每經記者｜陳榮浩    每經編(bian)輯｜魏文藝    

10月16日，深業(ye)(ye)物業(ye)(ye)運(yun)營集團股份有(you)限(xian)公司（以下簡稱(cheng)深業(ye)(ye)物業(ye)(ye)）在港交所更新招股書(shu)，這也是(shi)該公司第四(si)次向港交所主板(ban)遞交上市申請。

此次申請在香(xiang)港主(zhu)板上市，深業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)擬發行不超過(guo)(guo)約5198.05萬股(gu)境外上市普通股(gu)。其中，中金公司、中信證券和建銀國(guo)際為聯(lian)席(xi)保薦人。深業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)表(biao)示，公司計劃通過(guo)(guo)IPO募(mu)集資金用于戰略投資、收(shou)購、優化數據(ju)服(fu)務平臺和提(ti)升(sheng)服(fu)務影響力，以(yi)期在物業(ye)(ye)(ye)管理(li)行業(ye)(ye)(ye)樹立(li)新標桿。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者（以下簡稱每(mei)經(jing)記(ji)者或記(ji)者）注(zhu)意到，今年(nian)總共(gong)有(you)兩家物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)成功登陸港交所，分別為泓盈城市(shi)服務和(he)(he)經(jing)發物(wu)業(ye)(ye)。而(er)回溯物(wu)業(ye)(ye)公司赴港上市(shi)歷(li)史，2020年(nian)和(he)(he)2021年(nian)是(shi)物(wu)企搶灘(tan)上市(shi)的高峰(feng)期，分別有(you)18家和(he)(he)13家物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)在港股上市(shi)，其中包(bao)括(kuo)萬物(wu)云(yun)、華(hua)潤萬象生活等頭部物(wu)業(ye)(ye)公司。

“這兩年物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)市(shi)的(de)(de)步伐有所放緩(huan)，主要是(shi)前(qian)期該上(shang)市(shi)的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)基本都(dou)已經上(shang)市(shi)了。目前(qian)上(shang)市(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)也達到60多家，上(shang)市(shi)潮告(gao)一段落。此外，由于宏觀(guan)經濟和資本市(shi)場波動(dong)，投資者對物(wu)企(qi)行業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)興趣有所轉移，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)市(shi)難(nan)度增加，上(shang)市(shi)意愿(yuan)也有所降低。”10月18日下午，漸苒咨詢創始人、漸苒研究院首席研究員湯(tang)曉晨通(tong)過微信向(xiang)每經記者分(fen)析稱。

來源：港交所官網

近七成在管面積位于大灣區

此前，深(shen)業(ye)物業(ye)曾分別于2023年(nian)2月(yue)24日(ri)、2023年(nian)8月(yue)25日(ri)和2024年(nian)3月(yue)28日(ri)向港(gang)交所主板遞交過上市申請，但均以失效(xiao)告終。

公開資料顯示(shi)，作為全業態物業管理、商業運營(ying)及(ji)城市服務提(ti)供(gong)商，深業物業的業務始于1985年，最初將重(zhong)點放(fang)在粵港澳大灣區(qu)，并(bing)在地方優(you)惠政策的支持下，業務足跡逐步遍布全國。

據深(shen)業(ye)物業(ye)招股說(shuo)明書(shu)，截至2024年6月30日，深(shen)業(ye)物業(ye)的(de)總簽約(yue)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積約(yue)為9230萬(wan)(wan)平方米，在管(guan)(guan)項目498個(ge)，在管(guan)(guan)總建(jian)筑(zhu)(zhu)面積約(yue)8920萬(wan)(wan)平方米，覆蓋46個(ge)城(cheng)市和14個(ge)省份。其中，大灣區的(de)在管(guan)(guan)總建(jian)筑(zhu)(zhu)面積約(yue)為6020萬(wan)(wan)平方米，占在管(guan)(guan)總建(jian)筑(zhu)(zhu)面積的(de)67.5%。

從業(ye)(ye)(ye)務(wu)結構來看，深業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的業(ye)(ye)(ye)務(wu)主要(yao)分為城(cheng)市及(ji)產業(ye)(ye)(ye)園(yuan)服(fu)(fu)(fu)務(wu)、住宅物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)和商業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)運(yun)營及(ji)管(guan)理(li)(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)。截至2023年(nian)12月31日，其城(cheng)市及(ji)產業(ye)(ye)(ye)園(yuan)服(fu)(fu)(fu)務(wu)管(guan)理(li)(li)面(mian)積約為5590萬(wan)平方(fang)米(mi)，占(zhan)在管(guan)總建筑面(mian)積的62.7%；住宅物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)管(guan)理(li)(li)面(mian)積約為2840萬(wan)平方(fang)米(mi)，占(zhan)比31.9%；商業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)運(yun)營及(ji)管(guan)理(li)(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)管(guan)理(li)(li)面(mian)積約為490萬(wan)平方(fang)米(mi)，占(zhan)比5.4%。

持(chi)股(gu)結(jie)構方面，深(shen)圳國資委(wei)通(tong)過全資子公司(si)深(shen)業(ye)集團持(chi)股(gu)63.19%的深(shen)圳控股(gu)間(jian)接控制深(shen)業(ye)物業(ye)。

記者注意(yi)到，深(shen)圳控(kong)股主要從事物業(ye)(ye)(ye)發(fa)展、物業(ye)(ye)(ye)投資(zi)、物業(ye)(ye)(ye)管理及工業(ye)(ye)(ye)制造業(ye)(ye)(ye)務。分拆完成(cheng)后，深(shen)圳控(kong)股預(yu)期將擁有深(shen)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)不(bu)少于50%的權益，深(shen)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)仍(reng)將為該公(gong)司的附(fu)屬(shu)公(gong)司。

在財務方面，2021年(nian)至2023年(nian)及2024年(nian)前6個月，深業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的營業(ye)(ye)(ye)收入分別為(wei)21.52億元(yuan)、23.48億元(yuan)、27.12億元(yuan)和14.10億元(yuan)，相應的凈利潤分別為(wei)0.75億元(yuan)、1.21億元(yuan)、1.60億元(yuan)和0.93億元(yuan)，毛利率(lv)分別為(wei)13.0%、14.4%、15.7%和15.7%。

深業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)方面表(biao)示，此次IPO的募(mu)集資(zi)金將(jiang)主要用于進行戰略投(tou)資(zi)及收購(gou)，與選(xuan)定企(qi)業(ye)(ye)(ye)結成戰略聯(lian)盟，于未(wei)來3—5年(nian)投(tou)資(zi)2860萬—6500萬元收購(gou)6—7間目(mu)標公司(si)；其次將(jiang)用于優化數據化服務(wu)平臺及購(gou)買新設備，以(yi)及提升商(shang)業(ye)(ye)(ye)運營服務(wu)影(ying)響力等。

“企業能(neng)否成(cheng)功上市(shi)，一(yi)方(fang)面(mian)(mian)是財務表(biao)現，包括(kuo)盈利能(neng)力、利潤(run)增長情況及潛(qian)力，這些有明確的門檻(jian)；另一(yi)方(fang)面(mian)(mian)，公司的治理結構(gou)、募集資金的目(mu)的及流向、與關(guan)聯(lian)方(fang)的關(guan)系也是港交所(suo)關(guan)注的重點。”湯曉晨分析稱。

對關聯方的依賴度逐年降低

從(cong)股(gu)權結構來看，深(shen)業(ye)物業(ye)與深(shen)業(ye)集團之間存(cun)在著緊密的業(ye)務關(guan)系(xi)和股(gu)權聯(lian)系(xi)。不(bu)過從(cong)關(guan)聯(lian)業(ye)務的情況(kuang)來看，深(shen)業(ye)物業(ye)對(dui)關(guan)聯(lian)方依賴度在逐漸(jian)降(jiang)低(di)，來自關(guan)聯(lian)方的在管建筑面積占比(bi)呈現下降(jiang)趨勢。

招股說明書顯示，2021年、2022年、2023年及2024年中期(qi)，深(shen)業物業來自關聯方的在管建(jian)筑面(mian)積(ji)占(zhan)比分別為27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈現逐年下降趨(qu)勢。

來源：深業物業招股說明(ming)書(shu)

從營收(shou)結構(gou)來看，深業物業來自(zi)五大客(ke)戶的(de)收(shou)入占(zhan)比逐年上升(sheng)，其中(zhong)最大客(ke)戶深業集團及其子公司的(de)占(zhan)比達到(dao)10.1%。

具體而言(yan)，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深業物業總(zong)收(shou)入分別(bie)為(wei)21.52億(yi)(yi)元、23.48億(yi)(yi)元、27.12億(yi)(yi)元及14.1億(yi)(yi)元，其中來(lai)自(zi)五大客(ke)戶的(de)收(shou)入占(zhan)比分別(bie)為(wei)17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

盈(ying)利能力方(fang)(fang)面，深業(ye)(ye)物業(ye)(ye)向關聯方(fang)(fang)提供(gong)服(fu)務的(de)毛利率(lv)保持穩定，而(er)向獨立第三方(fang)(fang)提供(gong)服(fu)務的(de)毛利率(lv)較低。

招(zhao)股說明書顯示，2021年(nian)、2022年(nian)、2023年(nian)及2024年(nian)中期，深(shen)業(ye)物(wu)業(ye)來自關聯(lian)公司(si)的(de)毛(mao)(mao)利率分(fen)別為21.6%、23.3%、23.9%、24.8%和23.7%；而來自獨立第三方對應的(de)毛(mao)(mao)利率分(fen)別為13%、14.4%、15.7%、15.8%和15.7%。

來源：深業物業招股說明書

從具體業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)條線的毛(mao)(mao)利率情(qing)況看，深業(ye)(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)(ye)來自(zi)城市及(ji)產業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)服務(wu)(wu)和住宅物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理服務(wu)(wu)的毛(mao)(mao)利率相(xiang)對較低，而商業(ye)(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)(ye)運營(ying)及(ji)管(guan)理服務(wu)(wu)的毛(mao)(mao)利率較高。截至今(jin)年上半年，來自(zi)城市及(ji)產業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)的毛(mao)(mao)利率為(wei)13.4%，住宅物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理服務(wu)(wu)的毛(mao)(mao)利率為(wei)10.3%，商業(ye)(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)(ye)運營(ying)及(ji)管(guan)理服務(wu)(wu)的毛(mao)(mao)利率為(wei)27.3%。

招股說明書(shu)提(ti)到，深業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)已(yi)在城市管理、公建物(wu)業(ye)(ye)、產(chan)業(ye)(ye)園、住宅物(wu)業(ye)(ye)及商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)五個服(fu)務領(ling)域打造了(le)專業(ye)(ye)的產(chan)品線，并通過數字化運營模式提升服務效率。這五個(ge)服(fu)務領域的專業產品(pin)線分別為“深享城”“深享業”“深享園”“深享居”及“深享商”。

“9月(yue)底以(yi)來房地產市場(chang)(chang)成(cheng)交(jiao)量(liang)有所(suo)回升(sheng)，資本(ben)市場(chang)(chang)資金(jin)(jin)流(liu)動性(xing)也持續(xu)(xu)提(ti)(ti)升(sheng)，帶動了地產板(ban)塊(kuai)及(ji)物業(ye)板(ban)塊(kuai)的(de)估(gu)值回升(sheng)。此外，萬(wan)物云、金(jin)(jin)科(ke)服務、永升(sheng)服務等(deng)物業(ye)企(qi)(qi)業(ye)近期持續(xu)(xu)推動股份回購，同(tong)樣對企(qi)(qi)業(ye)的(de)估(gu)值起(qi)到了提(ti)(ti)振(zhen)作用。”中指(zhi)研究院物業(ye)事業(ye)部總經理牛曉娟(juan)向每(mei)經記者(zhe)表示：“9月(yue)份物業(ye)管理板(ban)塊(kuai)回暖明顯(xian)，但是(shi)否擺脫2023年(nian)以(yi)來的(de)持續(xu)(xu)下行通道仍(reng)有待觀察。物業(ye)服務企(qi)(qi)業(ye)的(de)市值分化明顯(xian)，頭部效應顯(xian)著，央國企(qi)(qi)的(de)市場(chang)(chang)表現要好(hao)于民營物企(qi)(qi)。”

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