每經記者(zhe)｜陳利(li)    每經編輯｜陳夢(meng)妤    

7月全(quan)國新房(fang)、二手房(fang)價(jia)格走(zou)勢依然在(zai)分(fen)化。

中(zhong)國房地(di)產指(zhi)(zhi)數(shu)系統百(bai)城價(jia)(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)顯示(shi)，7月全(quan)國100個(ge)城市新(xin)建住(zhu)宅(zhai)平均(jun)價(jia)(jia)格(ge)(ge)為16443元/平方(fang)(fang)米，環(huan)比上漲(zhang)(zhang)0.13%，漲(zhang)(zhang)幅較6月收窄0.02個(ge)百(bai)分(fen)點。二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)方(fang)(fang)面，以價(jia)(jia)換量趨(qu)勢延(yan)續，百(bai)城二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)(ge)連續27個(ge)月下跌(die)至(zhi)均(jun)價(jia)(jia)14653元/平方(fang)(fang)米。

成交(jiao)規模方面，克而瑞數(shu)據(ju)顯示(shi)，7月樓(lou)市供(gong)(gong)需兩(liang)淡(dan)，重點30城(cheng)供(gong)(gong)應、成交(jiao)環(huan)比(bi)分別下(xia)降(jiang)(jiang)25%和(he)30%，同比(bi)分別下(xia)降(jiang)(jiang)18%和(he)13%；絕對量(liang)均(jun)為年(nian)內低位(wei)（僅略(lve)高于年(nian)初1—2月），不及二季度(du)月均(jun)；前7月成交(jiao)累(lei)計同比(bi)降(jiang)(jiang)36%，降(jiang)(jiang)幅較上月收(shou)窄3個百(bai)分點。

“低基數下同比降幅較上半(ban)年(nian)有(you)所(suo)收(shou)窄(zhai)，但市場(chang)依然面臨調(diao)整壓力。”中指研(yan)究院分(fen)析指出，核(he)心城市二(er)手房(fang)(fang)價(jia)(jia)格回落(luo)后(hou)性價(jia)(jia)比凸(tu)顯，對(dui)新房(fang)(fang)市場(chang)造成分(fen)流。二(er)手房(fang)(fang)延續以價(jia)(jia)換量態勢，核(he)心城市二(er)手房(fang)(fang)成交量環比小幅下降，同比增幅擴大(da)。

38城新房價格上漲

中指研究院數據顯示，今年(nian)7月(yue)，10大樣本(ben)城市（北京、上(shang)(shang)(shang)海(hai)、廣州(zhou)、深圳、成都、杭州(zhou)、武漢、南京、天(tian)津和重慶）新建住宅平均(jun)價格為30206元(yuan)/平方米，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲0.28%。其(qi)中，9個(ge)城市環(huan)比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲，僅(jin)1個(ge)城市環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)。

具體來看，環比上(shang)漲的城市(shi)中(zhong)，上(shang)海和北京分別以0.39%和0.36%的漲幅居前兩位，緊(jin)隨其后的深圳環比漲幅0.33%，成都、杭州(zhou)新建住(zhu)宅(zhai)價格(ge)環比漲幅均在0.1%～0.2%。

來源：中指研究院

唯(wei)一(yi)一(yi)個環比(bi)(bi)下跌城市(shi)是重慶（主城區(qu)），環比(bi)(bi)跌幅0.06%。克而瑞統計數據顯示，上半年(nian)大重慶住宅成交(jiao)628萬平(ping)(ping)方米，同比(bi)(bi)下跌32%，整體市(shi)場(chang)容量收(shou)縮(suo)，客(ke)戶置業(ye)需求減弱。價(jia)格方面，2024年(nian)上半年(nian)成交(jiao)均價(jia)9141元/平(ping)(ping)方米，受房企對部分項目優化優惠力度影響，同比(bi)(bi)下降3%。

7月傳(chuan)統樓市淡季，房(fang)企推盤速度放緩，到訪成交率也在持續下降，案(an)場(chang)以釋(shi)放限時專屬優惠、工抵(di)房(fang)等特(te)惠促銷為主，部分客戶選(xuan)擇(ze)持續觀望，轉化率低位運行。

重(zhong)慶銳理(li)數據(ju)顯示(shi)，7月(yue)重(zhong)慶40個區縣房價環比下(xia)跌城市有26個，較6月(yue)增(zeng)加2個，其中渝中區房價下(xia)滑(hua)幅(fu)度達12%。

同比來看，10大城(cheng)市(shi)(shi)中，成都、上海(hai)(hai)、杭(hang)州(zhou)、南京、北(bei)京等9個城(cheng)市(shi)(shi)新房價(jia)(jia)格同比上漲，深(shen)(shen)圳(zhen)是唯一(yi)一(yi)個下(xia)跌(die)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)，同比下(xia)跌(die)0.67%。盡管在過(guo)去(qu)的(de)7月份，深(shen)(shen)圳(zhen)新房市(shi)(shi)場誕生了年內(nei)第一(yi)個“日光(guang)盤(pan)(pan)”海(hai)(hai)德園，備案均價(jia)(jia)約12.85萬元/平方米、單(dan)套總價(jia)(jia)超千(qian)萬元。不過(guo)，業內(nei)認為，該(gai)樓盤(pan)(pan)的(de)熱銷更多(duo)的(de)還是因為優質學位、便利交通(tong)，以及新盤(pan)(pan)限價(jia)(jia)帶(dai)來的(de)一(yi)二手房價(jia)(jia)格倒掛空間，并(bing)非深(shen)(shen)圳(zhen)新房市(shi)(shi)場的(de)普遍現象。

整體(ti)來看，深(shen)(shen)圳新房(fang)市場(chang)依舊處于(yu)低位復蘇狀態。樂有家研究(jiu)中心數據顯示，截至(zhi)7月(yue)(yue)30日(ri)，深(shen)(shen)圳7月(yue)(yue)一手住宅(zhai)累計(ji)網簽(qian)2481套，環比6月(yue)(yue)的2927套下降15%，同(tong)比下降7%。與此(ci)同(tong)時，自2023年(nian)12月(yue)(yue)起，深(shen)(shen)圳一手住宅(zhai)去化邁入20個(ge)(ge)月(yue)(yue)，此(ci)后持(chi)續走高，截至(zhi)2024年(nian)6月(yue)(yue)達(da)到24.8個(ge)(ge)月(yue)(yue)。

去化(hua)周期延長(chang)(chang)，新(xin)房市(shi)場交(jiao)易活躍度不(bu)及預(yu)期，但供應量仍持續增長(chang)(chang)。深圳(zhen)市(shi)住建局公示信息顯示，三季度僅住宅就將新(xin)增1491240.99平方米、14955套，較二季度新(xin)增7000余套。

美(mei)聯物業代理的(de)新(xin)房銷售數據顯示，今年深圳新(xin)房價格穩中有跌(die)，銷售情況(kuang)較好的(de)維持去年以(yi)來的(de)折(zhe)扣(kou)(kou)，銷售情況(kuang)較差的(de)還會適當增(zeng)加折(zhe)扣(kou)(kou)，預計本年度一手住(zhu)宅價格整體(ti)呈現下行態勢。

此外，7月(yue)(yue)百城(cheng)新建住宅平(ping)(ping)均價格為(wei)16443元/平(ping)(ping)方米，環(huan)比上(shang)漲(zhang)0.13%，同(tong)比上(shang)漲(zhang)1.64%。其中環(huan)比上(shang)漲(zhang)城(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)為(wei)38個(ge)，較上(shang)月(yue)(yue)減少1個(ge)；環(huan)比下跌的(de)城(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)為(wei)39個(ge)，較上(shang)月(yue)(yue)增加4個(ge)；23個(ge)城(cheng)市(shi)價格持平(ping)(ping)。

“百(bai)城新(xin)(xin)房(fang)價格受部分(fen)城市改(gai)善項目入(ru)市影響，環比(bi)上漲0.13%，但(dan)漲幅(fu)繼續(xu)收(shou)窄。”中指研究(jiu)院分(fen)析表示，隨著政(zheng)策支持(chi)進一(yi)步落地(di)(di)見效，核心城市房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)有(you)望逐漸企穩，同時下(xia)半年(nian)在高基數影響減弱下(xia)，全國新(xin)(xin)房(fang)銷售同比(bi)降幅(fu)預計有(you)所收(shou)窄。

二手房價連跌27個月

不同于新(xin)房(fang)價格的上漲(zhang)，7月二(er)手房(fang)價格繼續下探。

數(shu)據顯示，7月全國100個(ge)城市二(er)手住(zhu)(zhu)宅平(ping)(ping)均(jun)價(jia)格(ge)為14653元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，環比(bi)下(xia)跌(die)0.74%，已連跌(die)27個(ge)月。從漲跌(die)城市個(ge)數(shu)看，100個(ge)城市二(er)手住(zhu)(zhu)宅價(jia)格(ge)環比(bi)均(jun)下(xia)跌(die)，其中常(chang)州(zhou)、蕪湖等(deng)16個(ge)城市環比(bi)跌(die)幅超(chao)1%（含），常(chang)州(zhou)達到了1.55%；同比(bi)來看，百城二(er)手住(zhu)(zhu)宅平(ping)(ping)均(jun)價(jia)格(ge)較去年同期下(xia)跌(die)6.58%。

分城(cheng)市(shi)等(deng)級(ji)來看，諸葛(ge)數據(ju)研究中心監測顯示(shi)，7月一線(xian)城(cheng)市(shi)市(shi)場均價為(wei)55593元/平方米(mi)，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)降0.5%，同(tong)比(bi)下(xia)跌5.74%；二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)市(shi)場均價為(wei)17071元/平方米(mi)，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌0.84%，同(tong)比(bi)下(xia)跌8.63%；三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)市(shi)場均價為(wei)9140元/平方米(mi)，同(tong)比(bi)、環(huan)(huan)比(bi)分別下(xia)跌5.27%、0.44%。

“今年(nian)以(yi)來一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)價(jia)格環比跌幅水平基本(ben)都(dou)在三四線之下，明顯(xian)不同(tong)于前兩年(nian)。”諸葛找房研究(jiu)中(zhong)心分析指出，這一(yi)變化或(huo)與今年(nian)核心一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)政策松動頻次及力度增加有關，業主(zhu)推(tui)盤(pan)信心增加，房源供應(ying)量上升(sheng)，降價(jia)跑量也更為明顯(xian)；三四線城(cheng)(cheng)市(shi)則因本(ben)身限制性政策較(jiao)少或(huo)政策大(da)范圍(wei)放松更早，房價(jia)能(neng)夠迅速(su)適應(ying)市(shi)場(chang)新狀態，因此(ci)下行(xing)幅度相對較(jiao)小。

來源：中指研究院

不過，二手(shou)房成交保持一(yi)定活躍(yue)度。

以北京為例，北京住建委官網統(tong)計數(shu)據顯(xian)示，7月(yue)北京二手房網簽量為15575套(tao)，環比6月(yue)的14987套(tao)增長3.92%；相(xiang)比去年7月(yue)9718套(tao)的網簽量，今年7月(yue)同比大幅增長了60.27%。

隨著成(cheng)(cheng)交量的持續增加，市場供求關系正在發生一(yi)些轉變。麥田房(fang)(fang)產(chan)數據(ju)統計顯示，7月(yue)北京二(er)手房(fang)(fang)（麥田覆(fu)蓋樓盤）成(cheng)(cheng)交均價止(zhi)跌(die)企穩(wen)。議價空(kong)間方面，7月(yue)成(cheng)(cheng)交房(fang)(fang)源議價空(kong)間和6月(yue)相比收窄(zhai)0.35個百分點，二(er)手房(fang)(fang)議價空(kong)間時隔(ge)半年(nian)首次收窄(zhai)，表明新政后(hou)業(ye)主預期有(you)所提升，讓(rang)價意(yi)愿有(you)所下(xia)降。

麥田房產方面(mian)表示，近兩個(ge)月二手房成交回暖，優質房源加(jia)速去化，7月北京二手房掛牌總量不斷下降，市場供需矛盾有(you)所緩解。但庫存(cun)(cun)結構中(zhong)，樓(lou)齡20年(nian)以上的(de)老房子、90平方米以下小戶(hu)型占比仍(reng)約6成，剛需房源去化仍(reng)存(cun)(cun)一定壓力，當下北京二手房仍(reng)呈現出買(mai)方市場特征。

不僅是(shi)北京，深(shen)圳同樣如(ru)此(ci)。

據(ju)深(shen)圳中(zhong)原(yuan)研(yan)究中(zhong)心統計，截(jie)至7月(yue)(yue)30日，深(shen)圳全市二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)過戶4504套(tao)，創下近39個(ge)月(yue)(yue)新(xin)高(gao)；二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)錄(lu)得量5223套(tao)，已接近6月(yue)(yue)的(de)5309套(tao)。這也是今(jin)年以(yi)來，深(shen)圳二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)交易量第三個(ge)月(yue)(yue)（3月(yue)(yue)和6月(yue)(yue)）突(tu)破(po)5000套(tao)水(shui)平。

廣(guang)州(zhou)市(shi)房地產(chan)中介協會數據也(ye)顯示(shi)，2024年7月(yue)（統(tong)計(ji)周期6月(yue)26日(ri)(ri)至7月(yue)25日(ri)(ri)）廣(guang)州(zhou)市(shi)二(er)手住宅網簽(qian)宗數和面積為(wei)10034宗和101.24萬平方米，環比(bi)雖然分別下降4.04%和4.42%，但(dan)依然處于2021年5月(yue)以來的較(jiao)高水平。

“近(jin)期(qi)房地(di)(di)產市場政(zheng)策環(huan)境(jing)持續優(you)化，為房地(di)(di)產市場注入信心(xin)，相關政(zheng)策有望加快落地(di)(di)，積極變(bian)化也或先將(jiang)體現在成交(jiao)端。”諸葛(ge)找房研究中心(xin)分析指出，但(dan)價格趨勢的(de)好轉有賴(lai)于(yu)市場供(gong)求關系(xi)的(de)明顯改善，當(dang)前二(er)手房掛牌量仍然處于(yu)較高位，預計(ji)短期(qi)內以(yi)價換量行(xing)情仍將(jiang)延續。

封面圖(tu)片(pian)來源：每日(ri)經濟新聞 資料圖(tu)