每經(jing)記者｜陳(chen)利    每經(jing)編輯｜魏文藝    

“相比新政剛出(chu)(chu)臺時，近期(qi)，咨詢(xun)量(liang)和到訪量(liang)有明顯(xian)下降。”近日，武漢一樓盤的置業顧問告訴《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者，近期(qi)，項目(mu)推(tui)出(chu)(chu)了一批特價房，部(bu)分樓層價格相比4月，每(mei)平方(fang)米(mi)低(di)了兩千多元。

隨著5月17日(ri)央(yang)行發布的系列房地產金融(rong)政策(ce)（以下簡稱“5·17”樓市(shi)新政）滿月，國家統計局(ju)6月17日(ri)公布的數(shu)據顯示，5月，31個(ge)二線城(cheng)市(shi)新建(jian)商品住宅銷(xiao)售價格(ge)環(huan)比下降0.7%，降幅(fu)較4月擴大(da)0.2個(ge)百(bai)分點(dian)；同比下降3.7%，降幅(fu)較4月擴大(da)0.8個(ge)百(bai)分點(dian)。其中，僅太原(yuan)新房價格(ge)環(huan)比上漲(zhang)0.1%，西安和成都同比上漲(zhang)，其余(yu)城(cheng)市(shi)新房價格(ge)同比、環(huan)比均呈現下降態勢。

同(tong)時，二(er)手(shou)房市(shi)場(chang)“以(yi)價換量”仍是主流。5月(yue)，31個(ge)二(er)線城市(shi)二(er)手(shou)住宅銷售(shou)價格環比下(xia)降1.0%，降幅(fu)較4月(yue)擴(kuo)大(da)0.1個(ge)百分點；同(tong)比下(xia)降7.5%，降幅(fu)較4月(yue)擴(kuo)大(da)0.7個(ge)百分點。其中(zhong)，廈門、濟南、寧波、南昌等城市(shi)環比降幅(fu)均超過(guo)1.5%。

另(ling)據中銀證券研報(bao)，5月(yue)，二線城市新房成交面積(ji)環(huan)比增長14.4%，同比下降39.2%，降幅(fu)較4月(yue)收窄了4.8%。

另據(ju)諸葛數(shu)(shu)據(ju)研究中心監測數(shu)(shu)據(ju)，上周(zhou)（6月10日至16日），新房市場(chang)成(cheng)交活(huo)躍度(du)有所回升，成(cheng)交總量環比(bi)止跌轉漲(zhang)，重點15城新建商品住宅成(cheng)交量為14913套(tao)(tao)，環比(bi)上升 11.37%，同比(bi)下降27.33%；重點10城二手住宅成(cheng)交量為16089套(tao)(tao)，盡管環比(bi)下跌了6.28%，但同比(bi)微(wei)漲(zhang)0.33%。

多位(wei)業內(nei)人(ren)士(shi)在接受(shou)記(ji)者采訪時表示，6月(yue)，樓(lou)市有望進入政策(ce)效果兌現期，隨著進入房(fang)(fang)企年(nian)中(zhong)促(cu)銷季，預計“以價(jia)(jia)換量”持續，短期仍(reng)缺乏(fa)穩定上漲動力，新房(fang)(fang)、二手房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)可能繼續下跌。

多城新房增長動能轉弱

5月，在二線城市(shi)中，太(tai)原是唯一新房價格(ge)環(huan)比(bi)上漲(zhang)的城市(shi)。據(ju)國家統計(ji)局數據(ju)，5月，太(tai)原新房價格(ge)環(huan)比(bi)上漲(zhang)0.1%，已連漲(zhang)3個月。

另據(ju)(ju)朗潤智業數據(ju)(ju)，5月(yue)，太原六城區(qu)新(xin)房(fang)成交(jiao)均價約12355元/平方(fang)米(mi)，相比4月(yue)小幅(fu)上漲。其中(zhong)，主城區(qu)新(xin)房(fang)價格最高的板塊為(wei)龍城新(xin)區(qu)，均價為(wei)17112元/平方(fang)米(mi)。

據(ju)了解，太(tai)原新房(fang)成(cheng)交(jiao)均價攀升的(de)(de)原因，主(zhu)要是(shi)高端改善型項目(mu)持續發力。例(li)如(ru)，5月表現突出的(de)(de)保利天悅，均價在280萬元(yuan)/套，主(zhu)力戶型面積為168平(ping)(ping)(ping)方(fang)米、173平(ping)(ping)(ping)方(fang)米和(he)198平(ping)(ping)(ping)方(fang)米；已開盤多(duo)年的(de)(de)高端樓盤中(zhong)鐵建花語堂，目(mu)前(qian)以“準現房(fang)”銷售(shou)，價格為14800元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，主(zhu)力戶型面積為175平(ping)(ping)(ping)方(fang)米。

“太(tai)原(yuan)(yuan)(yuan)作為區(qu)域經(jing)濟強(qiang)(qiang)市(shi)，樓市(shi)基本面不算(suan)太(tai)差。此外，太(tai)原(yuan)(yuan)(yuan)樓市(shi)調整(zheng)政(zheng)策(ce)開(kai)展(zhan)較(jiao)早(zao)，政(zheng)策(ce)力度大(da)，持續性較(jiao)強(qiang)(qiang)。”上海中(zhong)原(yuan)(yuan)(yuan)地(di)產市(shi)場分(fen)析師盧文曦向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者分(fen)析指出，太(tai)原(yuan)(yuan)(yuan)房價此前曾有(you)過逆勢上漲(zhang)，但并未持續，未來走勢有(you)待觀察。

值得注意的是，5月，太原房價環比上漲(zhang)，但同比下滑，幅度在0.5%。

此外，5月(yue)，在(zai)二線城市中，僅有成都和西安(an)新(xin)房價格同比(bi)上漲，幅度分別是0.2%和3.8%。

但值得注意的是，在(zai)已(yi)連續(xu)14個月環同比(bi)“雙漲”后，今年(nian)5月，西安新房價格首(shou)次出現環比(bi)下跌。

據中(zhong)指研究院監測(ce)，2020年以(yi)來，西安新房成(cheng)(cheng)交面(mian)積段略(lve)有上移，到(dao)2023年末，120~160平方米(mi)改(gai)善型產(chan)品(pin)成(cheng)(cheng)為主力，成(cheng)(cheng)交總價也上移明顯(xian)，集中(zhong)在150萬(wan)~200萬(wan)元(yuan)、300萬(wan)元(yuan)以(yi)上。

另據克(ke)而瑞數據，“五一”假期，西安各(ge)樓(lou)盤加大促銷(xiao)力度(du)，如(ru)推特(te)價(jia)房、高折扣等，推動市場(chang)(chang)銷(xiao)量(liang)短期上漲。而受(shou)市場(chang)(chang)結構影響，5月，西安新房銷(xiao)售套(tao)均(jun)面積約140.8平方米(mi)(mi)(mi)，較4月增加約3.7平方米(mi)(mi)(mi)；成交主力面積段100~140平方米(mi)(mi)(mi)，市場(chang)(chang)占比保持穩(wen)定(ding)；200平方米(mi)(mi)(mi)以上面積段，受(shou)個(ge)別熱銷(xiao)改善(shan)項目帶(dai)動，占比提升兩個(ge)百分點。

進入6月，上述趨(qu)勢延續。如今(jin)年第二十三周(zhou)（6月3日至9日），西安10個項目開盤(pan)，共(gong)推(tui)(tui)售1832套房源，成交827套，整(zheng)體去(qu)化率45%。去(qu)化表現突出的曲(qu)江(jiang)新(xin)區金(jin)茂(mao)璞逸曲(qu)江(jiang)，加推(tui)(tui)中心位置樓棟，313平(ping)方米(mi)面積大(da)平(ping)層，均價超過3萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)，去(qu)化率達89%。

“恰(qia)逢房企(qi)年(nian)中(zhong)(zhong)沖刺業績的節點(dian)，營銷(xiao)力(li)度(du)勢必加大，加之西安下調(diao)了(le)首付(fu)比例和房貸利率，預(yu)期6月(yue)成交總量(liang)或(huo)將(jiang)穩中(zhong)(zhong)有增。不過，基(ji)于去(qu)年(nian)基(ji)數較高(gao)，同比將(jiang)延續降(jiang)勢。”克而瑞分析(xi)指出(chu)，短期內(nei)，預(yu)計西安核心區域內(nei)，配套、產(chan)品俱佳的項目將(jiang)保持高(gao)去(qu)化率，城市(shi)外(wai)圍(wei)多數項目或(huo)小幅升溫。

“短期內，熱點核心(xin)二線城市(shi)，新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)單月成(cheng)交(jiao)(jiao)規模居(ju)前，環比持續增長(chang)。但是，多數二線城市(shi)處(chu)于需(xu)求(qiu)修復期，客戶(hu)觀望情緒濃厚。”中(zhong)銀證(zheng)券研報指出，部分二線城市(shi)，如南京、蘇(su)州(zhou)、福州(zhou)等，新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)動力(li)(li)略(lve)顯(xian)不足(zu)，基本以(yi)(yi)剛需(xu)和改善需(xu)求(qiu)為主(zhu)導，購買力(li)(li)趨緊，二手房(fang)(fang)(fang)持續“以(yi)(yi)價換量”分流客戶(hu)，使新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)增長(chang)動能轉弱。

二手房繼續“以價換量”

5月，在二(er)線(xian)城市(shi)(shi)中，相較于仍(reng)有(you)新房價格(ge)上漲的城市(shi)(shi)，二(er)手房市(shi)(shi)場則是普(pu)遍慘淡(dan)，環比(bi)和同比(bi)全線(xian)下跌，即便是近期二(er)手房市(shi)(shi)場熱度最高的杭州，也不例外(wai)。

克(ke)而瑞監測顯(xian)示，5月(yue)，杭(hang)州(zhou)全(quan)市(shi)（除富陽、臨安）共成(cheng)交二手住宅(zhai)7645套(tao)，較4月(yue)環比微跌2%，同比去年5月(yue)漲幅達17%，7645套(tao)的成(cheng)交量，也(ye)是杭(hang)州(zhou)近三年同期成(cheng)交量的新高。

除了政策加持，二手房(fang)市場“以價換量”是關鍵。5月，杭(hang)州全市（除富陽、臨安）二手住宅成交(jiao)均價為30636元/平方米(mi)，較4月降(jiang)幅(fu)超過(guo)5%。

據(ju)杭(hang)州貝殼研究院數據(ju)，近一年，杭(hang)州未(wei)來(lai)(lai)科(ke)技城板塊(kuai)二手房成交均價(jia)下跌幅度11.6%；6月以(yi)來(lai)(lai)，貝殼平(ping)臺上(shang)，未(wei)來(lai)(lai)科(ke)技城二手房掛牌(pai)均價(jia)為4.18萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)，較(jiao)5月的均價(jia)4.22萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)，再(zai)次出現(xian)微降(jiang)。

“新政刺激(ji)下，杭州市(shi)(shi)(shi)場活(huo)躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增(zeng)多，二手房表現優于新房市(shi)(shi)(shi)場，市(shi)(shi)(shi)場逐步(bu)企穩。”中指研究院華東大區(qu)常務副總高院生向(xiang)《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者表示，6月，市(shi)(shi)(shi)場有望進入(ru)政策效(xiao)果兌(dui)現期，杭州二手房市(shi)(shi)(shi)場仍有望繼續保持七八千套(tao)的成交規模。

值得注(zhu)意的是(shi)，杭州二(er)手房價格有(you)了止跌(die)趨(qu)勢。5月(yue)，景芳三區(qu)成(cheng)交(jiao)均(jun)價31010元/平(ping)方(fang)米(mi)，較(jiao)4月(yue)上漲0.19%；采荷(he)東區(qu)成(cheng)交(jiao)均(jun)價41380元/平(ping)方(fang)米(mi)，較(jiao)4月(yue)下(xia)跌(die)0.1%；凱旋路小區(qu)成(cheng)交(jiao)均(jun)價34980元/平(ping)方(fang)米(mi)，較(jiao)4月(yue)下(xia)降0.06%。

廈門作為二(er)線(xian)城市(shi)中房(fang)價環比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌最大的城市(shi)，5月二(er)手房(fang)價格(ge)環比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌了2%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌幅(fu)度達到11.9%，僅次于徐州(zhou)的12.4%。與此同(tong)時，南京、武漢等二(er)線(xian)城市(shi)，二(er)手房(fang)價格(ge)同(tong)比(bi)(bi)跌幅(fu)也超過了10%。

結合(he)克(ke)而(er)瑞監測數據來看，5月，重點(dian)城市二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)成(cheng)交(jiao)規模(mo)雖略有回落(luo)，23個重點(dian)城市二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)成(cheng)交(jiao)環比下(xia)降(jiang)8%，同(tong)比下(xia)降(jiang)4%，累(lei)計(ji)同(tong)比下(xia)降(jiang)13%。不過(guo)，二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)跌幅整體小于新房(fang)市場。

此外(wai)，5月，二線城市二手房成(cheng)交(jiao)面積環(huan)比(bi)增(zeng)速下降(jiang)9.4%，同比(bi)增(zeng)速下降(jiang)9.6%，同比(bi)降(jiang)幅較4月收窄(zhai)0.6個(ge)(ge)百分點；前5個(ge)(ge)月，二手房成(cheng)交(jiao)累計同比(bi)增(zeng)速下降(jiang)16.7%。

58安居客研(yan)究院院長張波(bo)表示：“二(er)線城(cheng)市(shi)房價總體處于下行(xing)，從近幾個月(yue)的(de)表現來(lai)看，已明(ming)顯呈接(jie)近價格(ge)底(di)部的(de)趨(qu)勢，在探底(di)過程(cheng)中，不(bu)少城(cheng)市(shi)會出現‘跌穿底(di)部’的(de)現象(xiang)，不(bu)過，隨著市(shi)場不(bu)斷恢復，正價格(ge)將得到修(xiu)正。”

“政策效果往往是(shi)循序漸進(jin)的(de)(de)(de)。”易居研究院研究總監嚴躍進(jin)分析指出，房(fang)地產市場不同于(yu)股市等，各地都有相對獨立的(de)(de)(de)行(xing)情；而且，房(fang)地產市場更(geng)貼近生活(huo)，消費者決策成本(ben)也更(geng)高、更(geng)復(fu)雜(za)，因(yin)此(ci)政策有著相對較長的(de)(de)(de)傳(chuan)導過(guo)程，政策也很(hen)少(shao)具有“爆(bao)炸性”。