每經記者｜陳(chen)利    每經編輯(ji)｜魏文藝    

11月份房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)繼續(xu)釋(shi)放積極(ji)信(xin)號。據中國(guo)房(fang)地產(chan)(chan)指數(shu)系(xi)統百(bai)城(cheng)(cheng)價(jia)格(ge)指數(shu)，受優質改(gai)善(shan)項目入市(shi)帶動(dong)，11月，全國(guo)100個城(cheng)(cheng)市(shi)（以下簡稱百(bai)城(cheng)(cheng)）新建住(zhu)宅(zhai)平均價(jia)格(ge)為(wei)16592元/平方(fang)米，環比結(jie)構性上漲(zhang)0.36%，同比上漲(zhang)2.40%；二手住(zhu)宅(zhai)方(fang)面，以價(jia)換量趨勢(shi)延(yan)續(xu)，百(bai)城(cheng)(cheng)二手住(zhu)宅(zhai)平均價(jia)格(ge)為(wei)14278元/平方(fang)米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百(bai)分點，同比下跌7.29%。

“11月，房企在核心(xin)城(cheng)市(shi)(shi)保持較快推盤節奏，部分優(you)質(zhi)改善項目入市(shi)(shi)帶(dai)動城(cheng)市(shi)(shi)新(xin)房價格結構性上漲。”中指研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)副總(zong)監徐躍(yue)進分析指出。

《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者注意到，11月(yue)，深圳、成都、烏魯(lu)木(mu)齊(qi)和東營(ying)4個城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)二手房價格(ge)(ge)環比“止跌轉漲”，打破百(bai)城(cheng)(cheng)二手房價格(ge)(ge)連(lian)續7個月(yue)全(quan)部下(xia)跌的(de)局面，釋放出積極信號。此外，11月(yue)百(bai)城(cheng)(cheng)新(xin)建住宅價格(ge)(ge)環比下(xia)跌城(cheng)(cheng)市(shi)數量為(wei)40個，較10月(yue)減少3個。

另據克而瑞統計數據，11月(yue)，得益于政策穩信心(xin)強預期疊加新增(zeng)供應大(da)幅(fu)回升，30個重(zhong)點城(cheng)市新增(zeng)供應930萬平(ping)(ping)方米，環(huan)比(bi)上升35%；成交(jiao)面積達1534萬平(ping)(ping)方米，環(huan)比(bi)微增(zeng)3%，同比(bi)增(zeng)長20%，與(yu)三季度月(yue)均值相(xiang)比(bi)增(zeng)長59%，前11月(yue)累計同比(bi)降幅(fu)收窄至26%。

開源證(zheng)券也在報告中指出，房(fang)價“止(zhi)跌回穩”路(lu)徑已經顯(xian)現，預計一線(xian)城(cheng)市(shi)的政策調整(zheng)將對需(xu)求(qiu)側(ce)形(xing)成(cheng)有力支撐(cheng)，并逐步改善房(fang)價預期，進而(er)輻射二三線(xian)城(cheng)市(shi)從而(er)逐步實(shi)現房(fang)價“止(zhi)跌回穩”，帶來(lai)房(fang)地產基(ji)本面改善。

二三線城市成交延續波動

百(bai)城新建住(zhu)宅(zhai)價(jia)格(ge)指數(shu)顯示，11月百(bai)城新建住(zhu)宅(zhai)平均價(jia)格(ge)為16592元/平方米，價(jia)格(ge)環(huan)(huan)比(bi)結(jie)構性上漲0.36%，同(tong)比(bi)上漲2.40%，環(huan)(huan)比(bi)增(zeng)幅(fu)為近(jin)3年(nian)的(de)最高水平。其中，一線和(he)(he)二線城市新房價(jia)格(ge)環(huan)(huan)比(bi)分別上漲0.69%和(he)(he)0.33%，寧(ning)波、上海(hai)和(he)(he)成都環(huan)(huan)比(bi)漲幅(fu)均超過(guo)1%，分別達(da)到1.34%、1.32%和(he)(he)1.28%。

以成(cheng)(cheng)(cheng)都為(wei)例(li)，11月(yue)成(cheng)(cheng)(cheng)都新房(fang)市場(chang)延續高(gao)(gao)位成(cheng)(cheng)(cheng)交特征，成(cheng)(cheng)(cheng)交面積(ji)(ji)達到約224.25萬(wan)平方米，創近(jin)(jin)一(yi)年新高(gao)(gao)，同時也是(shi)近(jin)(jin)一(yi)年來唯一(yi)成(cheng)(cheng)(cheng)交面積(ji)(ji)破200萬(wan)平方米的(de)月(yue)份，整體供應(ying)以主(zhu)(zhu)城區改(gai)善型(xing)產品為(wei)主(zhu)(zhu)。如11月(yue)27日，位于(yu)天府總(zong)部商務區板塊的(de)招商翎雲閣推出6號樓(lou)“樓(lou)王”產品，主(zhu)(zhu)力戶型(xing)總(zong)價為(wei)1200萬(wan)~1700萬(wan)元/套(tao)，依托(tuo)地段(duan)+產品力優(you)勢(shi)，開盤(pan)(pan)96套(tao)房(fang)源(yuan)(yuan)即售罄；錦江(jiang)區川師(shi)TOD·錦江(jiang)府南苑組團(tuan)均價30000元/平方米以上，憑借區域、教(jiao)育等優(you)勢(shi)，120套(tao)房(fang)源(yuan)(yuan)也是(shi)開盤(pan)(pan)即銷售一(yi)空(kong)。

據克而瑞四川監(jian)測，10月(yue)以來成都市(shi)場整(zheng)(zheng)體來訪量顯著回升，11月(yue)高(gao)(gao)位維(wei)持16萬+人次(ci)，為今年(nian)以來最高(gao)(gao)。認購量與(yu)盤均來訪認購量均創今年(nian)新高(gao)(gao)，轉(zhuan)化(hua)率也處于(yu)相對高(gao)(gao)位，整(zheng)(zheng)體市(shi)場活(huo)躍度高(gao)(gao)。此外，按(an)近(jin)3個月(yue)去(qu)化(hua)速(su)度，成都新房市(shi)場存(cun)量去(qu)化(hua)周期僅需9個月(yue)左右(you)；按(an)近(jin)半年(nian)去(qu)化(hua)速(su)度，去(qu)化(hua)周期也降至11個月(yue)左右(you)，新房流速(su)明顯好轉(zhuan)。

再看上(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)樓(lou)市(shi)，受(shou)海(hai)(hai)(hai)上(shang)(shang)·清和璽、大華斐勒公園等高價新開盤項(xiang)目入市(shi)影響，上(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)11月新房價格環(huan)比也在上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)。據房天下數據統計，11月上(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)新房價格為67571元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)，環(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)0.28%。其(qi)中(zhong)，漲(zhang)(zhang)幅最大的閔行區(qu)，房價為74355元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)，環(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)2.14%。

在成交規模上，克而瑞(rui)數(shu)據顯示，得益于政策(ce)穩信心強預(yu)期疊加(jia)新增供應大幅回升，11月30個重(zhong)點(dian)城市(shi)新房成交量延續(xu)U型走勢(shi)達到年內新高(gao)，單月成交面積1534萬平方米，環比微增3%，同(tong)比增長20%，與(yu)三季(ji)度(du)月均(jun)值相比增長59%，前11月累計降幅收窄(zhai)至26%。

其(qi)中(zhong)(zhong)，一線城(cheng)市(shi)成(cheng)為新政(zheng)直接受益者，新房(fang)成(cheng)交(jiao)量環(huan)比(bi)增長9%，同比(bi)上(shang)升62%，較三季度月均增長76%。其(qi)中(zhong)(zhong)，深圳(zhen)漲幅顯著，環(huan)比(bi)增65%，同比(bi)倍增。需要注意的(de)是，滬深11月新房(fang)成(cheng)交(jiao)量環(huan)比(bi)增幅均有(you)放(fang)緩趨勢(shi)。“可以看(kan)出，新政(zheng)利(li)好效應(ying)有(you)遞減趨勢(shi)。隨著短期(qi)欲購房(fang)的(de)存量客戶持續釋放(fang)，成(cheng)交(jiao)增長也有(you)疲軟態勢(shi)。”克而瑞分(fen)析指出。

不(bu)過(guo)，二三線城市成(cheng)交延續低(di)位波動，累計同比(bi)降幅顯(xian)著高于一線城市。但部分城市如南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經歷了(le)前期深度調整(zheng)，11月(yue)因(yin)中央新政利好穩定市場(chang)信心(xin)和適(shi)銷(xiao)對路樓盤入市，成(cheng)交出現回升態(tai)勢，同比(bi)和環比(bi)齊(qi)增。

克而瑞方面分(fen)析指出，11月利(li)好政策密集出臺(tai)，核心(xin)一二線城市(shi)整體仍處于持(chi)續(xu)放量(liang)期，30城新房成(cheng)交(jiao)同(tong)比(bi)回正，達到年(nian)內(nei)新高。12月恰逢(feng)房企業績(ji)沖(chong)刺季，供應有望持(chi)續(xu)回升，不排除部(bu)分(fen)房企為沖(chong)刺業績(ji)而進(jin)行年(nian)末大促。考量(liang)此影(ying)響，預計整體成(cheng)交(jiao)環比(bi)有望回升，出現小幅(fu)翹尾。

“2024年房(fang)地產(chan)市場仍呈調(diao)整態勢，‘5·17’和‘9·26’兩輪樓市新政托(tuo)底(di)市場，尤(you)其是‘9·26’新政支(zhi)持力(li)度(du)大，效果(guo)持續性強于(yu)以(yi)往，10月以(yi)來市場量(liang)價出(chu)(chu)現‘階(jie)段(duan)性恢復’，11月核心城市銷售(shou)保(bao)持一定規模。”徐躍進分(fen)析指出(chu)(chu)，隨著年末房(fang)企沖(chong)刺(ci)銷售(shou)業績，加(jia)大推盤(pan)力(li)度(du)，預(yu)計12月房(fang)地產(chan)市場將(jiang)保(bao)持一定活(huo)躍度(du)，但短期內(nei)“以(yi)價換量(liang)”仍是市場主流。

多城二手房價“止跌轉漲”

值得注意的是，在長期以“以價換量”策略為主導的二手(shou)住宅銷售市場(chang)，也出現了局部(bu)的止(zhi)跌轉漲。

中指研究院數據顯示，11月(yue)百(bai)城(cheng)二(er)手住宅平(ping)均價(jia)格為14278元/平(ping)方米，環比下跌(die)0.57%，跌(die)幅較10月(yue)收窄0.03個百(bai)分點。一線城(cheng)市中，北京、上海和廣(guang)州二(er)手房房價(jia)跌(die)幅較之前明(ming)顯收窄。從(cong)漲跌(die)情況來看，深(shen)圳(zhen)、成都、烏(wu)魯(lu)木齊、東(dong)營4城(cheng)11月(yue)二(er)手房價(jia)格環比“止(zhi)跌(die)轉漲"，打破百(bai)城(cheng)連續7個月(yue)全(quan)部(bu)下跌(die)的(de)局面。

另據(ju)克而瑞數據(ju)，11月18個重點城(cheng)市(shi)(shi)二手房成(cheng)(cheng)交(jiao)面積預計為1199萬(wan)平方(fang)米，環比(bi)增長(chang)(chang)16%，同比(bi)增長(chang)(chang)33%。前11月，18個重點城(cheng)市(shi)(shi)二手房累計成(cheng)(cheng)交(jiao)面積預計為10020萬(wan)平方(fang)米，累計同比(bi)增長(chang)(chang)5%。

以深(shen)(shen)圳為(wei)例，據深(shen)(shen)圳樂有(you)家研究(jiu)中心監測數據，11月深(shen)(shen)圳二(er)手住宅網簽7125套，環比上(shang)漲16.5%，成為(wei)近4年的最(zui)高點(dian)，甚至超過參考價政策出臺前。價格(ge)方(fang)面，11月深(shen)(shen)圳二(er)手住宅成交價穩(wen)定在“6字頭”，環比上(shang)漲2.1%，目前為(wei)6.43萬元(yuan)/平方(fang)米。

樂有家研究中心(xin)表示(shi)，稅費減征政策(ce)吸(xi)引更(geng)多(duo)改善客群、豪宅客群積極入市，深圳高(gao)總(zong)價(jia)的(de)二手(shou)房(fang)源(yuan)成交(jiao)占比(bi)上(shang)(shang)漲明顯。其中，總(zong)價(jia)1000萬~1500萬元(yuan)(yuan)房(fang)源(yuan)占比(bi)從9月(yue)(yue)的(de)6.6%連續2個(ge)(ge)月(yue)(yue)上(shang)(shang)漲，目前為(wei)8.3%；總(zong)價(jia)1500萬元(yuan)(yuan)以上(shang)(shang)房(fang)源(yuan)占比(bi)從9月(yue)(yue)的(de)2.1%上(shang)(shang)漲至當(dang)前的(de)4.7%，翻倍(bei)增加；總(zong)價(jia)800萬~1000萬元(yuan)(yuan)房(fang)源(yuan)占比(bi)則連續2個(ge)(ge)月(yue)(yue)穩定在8.1%，比(bi)9月(yue)(yue)的(de)6.2%增加了近2個(ge)(ge)百分點。

這(zhe)樣的情(qing)況同樣出現在杭(hang)州。杭(hang)州我(wo)愛我(wo)家(jia)數據(ju)顯示，隨(sui)著(zhu)契稅(shui)政策調整，大幅提升(sheng)了90平方米(mi)以(yi)上(shang)(shang)置業(ye)的需(xu)求(qiu)活力，杭(hang)州90平方米(mi)以(yi)上(shang)(shang)二手房(fang)源成交環(huan)比(bi)上(shang)(shang)升(sheng)1.93%，其中90~140平方米(mi)面積段(duan)置業(ye)需(xu)求(qiu)，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)升(sheng)了1.22%。

與此同時(shi)，11月(yue)份杭(hang)州(zhou)呈(cheng)現(xian)明顯的(de)購(gou)房(fang)總價梯(ti)度上行趨(qu)勢，其中最(zui)為引(yin)人注(zhu)目的(de)是200萬元以(yi)下低總價房(fang)源(yuan)的(de)成(cheng)(cheng)交占(zhan)(zhan)比(bi)縮水3.66%。反之，200萬元以(yi)上各總價段房(fang)源(yuan)成(cheng)(cheng)交趨(qu)勢幾乎(hu)都在(zai)上移。11月(yue)，800萬元（含(han)）以(yi)上高(gao)端住宅(zhai)（含(han)別(bie)墅）成(cheng)(cheng)交總量(liang)達384套，其中尤(you)以(yi)千萬元及以(yi)上住宅(zhai)占(zhan)(zhan)據半壁江山(shan)，共計成(cheng)(cheng)交207套，創下今年最(zui)高(gao)成(cheng)(cheng)交紀錄，趕超2021年3月(yue)樓(lou)市巔峰時(shi)期的(de)200套。

據國信證(zheng)券(quan)觀察，此(ci)前(qian)每輪政(zheng)策(ce)相對(dui)上一輪政(zheng)策(ce)的房價(jia)跌(die)幅均進(jin)一步擴大(da)，但本輪政(zheng)策(ce)時點二手(shou)房最低掛牌價(jia)有企穩跡象，一線城市率(lv)先(xian)出(chu)現(xian)企穩，推測是因為(wei)限購(gou)政(zheng)策(ce)放寬后(hou)成交量(liang)激增，快速消化了(le)低價(jia)房源(yuan)；二線城市緊隨(sui)其后(hou)，“以價(jia)換量(liang)”有望逆轉。

封(feng)面圖片(pian)來源：視覺中國