每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文(wen)藝    

剛(gang)剛(gang)過去的上半年(nian)，新房市場和二(er)手房市場呈(cheng)現分化態勢。

據中(zhong)國(guo)房(fang)地產指(zhi)數系統(tong)百城價格(ge)指(zhi)數，上(shang)半(ban)年(nian)全國(guo)100個城市新建住宅價格(ge)累計上(shang)漲1.24%；6月平均(jun)價格(ge)為16421元(yuan)/平方米(mi)，環比上(shang)漲0.15%，漲幅較5月收窄(zhai)0.10個百分點，同比則(ze)上(shang)漲了1.50%。二手(shou)房(fang)方面(mian)，上(shang)半(ban)年(nian)全國(guo)100個城市二手(shou)房(fang)價格(ge)累計下(xia)(xia)跌3.61%；6月平均(jun)價格(ge)為14762元(yuan)/平方米(mi)，環比下(xia)(xia)跌0.73%，已連跌26個月。

成(cheng)(cheng)交(jiao)量方(fang)面，上(shang)半(ban)年全國100個(ge)城(cheng)市新(xin)房(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)面積同(tong)比(bi)下降(jiang)約四成(cheng)(cheng)，6月降(jiang)幅(fu)收(shou)窄至(zhi)20%；二手(shou)房(fang)表現(xian)好于新(xin)房(fang)，前(qian)5月重(zhong)點25城(cheng)二手(shou)房(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)量同(tong)比(bi)下降(jiang)13%，6月同(tong)比(bi)轉增。

另(ling)據克(ke)而瑞統(tong)計(ji)，6月(yue)份因(yin)房企(qi)年中沖(chong)刺業績和(he)核(he)心一二線城市新政落(luo)地影(ying)響，30個重點城市商品住宅供應量(liang)和(he)成(cheng)交量(liang)環(huan)比分別(bie)增長7%和(he)2%；上(shang)半年累計(ji)成(cheng)交量(liang)同比下降41%，降幅收窄2個百分點。

中(zhong)指(zhi)(zhi)(zhi)研究院分析師孟新增7月1日在“中(zhong)指(zhi)(zhi)(zhi)市(shi)場形勢及企業研究成果分享會”中(zhong)指(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)，2024年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)各地政(zheng)(zheng)策(ce)優(you)化力度(du)增強(qiang)，央行“5·17”新政(zheng)(zheng)后，多(duo)地快速落實降(jiang)低首(shou)付比例、取消商貸(dai)利率(lv)下限、降(jiang)低公積金(jin)貸(dai)款(kuan)利率(lv)等，明顯提(ti)振了市(shi)場情緒(xu)，帶動購房需求釋放。

新房價格累計上漲1.24%，成交跌幅收窄

上半年，新房(fang)價(jia)格(ge)呈上漲趨勢，成交量降幅(fu)則進(jin)一步收窄(zhai)。

中指研究數據顯示(shi)，上(shang)(shang)(shang)半年(nian)全國(guo)100個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)(shi)新建住宅(zhai)價(jia)格(ge)(ge)累計上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)1.24%，其中6月(yue)份平(ping)均價(jia)格(ge)(ge)環比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)0.15%，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)1.50%。6月(yue)份，新房價(jia)格(ge)(ge)環比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)城(cheng)市(shi)(shi)個(ge)(ge)數為9個(ge)(ge)，較(jiao)上(shang)(shang)(shang)月(yue)減少5個(ge)(ge)；價(jia)格(ge)(ge)環比(bi)下跌(die)的城(cheng)市(shi)(shi)個(ge)(ge)數為35個(ge)(ge)，較(jiao)上(shang)(shang)(shang)月(yue)減少5個(ge)(ge)；26個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)(shi)價(jia)格(ge)(ge)持(chi)平(ping)。

另據中指(zhi)研究院(yuan)百(bai)城新建住宅價(jia)格(ge)指(zhi)數對10大城市(shi)(shi)（北(bei)京、上海、廣州(zhou)、深(shen)圳、成都、杭州(zhou)、武漢、南(nan)京、天津、重慶）樣(yang)本(ben)調查數據顯示，今(jin)年6月(yue)，10大城市(shi)(shi)新建住宅平均(jun)價(jia)格(ge)為30122元/平方米(mi)，環比上漲0.21%。其中，8個(ge)城市(shi)(shi)環比上漲，2個(ge)城市(shi)(shi)環比下跌。

具體來(lai)看，新(xin)房價(jia)(jia)格(ge)環比上漲的(de)城(cheng)市(shi)(shi)中，上海(hai)和武漢分別(bie)以0.53%和0.39%的(de)漲幅(fu)(fu)居前兩位(wei)，緊隨其后的(de)天津環比漲幅(fu)(fu)為0.32%，成都、重慶（主城(cheng)區(qu)）新(xin)房價(jia)(jia)格(ge)環比漲幅(fu)(fu)均在0.1%-0.2%之間。同比方面，成都、上海(hai)、杭(hang)州、南京、北京等8個城(cheng)市(shi)(shi)新(xin)房價(jia)(jia)格(ge)同比上漲，深圳和重慶（主城(cheng)區(qu)）同比下(xia)跌。

需要(yao)指(zhi)出(chu)的是，得益于(yu)高(gao)端新(xin)房(fang)(fang)(fang)不斷突(tu)破單(dan)價上(shang)(shang)限、銷(xiao)售(shou)不斷創出(chu)新(xin)高(gao)，6月上(shang)(shang)海新(xin)房(fang)(fang)(fang)價格(ge)同(tong)比、環(huan)比漲幅(fu)均(jun)位于(yu)前(qian)列。6月27日(ri)(ri)，中海•順昌(chang)玖(jiu)里&恒(heng)昌(chang)玖(jiu)里風貌(mao)別墅首開(kai)(kai)，29.8萬(wan)(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的價格(ge)刷新(xin)上(shang)(shang)海新(xin)房(fang)(fang)(fang)均(jun)價歷史新(xin)高(gao)，49套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)當日(ri)(ri)售(shou)罄(qing)；6月3日(ri)(ri)，宸嘉100•嘉佰(bai)道開(kai)(kai)盤(pan)推出(chu)422套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，備(bei)案(an)均(jun)價10.4萬(wan)(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，開(kai)(kai)盤(pan)不久(jiu)即售(shou)罄(qing)；6月24日(ri)(ri)，均(jun)價約(yue)14.5萬(wan)(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的靜安昌(chang)平(ping)(ping)云岸開(kai)(kai)盤(pan)，符合購房(fang)(fang)(fang)要(yao)求的認(ren)購客戶達到(dao)942組。中指(zhi)研究院監測(ce)數據顯示，上(shang)(shang)海6月新(xin)建商品住宅成交10505套(tao)(tao)，成交面積(ji)115.8萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，新(xin)房(fang)(fang)(fang)平(ping)(ping)均(jun)價格(ge)53358元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，同(tong)比上(shang)(shang)漲4.27%。

在成(cheng)交(jiao)量方(fang)面，據中指研究(jiu)院統計，上(shang)半年全國100個(ge)城市新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)月均成(cheng)交(jiao)規面積同(tong)比下降約(yue)40%，6月新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)面積環(huan)比增長約(yue)10%，同(tong)比降幅(fu)收窄至約(yue)20%。

另據克而(er)瑞監測，6月(yue)份(fen)30個重點城市商(shang)品(pin)住宅供應量(liang)和成交(jiao)量(liang)環比分別增長7%和2%，高于(yu)一季(ji)度月(yue)均的三成以上。不過，上半年累計成交(jiao)量(liang)同(tong)比下降(jiang)41%，降(jiang)幅收窄2個百分點。“6月(yue)份(fen)因房(fang)企年中(zhong)沖刺(ci)業(ye)績(ji)和核心一二線城市新政落地影(ying)響，供求(qiu)環比持續(xu)增長，延續(xu)弱(ruo)復蘇走勢。”

其(qi)中(zhong)，一(yi)線城市(shi)(shi)新(xin)房成交(jiao)(jiao)量(liang)環比增(zeng)長17%，韌性顯著好于二三線。尤(you)其(qi)是上(shang)海、廣州(zhou)和深(shen)圳，環比增(zeng)幅(fu)均在兩成以上(shang)，6月(yue)成交(jiao)(jiao)量(liang)顯著好于一(yi)季度月(yue)均成交(jiao)(jiao)量(liang)；二三線城市(shi)(shi)成交(jiao)(jiao)量(liang)環比微(wei)降1%，同比下降30%。

不過，熱點城(cheng)市(shi)如西安、成(cheng)都(dou)等城(cheng)，盡管市(shi)場熱度(du)微降(jiang)，但(dan)仍處于相對高(gao)位，單月成(cheng)交(jiao)(jiao)規模(mo)均在(zai)80萬平方米以上，位列二三線城(cheng)市(shi)單月成(cheng)交(jiao)(jiao)規模(mo)TOP3，與一季度(du)熱度(du)持平，累計同比(bi)降(jiang)幅(fu)均在(zai)三成(cheng)以內。

“國務(wu)(wu)院常務(wu)(wu)會議(yi)已明(ming)確未來政(zheng)策方向(xiang)為‘去(qu)庫(ku)存’‘穩市(shi)場’，新(xin)一輪支持政(zheng)策或(huo)逐(zhu)漸開(kai)啟。”孟(meng)新(xin)增(zeng)表(biao)示，下(xia)(xia)半年，一線(xian)城市(shi)在政(zheng)策優化帶動下(xia)(xia)，新(xin)房成(cheng)交規模有(you)望溫和修復。隨著高基數因素減(jian)弱，二(er)線(xian)、三(san)四線(xian)城市(shi)新(xin)房成(cheng)交面積同比降幅或(huo)將明(ming)顯收(shou)窄，其中(zhong)部分(fen)核心城市(shi)下(xia)(xia)半年市(shi)場有(you)望逐(zhu)漸筑底企穩。

二手房延續“以價換量”，價格環比連跌26個月

相較于(yu)新房(fang)(fang)價(jia)格的增長，二手房(fang)(fang)仍在延續“以(yi)價(jia)換量”態勢。

中指研究(jiu)院數據顯(xian)示(shi)，上半年全國(guo)100個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)二手房(fang)價格累(lei)計(ji)下(xia)跌(die)3.61%；6月(yue)份平均(jun)價格為(wei)14762元/平方米，環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)0.73%，環(huan)比(bi)已連跌(die)26個(ge)月(yue)；同比(bi)下(xia)跌(die)6.25%。6月(yue)份，100個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)二手房(fang)價格均(jun)環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)，其中常州、東營(ying)等17個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)環(huan)比(bi)跌(die)幅均(jun)超過1%（含）。

十大城市樣(yang)本(ben)二(er)手(shou)(shou)房價格同樣(yang)處于下行通道，環(huan)(huan)比(bi)(bi)下跌(die)0.71%。其中，武漢(han)二(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)價格環(huan)(huan)比(bi)(bi)跌(die)幅(fu)最大，為1.23%；南京、北京、重慶（主城區）、天津和上海環(huan)(huan)比(bi)(bi)跌(die)幅(fu)均在0.7%~1.0%之(zhi)間。

來源：中指研究院

盡管價(jia)格在下降，但在成(cheng)交規模上，二(er)手房明顯優于(yu)新房。

具體來(lai)看，據中國房地產業協會網(wang)(wang)(wang)站數據，6月(yue)(yue)(yue)上海二手(shou)房總成(cheng)交(jiao)量(liang)已(yi)經達到26374套(tao)(tao)，自2021年6月(yue)(yue)(yue)以來(lai)首(shou)次(ci)突(tu)(tu)破25000套(tao)(tao)；北京6月(yue)(yue)(yue)二手(shou)住(zhu)宅網(wang)(wang)(wang)簽量(liang)為14987套(tao)(tao)，創15個(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)新高，環(huan)(huan)比增長(chang)12%，同比增長(chang)29.1%；深圳二手(shou)住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)4172套(tao)(tao)，創近38個(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)來(lai)新高，同比增長(chang)73.3%。另據杭(hang)州(zhou)貝殼研究院(yuan)統計，6月(yue)(yue)(yue)杭(hang)州(zhou)二手(shou)房網(wang)(wang)(wang)簽量(liang)達到8849套(tao)(tao)，環(huan)(huan)比5月(yue)(yue)(yue)提升7.2%，同比去年6月(yue)(yue)(yue)增長(chang)68.3%，二手(shou)房成(cheng)交(jiao)已(yi)連續4個(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)突(tu)(tu)破8000套(tao)(tao)。

比較來看，據(ju)中(zhong)指研究院監測，北京6月(yue)(yue)新(xin)房成交3870套，新(xin)政后的(de)6月(yue)(yue)27日至6月(yue)(yue)30日，新(xin)房成交套數為1224套；深圳6月(yue)(yue)新(xin)房成交2927套；上海6月(yue)(yue)新(xin)房成交10505套。

來源：中指研究院

中(zhong)指研究(jiu)院數(shu)據顯示，今年前5月(yue)，25個(ge)代表(biao)城市二(er)手(shou)房成(cheng)交套數(shu)同(tong)比下降12.9%，新房和二(er)手(shou)房累(lei)計總成(cheng)交套數(shu)同(tong)比下降26.5%，其中(zhong)二(er)手(shou)房成(cheng)交占比提升至64.5%；6月(yue)份（6月(yue)3日(ri)-30日(ri)），25個(ge)代表(biao)城市二(er)手(shou)房周均成(cheng)交套數(shu)較(jiao)5月(yue)周均增長14.5%，較(jiao)上年同(tong)期增長24.1%。

“‘以(yi)價換量’帶(dai)動二(er)(er)手房(fang)(fang)銷售表現持(chi)續好于新(xin)房(fang)(fang)，高基數(shu)下，前(qian)5月(yue)重點城(cheng)市二(er)(er)手房(fang)(fang)成交(jiao)量同比下降12.9%。6月(yue)份以(yi)來(lai)，二(er)(er)手房(fang)(fang)周均(jun)成交(jiao)套數(shu)較(jiao)(jiao)5月(yue)周均(jun)增長14.5%，較(jiao)(jiao)上年同期(qi)增長24.1%。”孟(meng)新(xin)增分析指(zhi)出，上海、深圳政策優化(hua)后，市場情緒明顯(xian)提升，二(er)(er)手房(fang)(fang)成交(jiao)規模保持(chi)高位。

“未來(lai)核(he)心(xin)城市二手房市場仍將占據主(zhu)導(dao)地位這一(yi)趨勢不(bu)會(hui)改變。”諸葛找房研究院分析(xi)指出，6月是今年(nian)二手房市場的“分水嶺”，在新(xin)政助力下(xia)，疊加去年(nian)下(xia)半年(nian)低成交(jiao)基期，預計(ji)下(xia)半年(nian)量價(jia)表現均好(hao)于上(shang)半年(nian)，同比(bi)止跌(die)(die)轉升，整體呈現前低后高的局(ju)面，“但房價(jia)不(bu)會(hui)呈現大(da)幅(fu)上(shang)升，價(jia)格跌(die)(die)幅(fu)收窄。”

封面圖片來源：每日經(jing)濟(ji)新聞 資(zi)料圖