每經(jing)記者｜陳榮浩    每經(jing)編輯｜陳夢(meng)妤    

2025年，土地(di)收儲迎來明顯加速(su)。

2月18日，北京發行(xing)了一批地(di)方(fang)政府債券(quan)(quan)，其中(zhong)包括462.9億元新(xin)增專項(xiang)債券(quan)(quan)，募集(ji)資(zi)金主要用于棚(peng)戶(hu)區改造、城中(zhong)村改造、土地(di)儲備、園區基礎(chu)設(she)施、環境整治、新(xin)型(xing)基礎(chu)設(she)施等領(ling)域。

而以廣(guang)東為(wei)代(dai)表的(de)(de)部分省份是推進專(zhuan)項債收(shou)回收(shou)購(gou)存量閑置土地工作的(de)(de)“主(zhu)力(li)軍(jun)”，春節(jie)過后(hou)，廣(guang)東省內(nei)至少15城先后(hou)發(fa)布有關公示(shi)。

“收儲(chu)會是(shi)2025年土(tu)地(di)(di)(di)(di)市場(chang)的(de)一(yi)大看(kan)點，主要是(shi)目前土(tu)地(di)(di)(di)(di)庫(ku)存(cun)規模(mo)較大，很多多年前出讓(rang)的(de)地(di)(di)(di)(di)塊，由(you)于(yu)規劃條件不適應新(xin)形勢，或(huo)地(di)(di)(di)(di)價(jia)下跌，或(huo)開(kai)(kai)發商沒有開(kai)(kai)發能力，土(tu)地(di)(di)(di)(di)庫(ku)存(cun)大導致(zhi)地(di)(di)(di)(di)價(jia)穩定的(de)壓(ya)力大，不利(li)于(yu)開(kai)(kai)發商資金鏈(lian)好轉和房企(qi)風險防范，也(ye)不利(li)于(yu)保交(jiao)付。此(ci)外，土(tu)地(di)(di)(di)(di)去(qu)庫(ku)存(cun)，從(cong)源(yuan)頭(tou)上降低庫(ku)存(cun)，有利(li)于(yu)促進市場(chang)止跌回(hui)穩。”廣(guang)東省住房政策研究(jiu)中心首席研究(jiu)員(yuan)李宇嘉向(xiang)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者表示(shi)。

北京重啟超百億元土儲專項債

市場對土儲專項(xiang)債的關注度持續升(sheng)溫。

2月18日，北(bei)京(jing)率先重(zhong)啟土儲(chu)專項債發行(xing)，募資投向土儲(chu)項目規模超百億元。

企業預警通數據(ju)顯示，這批(pi)專(zhuan)項債中，用于(yu)土地(di)(di)儲備的資金規模(mo)為116.87億元，主要將用于(yu)舊宮鎮綠隔地(di)(di)區(qu)環境整治土地(di)(di)一級(ji)(ji)開發項目、房山區(qu)良鄉大(da)學城拓展東區(qu)土地(di)(di)一級(ji)(ji)開發項目等25個項目。

來源：北京市專項債信息披露文件

而廣東2025年開年就有多個城市集中收(shou)(shou)儲(chu)。據中指研究院數據，截至2月11日，廣州、佛(fo)山、惠州等15座城市發布土地(di)收(shou)(shou)儲(chu)公告，范圍之(zhi)廣、力度之(zhi)大，為(wei)全國其他省份(fen)樹立了榜樣。

廣東(dong)土地收(shou)儲工作的推進，也給市場帶來(lai)了不少期(qi)待(dai)。

每經記者注意到，此次(ci)收儲的(de)土地類(lei)型(xing)主(zhu)要(yao)以房(fang)地產強關聯地塊為主(zhu)，住宅(zhai)用地和商辦用地合計占比近九成。從(cong)出讓(rang)時間(jian)看，80%的(de)擬收儲存量地塊是在2020～2024年間(jian)出讓(rang)的(de)。

而在收儲對象上，雖然以國央企(qi)地塊(kuai)為主，但也涵蓋了(le)部(bu)分民營房(fang)企(qi)手中的閑置存量地塊(kuai)。

據(ju)中指研究(jiu)院數據(ju)，近(jin)期出爐的收(shou)(shou)儲(chu)案例(li)中，約70%的地(di)(di)塊(kuai)(kuai)擬收(shou)(shou)購(gou)價格與成交價的比值在(zai)(zai)80%～100%，超(chao)40%的地(di)(di)塊(kuai)(kuai)比值在(zai)(zai)90%～100%，13%的地(di)(di)塊(kuai)(kuai)比值在(zai)(zai)70%～80%。

廣東的土(tu)地(di)收(shou)儲工(gong)作不(bu)僅范(fan)圍廣，而(er)且(qie)在執行(xing)過程(cheng)中注重細節，充分考慮(lv)了企業(ye)利益，使得政策能夠(gou)順利推進。這種模(mo)式不(bu)僅為其他地(di)區提(ti)供了寶貴經(jing)驗，也為房(fang)地(di)產市場的穩定發展注入了信(xin)心(xin)。

“客觀上(shang)需要(yao)加大收儲力度，但負面(mian)清單制下專項(xiang)債用(yong)途廣泛，能率(lv)先形(xing)成(cheng)實物工作量(liang)(liang)的項(xiang)目(mu)可(ke)能最先獲得申請，土地如果不馬上(shang)開(kai)發(fa)，能否申請到還待估量(liang)(liang)。”李宇嘉(jia)提到，收儲以(yi)后(hou)，如果區(qu)域內(nei)商品(pin)房庫存大，可(ke)能無法開(kai)發(fa)，但債務要(yao)償(chang)還，這是個大問(wen)題。用(yong)作保障(zhang)房、公共用(yong)途，怎么解決(jue)長(chang)債資金，也需要(yao)考慮。”

“有望帶動更多城市一二手房市場加速修復”

土儲專項債(zhai)的重(zhong)啟發行，對房地產市(shi)場和宏觀經濟(ji)都(dou)有著(zhu)深遠(yuan)影(ying)響。

東(dong)吳證券在研(yan)報(bao)中提到，土儲專(zhuan)項債(zhai)曾于2017～2019年發(fa)行，用途是為(wei)新增土儲前期(qi)開發(fa)提供資金，后于2019年叫停，要(yao)求專(zhuan)項債(zhai)資金不得(de)用于土地(di)儲備(bei)和房地(di)產相關(guan)領(ling)域。

地方債“自審自發”試點省份 來源：東吳證券

方(fang)正(zheng)證券表示，專項債(zhai)回(hui)收(shou)閑置用地(di)的(de)可行性較(jiao)(jiao)高，落(luo)地(di)速度有望在(zai)全國范圍內加快。被回(hui)收(shou)的(de)土地(di)可經過調規(gui)（提高容(rong)積率(lv)、商轉住等）再度出讓，并非僅能用作(zuo)保障房開發建設(she)，地(di)方(fang)政府較(jiao)(jiao)大(da)程(cheng)度上可以不被租金收(shou)益率(lv)與回(hui)收(shou)成本之間的(de)矛盾影響(xiang)。從廣東首批次收(shou)儲案例看，回(hui)收(shou)折扣基(ji)本在(zai)80%以上，房企接受(shou)程(cheng)度同樣(yang)較(jiao)(jiao)高，更(geng)好的(de)資金平(ping)衡意味著(zhu)專項債(zhai)回(hui)收(shou)閑置用地(di)可行性較(jiao)(jiao)高。

“隨著更多(duo)低成本增量(liang)資(zi)(zi)金(jin)(jin)將進入市場，將有效緩解(jie)房企(qi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)壓力，受益房企(qi)傳(chuan)導(dao)路徑(jing)或為地方(fang)城投→地方(fang)國企(qi)→央(yang)企(qi)→民企(qi)。”方(fang)正證(zheng)券提(ti)到。

此(ci)外，從土(tu)地(di)資源利(li)用(yong)(yong)(yong)角度，專項債收儲(chu)有利(li)于(yu)盤活(huo)低(di)效利(li)用(yong)(yong)(yong)土(tu)地(di)。無(wu)論是住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)、商辦(ban)用(yong)(yong)(yong)地(di)還是老(lao)舊工業(ye)區，收儲(chu)后都可通過改造(zao)(zao)優化用(yong)(yong)(yong)途，為城市土(tu)地(di)的(de)(de)集約化利(li)用(yong)(yong)(yong)騰挪空間。例如，頭部城市的(de)(de)回籠地(di)塊可改造(zao)(zao)為戰(zhan)略性產(chan)業(ye)的(de)(de)科技園區或研發基地(di)，弱二線及三四線城市的(de)(de)地(di)塊可定(ding)向改造(zao)(zao)為適(shi)合(he)本地(di)戰(zhan)略發展的(de)(de)工業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)，推動產(chan)業(ye)升(sheng)級與新型城鎮(zhen)化進(jin)程。

專項債收儲、城中村改造示意圖 來源：中國銀河證券

銀河證券在闡述土儲(chu)專項債的戰(zhan)略意義時提出(chu)，去年先后推出(chu)的多項房(fang)地(di)產和(he)土地(di)政策之間并(bing)非孤立存在，土儲(chu)專項債、城中村改(gai)造、商品(pin)房(fang)收儲(chu)有(you)望實(shi)現地(di)方資源調控閉(bi)環(huan)，以時間換空間解決(jue)住(zhu)房(fang)供需問(wen)題。

市場對土儲專項債規模也有諸多(duo)預測。

國海證券預(yu)計，2025年(nian)土儲專項債(zhai)規(gui)模在10000億(yi)元左右，銀河(he)證券則認為(wei)未來(lai)(lai)2～3年(nian)內每(mei)年(nian)資金規(gui)模在5000億(yi)～7000億(yi)元。隨著專項債(zhai)收(shou)儲工作的推進(jin)，土地市(shi)場已(yi)經顯(xian)現出止(zhi)跌企穩征兆，未來(lai)(lai)有(you)望帶動更多城市(shi)的土地市(shi)場乃至一二手房市(shi)場加速修復(fu)。

中指研(yan)究(jiu)院(yuan)政策(ce)研(yan)究(jiu)總監陳(chen)文靜(jing)提到，專項債收(shou)儲土地是(shi)房地產(chan)市場(chang)止跌回穩的關鍵舉措，它不僅解決(jue)了(le)當前土地庫存和(he)企業資金(jin)壓力等問題，后續(xu)打通各個收(shou)儲堵點，加快收(shou)儲節奏(zou)，也或將是(shi)未來中央與地方政府政策(ce)的重(zhong)要著力點。

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