每經記者｜劉(liu)頌輝    每經編(bian)輯｜魏(wei)文藝    

12月(yue)24日(ri)至25日(ri)，全國住房(fang)(fang)城(cheng)鄉(xiang)建設工(gong)作(zuo)(zuo)會議(yi)在北京召開。會議(yi)對2024年房(fang)(fang)地(di)產市場進行了(le)盤點，10月(yue)、11月(yue)全國新(xin)(xin)(xin)建商品房(fang)(fang)交(jiao)易網簽面(mian)積(ji)連續2個月(yue)同比、環比雙增長(chang)，房(fang)(fang)地(di)產市場出現(xian)積(ji)極變化(hua)，呈現(xian)“止跌回(hui)穩(wen)”勢(shi)頭。同時，會議(yi)明確了(le)2025年全國住建工(gong)作(zuo)(zuo)的五項重點任務，分別是“持續用力推(tui)動房(fang)(fang)地(di)產市場止跌回(hui)穩(wen)”“推(tui)動構建房(fang)(fang)地(di)產發展新(xin)(xin)(xin)模式”“大力實施城(cheng)市更新(xin)(xin)(xin)”“打造(zao)‘中(zhong)國建造(zao)’升級版(ban)”和“建設安全、舒(shu)適、綠色(se)、智慧的好房(fang)(fang)子”。

多位專(zhuan)家在接受《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者采訪時認為(wei)，整體來看，本次會議明確了2025年全國(guo)住(zhu)建工作的(de)重(zhong)點任務，其(qi)中(zhong)“持續用力推動(dong)房(fang)地產(chan)市(shi)場止跌回穩”是重(zhong)中(zhong)之重(zhong)。若(ruo)各項政策加快落(luo)實(shi)，居民置業(ye)意愿提升，2025年全國(guo)商品(pin)房(fang)銷(xiao)售面積或可(ke)實(shi)現止跌。

著力釋放市場需求

在(zai)“持(chi)續用力(li)(li)(li)推動房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)止跌回穩”方面，會議指出，一(yi)(yi)是著力(li)(li)(li)釋放需(xu)求(qiu)。把(ba)“四(si)個(ge)取(qu)消、四(si)個(ge)降低、兩個(ge)增(zeng)加”各項(xiang)(xiang)存(cun)量(liang)政(zheng)策和(he)增(zeng)量(liang)政(zheng)策堅決(jue)落(luo)實(shi)到位，大(da)(da)力(li)(li)(li)支(zhi)持(chi)剛(gang)性和(he)改(gai)善性住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)。有效發揮(hui)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金支(zhi)持(chi)作(zuo)用。加力(li)(li)(li)實(shi)施城(cheng)中村(cun)和(he)危舊房(fang)(fang)改(gai)造(zao)，推進貨幣化安置，在(zai)新(xin)增(zeng)100萬(wan)套的基礎上繼續擴大(da)(da)城(cheng)中村(cun)改(gai)造(zao)規模，消除安全隱患(huan)，改(gai)善居住(zhu)(zhu)(zhu)條(tiao)(tiao)件(jian)。對群眾改(gai)造(zao)意愿強烈、條(tiao)(tiao)件(jian)比(bi)較成熟的項(xiang)(xiang)目(mu)重點(dian)支(zhi)持(chi)。二是著力(li)(li)(li)改(gai)善供給。商品房(fang)(fang)建設要(yao)嚴控增(zeng)量(liang)、優化存(cun)量(liang)、提高質(zhi)量(liang)。以需(xu)定(ding)購、以需(xu)定(ding)建，增(zeng)加保(bao)障性住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供給，配售型保(bao)障房(fang)(fang)要(yao)加大(da)(da)力(li)(li)(li)度，再幫助一(yi)(yi)大(da)(da)批新(xin)市民(min)、青年(nian)人(ren)、農(nong)民(min)工等(deng)實(shi)現安居。

中(zhong)指研究院政(zheng)策研究總監陳文靜表(biao)示，2025年全國(guo)住(zhu)建工作五(wu)項(xiang)重點任務中(zhong)，“持(chi)續用力推動房(fang)地產市(shi)場止跌回穩”排在首位，預計(ji)核心城(cheng)市(shi)限制性(xing)政(zheng)策有望(wang)進一步優化；降(jiang)低房(fang)貸利(li)率、核心城(cheng)市(shi)降(jiang)低首付比(bi)例、降(jiang)低交易稅費等(deng)均具備空間(jian)。

上(shang)海易(yi)居房地產研究院副(fu)院長嚴躍進分析認為，應該(gai)重點(dian)關注全國住房城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)工作會議(yi)提(ti)到的三個“更加(jia)”，即(ji)2025年要更加(jia)充分釋放住房城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)穩增長巨(ju)大潛力(li)、更加(jia)有力(li)保障和改善民生、更加(jia)系統防范化解風險隱患(huan)。

“2024年(nian)，在城鎮化(hua)等(deng)領(ling)域相關部(bu)門(men)也(ye)有(you)類似表述，這說(shuo)明(ming)各地(di)(di)在對(dui)待(dai)2025年(nian)房(fang)地(di)(di)產發展工(gong)作(zuo)方面，尤其(qi)要從穩增長(chang)和(he)挖掘需求潛力等(deng)方面持(chi)續做好工(gong)作(zuo)。”在嚴躍進看來，“持(chi)續用(yong)力推動房(fang)地(di)(di)產市場止跌回穩”這一表述深入(ru)落實了中央經濟工(gong)作(zuo)會議(yi)精神，也(ye)將是(shi)明(ming)年(nian)房(fang)地(di)(di)產工(gong)作(zuo)的首要任(ren)(ren)務和(he)最關鍵任(ren)(ren)務。

“政策中(zhong)比較重要(yao)的變化(hua)是，住房(fang)公(gong)積金(jin)的政策作(zuo)用增加，這意味著(zhu)住房(fang)公(gong)積金(jin)政策會(hui)持續發(fa)力(li)(li)，是各(ge)地要(yao)明確的重點方向。”嚴躍進表示(shi)，傳統(tong)商品(pin)房(fang)領域更(geng)多要(yao)做好存量盤活工(gong)作(zuo)，同時保障房(fang)和配售型保障房(fang)工(gong)作(zuo)要(yao)在增加或加大力(li)(li)度(du)方面發(fa)力(li)(li)。

據(ju)中指研究院(yuan)監測，2024年各地出臺住房公積(ji)金相關政策(ce)超過400條，從(cong)提高貸(dai)款(kuan)額(e)度(du)上限、支持支付首付款(kuan)、延長(chang)還款(kuan)期限、優化(hua)套數認定等方面進行優化(hua)調整(zheng)，其中針對多孩家庭提高貸(dai)款(kuan)額(e)度(du)上限是多城公積(ji)金政策(ce)的側重點之一。

2025年，預計公積(ji)金(jin)政策仍將是各地促進(jin)需求釋(shi)放的(de)重(zhong)要政策方(fang)向，如繼續提(ti)高公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)額度(du)、延長貸(dai)款(kuan)期限等，對(dui)多孩(hai)家庭(ting)、人(ren)才等人(ren)群的(de)支持(chi)力度(du)或(huo)更大，全(quan)國層面(mian)降低公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)利率(lv)也(ye)存在一定預期。

值得(de)注意的(de)是，此前中(zhong)央經(jing)濟工作會議(yi)提出要“加力實(shi)施城(cheng)(cheng)中(zhong)村和危(wei)舊(jiu)房改造”，本次(ci)全國(guo)住房城(cheng)(cheng)鄉建設工作會議(yi)進(jin)一步明確“在新增100萬套(tao)的(de)基礎(chu)上繼續擴大城(cheng)(cheng)中(zhong)村改造規模(mo)”。

“預計(ji)2025年城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)的(de)(de)配(pei)套政策(ce)有望(wang)繼續完善，加快城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)節奏，隨(sui)著各項配(pei)套政策(ce)跟進落(luo)實(shi)，貨(huo)幣(bi)化(hua)安(an)置城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)或將在(zai)2025年新(xin)(xin)房(fang)銷(xiao)售中(zhong)發揮實(shi)質(zhi)性帶動作用(yong)，將是(shi)促(cu)進新(xin)(xin)房(fang)銷(xiao)售止跌回穩的(de)(de)關鍵舉措之一。”陳(chen)文(wen)靜(jing)指(zhi)出。近期(qi)包(bao)括鄭州等部分城(cheng)市(shi)已(yi)經(jing)通過城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)專項借款、房(fang)票安(an)置結合的(de)(de)方式，實(shi)現了較好的(de)(de)新(xin)(xin)房(fang)銷(xiao)售去化(hua)。

增加改善性住房供給

在本(ben)次會議提(ti)出的2025年(nian)全國住建(jian)工作五項重點(dian)任務中(zhong)，“推動(dong)構建(jian)房地產發(fa)展新(xin)模式”排(pai)在第二位(wei)。

具(ju)體(ti)(ti)來(lai)看，一是(shi)(shi)著力(li)(li)優化(hua)(hua)和完善住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)(gong)(gong)應(ying)體(ti)(ti)系，加快發(fa)展保障性住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，滿足城鎮(zhen)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)困(kun)難工薪群體(ti)(ti)剛(gang)性住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求，支持城市(shi)政府因城施(shi)策，增加改善性住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)特別是(shi)(shi)好(hao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子供(gong)(gong)(gong)給。二是(shi)(shi)推動建(jian)立要素聯動新機制，以(yi)編制實施(shi)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)發(fa)展規(gui)劃(hua)和年度計劃(hua)為抓手，以(yi)人定房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、以(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)定地、以(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)定錢，促(cu)進房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)供(gong)(gong)(gong)需平衡、市(shi)場穩定。三是(shi)(shi)大力(li)(li)推進商品住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售(shou)制度改革，有力(li)(li)有序(xu)推行現(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售(shou)，優化(hua)(hua)預售(shou)資金監(jian)管(guan)。四是(shi)(shi)加快建(jian)立房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)全(quan)(quan)生(sheng)命周(zhou)期安(an)全(quan)(quan)管(guan)理制度，為房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)安(an)全(quan)(quan)提供(gong)(gong)(gong)有力(li)(li)保障。五(wu)是(shi)(shi)完善房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)全(quan)(quan)過程監(jian)管(guan)，整治房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場秩(zhi)序(xu)，切實維護群眾合法權益。

“房(fang)地產發展新模式是(shi)最近幾年(nian)頂(ding)層會議持續提及的(de)(de)內容，也(ye)是(shi)房(fang)地產企業在(zai)止跌(die)回穩(wen)和轉(zhuan)型中要(yao)重(zhong)點把握的(de)(de)方(fang)向。”嚴(yan)躍進(jin)表示，此次明確了五項(xiang)重(zhong)點工作，在(zai)住房(fang)供應體系方(fang)面，要(yao)重(zhong)點關注保(bao)障性住房(fang)和改(gai)善性住房(fang)的(de)(de)供給。

“保障房(fang)建(jian)設方(fang)面總體上思路是(shi)(shi)延(yan)續的(de)，也(ye)是(shi)(shi)‘市(shi)場-保障’體系中持續推進(jin)(jin)的(de)工(gong)(gong)作。但(dan)是(shi)(shi)重(zhong)要的(de)變(bian)化是(shi)(shi)，2024年對(dui)于(yu)改善型需(xu)求，更多是(shi)(shi)從(cong)需(xu)求端進(jin)(jin)行分析，而目前比(bi)較明確提(ti)及了改善性住房(fang)的(de)供給，尤其是(shi)(shi)和好房(fang)子進(jin)(jin)行結合。”嚴躍進(jin)(jin)認(ren)為，據此可以判斷，相關(guan)房(fang)企要積極研究一系列涉及改善性住房(fang)的(de)工(gong)(gong)作內容(rong)，其對(dui)于(yu)產品設計等具有(you)非常重(zhong)要的(de)影響。

嚴(yan)躍進(jin)(jin)表示(shi)，在(zai)推(tui)動建立要(yao)(yao)素聯動性機(ji)制(zhi)方面，核(he)心點要(yao)(yao)把握(wo)各(ge)地(di)(di)住房(fang)(fang)(fang)發展規劃和(he)(he)年度計劃，這(zhe)對于“人房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)錢(qian)”具(ju)有非常(chang)重要(yao)(yao)的影響。各(ge)地(di)(di)尤其(qi)要(yao)(yao)深入研判人口(kou)變化和(he)(he)購房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求變化等新情況，更精準促進(jin)(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)各(ge)要(yao)(yao)素的匹配。同時(shi)還(huan)需(xu)(xu)要(yao)(yao)重點關注一句(ju)提法，即“促進(jin)(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)供需(xu)(xu)平(ping)衡(heng)、市場(chang)穩定”。在(zai)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)供求關系發生重大變化以來，這(zhe)是比(bi)較明確地(di)(di)提出2025年要(yao)(yao)促進(jin)(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)供需(xu)(xu)平(ping)衡(heng)，該表述具(ju)有非常(chang)重要(yao)(yao)的信號意(yi)義。

“此次會議(yi)非(fei)常明確(que)地提出大(da)力推進商品住房(fang)預(yu)售制度改革(ge)，加快建立房(fang)屋(wu)全(quan)生命周期安(an)全(quan)管(guan)(guan)理制度，這也意味(wei)著(zhu)預(yu)售制度在2025年會有較大(da)調整(zheng)。調整(zheng)方向既包括(kuo)現房(fang)銷售，也包括(kuo)預(yu)售資金監(jian)管(guan)(guan)。”在嚴躍進看來(lai)，購房(fang)者(zhe)對于現房(fang)銷售的認可(ke)程度比較高，2024年各地對于房(fang)屋(wu)養老金制度有過試點，最(zui)為核心的是，2025年要密切做好房(fang)屋(wu)體檢(jian)等工作(zuo)，防(fang)范(fan)流(liu)于形式。

此外，本次會議(yi)明(ming)確提出(chu)要“建(jian)設安全、舒適、綠色、智(zhi)慧的好(hao)房子”。同時在打(da)造(zao)(zao)“中(zhong)國建(jian)造(zao)(zao)”升級版重點(dian)任務中(zhong)，也(ye)強(qiang)調更大范圍推廣智(zhi)能建(jian)造(zao)(zao)、綠色建(jian)造(zao)(zao)、裝配式建(jian)筑，這(zhe)些也(ye)是推動“好(hao)房子”建(jian)設的發力點(dian)。

根(gen)據(ju)中指研究院監(jian)測，目前全國已有多地在新(xin)供應地塊中持續(xu)優化(hua)容(rong)積率和計容(rong)規則，引(yin)導和鼓勵房(fang)(fang)企打造(zao)更優質的產品，提升購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)居住體驗，如不少(shao)城市已經出現得房(fang)(fang)率超(chao)100%的新(xin)房(fang)(fang)項目。

陳文靜(jing)表示：“預(yu)計后續將有更多城(cheng)市(shi)繼續優化供給(gei)端政(zheng)策(ce)，為‘好房(fang)子’供給(gei)提供支持，本次會議(yi)也(ye)強調支持房(fang)企(qi)特(te)別是大型房(fang)企(qi)打(da)造一批好房(fang)子樣板(ban)，各項(xiang)支持政(zheng)策(ce)或將跟進(jin)落地(di)。而‘好房(fang)子’不斷(duan)放量，也(ye)有望進(jin)一步引(yin)導改善性住房(fang)需求釋(shi)放，促(cu)進(jin)市(shi)場修復。”

“2025年(nian)將是房(fang)地產市場止跌回(hui)穩關(guan)鍵期(qi)，前(qian)期(qi)部署的政策(ce)能否(fou)落地是關(guan)注的重點。”廣東(dong)省住房(fang)政策(ce)研(yan)究(jiu)中心(xin)首席研(yan)究(jiu)員(yuan)李宇嘉表(biao)示。

中指研究(jiu)院數(shu)據顯示，12月以(yi)來(lai)（12月1~22日），重(zhong)點30城(cheng)新房成(cheng)交面(mian)積(ji)環比、同比增長均超10%，重(zhong)點20城(cheng)二手房成(cheng)交量環比、同比亦繼(ji)續增長。

陳文靜根據“中國房地(di)產業中長(chang)期發展(zhan)動態模型”測算(suan)，中性情(qing)(qing)形(xing)下，預計2025年全國商(shang)(shang)品房銷售面積(ji)同比小幅下降；樂觀情(qing)(qing)形(xing)下，若城中村改造(zao)及收(shou)儲存量(liang)房等(deng)加快(kuai)落實，居民置業意愿提升，2025年全國商(shang)(shang)品房銷售面積(ji)或可實現(xian)止(zhi)跌。