每經(jing)記(ji)者｜陳(chen)利    每經(jing)編輯(ji)｜陳(chen)夢妤(yu)    

在政策刺(ci)激下，5月房(fang)地(di)產市(shi)場活躍度有(you)所提(ti)升。

據中(zhong)指研究院，2024年5月，全(quan)(quan)國(guo)100個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)新(xin)建(jian)商品(pin)住宅平均(jun)價(jia)格為16396元/平方米，環(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲0.25%。從漲跌(die)城(cheng)(cheng)市(shi)個(ge)數看，44個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)房價(jia)出(chu)現環(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲，40個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)環(huan)比(bi)(bi)下跌(die)，16城(cheng)(cheng)持平。同比(bi)(bi)來看，全(quan)(quan)國(guo)百城(cheng)(cheng)新(xin)建(jian)住宅平均(jun)價(jia)格較去(qu)年同期上(shang)漲1.33%。

成交(jiao)規模方面，根據初步統計，百城新建(jian)商品住(zhu)宅成交(jiao)面積環比增長約2%，同(tong)比降幅較4月小幅收窄。

“新(xin)政落地后(hou)(hou)，一線城市(shi)市(shi)場情緒明顯回升，北(bei)京、上海、深圳5月以(yi)來二手房成交(jiao)規模(mo)保持高位，維持溫(wen)和(he)修(xiu)復態勢。”中(zhong)指研究院分析師孟新(xin)增在接受《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者采(cai)訪(fang)時指出，新(xin)房市(shi)場方面，由于成交(jiao)有一定(ding)周期以(yi)及(ji)新(xin)房供應結構、上市(shi)節奏等原(yuan)因，政策效果(guo)目前(qian)還未完全顯現，需要更多時間來觀察后(hou)(hou)續變化(hua)。

新房成交量穩中有升

今年(nian)以來，各(ge)(ge)地已陸續出臺了(le)多項穩樓市政策，尤其是“5·17”新政的推出，購房(fang)門檻進一步降至低點。各(ge)(ge)地細則出臺后，新房(fang)市場已有了(le)明顯變化。

如成(cheng)都，5月以來樓(lou)市明顯(xian)升溫，一定(ding)程度上吸引了外地購(gou)房者涌入，部分主城區樓(lou)盤出現了人潮涌動的場景。

此(ci)(ci)前，每經(jing)記(ji)者在實(shi)地走(zou)訪時，錦(jin)江區南三環一(yi)項目負責人就(jiu)表示，成(cheng)都(dou)“4·28”解除限(xian)購后(hou)，咨詢和(he)來訪人數(shu)就(jiu)有所增(zeng)多，成(cheng)交也(ye)有所增(zeng)長；而到(dao)“5·17”新政后(hou)，市場預期進(jin)一(yi)步改變，此(ci)(ci)前還處于觀望狀態的客(ke)戶(hu)，已有部分出手買(mai)房。

5月27日(ri)晚(wan)，建發(fa)·望江(jiang)云(yun)啟開盤(pan)，94套(tao)(tao)房(fang)源一次性開完，套(tao)(tao)均總價約(yue)730萬元，開盤(pan)當日(ri)銷售數據(ju)顯示賣出82套(tao)(tao)，去(qu)化率87%；保利·新(xin)川天珺、遠達·天宸名邸等項目都在近(jin)期(qi)的推新(xin)中實現(xian)了(le)開盤(pan)去(qu)化約(yue)80%。麓湖(hu)沄岸組團、武侯西派臻境(jing)、錦發(fa)廣場等則實現(xian)了(le)100%去(qu)化。

據成(cheng)(cheng)都(dou)住建(jian)公(gong)開數據統計，5月成(cheng)(cheng)都(dou)新房總成(cheng)(cheng)交(jiao)量為10155套(tao)，環比(bi)上漲(zhang)10.9%；成(cheng)(cheng)交(jiao)面(mian)積約131.6萬平米，環比(bi)上漲(zhang)6.7%，無論是成(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)數，還是成(cheng)(cheng)交(jiao)面(mian)積，均創下(xia)年內高點。

不僅是(shi)成都，一線城市中的廣州也在5月實現雙漲(zhang)。

中指研究院數據顯(xian)示，5月廣(guang)(guang)州新建住宅(zhai)(zhai)成(cheng)交規模超50萬平方米，環比基本持平；價格企穩回升，廣(guang)(guang)州新建住宅(zhai)(zhai)價格環比由跌轉漲，漲幅0.23%，同比上(shang)漲0.48%。

58安居客(ke)研究院統計數(shu)據顯示，2024年5月，全(quan)國(guo)65個重點城(cheng)市整體(ti)新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)找(zhao)房(fang)(fang)(fang)熱度環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)5%。全(quan)國(guo)各線(xian)城(cheng)市找(zhao)房(fang)(fang)(fang)熱度全(quan)面上(shang)揚，其中一線(xian)城(cheng)市新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)找(zhao)房(fang)(fang)(fang)熱度環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)7%，高于全(quan)國(guo)均值(zhi)；二線(xian)城(cheng)市新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)找(zhao)房(fang)(fang)(fang)熱度環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)5%，三四線(xian)城(cheng)市新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)找(zhao)房(fang)(fang)(fang)熱度環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)3.3%。5月購房(fang)(fang)(fang)者信心(xin)指數(shu)為99.5，環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)5.3%。

“這是今年以來購房(fang)(fang)信心指數(shu)首次(ci)環比上漲，而(er)5月(yue)下半月(yue)市場(chang)找(zhao)房(fang)(fang)熱(re)度(du)(du)的提(ti)升幅度(du)(du)明(ming)顯高(gao)于上半月(yue)，包括一(yi)(yi)二線(xian)城市在內，都經歷了一(yi)(yi)波找(zhao)房(fang)(fang)熱(re)度(du)(du)的小高(gao)潮。”58安居(ju)客研究(jiu)院院長張波分析指出，但找(zhao)房(fang)(fang)熱(re)度(du)(du)轉化為實際成交(jiao)，還有一(yi)(yi)定的時間(jian)差。

另(ling)據克而瑞監測，5月全國(guo)30個重點城(cheng)市(shi)整(zheng)體成(cheng)交1081萬平方米，環比增長(chang)4%，同比下降34%。累(lei)計來(lai)看，前5個月30城(cheng)整(zheng)體成(cheng)交同比下降44%，降幅(fu)收(shou)窄2個百分點。

“樓市(shi)新(xin)政短期內(nei)的確(que)帶來了(le)來訪量(liang)的上升，但尚未在(zai)成交端得到充分體現。從重點城市(shi)商品住宅成交面積來看(kan)，今年(nian)5月成交量(liang)較(jiao)4月小幅微增，總體高于(yu)一季度月均水平，市(shi)場仍處于(yu)低位徘徊狀態。”克而瑞(rui)分析師表示。

“預(yu)計接下來市(shi)場的復蘇(su)會(hui)(hui)更多(duo)會(hui)(hui)在成交量(liang)上逐步體(ti)現，尤其是已經出臺(tai)大力度(du)放(fang)松政策的高(gao)能級(ji)城市(shi)，預(yu)計6月成交量(liang)環比5月會(hui)(hui)有一(yi)個相對明顯的提升，但成交價格還會(hui)(hui)在底部盤整一(yi)段時(shi)間。”張波表示(shi)。

二手房成交量仍在下降

不過，二手(shou)房市(shi)場卻(que)是另一番(fan)景象。

諸葛數(shu)據研究中(zhong)心(xin)(xin)監(jian)測數(shu)據顯示，5月重點14城二手住(zhu)宅成交107446套(tao)，環比(bi)下(xia)降(jiang)5.58%，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)4.99%。一(yi)方面(mian)受(shou)到“五一(yi)”假(jia)期(qi)出游分流市(shi)場(chang)需求影響(xiang)，另一(yi)方面(mian)，5月政策再(zai)度向(xiang)好，中(zhong)央(yang)設立3000億元保障(zhang)性住(zhu)房(fang)再(zai)貸款，用來(lai)收購(gou)已(yi)建成未出售的商品(pin)房(fang)，市(shi)場(chang)對新房(fang)的交付信心(xin)(xin)增強，5月新房(fang)市(shi)場(chang)表現向(xiang)好，分流了部分二手房(fang)市(shi)場(chang)的購(gou)買需求。

以杭州(zhou)為例，杭州(zhou)我愛(ai)我家數(shu)據(ju)顯示，5月杭州(zhou)全(quan)市（杭十區）二(er)手(shou)房(fang)共成交8333套，環比下降(jiang)1.5%。

不過(guo)，一些(xie)指(zhi)標在(zai)慢(man)慢(man)發(fa)生變化。5月，客(ke)戶(hu)(hu)意向簽(qian)約量環比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)25.1%，新(xin)政首周(zhou)客(ke)戶(hu)(hu)意向簽(qian)約量環比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)31.2%，第二周(zhou)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)32.5%；新(xin)增客(ke)源(yuan)量環比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)22.1%，帶看量環比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)20.3%。其中(zhong)，全(quan)面取(qu)消(xiao)限購后(hou)的(de)首個周(zhou)末(mo)，帶看客(ke)戶(hu)(hu)量同比(bi)(bi)前一個周(zhou)末(mo)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)了(le)32.2%，第二周(zhou)周(zhou)末(mo)同比(bi)(bi)第一周(zhou)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)24.2%。“購房者的(de)購房意愿正在(zai)逐步恢復，市場信心得到(dao)了(le)有效(xiao)提振。”

同樣(yang)的情況也發生在深(shen)圳(zhen)。深(shen)圳(zhen)市房地產中介協(xie)會數(shu)據顯示(shi)，5月(yue)深(shen)圳(zhen)二(er)手(shou)房成(cheng)交量(liang)為4871套，環比(bi)下(xia)降1.4%。

不(bu)過也有(you)部分城市例外(wai)。據貝(bei)殼找房重(zhong)慶站監測，5月(yue)重(zhong)慶市主城區(qu)貝(bei)殼二手住(zhu)宅成交(jiao)(jiao)量(liang)環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)2.5%，二手住(zhu)宅近三(san)個月(yue)成交(jiao)(jiao)量(liang)均超越2023年下半(ban)年。受“渝六條”新政(zheng)帶動，當周重(zhong)慶二手成交(jiao)(jiao)量(liang)周環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)6%，建面均價(jia)11155元/平方米，環(huan)(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)3%，新增(zeng)客源量(liang)及帶看量(liang)、商(shang)機量(liang)環(huan)(huan)(huan)比(bi)持平。

值得注意的是，盡(jin)管5月多數重點(dian)城市(shi)二(er)手房(fang)(fang)成(cheng)交量環比(bi)有(you)所下降，但同比(bi)基本處于上漲(zhang)(zhang)態勢，二(er)手房(fang)(fang)市(shi)場韌性猶(you)在。如深圳5月二(er)手房(fang)(fang)成(cheng)交量同比(bi)上漲(zhang)(zhang)同比(bi)上升42.1%，杭(hang)州同比(bi)上漲(zhang)(zhang)7.4%，北京同比(bi)上漲(zhang)(zhang)3.1%。

從價(jia)(jia)格(ge)來(lai)看，據中指研究院，全國百城二(er)手住宅(zhai)平均價(jia)(jia)格(ge)為14870元(yuan)/平方米，環比(bi)下跌(die)0.7%，跌(die)幅較4月收窄(zhai)0.05個百分點。

孟新增表示，總體(ti)來看(kan)，雖然(ran)5月二手房價格仍然(ran)在下跌(die)，但跌(die)幅有所收(shou)窄，這可能是價格見(jian)底的一種表現。

6月新房成交絕對量有望創年內新高

需(xu)要指出的是，“5·17”新(xin)政后(hou)，各地(di)隨之跟進并不斷細(xi)化。

如(ru)5月28日，上(shang)海優化(hua)調(diao)整房(fang)地(di)(di)產市場政策(ce)(ce)落(luo)地(di)(di)，除了調(diao)降(jiang)住房(fang)貸(dai)款首付(fu)(fu)款比例和房(fang)貸(dai)利率下限，在住房(fang)限購政策(ce)(ce)上(shang)也進行松綁；廣(guang)州則(ze)出臺了降(jiang)低首付(fu)(fu)和利率、二手房(fang)不限售(shou)等利好政策(ce)(ce)。

6月2日，蘇州(zhou)市(shi)關于進(jin)一步(bu)促(cu)進(jin)房(fang)地產市(shi)場平穩(wen)健康發展(zhan)若干政策措施發布，在取消(xiao)購房(fang)資格審(shen)查的(de)基礎(chu)上進(jin)一步(bu)松(song)綁，涉及(ji)房(fang)貸利(li)率、公積金、賣舊買新、房(fang)票安置、稅費減免等。

“‘5·17’一攬子房地(di)產政策落(luo)地(di)，圍繞促需求(qiu)和去庫存展開。”孟新增表示，隨著核心一二線城市逐(zhu)步落(luo)實各項舉措，接下來(lai)市場有(you)望進入政策效果兌現期(qi)。

多(duo)位(wei)業(ye)內人士對(dui)6月市場走勢持樂觀態度。

一方(fang)面(mian)，各地政策(ce)細則落地時間不(bu)長(chang)，政策(ce)效(xiao)應有待進一步釋放(fang)；另一方(fang)面(mian)，6月恰逢房企年中(zhong)沖(chong)刺節點，營銷力度(du)勢必有所加強。

“一線(xian)整(zheng)體熱度(du)好于二(er)三(san)線(xian)是大概率事件，強者恒強局面預期(qi)延續。對(dui)于熱點恒熱的成都、西(xi)安而(er)言，短期(qi)內市(shi)(shi)場韌(ren)性較強，即便局部熱盤降溫，整(zheng)體市(shi)(shi)場仍(reng)有望高位運行。”克(ke)而(er)瑞分析指出(chu)，但對(dui)于多數(shu)弱二(er)線(xian)和三(san)四(si)線(xian)城市(shi)(shi)而(er)言，市(shi)(shi)場熱度(du)仍(reng)有待(dai)核心一二(er)線(xian)傳(chuan)導。

“預期6月(yue)新(xin)房(fang)成交總(zong)量穩中有增，絕(jue)對量有望創年內新(xin)高。二手房(fang)市場(chang)在新(xin)政利好(hao)之(zhi)下，若(ruo)業主能輔以降價，能帶來一波放(fang)量窗(chuang)口(kou)期，回(hui)暖(nuan)程度預期好(hao)于新(xin)房(fang)，核心一二線二手房(fang)市場(chang)份額(e)還(huan)將進一步(bu)增長。”

不過(guo)，孟新增指出，市場恢復(fu)節奏(zou)仍依賴于居民收入預期的(de)轉變。同時(shi)，“若地方國企收儲已建成(cheng)未銷售商品房等消化(hua)存量的(de)政策能夠較快落地，也將(jiang)對改善(shan)房企現金流(liu)和化(hua)解行業風險起到(dao)積極作用(yong)。”

封面圖(tu)片來源：每(mei)日經濟新聞 資料(liao)圖(tu)