每經(jing)記(ji)者(zhe)｜陳夢(meng)妤    每經(jing)編輯｜魏文藝    

2月(yue)11日，保利發展聯手中國金茂拿下北(bei)京市三間房(fang)D區(qu)棚戶區(qu)改造土(tu)(tu)地(di)開發項目(mu)1205-0007、三間房(fang)鄉南區(qu)棚戶區(qu)改造土(tu)(tu)地(di)開發項目(mu)1202-0006、0007地(di)塊R2二(er)類居(ju)住用(yong)(yong)地(di)、A334托(tuo)幼用(yong)(yong)地(di)，成交總價(jia)87.295億元，溢價(jia)率10.5%，住宅樓(lou)面價(jia)約5.17萬元/平方米，沒有土(tu)(tu)地(di)限價(jia)和銷(xiao)售(shou)指導價(jia)。

北(bei)京市三間(jian)房地(di)(di)塊于2024年12月31日正式掛牌，用(yong)(yong)地(di)(di)性質為(wei)R2二類居住用(yong)(yong)地(di)(di)、A334托幼用(yong)(yong)地(di)(di)。土地(di)(di)規模68996.22平方(fang)米(mi)，規劃建筑規模172935.566平方(fang)米(mi)，起(qi)始價為(wei)79億元。

來源：北京市公共資源交易服務平臺

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院土地(di)(di)市場研(yan)究(jiu)負(fu)責人(ren)張凱向《每日經濟新聞(wen)》記者表示，這是朝陽區(qu)第三次以組合(he)打包的(de)形(xing)式進(jin)行土地(di)(di)出讓。本次報名企(qi)業有(you)三家，分別(bie)是中海地(di)(di)產(chan)、招(zhao)商蛇(she)口和“保利發(fa)展+中國金(jin)茂”聯合(he)體(ti)，但競(jing)拍(pai)后半程(cheng)(cheng)主要是中海地(di)(di)產(chan)與“保利發(fa)展+中國金(jin)茂”聯合(he)體(ti)的(de)競(jing)爭(zheng)。從舉牌(pai)積(ji)極程(cheng)(cheng)度來看，“保利發(fa)展+中國金(jin)茂”聯合(he)體(ti)明顯對(dui)本宗地(di)(di)塊更加(jia)渴望。

記(ji)者注意到(dao)，此前朝陽區兩(liang)宗(zong)打(da)包地(di)(di)塊分(fen)別是中建智地(di)(di)112億元(yuan)拿下的(de)(de)酒仙橋(qiao)(qiao)+前葦溝+電子城地(di)(di)塊，以及中海地(di)(di)產153億元(yuan)拿下的(de)(de)酒仙橋(qiao)(qiao)+十(shi)八里店+小(xiao)紅(hong)門地(di)(di)塊。

從出(chu)讓(rang)文件看，三(san)間房地塊組合的三(san)宗地塊分(fen)別(bie)是R2二類(lei)居住用(yong)地1205-0007，用(yong)地規模(mo)3.68萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)，地上建(jian)(jian)面9.21萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)，容積率2.5，控(kong)高80米(mi)(mi)(mi)；R2二類(lei)居住用(yong)地1202-0006，用(yong)地規模(mo)2.76萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)，地上建(jian)(jian)面7.71萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)，容積率2.8，控(kong)高60米(mi)(mi)(mi)（局(ju)部(bu)80米(mi)(mi)(mi)）；幼兒園教育用(yong)地1202-0007，用(yong)地規模(mo)0.46萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)，地上建(jian)(jian)面0.37萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)，容積率0.8，限(xian)高16米(mi)(mi)(mi)（屬于無償配建(jian)(jian)地塊，建(jian)(jian)成(cheng)后需移(yi)交政府部(bu)門(men)）。合并之后土(tu)地總面積約6.9萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)，地上建(jian)(jian)筑規模(mo)17.29萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)。

值得(de)一提的(de)(de)是(shi)，這一組合(he)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)經過(guo)了(le)調規。原本D區(qu)(qu)1205由(you)0007和0020兩宗地(di)(di)塊(kuai)(kuai)組成，其(qi)中0020是(shi)一宗多功(gong)能用(yong)地(di)(di)，而本次出(chu)讓(rang)將0020地(di)(di)塊(kuai)(kuai)剔(ti)除。與(yu)此同時，0007地(di)(di)塊(kuai)(kuai)的(de)(de)用(yong)地(di)(di)面積雖未改(gai)變，但(dan)容積率從原來2.8下(xia)調至(zhi)2.5，地(di)(di)上(shang)建面減少了(le)1.09萬平方(fang)米。此外，1202-0006地(di)(di)塊(kuai)(kuai)在打包(bao)后，其(qi)控(kong)高由(you)原先的(de)(de)60米調整(zheng)為(wei)60米（局部80米）。這些(xie)調整(zheng)一方(fang)面減輕了(le)開(kai)發商的(de)(de)拿地(di)(di)運營成本，另一方(fang)面也提高了(le)小區(qu)(qu)的(de)(de)居住舒(shu)適度，讓(rang)空間更加開(kai)闊。

張凱指出(chu)，項(xiang)目(mu)周邊過去近一年內并(bing)無(wu)新(xin)房(fang)項(xiang)目(mu)入市。2023年，光煦境和(he)(he)璽(xi)悅朝陽(yang)(yang)開盤時，當(dang)期銷售指導價為8.5萬元(yuan)/平方(fang)米，且(qie)均(jun)(jun)已售罄，現房(fang)項(xiang)目(mu)也(ye)已入市。去年9月(yue)，和(he)(he)光煦境推出(chu)96套現房(fang)，目(mu)前已網簽91套，網簽均(jun)(jun)價為7.5萬元(yuan)/平方(fang)米；今年1月(yue)，璽(xi)悅朝陽(yang)(yang)推出(chu)86套現房(fang)，目(mu)前已網簽28套，網簽均(jun)(jun)價為8.3萬元(yuan)/平方(fang)米。

此(ci)外，保利(li)發展2024年(nian)僅在北京拿下(xia)一宗(zong)土地，即海(hai)淀(dian)嘉華天珺(jun)項(xiang)目，總價89億元(yuan)。“保利(li)發展此(ci)時(shi)選擇(ze)補倉(cang)，可(ke)謂時(shi)機正好，勢在必得。”張凱認為。

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