每(mei)(mei)經記者｜甄素靜    每(mei)(mei)經編(bian)輯｜陳夢(meng)妤    

“北京(jing)后續不一定會像(xiang)其(qi)他幾個一線城市，出臺(tai)降低首付比例和(he)利(li)率的(de)寬松(song)政策。”

“盡管北(bei)京目(mu)前尚未(wei)出臺相關政策(ce)，但預計(ji)未(wei)來(lai)幾周(zhou)會出臺。”

自(zi)5月17日央(yang)行發布降低首(shou)付比(bi)例(li)和取(qu)消房貸利(li)(li)率下(xia)限(xian)的政策(ce)以來，上海、廣州、深圳迅速響應，北京(jing)則顯得相對謹慎(shen)。央(yang)行新政即將滿月，一線城市中(zhong)僅剩(sheng)北京(jing)尚(shang)未落(luo)地5·17新政，首(shou)付比(bi)例(li)、房貸利(li)(li)率均(jun)為(wei)全(quan)國最(zui)高，現(xian)行限(xian)購(gou)政策(ce)也為(wei)全(quan)國最(zui)嚴(yan)。

在當前市場背(bei)景下，北(bei)京是否會出(chu)臺更多寬松政策，成為市場關注的焦點(dian)。

二手房議價空間變小，新房觀望情緒依舊濃厚

盡管北京尚未全面跟進5·17新(xin)政，但市場(chang)預期和實際成交(jiao)情況均顯(xian)示出了積極信(xin)號。

4月(yue)30日，北京對(dui)執(zhi)行了13年的限購政策進行優化，允許符合條件(jian)的人(ren)群在五環外新購買(mai)一套商品住(zhu)房(fang)，疊加(jia)5月(yue)以來推出(chu)的系(xi)列利好政策，北京樓市(shi)回暖趨勢(shi)明顯(xian)，二手(shou)房(fang)帶看(kan)量、成交量增多，多個新房(fang)項(xiang)目到訪量均較新政前有所(suo)增加(jia)。

近(jin)(jin)期(qi)，多(duo)位北京中介人士告訴《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者，5月以(yi)來看房客戶有(you)所(suo)增多(duo)，不過成交依(yi)舊需要(yao)以(yi)價換量，但近(jin)(jin)期(qi)二(er)手(shou)房出(chu)現了可談價格空間逐漸縮小的(de)趨勢。

朝陽區(qu)某中介(jie)平臺工作人員張經理(li)告訴每經記者，其(qi)實最近一(yi)兩個月看房者一(yi)直都很多，降價幅度(du)大(da)的小區(qu)成交量(liang)會多一(yi)點(dian)。

中原地產首(shou)席(xi)分(fen)析(xi)師張大偉在接(jie)受每(mei)經記者采訪(fang)時(shi)表(biao)示，自央行5月(yue)17日發(fa)布新政策以來，北(bei)京樓市連續四周的休息日成(cheng)交量(liang)均維持在2000套(tao)左右(you)。此外，相比之前每(mei)次新政發(fa)布后(hou)掛(gua)牌(pai)出售的房(fang)源大漲，本次新政后(hou)第(di)一次出現掛(gua)牌(pai)減(jian)少，5月(yue)北(bei)京二手房(fang)銳減(jian)接(jie)近9000套(tao)，整體看明顯企(qi)穩。

張大偉分析認為，端午小長假期間，熱點(dian)學區房(fang)成交(jiao)比(bi)較活躍(yue)，整體(ti)看二手房(fang)基本調整到位。但如果沒有政(zheng)策(ce)變化，后續市場可能再次(ci)進入(ru)博弈。

“最近(jin)市場(chang)很活躍。”海(hai)淀(dian)區(qu)某大型(xing)中介(jie)平(ping)臺(tai)王經理告訴每經記者，看房(fang)的客(ke)戶也增加(jia)了，庫存(cun)在變少(shao)。他(ta)舉例道，現在業(ye)主(zhu)掛(gua)牌價的可(ke)談空(kong)間逐(zhu)漸(jian)變小，最近(jin)成交的房(fang)源，最多可(ke)砍下約(yue)40萬元(yuan)。

據(ju)王經(jing)理觀察(cha)，業主們的心態(tai)也有了(le)變化，預(yu)期市場(chang)向(xiang)好(hao)，有業主已經(jing)下架了(le)房源或漲了(le)70萬元。“市場(chang)可(ke)能要觸(chu)底回彈，北京(jing)后續也不一定會出(chu)臺寬松(song)政策。”

雖(sui)然二手房以價(jia)換量把成交維持在了相對高位，但新房方面(mian)并不樂(le)觀，網簽暫無(wu)明顯改善(shan)，開發商降價(jia)出售依(yi)舊(jiu)是主(zhu)流。

據中指研究院統計，北京4月30日(ri)限購政(zheng)策優化以來(lai)，新房(fang)有部分項(xiang)目(mu)到訪(fang)量(liang)出現增加(jia)，但網(wang)簽數據無明顯改善，購房(fang)者觀(guan)望情緒仍較重。5月北京新建商品(pin)住宅成交3222套(tao)，環比4月小幅下降(jiang)(jiang)，同(tong)比下降(jiang)(jiang)約四成，在一線城市中降(jiang)(jiang)幅最大。

調控政策小步快跑，限購依舊全國最嚴

“北京4·30政策和(he)監(jian)管部門5·17新政在一(yi)(yi)定(ding)程度上改善了(le)市(shi)場(chang)信心，但(dan)對市(shi)場(chang)的(de)拉動作用有(you)限。”張大偉分析(xi)認為，就當(dang)前房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)的(de)限購(gou)嚴格程度而言，北京無疑居首位。盡管4月底(di)北京政策經(jing)歷了(le)一(yi)(yi)輪放松(song)，但(dan)5月未進一(yi)(yi)步調整。目(mu)前，非北京市(shi)戶籍居民在購(gou)房(fang)(fang)(fang)時，仍需滿足連續繳納5年社保的(de)硬性(xing)要求(qiu)，這一(yi)(yi)高門檻控(kong)制了(le)購(gou)房(fang)(fang)(fang)群體規(gui)模。

中指研究(jiu)院分析認為，5月(yue)底(di)滬廣深相(xiang)繼(ji)跟進優(you)化(hua)政(zheng)(zheng)策，對市(shi)場情(qing)緒(xu)產生了積極影響，而(er)北京(jing)4·30針對五環(huan)外的限(xian)購政(zheng)(zheng)策優(you)化(hua)力度較小(xiao)，5月(yue)新房成交規模持(chi)續低(di)位運行，二手房市(shi)場在以價(jia)換量帶動下(xia)保持(chi)高位，但降首付、降房貸利率等(deng)政(zheng)(zheng)策遲遲未落(luo)地或導致部(bu)分購房者(zhe)繼(ji)續觀望。

這一(yi)觀望情緒在新(xin)房市場體現(xian)得尤為(wei)明顯。

據(ju)中指(zhi)研(yan)究院統計，端午假(jia)(jia)期(qi)，多數(shu)新(xin)房(fang)售樓處加大促銷力度去庫(ku)存，整(zheng)體以折(zhe)扣(kou)和(he)特價(jia)房(fang)源(yuan)為主。受(shou)假(jia)(jia)期(qi)影(ying)響，新(xin)房(fang)活躍度有(you)所下滑，假(jia)(jia)期(qi)第(di)一日售樓處來訪(fang)量較高，后兩日來訪(fang)明顯回落。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年(nian)下半年(nian)以來，北京已陸續實施了9次樓市寬松政(zheng)策。

具體來看，5月(yue)18日，北(bei)京住(zhu)房(fang)公(gong)積金管理中心(xin)發布(bu)公(gong)告，下(xia)調(diao)個(ge)人住(zhu)房(fang)公(gong)積金貸款(kuan)利(li)率：5年以下(xia)（含5年）的(de)利(li)率調(diao)整為(wei)2.35%，5年以上的(de)利(li)率調(diao)整為(wei)2.85%。

4月30日，北京市住建委發布《關于(yu)優化(hua)調整本市住房限購(gou)政策的通(tong)知》，對五環外(wai)的購(gou)房限制進行大幅松綁。

4月22日，多部門聯合發(fa)布通知，自4月23日起，簽(qian)訂(ding)購(gou)房(fang)網簽(qian)合同，且離婚不滿(man)一年的房(fang)貸(dai)申請人，如家庭(ting)名下在本(ben)市無成套(tao)住房(fang)，執行(xing)首套(tao)房(fang)信貸(dai)政(zheng)策(ce)。

4月(yue)17日和4月(yue)8日，北京(jing)發文延(yan)長購買改造(zao)后的老舊小區公積(ji)金貸款年(nian)限(xian)，以及上(shang)調公積(ji)金貸款額度，最高可上(shang)浮40萬元(yuan)。

3月(yue)27日，北京“離異3年(nian)內不得京內購房”的限購政(zheng)(zheng)策(ce)文件被廢止。2月(yue)6日，北京市住(zhu)房城鄉建設委和通(tong)州區政(zheng)(zheng)府(fu)發布通(tong)知，執行9年(nian)的通(tong)州住(zhu)房限購政(zheng)(zheng)策(ce)迎來優(you)化(hua)調整，取消落戶、社保(bao)或納(na)稅(shui)需滿3年(nian)的要求(qiu)。

此外，去年下半年，北京還對樓市政策進行(xing)了兩項重要調整。

2023年12月14日，北(bei)京調整首(shou)套(tao)房、二(er)(er)套(tao)房首(shou)付(fu)比(bi)例，首(shou)套(tao)房首(shou)付(fu)比(bi)例統一(yi)降至30%，二(er)(er)套(tao)房首(shou)付(fu)比(bi)例最(zui)低為(wei)40%。

2023年9月1日，北京(jing)市開始執(zhi)行(xing)(xing)“認(ren)房(fang)(fang)不認(ren)貸(dai)(dai)”貸(dai)(dai)款(kuan)政策。銀(yin)行(xing)(xing)在審批房(fang)(fang)貸(dai)(dai)時，購(gou)房(fang)(fang)者只(zhi)要目前(qian)名下無房(fang)(fang)或房(fang)(fang)產已出(chu)售，再次購(gou)房(fang)(fang)時可以按照首(shou)套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)政策來執(zhi)行(xing)(xing)。

張(zhang)大(da)偉(wei)分析認為，近半年來，北京樓市(shi)寬松政策(ce)主要(yao)特征是小步快跑，二線以下(xia)城市(shi)目(mu)前寬松的辦(ban)法已經不(bu)多，但一線城市(shi)依(yi)然有很多政策(ce)可以出臺(tai)。只要(yao)市(shi)場還未穩定，北京等城市(shi)就可能繼續出臺(tai)政策(ce)。

“目前(qian)一線城(cheng)市中僅北京(jing)尚未(wei)跟進5•17新政(zheng)，預計短期內將落實(shi)相關舉(ju)措，包(bao)括降低(di)(di)首付比例和房(fang)(fang)貸利(li)率，以進一步強化(hua)政(zheng)策(ce)效果，促進市場(chang)活(huo)躍(yue)度(du)提升。”中指研究院市場(chang)研究總(zong)監陳(chen)文靜在接受每經(jing)記者采訪時表示，未(wei)來北京(jing)需求端政(zheng)策(ce)仍有較大優化(hua)空間，如降低(di)(di)非(fei)京(jing)籍社(she)保/個稅年限要(yao)求，針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購(gou)房(fang)(fang)名額，放開(kai)大面積段(duan)限購(gou)，提高(gao)公積金貸款(kuan)額度(du)、降低(di)(di)交易稅費(fei)、降低(di)(di)存(cun)量房(fang)(fang)貸利(li)率等也(ye)是重要(yao)方向(xiang)。

封面圖(tu)片來源：每經記者 王佳飛 攝