高(gao)于5月日(ri)(ri)(ri)均586套的水平(ping)。

“5·17新(xin)政滿月，上(shang)海新(xin)房、二手房成交均有提升，成交量上(shang)漲(zhang)因新(xin)政放開單身對外環(huan)(huan)內二手房的限購(gou)，且外環(huan)(huan)內‘老破小(xiao)’二手房今(jin)年(nian)以來跌(die)幅較高(gao)，市場價格(ge)繼續下(xia)跌(die)空間預期較小(xiao)，部分客(ke)戶在政策出臺(tai)后基于房價可能上(shang)漲(zhang)的預期，選擇盡快(kuai)出手。”

中指研究院上海(hai)高級(ji)分(fen)析師陳炬蘭認為，根據(ju)以往經驗，新政出臺后(hou)短時間(jian)內(nei)市(shi)(shi)場(chang)情緒或高漲，最先表現在二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)，帶看及簽約量增量明顯。隨著一二手房(fang)(fang)置換(huan)鏈條暢通，新房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)或將隨之回暖，短期內(nei)房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)交易活躍度或將提升。

每經記者注意到，隨著市(shi)場(chang)活躍度和關(guan)注度的(de)(de)不斷攀升，外地的(de)(de)地產(chan)中介也開始關(guan)注上(shang)海市(shi)場(chang)。記者在(zai)采訪中注意到，此前深耕武(wu)漢市(shi)場(chang)的(de)(de)某  房產(chan)中介團(tuan)隊，近期組織開啟了上(shang)海洋房小高層的(de)(de)團(tuan)購活動，并宣稱剛考察就有很(hen)多粉絲報(bao)名。

在四個一線城(cheng)市中，只有北(bei)京(jing)目(mu)前仍未(wei)落地央行5·17新(xin)政的相關(guan)細則。反映到市場交(jiao)易上，近一個月(yue)北(bei)京(jing)新(xin)房和(he)二手房的周成交(jiao)量(liang)總體均呈現下降態勢。

據諸葛數據研究中心監測數據，今年第24周（6月10日至16日），北京新建商品住宅成交613套，雖然較前一周上漲21.15%，但相比今年第21周（790套）和第22周（838套）的成(cheng)交量，仍處(chu)于偏低水(shui)平，市場主要(yao)體現為“恢(hui)復”。

二手房(fang)成(cheng)交方面則下降明顯。第(di)24周，北(bei)京(jing)成(cheng)都二手住宅2988套，環比(bi)前一周增長0.61%。但相比(bi)今(jin)年第(di)21周（3398套）和第(di)22周（3630套）的(de)成(cheng)交量，降幅均超過(guo)10%。

來源：諸葛數據研究中心(xin)（2024年5月(yue)20日至6月(yue)16日）

另據市場(chang)消息，上周末，中建(jian)壹(yi)品•花香壹(yi)號尚未正(zheng)式開(kai)盤前便(bian)傳出特價房信息——個別房源最低售(shou)價4.9萬元(yuan)(yuan)/平方米，遠低于該(gai)項目市場(chang)指導價7.2萬元(yuan)(yuan)/平方米； 中建(jian)•和頌(song)九(jiu)里開(kai)盤便(bian)推(tui) 出特價房，備(bei)案總價859萬元(yuan)(yuan)，“6·18”新房節一(yi)口價738萬元(yuan)(yuan)，相當于直降121萬元(yuan)(yuan)。

中原地產首席分析師張大偉向(xiang)每(mei)經記者確(que)認了這一信(xin)息：“北京新房最近特(te)價的(de)(de)確(que)很多(duo)，但基本是八折或(huo)九(jiu)折，以前(qian)指(zhi)導價是市場(chang)的(de)(de)錨(mao)點，這個項目一出，周(zhou)末所有案場(chang)都迷糊了。”

張(zhang)大(da)偉表(biao)示，新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)降價(jia)(jia)搶收的(de)原因主(zhu)要還是政策(ce)(ce)及(ji)二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)差大(da)。首先，北(bei)京尚(shang)未落地5·17政策(ce)(ce)細則(ze)，與(yu)(yu)其他(ta)一線(xian)城市(shi)相(xiang)(xiang)比市(shi)場(chang)熱(re)度明(ming)顯(xian)不足。其次，北(bei)京的(de)二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格已經經歷(li)了(le)與(yu)(yu)其他(ta)城市(shi)相(xiang)(xiang)似(si)的(de)跌幅，普(pu)遍達到(dao)了(le)25%至30%，部分區域的(de)跌幅甚至更高。但新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格在(zai)此之(zhi)前(qian)并沒有(you)明(ming)顯(xian)調(diao)整，僅(jin)有(you)少數項目通過特(te)價(jia)(jia)房(fang)(fang)的(de)形式降價(jia)(jia)以(yi)(yi)獲(huo)得成(cheng)交(jiao)量(liang)。“這種市(shi)場(chang)環境下，一些新(xin)(xin)(xin)開(kai)盤項目為了(le)在(zai)市(shi)場(chang)上獲(huo)得成(cheng)交(jiao)量(liang)，不得不選(xuan)擇(ze)以(yi)(yi)較(jiao)低(di)的(de)價(jia)(jia)格開(kai)盤。整體而言(yan)，市(shi)場(chang)正處于‘以(yi)(yi)價(jia)(jia)換量(liang)’階(jie)段，新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)和二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)的(de)降價(jia)(jia)現象成(cheng)為當前(qian)市(shi)場(chang)的(de)主(zhu)流趨勢(shi)。”

和(he)碩機構首席分析師郭毅則認(ren)為，北京(jing)(jing)(jing)新房成交量目前(qian)處于低位(wei)，打折(zhe)促(cu)銷的蔓(man)延迫使(shi)開發商在(zai)土地獲取上(shang)更加謹慎，這可能對北京(jing)(jing)(jing)土地市場的競爭力和(he)未來可能出現(xian)的流(liu)拍流(liu)標現(xian)象產生不利影(ying)響。“應盡(jin)快(kuai)在(zai)北京(jing)(jing)(jing)實施5月(yue)17日的政策(ce)，并在(zai)限購政策(ce)上(shang)給(gei)予更大力度的支持，以增加市場需求，穩(wen)定和(he)復蘇市場信心，促(cu)進北京(jing)(jing)(jing)樓市平穩(wen)發展。”

廣州新房網簽明顯增加，深圳市場走勢仍待觀察

5月28日發布樓市新政的廣(guang)州(zhou)，在本輪(lun)一線城市中政策力度(du)最大，住房限(xian)購門檻放松到幾近于(yu)隱形，同時還取消(xiao)了限(xian)售政策。

中指研(yan)究院監測數(shu)據顯示，5月(yue)(yue)17日(ri)(ri)至6月(yue)(yue)16日(ri)(ri)，廣州新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)網(wang)簽套(tao)數(shu)達5849套(tao)，相比(bi)新(xin)(xin)(xin)政(zheng)前一個(ge)月(yue)(yue)（網(wang)簽5213套(tao)）上升了12.2%。廣州5月(yue)(yue)28日(ri)(ri)新(xin)(xin)(xin)政(zheng)后(hou)，新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)日(ri)(ri)均(jun)成(cheng)交套(tao)數(shu)持續(xu)增加，5月(yue)(yue)28日(ri)(ri)-6月(yue)(yue)16日(ri)(ri)，共網(wang)簽4052套(tao)，日(ri)(ri)均(jun)網(wang)簽套(tao)數(shu)202套(tao)。從周度數(shu)據來看，6月(yue)(yue)10日(ri)(ri)至6月(yue)(yue)16日(ri)(ri)，新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)網(wang)簽1565套(tao)，創(chuang)4月(yue)(yue)份以來周度成(cheng)交新(xin)(xin)(xin)高。

中指研究院華(hua)南分(fen)院研究主管陳雪強分(fen)析(xi)認為，此次(ci)新政(zheng)發(fa)布(bu)之后(hou)，外地戶籍在(zai)限(xian)購(gou)區(qu)購(gou)房門(men)檻進一步下降，當前廣(guang)州各方(fang)面的購(gou)房政(zheng)策(ce)已(yi)較為寬松，無論是(shi)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)，還是(shi)信貸政(zheng)策(ce)等均(jun)在(zai)一線(xian)城市中最(zui)為寬松。“5·17新政(zheng)發(fa)布(bu)已(yi)滿(man)月，廣(guang)州樓市在(zai)新政(zheng)利好帶動下，市場(chang)購(gou)房氛圍(wei)已(yi)有(you)(you)所轉(zhuan)變，無論是(shi)到訪量還是(shi)成交量均(jun)有(you)(you)一定的回(hui)升(sheng)，市場(chang)熱(re)度短期內明顯提(ti)升(sheng)，尤其在(zai)廣(guang)州5月28日新政(zheng)發(fa)力后(hou)，廣(guang)州樓市熱(re)度上升(sheng)了一個層次(ci)。”

同樣(yang)在5月28日，深圳也宣布下調個人住房貸款(kuan)最低首付(fu)款(kuan)比(bi)例和利率下限(xian)。政策落地(di)后，樓盤來訪量、看(kan)房量上(shang)升，市場(chang)活躍度顯著增(zeng)強(qiang)。

據(ju)樂(le)(le)有家數據(ju)，5.17政(zheng)策前后一個(ge)月(yue)對比來看，深(shen)圳樂(le)(le)有家門店的(de)二手成(cheng)交量上(shang)漲了52%。其中，總(zong)價300萬元以(yi)內的(de)二手房(fang)成(cheng)交占比顯著上(shang)漲，截至6月(yue)18日，6月(yue)占比達24.6%，是(shi)2023年1月(yue)以(yi)來的(de)最高點。

不過(guo)(guo)，就深(shen)(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)寬松政(zheng)策(ce)(ce)的后續(xu)效應，中指(zhi)研究(jiu)院(yuan)華南分院(yuan)高級分析師孫紅梅認為，深(shen)(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)雖有利好(hao)，但(dan)市(shi)場基礎并不牢固。在四大一(yi)線城市(shi)中，深(shen)(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)政(zheng)策(ce)(ce)松松程度僅次(ci)于廣州(zhou)，目前新房(fang)供應量(liang)充足，但(dan)房(fang)價(jia)持(chi)續(xu)低(di)位運行。另(ling)外，受深(shen)(shen)圳(zhen)保障(zhang)房(fang)分流剛需(xu)購房(fang)者等(deng)因素影響，市(shi)場復蘇過(guo)(guo)程仍(reng)需(xu)要鞏固。

據(ju)深圳市房(fang)地產中介協會統計，2024年第24周(zhou)（6月(yue)10日-6月(yue)16日）全(quan)市二手(shou)房(fang)錄得1309套(tao)，環(huan)比增長9.3%。深圳5月(yue)28日新政發(fa)布后，政策當(dang)周(zhou)市場未見明顯起色(se)，但隨后兩周(zhou)二手(shou)房(fang)錄得量數據(ju)呈增長態勢，反映出樓市政策成(cheng)效需要一(yi)定(ding)時間消(xiao)化才會得以顯現，未來走勢仍需持續觀察。

深圳(zhen)一位資深地產(chan)人士在(zai)(zai)接受(shou)每經(jing)記(ji)者(zhe)采訪時(shi)表(biao)示，政策(ce)密集出臺后，目前深圳(zhen)房價大方向企(qi)穩，業(ye)主信(xin)心有所(suo)回(hui)升，大面積降價尋求成(cheng)(cheng)交的業(ye)主少了(le)，部(bu)分買家也愿意以(yi)過去成(cheng)(cheng)交價為基(ji)礎成(cheng)(cheng)交。但大量購房者(zhe)依舊在(zai)(zai)觀(guan)(guan)望(wang)，新房成(cheng)(cheng)交量依舊在(zai)(zai)低位徘徊(huai)，新房庫存壓力加大，導致市(shi)場活(huo)躍(yue)度(du)提高難度(du)增大，未(wei)來樓市(shi)具體走勢還需要繼續觀(guan)(guan)察。

封面圖片來源：每日經(jing)濟新聞(wen) 資(zi)料圖