每(mei)經(jing)(jing)記者｜陳(chen)(chen)榮浩    每(mei)經(jing)(jing)編輯｜陳(chen)(chen)夢妤    

2025年，地方土(tu)地收儲(chu)迎來(lai)明顯加速。2月18日(ri)，北(bei)京發(fa)行了一批(pi)地方政府債券(quan)，其(qi)中(zhong)(zhong)包括462.9億(yi)元新增(zeng)專項(xiang)債券(quan)，募集資金(jin)主(zhu)要用于棚戶區(qu)改造、城中(zhong)(zhong)村改造、土(tu)地儲(chu)備、園區(qu)基礎設(she)施、環境整治、新型(xing)基礎設(she)施等領域。

每經記者陳夢妤攝

而以(yi)廣(guang)東為(wei)代(dai)表的部分省份(fen)，是推進專(zhuan)項債(zhai)收回收購存量閑(xian)置土地工作的“主力軍”，春節過后(hou)，廣(guang)東省內(nei)至少15城先后(hou)發布(bu)有關(guan)公示(shi)。

“土(tu)(tu)地收儲會是2025年(nian)土(tu)(tu)地市場(chang)的(de)一大(da)看點(dian)，主要是目前土(tu)(tu)地庫(ku)(ku)存(cun)規模較大(da)，很多多年(nian)前出讓的(de)地塊，由于(yu)(yu)規劃(hua)條件不(bu)(bu)(bu)適應新形勢，或(huo)地價下跌，或(huo)開(kai)發商(shang)(shang)沒有開(kai)發能(neng)力，土(tu)(tu)地庫(ku)(ku)存(cun)大(da)導致地價穩(wen)定的(de)壓(ya)力大(da)，不(bu)(bu)(bu)利于(yu)(yu)開(kai)發商(shang)(shang)資(zi)金(jin)鏈好轉(zhuan)和(he)房(fang)企風險防范(fan)，也不(bu)(bu)(bu)利于(yu)(yu)保(bao)交付(fu)。此外，土(tu)(tu)地去庫(ku)(ku)存(cun)，從(cong)源頭上降低商(shang)(shang)品房(fang)庫(ku)(ku)存(cun)，有利于(yu)(yu)促進市場(chang)止跌回穩(wen)。”廣東省(sheng)住(zhu)房(fang)政(zheng)策研究(jiu)中心首席(xi)研究(jiu)員(yuan)李宇(yu)嘉向記者如(ru)是表示。

北京重啟土儲專項債

市場對(dui)土儲專項債的(de)關注度持(chi)續升溫。

2月18日，北京率先重啟土(tu)儲專項債發行(xing)，募資投向土(tu)儲項目規模(mo)超百億元。

企業預警通數據顯(xian)示(shi)，這批專項債中，用于土(tu)地(di)儲(chu)備(bei)的(de)資金規模為116.87億元，主要將用于舊(jiu)宮鎮綠隔地(di)區(qu)環境(jing)整治土(tu)地(di)一級開(kai)(kai)發項目(mu)(mu)、房(fang)山(shan)區(qu)良鄉大學城拓(tuo)展東區(qu)土(tu)地(di)一級開(kai)(kai)發項目(mu)(mu)等25個項目(mu)(mu)。

而廣(guang)東2025年(nian)開年(nian)就(jiu)有(you)多個城市集中(zhong)土地收儲(chu)。中(zhong)指研究院的(de)數據顯示，截至2月11日，廣(guang)州、佛山、惠(hui)州等15座城市發布土地收儲(chu)公告，范圍(wei)之廣(guang)、力度之大，為全國其他(ta)省份提供了示范。

廣(guang)東土地收儲工作的推進(jin)，也給市場(chang)帶來了不少期待。

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者注意到(dao)，此次收儲的土地(di)類型(xing)主要(yao)以(yi)房地(di)產強關聯(lian)地(di)塊(kuai)為(wei)主，住宅用地(di)和商辦用地(di)合計占比近九成。從出讓時間看(kan)，80%的擬收儲存量地(di)塊(kuai)是在2020~2024年間出讓的。

而(er)在土地(di)(di)收(shou)儲對象(xiang)上，雖然以國央企(qi)的地(di)(di)塊(kuai)為主，但(dan)也涵(han)蓋了部(bu)分(fen)民營房企(qi)手中的閑置存量(liang)地(di)(di)塊(kuai)。

中指研(yan)究院的(de)數據(ju)顯示，近(jin)期，在(zai)地(di)方出爐的(de)土地(di)收(shou)儲案例中，約70%地(di)塊擬收(shou)購價(jia)(jia)格與成交價(jia)(jia)的(de)比值在(zai)80%~100%，超40%地(di)塊擬收(shou)購價(jia)(jia)格與成交價(jia)(jia)的(de)比值在(zai)90%~100%，13%地(di)塊擬收(shou)購價(jia)(jia)格與成交價(jia)(jia)的(de)比值在(zai)70%~80%。

廣東的(de)土地(di)收(shou)儲工作不僅范圍廣，而且(qie)在執行過程(cheng)中注重細(xi)節(jie)，充分考慮了企業(ye)利益，使得(de)政策(ce)能(neng)夠順(shun)利推(tui)進。對此，業(ye)內有分析指出，這(zhe)種模式(shi)不僅為其他地(di)區提供了寶貴經驗，也為房(fang)地(di)產市場(chang)的(de)穩定發展注入了信心。

“客觀上地方需要加大土地收儲(chu)力度，但(dan)負面(mian)清單制下專(zhuan)項債用途廣泛，能率先(xian)形成(cheng)實物(wu)工作量(liang)的項目，可(ke)能最(zui)先(xian)獲(huo)得申請(qing)，土地如果(guo)不馬(ma)上開發，能否申請(qing)到(dao)還待估量(liang)。”李宇嘉(jia)提(ti)到(dao)，土地收儲(chu)以(yi)后，如果(guo)區域內商(shang)品房庫存大，可(ke)能無法開發，但(dan)債務要償(chang)還，這是個大問(wen)題(ti)。用作保障房、公共用途，怎么解(jie)決長債資金(jin)問(wen)題(ti)，也(ye)需要考慮。

有利于盤活低效利用土地

土儲(chu)(chu)專項債的(de)重啟發(fa)行，對房地(di)(di)產市場和(he)宏觀經濟都(dou)有(you)著深遠影(ying)響。東吳證券在研報中提到(dao)，土儲(chu)(chu)專項債曾于2017~2019年發(fa)行，用途是為(wei)新(xin)增土儲(chu)(chu)前期開發(fa)提供資(zi)金，后(hou)于2019年被叫(jiao)停，相關(guan)政(zheng)策要(yao)求專項債資(zi)金不得用于土地(di)(di)儲(chu)(chu)備和(he)房地(di)(di)產相關(guan)領(ling)域。

方正證券表示，專項(xiang)債(zhai)回(hui)收閑置用地(di)的可(ke)行性較(jiao)(jiao)高，落地(di)速度有望(wang)在(zai)全(quan)國(guo)范圍內加快。被回(hui)收的土地(di)可(ke)經過調規（提高容積率、商(shang)轉住等(deng)）再度出讓(rang)，并(bing)非僅能用作保障房(fang)(fang)開發建設(she)，地(di)方政府較(jiao)(jiao)大(da)程(cheng)度上可(ke)以(yi)不被租金收益率與回(hui)收成本之間的矛盾影響。從廣東首批次土地(di)收儲案例看(kan)，回(hui)收折扣基本在(zai)80%以(yi)上，房(fang)(fang)企接受程(cheng)度同樣較(jiao)(jiao)高，更好的資金平衡，意味著專項(xiang)債(zhai)回(hui)收閑置用地(di)可(ke)行性較(jiao)(jiao)高。

“隨著更(geng)多(duo)低成(cheng)本增量(liang)資(zi)金進入市場，將有效緩解房企資(zi)金壓力，受益房企傳導路徑或(huo)為地方(fang)城投→地方(fang)國企→央企→民(min)企。”方(fang)正證(zheng)券(quan)提(ti)到(dao)。

此外，從(cong)土地(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)利用(yong)(yong)(yong)角度，專(zhuan)項債土地(di)(di)(di)(di)收(shou)儲有(you)利于(yu)盤活(huo)低效利用(yong)(yong)(yong)土地(di)(di)(di)(di)。無(wu)論是住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、商(shang)辦用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)還(huan)是老舊(jiu)工業區，收(shou)儲后都可通過(guo)改造(zao)優化(hua)(hua)用(yong)(yong)(yong)途，為城市(shi)土地(di)(di)(di)(di)的(de)集(ji)約(yue)化(hua)(hua)利用(yong)(yong)(yong)騰挪空間。例如，一線(xian)(xian)(xian)城市(shi)的(de)回籠(long)地(di)(di)(di)(di)塊，可改造(zao)為戰(zhan)略性產業的(de)科(ke)技園區或(huo)研發(fa)基地(di)(di)(di)(di)，弱(ruo)二線(xian)(xian)(xian)及三四(si)線(xian)(xian)(xian)城市(shi)的(de)地(di)(di)(di)(di)塊，可定向改造(zao)為適(shi)合本(ben)地(di)(di)(di)(di)戰(zhan)略發(fa)展的(de)工業用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，推動(dong)產業升級與新型城鎮化(hua)(hua)進程。

銀河證(zheng)券在闡述土儲(chu)(chu)專項債的戰略意義時提(ti)出(chu)，去年(nian)先(xian)后推出(chu)的多項房地產(chan)和土地政(zheng)策(ce)之間并(bing)非孤立存在，土儲(chu)(chu)專項債、城中村(cun)改造、商品房收儲(chu)(chu)有望實現地方資源調(diao)控(kong)閉環(huan)，以時間換空間解決住(zhu)房供需問(wen)題。

市場對土儲專(zhuan)項債規模也有諸(zhu)多預(yu)測(ce)。國(guo)海證券預(yu)計，2025年土儲專(zhuan)項債規模在1萬億元左右。

銀河(he)證券則認為，未來2~3年，每年土儲專項(xiang)債資金(jin)規模(mo)在5000億(yi)~7000億(yi)元(yuan)。隨著專項(xiang)債土地(di)收儲工(gong)作的(de)推進，土地(di)市場已經顯現出(chu)止(zhi)跌企穩征兆，未來有望帶(dai)動更多(duo)城市的(de)土地(di)市場乃至(zhi)一二手房市場加速(su)修復。

中(zhong)指研究(jiu)院政策研究(jiu)總監陳文靜認(ren)為，專項債土地(di)收儲(chu)是房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)止(zhi)跌(die)回穩的關鍵舉(ju)措，它不僅解(jie)決(jue)了當前土地(di)庫存和企業資(zi)金壓力等(deng)問題，后(hou)續打通(tong)各(ge)個收儲(chu)堵點，加快收儲(chu)節奏，或將是未來中(zhong)央與(yu)地(di)方(fang)政府政策的重要著力點。

封面圖片來源(yuan)：每(mei)經記者(zhe)陳夢妤攝(she)