每經編輯｜陳夢妤     

“誰是(shi)(shi)城市更新的主體？地下車庫的資產(chan)歸誰？頂樓房價(jia)定價(jia)最高(gao)是(shi)(shi)否合法(fa)合規？”3月24日(ri)上午，在浙(zhe)江工業大學（以下簡稱浙(zhe)工大）離退休(xiu)處有關浙(zhe)工新村交付的座(zuo)談會(hui)上，浙(zhe)工大退休(xiu)教職(zhi)工及子女拋出了他們(men)的疑問。

浙工新(xin)(xin)村是浙江首個(ge)由業主(zhu)自(zi)掏腰包(bao)4.7億元原拆(chai)原建的城市(shi)更新(xin)(xin)項目，曾在浙江省一(yi)場自(zi)主(zhu)更新(xin)(xin)新(xin)(xin)聞通氣會上作為案例被介紹推廣。

該項目意義重大，杭州(zhou)城市(shi)規劃設(she)計院總工程師湯(tang)海孺表示，因為全國都沒有居民自(zi)主更(geng)新的先行案例(li)，杭州(zhou)找到了一條純(chun)粹的新路，改變了城市(shi)更(geng)新只(zhi)能靠政府(fu)走路的困境。

浙江工業大學(xue)公共管理(li)學(xue)院吳偉(wei)強教授認為，浙工新(xin)村自主更新(xin)目前做到這一(yi)程(cheng)度已(yi)經(jing)很不(bu)容易。

但現(xian)在，這個樣本項目可(ke)以交(jiao)房了卻陷入僵持。

超出原產權面積部分的價格沒談好？

浙工(gong)新村(cun)(cun)一位設(she)計師早期曾(ceng)透露，這(zhe)種房子按照(zhao)安居(ju)房標準設(she)計到時候(hou)肯定要出(chu)問題，施工(gong)過程中，浙工(gong)新村(cun)(cun)也(ye)有(you)各種各樣的變(bian)更，變(bian)更沒有(you)與居(ju)民充分溝通。

吳(wu)偉(wei)強指出，浙工(gong)新村現在主(zhu)要(yao)爭(zheng)議是超(chao)出原產權面積的部分(fen)價格沒(mei)談好。另外，居民(min)還有(you)意見(jian)的是設計結(jie)果跟圖紙不太一樣(yang)，戶型和質量有(you)些許問題。

對于(yu)浙工新(xin)村目前的爭(zheng)議和問題，湯海孺(ru)對界面新(xin)聞(wen)記者(zhe)稱(cheng)，主(zhu)要原因是(shi)(shi)自主(zhu)更(geng)新(xin)應該為(wei)居(ju)(ju)民(min)自己的項(xiang)目，而不是(shi)(shi)政(zheng)府項(xiang)目，但居(ju)(ju)民(min)沒有特(te)別大能力，變成由政(zheng)府主(zhu)要牽頭(tou)做。

由于一直是(shi)政(zheng)府(fu)在主推，雖然輿(yu)論熱議(yi)業(ye)主自掏腰包4.7億元，但直到現(xian)在要交房(fang)，才到了業(ye)主要真金白銀掏腰包的時候。

浙工(gong)大另一(yi)位(wei)教職工(gong)也證實(shi)了這一(yi)消息。他稱(cheng)，在交房(fang)前，業主們沒有投(tou)入，甚至連(lian)過渡費也是由政(zheng)府相關部門出(chu)資。從(cong)拆遷(qian)開始，一(yi)些業主的心態就(jiu)是等交房(fang)交錢時再說。

界面新聞致電浙工(gong)新村(cun)所(suo)在的朝暉(hui)街(jie)道、拱(gong)墅(shu)區住建(jian)局(ju)，均未得(de)到浙工(gong)新村(cun)交房進展相關回應(ying)。拱(gong)墅(shu)住建(jian)方(fang)表示，對此事(shi)不予(yu)回應(ying)。

湯海(hai)孺稱，浙(zhe)工新村涉及的(de)整(zheng)個項目危房審(shen)批流(liu)程(cheng)(cheng)沒有法(fa)律依據。因為參(can)考(kao)單棟危房審(shen)批流(liu)程(cheng)(cheng)，浙(zhe)工新村沒有走(zou)規劃調整(zheng)程(cheng)(cheng)序就直接(jie)走(zou)到了方(fang)案審(shen)批流(liu)程(cheng)(cheng)。

另外，自主更新(xin)還涉及(ji)到新(xin)證(zheng)(zheng)換舊證(zheng)(zheng)的問題(ti)。

湯海孺(ru)稱(cheng)，如果居民選擇了擴(kuo)大面積(ji)，權利就發生了變(bian)化(hua)，那么(me)，新證換舊證時(shi)，增(zeng)加的面積(ji)要不(bu)要交土地出讓金這個也要解決。

湯海(hai)孺認為(wei)，自(zi)主(zhu)更新的推(tui)廣(guang)要把規劃(hua)調整這一(yi)流程補上，也要把新證換舊證的問(wen)題(ti)解決，目前，他們正(zheng)在做(zuo)相關研究(jiu)。

老舊小區自主更新是未來趨勢

去年11月11日，據(ju)浙(zhe)江(jiang)省(sheng)杭州(zhou)市(shi)國立公(gong)證(zheng)處消息(xi)，公(gong)證(zheng)人員參(can)與杭州(zhou)首(shou)例自主(zhu)更新(xin)小區——“浙(zhe)工新(xin)村居民主(zhu)體的城市(shi)危(wei)機(ji)房(fang)有機(ji)更新(xin)（試點）項目抽簽(qian)選房(fang)現場(chang)進行(xing)現場(chang)監督公(gong)證(zheng)”。

據(ju)《每(mei)日經濟新聞》此(ci)前報道，浙工新村62-68幢(chuang)、72-76幢(chuang)、77幢(chuang)共13幢(chuang)危舊房被(bei)納入(ru)改(gai)(gai)造范圍，涉及548戶居民(min)，整體更新費用約(yue)5.3億(yi)元，其中居民(min)自籌(chou)資金(jin)約(yue)4.7億(yi)元，其余資金(jin)由政(zheng)府部門本身(shen)就要用到(dao)老舊小(xiao)區改(gai)(gai)造上(shang)的專項資金(jin)解決，從(cong)而達到(dao)收支(zhi)平衡(heng)。

參(can)考(kao)舊房征遷(qian)的價(jia)格體(ti)系，業主(zhu)承擔的改造費用(yong)為1350元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，擴面(mian)價(jia)格為34520元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，車(che)位22萬元/個。業主(zhu)們如果(guo)選擇不擴大(da)原本(ben)房屋(wu)面(mian)積，75平(ping)方(fang)(fang)米(mi)左右(you)的舊房，改造費用(yong)大(da)約10萬元。

按最多能擴大(da)20平(ping)方米(mi)(mi)來(lai)算，一套原(yuan)來(lai)75平(ping)方米(mi)(mi)左右(you)的(de)(de)舊房(fang)，最終可(ke)改(gai)建成95平(ping)方米(mi)(mi)左右(you)的(de)(de)新房(fang)，花(hua)費(fei)約80萬(wan)元(yuan)。如果再買(mai)一個車位(wei)，總花(hua)費(fei)約100萬(wan)元(yuan)。

也(ye)就是說，每(mei)戶(hu)居民自掏腰包的費用約(yue)10萬～100萬元。

浙(zhe)工(gong)新村位于杭州市拱墅區(qu)朝暉街(jie)道(dao)，靠(kao)近武林中(zhong)(zhong)心(xin)西(xi)湖(hu)文化(hua)廣場，南鄰浙(zhe)江省人(ren)民醫(yi)院(yuan)，北(bei)側(ce)一路之隔是浙(zhe)江工(gong)業(ye)大學(xue)，東邊(bian)是拱墅區(qu)體(ti)育中(zhong)(zhong)心(xin)，距(ju)離(li)杭州東站、西(xi)湖(hu)景區(qu)約4公里(li)，地(di)段較為優越。

始(shi)建(jian)于上(shang)世(shi)紀80年(nian)代的(de)浙工新(xin)村(cun)，在經(jing)過原拆原建(jian)后，將完成老舊危房向全(quan)新(xin)小高層的(de)蛻變。

此前，“浙工新村居民(min)自掏腰包出資4.7億元重(zhong)建小區”登上(shang)熱搜(sou)之后，成為杭州各個高(gao)齡(ling)小區最羨(xian)慕的拆遷樣(yang)板。

事實上(shang)，浙工新村的樣板要全(quan)面推廣(guang)并不(bu)像想象(xiang)中(zhong)那么容易，這批(pi)“C級危房”戴上(shang)帽子也已超過10年了。

杭州拱墅區政府(fu)官(guan)網顯示(shi)，浙(zhe)工新村城(cheng)市危舊房有機更(geng)新（試點）項目堅持了居(ju)民適度投入(ru)、政府(fu)普惠政策補(bu)貼原(yuan)則，算好(hao)經(jing)濟賬。在對照周邊二手(shou)房、次(ci)新房小(xiao)區價格基礎上，合理確定擴面價格及車位價格，破解城(cheng)市危舊房更(geng)新中資金平衡難題。

“整個過(guo)程中困難太多了。”杭州市(shi)拱墅區負(fu)責(ze)浙工新村相(xiang)關業務的某負(fu)責(ze)人由衷地說。對于集資出錢(qian)的問題，據該負(fu)責(ze)人介(jie)紹，“居(ju)民選擇(ze)不(bu)擴面(mian)積(ji)(ji)也(ye)可(ke)以，方案里有相(xiang)應的房型可(ke)以選擇(ze)，大家基本都選擇(ze)了適當擴大面(mian)積(ji)(ji)，很多老人的子女還(huan)是(shi)愿意出錢(qian)資助(zhu)父母改(gai)善居(ju)住環境”。

浙江工(gong)業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙公開表示(shi)，因(yin)為這個項目突破(po)了很(hen)多(duo)原有的(de)(de)(de)政(zheng)策框架，政(zheng)府需(xu)要承擔(dan)很(hen)多(duo)風險(xian)(xian)，未來要想(xiang)大規(gui)模(mo)推廣(guang)這種模(mo)式，要想(xiang)激(ji)發政(zheng)府的(de)(de)(de)意(yi)愿，要在(zai)(zai)上(shang)位法上(shang)給予保障(zhang)。不然的(de)(de)(de)話，很(hen)多(duo)政(zheng)府一看這種模(mo)式雖然好，但是一旦參與(yu)會存在(zai)(zai)潛在(zai)(zai)的(de)(de)(de)法律風險(xian)(xian)，那么最(zui)后(hou)沒(mei)有參與(yu)的(de)(de)(de)意(yi)愿和動力。

可(ke)以確定的(de)是(shi)，老(lao)舊小區(qu)自(zi)主更新(xin)是(shi)未來的(de)趨勢。

2025年3月9日，住建(jian)部部長倪虹在十(shi)四屆全(quan)國人大三次會議民(min)生主(zhu)(zhu)題(ti)記者會上表示，2000年以前建(jian)成(cheng)的城市(shi)老(lao)舊(jiu)小區全(quan)部都要納(na)入城市(shi)更新(xin)的改造(zao)范(fan)圍(wei)，因(yin)地制宜(yi)實(shi)施改造(zao)，也鼓勵地方(fang)探索居(ju)民(min)自主(zhu)(zhu)更新(xin)改造(zao)老(lao)舊(jiu)住宅。

3月25日，杭(hang)州(zhou)舉行(xing)《杭(hang)州(zhou)市(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)專(zhuan)項(xiang)規劃(hua)(hua)（2024—2035年(nian)）》新(xin)(xin)聞發(fa)布會。作為浙(zhe)江省(sheng)首個獲批的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)專(zhuan)項(xiang)規劃(hua)(hua)，《規劃(hua)(hua)》為杭(hang)州(zhou)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)劃(hua)(hua)定(ding)了近遠(yuan)(yuan)期(qi)分階段目標，即近期(qi)至2027年(nian)，探(tan)索(suo)建立(li)常態化(hua)(hua)(hua)體檢、系統(tong)化(hua)(hua)(hua)謀(mou)劃(hua)(hua)、片(pian)區化(hua)(hua)(hua)實施(shi)、項(xiang)目化(hua)(hua)(hua)推進、一體化(hua)(hua)(hua)運營的(de)可(ke)持續城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)模(mo)式，率先形(xing)成一批示范(fan)效應顯著(zhu)、可(ke)復制(zhi)、可(ke)推廣的(de)標志性(xing)成果(guo)；遠(yuan)(yuan)期(qi)至2035年(nian)，健全完善城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)政(zheng)策(ce)法規與(yu)工作機制(zhi)，打造在全國具有顯著(zhu)影響力的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)范(fan)例，全面賦(fu)能世界一流的(de)社(she)會主義現(xian)代(dai)化(hua)(hua)(hua)國際大都市(shi)(shi)建設。

每經房產(chan)整(zheng)合自界面新聞、每日經濟新聞App

封面圖片來源：每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)資料圖