每(mei)經記者(zhe)｜李(li) 蕾    每(mei)經編輯｜彭水萍    

近(jin)期，多單(dan)公募REITs扎堆啟動詢價。其中，中金(jin)重慶兩(liang)江REIT詢價時間(jian)為11月22日(ri)，將于11月27日(ri)正式發售；廣(guang)發高投產(chan)業園(yuan)REIT網(wang)下詢價時間(jian)為11月26日(ri)，詢價區間(jian)為3.11元/份(fen)(fen)~3.268元/份(fen)(fen)；此外，平安杭州(zhou)灣REIT網(wang)下詢價時間(jian)為11月27日(ri)，詢價區間(jian)為7.618元/份(fen)(fen)~8.717元/份(fen)(fen)。

視覺中國

二級市(shi)場(chang)方面，過去一周REITs指數整體(ti)下(xia)行，特許(xu)經營權類(lei)(lei)REITs表現(xian)相(xiang)對較好，其(qi)(qi)中生(sheng)態環(huan)保類(lei)(lei)REITs領(ling)漲，倉儲和(he)交通類(lei)(lei)REITs表現(xian)相(xiang)對一般。已上(shang)市(shi)的51只(zhi)產(chan)品(pin)中，環(huan)比(bi)上(shang)漲的有15只(zhi)，其(qi)(qi)中華(hua)泰江蘇交控REIT、華(hua)夏金茂(mao)商(shang)業(ye)REIT和(he)富國首創水務(wu)REIT領(ling)跑市(shi)場(chang)。其(qi)(qi)余36只(zhi)產(chan)品(pin)則環(huan)比(bi)出現(xian)下(xia)跌，華(hua)夏合肥高新REIT的周內跌幅超過2%。

另外，近期(qi)還(huan)有多家專業機構(gou)發(fa)布了對公募REITs市(shi)(shi)場(chang)2025年(nian)的展(zhan)望。例如，中(zhong)金公司表示(shi)，2024年(nian)中(zhong)國(guo)REITs市(shi)(shi)場(chang)的三大特征(zheng)分別是政策紅利延續(xu)(xu)、一級(ji)(ji)市(shi)(shi)場(chang)發(fa)行提速(su)、二(er)級(ji)(ji)市(shi)(shi)場(chang)估值修復與分化，整體呈現良好發(fa)展(zhan)勢頭，“展(zhan)望2025年(nian)，我們認為中(zhong)國(guo)REITs一二(er)級(ji)(ji)市(shi)(shi)場(chang)建設有望持續(xu)(xu)推進(jin)”。

REITs指數上周下行

Wind數(shu)據顯示，過去一(yi)周中(zhong)證REITs（收(shou)盤）指(zhi)數(shu)為(wei)769.08，環比(bi)(bi)下(xia)跌0.63%；中(zhong)證REITs全收(shou)益指(zhi)數(shu)為(wei)930.93，環比(bi)(bi)下(xia)跌0.58%。

截(jie)至(zhi)11月22日，國內REITs市(shi)場共(gong)上市(shi)51只(zhi)，總市(shi)值為1359億(yi)元(yuan)，流(liu)通市(shi)值為632億(yi)元(yuan)。

據國金(jin)證券(quan)，從REITs持有項目的行業(ye)(ye)類(lei)(lei)型來看，上周產業(ye)(ye)園區類(lei)(lei)下(xia)(xia)跌0.59%，倉儲物(wu)流(liu)類(lei)(lei)下(xia)(xia)跌0.95%，生(sheng)態(tai)環保(bao)(bao)類(lei)(lei)上漲(zhang)0.8%，高(gao)速公(gong)路(lu)類(lei)(lei)下(xia)(xia)跌0.73%，能(neng)源(yuan)類(lei)(lei)下(xia)(xia)跌0.21%，保(bao)(bao)租(zu)房類(lei)(lei)下(xia)(xia)跌0.24%，消費(fei)(fei)類(lei)(lei)下(xia)(xia)跌1.04%；周度收益表(biao)現由高(gao)到低排序(xu)依(yi)次(ci)為：生(sheng)態(tai)環保(bao)(bao)類(lei)(lei)>能(neng)源(yuan)類(lei)(lei)>保(bao)(bao)租(zu)房類(lei)(lei)>產業(ye)(ye)園區類(lei)(lei)>高(gao)速公(gong)路(lu)類(lei)(lei)>倉儲物(wu)流(liu)類(lei)(lei)>消費(fei)(fei)類(lei)(lei)。

具體產(chan)品方面(mian)，根據(ju)Wind數(shu)據(ju)，已上(shang)市的(de)51只產(chan)品中，環比上(shang)漲(zhang)的(de)減少至(zhi)15只。其中華(hua)泰江蘇(su)交控REIT、華(hua)夏金茂商業REIT和富國首(shou)創水務REIT領(ling)漲(zhang)，漲(zhang)幅分(fen)別為 2.41%、1.91%、1.72%。

有36只產品則環(huan)比出現下(xia)跌(die)，其(qi)中(zhong)華(hua)夏合肥(fei)高新REIT、華(hua)夏華(hua)潤(run)商業REIT和東吳蘇園產業REIT的跌(die)幅最(zui)大，跌(die)幅分(fen)別為2.22%、1.79%、1.46%。

流動(dong)性(xing)方(fang)面，上周(zhou)REITs總體(ti)成(cheng)交活(huo)躍(yue)度下降。據天風證券，REITs周(zhou)內總成(cheng)交額(e)為(wei)4.84億(yi)元，環比前一(yi)周(zhou)下降4.5%，產權(quan)(quan)和經營權(quan)(quan)成(cheng)交額(e)分(fen)(fen)別為(wei)2.41億(yi)元、2.43億(yi)元，環比前一(yi)周(zhou)分(fen)(fen)別為(wei)漲11.8%、跌16.5%。

細(xi)分來看，園區(qu)基(ji)(ji)礎設施(shi)、能源基(ji)(ji)礎設施(shi)、倉儲物(wu)流、保(bao)障性租(zu)賃住(zhu)房、生態環保(bao)、交(jiao)通(tong)基(ji)(ji)礎設施(shi)、消費基(ji)(ji)礎設施(shi)類REITs上周的成交(jiao)額(e)分別為1.29億(yi)元(yuan)、0.74億(yi)元(yuan)、0.55億(yi)元(yuan)、0.34億(yi)元(yuan)、0.16億(yi)元(yuan)、1.53億(yi)元(yuan)、0.23億(yi)元(yuan)，環比前(qian)一周漲跌幅(fu)分別為23.8%、-29.6%、66.2%、-41.2%、-22.3%、-7.4%、13.5%。其(qi)中成交(jiao)額(e)最大的REITs類型是交(jiao)通(tong)基(ji)(ji)礎設施(shi)，占(zhan)比31.5%。

多家機構發布市場展望

上周，公募REITs市場消(xiao)息不斷。

首先，據中泰(tai)證券，近期有多單產(chan)(chan)品啟動詢價(jia)。中金重慶兩江REIT詢價(jia)時間(jian)為(wei)11月22日，詢價(jia)區間(jian)為(wei)2.168元(yuan)(yuan)/份(fen)~2.933元(yuan)(yuan)/份(fen)，網下認(ren)購倍數為(wei)1.775倍，11月27日將正(zheng)式(shi)發售；廣發高投產(chan)(chan)業園(yuan)REIT網下詢價(jia)時間(jian)為(wei)11月26日，詢價(jia)區間(jian)為(wei)3.110元(yuan)(yuan)/份(fen)~3.268元(yuan)(yuan)/份(fen)；平安杭州(zhou)灣REIT網下詢價(jia)時間(jian)為(wei)11月27日，詢價(jia)區間(jian)為(wei)7.618元(yuan)(yuan)/份(fen)~8.717元(yuan)(yuan)/份(fen)。

其次，招商高速公(gong)路REIT于(yu)11月(yue)21日(ri)于(yu)深(shen)交(jiao)所(suo)上(shang)市，開盤(pan)價為6.992元，首日(ri)收盤(pan)微跌；易方達華威農貿REIT獲(huo)深(shen)交(jiao)所(suo)問(wen)詢函，估值由16.278億元調(diao)整為14.82億元，下調(diao)8.96%，國君臨(lin)港產(chan)業園REIT擴募項(xiang)目也于(yu)11月(yue)19日(ri)獲(huo)受(shou)理；另(ling)外(wai)，中(zhong)金安徽交(jiao)控REIT在11月(yue)23日(ri)公(gong)告了原始權益人及其關聯方于(yu)11月(yue)22日(ri)起累計增持已發行基金總(zong)份額的1.9%，目前(qian)合計持有59.5%，且未(wei)來6個月(yue)內將不會減持等(deng)。

《每(mei)日經濟新聞》記者還注意到(dao)，近期有多(duo)家(jia)專業機構(gou)都發(fa)布了對于2025年公(gong)募(mu)REITs市(shi)場的(de)展望(wang)。

例如(ru)，中金公司在研報中表(biao)示，2024年(nian)中國REITs市(shi)(shi)場(chang)的三(san)大特征分(fen)別是(shi)政(zheng)策紅(hong)利延續、一級市(shi)(shi)場(chang)發(fa)行(xing)提(ti)速、二級市(shi)(shi)場(chang)估值修復(fu)與分(fen)化(hua)，整體呈現良好發(fa)展勢頭(tou)。展望2025年(nian)，中國REITs 一二級市(shi)(shi)場(chang)建設有望持續推(tui)進(jin)：首(shou)先，更為多元(yuan)的資(zi)(zi)產及(ji)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)類(lei)型進(jin)入，推(tui)動市(shi)(shi)場(chang)規模(mo)和活躍度進(jin)一步提(ti)升；其次，當前(qian)投(tou)資(zi)(zi)范(fan)式下，投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)更應注(zhu)重產業周期帶來(lai)的結構性配置機會。

中(zhong)信建投(tou)也指出，當前REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場邁入常態(tai)化(hua)發行新階(jie)段，一級(ji)審核提(ti)速；二級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場2024年(nian)(nian)經歷三輪上(shang)漲，均有資(zi)金面(mian)及政(zheng)(zheng)策(ce)面(mian)雙重共振驅動。展望(wang)后市(shi)(shi)(shi)(shi)，常態(tai)化(hua)發行將繼續支(zhi)撐市(shi)(shi)(shi)(shi)場提(ti)質擴(kuo)容，2025年(nian)(nian)底公募REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場規模(mo)有望(wang)達到85只、2450億元，在數量(liang)上(shang)僅次(ci)于(yu)美國；二級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場方(fang)面(mian)預計年(nian)(nian)末延續震蕩(dang)橫盤，2025年(nian)(nian)走(zou)勢需(xu)關(guan)注政(zheng)(zheng)策(ce)出臺節奏和利率(lv)走(zou)勢；增量(liang)政(zheng)(zheng)策(ce)仍有可為，監管部門中(zhong)長期有望(wang)從專項立(li)法、引入增量(liang)資(zi)金、加強(qiang)主(zhu)動管理等(deng)方(fang)面(mian)推動REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場高(gao)(gao)(gao)質量(liang)發展。“我們認為當前REITs投(tou)資(zi)，一級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場估值審慎，對于(yu)二級(ji)溢(yi)價較高(gao)(gao)(gao)且具備抗(kang)周期屬性的業態(tai)，如市(shi)(shi)(shi)(shi)政(zheng)(zheng)環保(bao)、保(bao)租、能源、廠房(fang)(fang)等(deng)值得重點(dian)關(guan)注；二級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場首推消費業態(tai)，保(bao)租房(fang)(fang)及廠房(fang)(fang)可擇(ze)機逢(feng)低布(bu)局，并建議(yi)優選板塊(kuai)內高(gao)(gao)(gao)股息、強(qiang)原(yuan)權標的。”

封(feng)面圖片來源：視覺中國