每(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)經編(bian)輯｜魏文藝(yi)     

隨著國(guo)內(nei)熱點城市房地產市場“止跌回(hui)穩”趨勢顯現，外資房企開(kai)始行(xing)動起來。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，去年四季度以來，包括豐隆集團（Hong Leong Group）、慶隆集團（Kheng Leong）和星獅地產（Frasers Property）在內的新加坡房企陸續在上海獲取熱門區域地塊。這三家新加坡房企近期在上海獲取的土地，成交總額約187.79億元（全口徑），在拿地方式上均選擇與國內企業聯合開發。

“盡管上(shang)(shang)海(hai)住(zhu)宅市(shi)場目前仍以本地(di)開發商(shang)為主導，但新加坡企業(ye)的進入(ru)為市(shi)場帶來了新的設計理念(nian)、項目概(gai)念(nian)和管理標準。這(zhe)有助(zhu)于推動上(shang)(shang)海(hai)市(shi)場的整體(ti)發展(zhan)，引(yin)(yin)入(ru)新的產品(pin)類型(xing)并(bing)(bing)提(ti)升高端住(zhu)宅領域的服務水平(ping)。”第一太平(ping)戴(dai)維斯中國(guo)區市(shi)場研究(jiu)部負(fu)責人(ren)簡可在接受(shou)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者采訪時(shi)表示，隨著時(shi)間的推移(yi)，這(zhe)種參與將進一步推動上(shang)(shang)海(hai)房地(di)產行(xing)業(ye)的專業(ye)化發展(zhan)，并(bing)(bing)增強其吸引(yin)(yin)力。

在國內(nei)房地產(chan)行業仍處于(yu)整體調整的背(bei)景下，上(shang)述新加坡房企為何會選擇在一(yi)線城市(shi)拿地？是(shi)短期“抄(chao)底(di)”投資，還(huan)是(shi)長期錨定中國城市(shi)化的發展紅利？

外資加碼上海的“決策邏輯”

2024年樓市(shi)“止跌(die)企穩”政策定調(diao)，市(shi)場觸底(di)信(xin)號釋放，資本(ben)迅(xun)速捕捉到了回暖(nuan)信(xin)號。

先是去年11月，豐隆集(ji)團與廈門建發(fa)集(ji)團聯手，以(yi)總(zong)價約90億元(yuan)拿下上海黃浦(pu)區新天地板塊的“歷史風貌(mao)地塊”（黃浦(pu)區C020102單元(yuan)096-2、097-4地塊等）。

每(mei)經記者注(zhu)意到，上述地(di)塊周邊的翠(cui)湖天地(di)六期(qi)、中(zhong)海順昌玖(jiu)里、中(zhong)海恒昌玖(jiu)里，均是2024年(nian)開盤(pan)即(ji)售(shou)罄(qing)的豪宅項目。如翠(cui)湖天地(di)六期(qi)均價達(da)21萬(wan)元/平(ping)方米，單套(tao)總(zong)價為(wei)7500萬(wan)元至3.5億元，去年(nian)9月27日(ri)開盤(pan)推(tui)出108套(tao)房源當(dang)天售(shou)罄(qing)；中(zhong)海順昌玖(jiu)里項目于去年(nian)3月28日(ri)開盤(pan)，推(tui)出的512套(tao)房源當(dang)日(ri)幾乎(hu)售(shou)罄(qing)，成交總(zong)額(e)達(da)196.5億元，刷新全國單項目開盤(pan)成交金額(e)紀錄(lu)。

今(jin)年(nian)春節(jie)后，上海(hai)土拍持續火熱(re)。在2月20日舉(ju)行的上海(hai)土拍中(zhong)，虹(hong)口(kou)(kou)區C080302單元hk329-11地(di)(di)塊(kuai)吸引了包括中(zhong)海(hai)地(di)(di)產、保(bao)利發展、“招商蛇口(kou)(kou)+綠城中(zhong)國(guo)”聯合體(ti)(ti)、“華潤置地(di)(di)+越秀地(di)(di)產”聯合體(ti)(ti)、“金茂(mao)+慶隆”聯合體(ti)(ti)共5家競買人(ren)參與競拍。最終經過184輪競價(jia)，該地(di)(di)塊(kuai)由“中(zhong)國(guo)金茂(mao)+慶隆”聯合體(ti)(ti)以總價(jia)89.64億元、樓(lou)面價(jia)117474元/平方米、溢價(jia)率(lv)38.20%競得。

而另一宗位(wei)于(yu)松(song)江區臨近廣富林遺址的(de)低密度宅(zhai)地（SJC10008單元(yuan)05a-24號(hao)地塊(kuai)），則被“星獅+國貿+金(jin)地”聯合(he)體以總價(jia)8.15億元(yuan)、樓(lou)面價(jia)26216元(yuan)/平方米、溢價(jia)率13.98%競得。該地塊(kuai)周邊(bian)生活氛圍濃厚，教育(yu)、商業、醫療配套(tao)完善。

來源：中指研究院

對于(yu)此(ci)次在上(shang)(shang)海合(he)作拿地(di)，星(xing)獅地(di)產亞洲(zhou)新興市場首席(xi)執行官公開表示(shi)：“我(wo)們(men)很高(gao)興與長期合(he)作伙(huo)伴金地(di)集團和廈門(men)國貿(mao)地(di)產集團合(he)作，在上(shang)(shang)海松江區開展(zhan)這個激動人(ren)心的項目。不僅加強了我(wo)們(men)在上(shang)(shang)海的業務，也突顯了我(wo)們(men)致(zhi)力于(yu)提供高(gao)品質住宅開發項目的承諾(nuo)，以滿足中國社區不斷變化(hua)的需求。”

通過對比近期新(xin)加(jia)坡房企所獲(huo)上述幾宗地(di)(di)(di)塊(kuai)（特別是新(xin)天(tian)地(di)(di)(di)與虹口(kou)地(di)(di)(di)塊(kuai)）的開(kai)發成(cheng)熟度與不可再生性，以(yi)及成(cheng)交樓面價（如虹口(kou)地(di)(di)(di)塊(kuai)11.75萬(wan)元/平方米）可以(yi)看出，開(kai)發商仍然在(zai)用低(di)價鎖定未來溢價。上海(hai)中原地(di)(di)(di)產市場分析(xi)(xi)師盧(lu)文曦此前曾(ceng)在(zai)采訪中分析(xi)(xi)指出：“虹口(kou)這宗宅(zhai)地(di)(di)(di)，每(mei)平方米15萬(wan)元、16萬(wan)元算正(zheng)常價，開(kai)盤賣再貴都(dou)正(zheng)常。”

那么，新加坡房企為何不(bu)約而同地加碼上海市場？

“對于新加坡開發商而(er)言，由于中(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)金融和(he)(he)經濟周期并不(bu)總是(shi)與西(xi)方市(shi)場(chang)緊密相關，中(zhong)國(guo)市(shi)場(chang)提供了多元化布局的(de)(de)(de)機會，這(zhe)有(you)助于分散(san)風(feng)險并平衡投資組合。此外(wai)，在(zai)中(zhong)國(guo)市(shi)場(chang)建立強大的(de)(de)(de)品牌影響力,也有(you)助于在(zai)海外(wai)市(shi)場(chang)（尤(you)其(qi)是(shi)新加坡和(he)(he)東南亞(ya)等(deng)關鍵目的(de)(de)(de)地）吸引中(zhong)國(guo)買家。”簡(jian)可(ke)表示，上海有(you)非常成熟、流(liu)動性(xing)(xing)很(hen)強的(de)(de)(de)房地產(chan)市(shi)場(chang)，具有(you)規模大、透明度高和(he)(he)連通(tong)性(xing)(xing)強的(de)(de)(de)特點，這(zhe)些特質使其(qi)成為國(guo)際資本在(zai)中(zhong)國(guo)尋求穩(wen)定性(xing)(xing)和(he)(he)長期增長機會的(de)(de)(de)理想目的(de)(de)(de)地。

新加坡房企的“上海方法論”

以合作模式持續布局(ju)上(shang)海，對于新(xin)加坡房企(qi)而(er)言意(yi)味著什么(me)?

以豐隆集(ji)團(tuan)與廈門建發(fa)集(ji)團(tuan)聯手獲得的(de)新天(tian)地“歷史風貌地塊”為例，記者注(zhu)意到，在(zai)該地塊的(de)出讓條件中，對(dui)風貌保護(hu)與商業(ye)升級(ji)有嚴格要求。

如將096街坊部(bu)分、097街坊劃定為肌理(li)（指建筑紋理(li)與空間結構）保護范(fan)圍，096-2地塊肌理(li)保護范(fan)圍占比不(bu)小于50%。居住(zhu)(zhu)方(fang)面，依托新(xin)天(tian)地區域現有高(gao)(gao)品(pin)質(zhi)住(zhu)(zhu)宅社區基礎，融(rong)合協(xie)調地塊風(feng)貌肌理(li)特(te)色(se)，居住(zhu)(zhu)產品(pin)有明(ming)晰的定位，打造多(duo)樣化高(gao)(gao)品(pin)質(zhi)住(zhu)(zhu)宅產品(pin)。商業(ye)方(fang)面，應結合淮海路-新(xin)天(tian)地功(gong)能(neng)組團及(ji)復(fu)興路沿線的功(gong)能(neng)復(fu)合和能(neng)級提升需求，豐(feng)富產品(pin)類型，依托地塊周邊新(xin)天(tian)地、一(yi)大會(hui)址(zhi)等(deng)重(zhong)要節點(dian)，適當植入高(gao)(gao)端(duan)酒(jiu)店、社區商業(ye)等(deng)多(duo)類型商業(ye)功(gong)能(neng)，完(wan)善(shan)區域商業(ye)配套。

新天地“歷史風貌地塊”建設要求 來源：上海土地市場網

第一太平戴維斯中國區策略(lve)顧問部負責人朱鋒分析指(zhi)出：“新(xin)加(jia)坡資(zi)本(ben)對上海內環稀缺資(zi)產的聚焦不僅加(jia)速了(le)城市更新(xin)，聯合開發的模式也為未來更多的資(zi)本(ben)進入提(ti)供了(le)很好的樣板，在(zai)一定程度上解決了(le)資(zi)本(ben)和落地的雙(shuang)向(xiang)最優選(xuan)擇。”

事實(shi)上(shang)，上(shang)述(shu)幾家新加坡房企多年(nian)前就曾在上(shang)海落子(zi)。

如與(yu)中國金茂(mao)聯合拿下(xia)虹(hong)口“新地王(wang)”的慶(qing)隆(long)集團，此前就曾在(zai)上海(hai)開發過沁風雅(ya)苑和(he)沁和(he)園(ParkEleven)項目(mu)，并將這兩個樓盤視作(zuo)其在(zai)新加(jia)坡以(yi)外(wai)項目(mu)的“封面之作(zuo)”，但此前已經十(shi)多(duo)年沒有在(zai)上海(hai)拿地。

據豐隆集團官網介(jie)紹，豐隆集團創立(li)于1941年，于上(shang)世紀60年代收購了新加(jia)坡城市發(fa)展有限公司大(da)部分股(gu)權，并(bing)開始進(jin)軍房地產開發(fa)領域。

在(zai)過去的十余(yu)年里，豐(feng)隆集團旗下的城(cheng)市發展（中國(guo)）在(zai)上海、蘇州、重(zhong)慶和深圳(zhen)收購了總(zong)建筑(zhu)面(mian)積超過140萬平方米的土(tu)地儲備(bei)和資產,涵蓋住宅、商業(ye)、產業(ye)園以及大型(xing)綜(zong)合體項目(mu)(mu)。其中較為知名有(you)(you)御湖別墅項目(mu)(mu)，位于上海青浦(pu)奧特萊(lai)斯(si)附近，共120套(tao)獨棟(dong)別墅；此(ci)外還有(you)(you)耀江國(guo)際、豐(feng)隆廣(guang)場、豐(feng)隆虹橋中心等商辦項目(mu)(mu)。

星(xing)(xing)獅地產同樣持續投資上(shang)海(hai)市場。其官(guan)網顯示，星(xing)(xing)獅集團(tuan)近年來在上(shang)海(hai)曾與金地集團(tuan)、保利發展、平安聯合開發了徐匯區虹漕路的天悅項(xiang)目，該項(xiang)目包含住宅、長租(zu)公寓和保障性住房等(deng)業態。

而另(ling)一家新加坡老(lao)牌房企凱德(de)集團，則早在1996年就進入上(shang)海(hai)市場，當年即動工(gong)建設(she)上(shang)海(hai)來福士廣場項(xiang)(xiang)目，此后還在上(shang)海(hai)開(kai)發了凱德(de)茂(mao)名公館、凱德(de)?尚浦等(deng)項(xiang)(xiang)目。

“新(xin)加(jia)坡(po)開(kai)發商通(tong)過聯合開(kai)發模(mo)式和多(duo)業態(tai)開(kai)發來分散風(feng)(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)(de)策略，在(zai)當前(qian)市(shi)場環境下具(ju)有(you)顯著的(de)(de)(de)有(you)效(xiao)性(xing)。通(tong)過與(yu)(yu)當地開(kai)發商合作，新(xin)加(jia)坡(po)資本能更(geng)好地理解中國市(shi)場的(de)(de)(de)政策環境、消費者偏好和運營規則，從而降低進(jin)入新(xin)市(shi)場的(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)。例如，金茂與(yu)(yu)慶隆聯手，國貿(mao)、金地與(yu)(yu)星獅的(de)(de)(de)合作，不僅實現(xian)了(le)資源共享和優勢互補，還通(tong)過合作伙伴的(de)(de)(de)渠道和經驗，提(ti)升了(le)項目的(de)(de)(de)落地效(xiao)率(lv)和市(shi)場接受度(du)，為(wei)項目形成強(qiang)強(qiang)聯合的(de)(de)(de)品質保(bao)障。另外，由于有(you)當地合作企(qi)業背(bei)書，對于新(xin)加(jia)坡(po)資本來說也分散了(le)投(tou)資風(feng)(feng)險(xian)(xian)。”

朱(zhu)鋒認為，這種投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)趨勢可能(neng)會(hui)吸引更多國(guo)際資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本進(jin)入中(zhong)國(guo)市(shi)場(chang)。“由于資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)(de)稀缺(que)性，外(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)對于投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)上海(hai)地產(chan)的(de)(de)(de)回報率預期仍有很(hen)強的(de)(de)(de)決心(xin)。隨(sui)(sui)著(zhu)上海(hai)內環稀缺(que)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)價(jia)值的(de)(de)(de)不斷凸顯(xian)，以及外(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)在這些項目中(zhong)的(de)(de)(de)成(cheng)功(gong)案(an)例(li)增多，更多國(guo)際資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本可能(neng)會(hui)跟隨(sui)(sui)進(jin)入中(zhong)國(guo)市(shi)場(chang)。尤其是在全球經濟不確(que)定性加(jia)大的(de)(de)(de)背景(jing)下，中(zhong)國(guo)一線城市(shi)的(de)(de)(de)優質資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)被視為‘避(bi)風港(gang)’，具(ju)有較(jiao)高的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)吸引力(li)。”

不過在盧文曦看來(lai)，海(hai)外開發商投資上海(hai)的現(xian)象還不足以(yi)形(xing)成趨勢，從(cong)近期新(xin)加坡房企聯合拿地的動(dong)作可以(yi)判斷，現(xian)階段還是更(geng)傾向于進行(xing)財務性投資。

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封面(mian)圖片來源：每(mei)經記者(zhe) 張(zhang)建 攝(she)