每經(jing)記(ji)者｜劉(liu)頌輝    每經(jing)編輯(ji)｜魏文(wen)藝(yi)    

去年收(shou)入約為1.80億元，凈利(li)潤(run)約為8048.02萬元，整體經(jing)營業績(ji)與預期相符(fu)。

近(jin)期，國內首(shou)個專注于保(bao)障性租(zu)(zu)賃住房(fang)的公(gong)募(mu)REITs——國泰君(jun)安城投(tou)寬庭保(bao)障性租(zu)(zu)賃住房(fang)封閉式基(ji)礎設施證券投(tou)資基(ji)金（代碼：508031；以下簡稱“國泰君(jun)安城投(tou)寬庭保(bao)租(zu)(zu)房(fang)REIT”）公(gong)布(bu)了2024年(nian)度報告。

《每日經濟新聞》記者（以下(xia)簡稱(cheng)“每經記者”）注意到，在報(bao)告期(qi)內(nei)，國泰君安(an)城投寬(kuan)庭保(bao)租(zu)(zu)房(fang)(fang)REIT的現(xian)金流分配率(lv)為3.61%；其底層(ceng)資產是位(wei)于上海的兩個(ge)保(bao)障性租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)項目，整體出租(zu)(zu)率(lv)達到92.49%，租(zu)(zu)金收繳(jiao)率(lv)高(gao)達99.99%。

根據(ju)國泰君安(an)城投寬庭保租房REIT的年(nian)報(bao)，未來基金管理(li)人將與運營(ying)管理(li)機構合作，強化基礎設施資產(chan)的運營(ying)管理(li)。在社(she)區營(ying)銷管理(li)方面，為加速空置房源的去化并穩步提(ti)升(sheng)年(nian)度出租率，運營(ying)管理(li)機構將構建(jian)多元化的拓客體(ti)系，例如為新(xin)簽約客戶推(tui)出成團(tuan)政策等。“江(jiang)灣及光華社(she)區將同步推(tui)行(xing)‘以(yi)老煥新(xin)’營(ying)銷獎勵機制，通過雙(shuang)社(she)區房源池聯動，實(shi)現跨項目11種(zhong)戶型(xing)自(zi)由組合選(xuan)配，客戶選(xuan)擇靈活度進一步提(ti)升(sheng)。”

來源：國泰君安城投寬庭保租房REIT2024年度報告

底層資產項目出租率均超90%

根據戴德梁行的(de)研報，隨著公(gong)募REITs的(de)推出以(yi)及已上市(shi)的(de)保租(zu)房(fang)公(gong)募REITs項(xiang)目在二級市(shi)場的(de)出色表(biao)現，租(zu)賃(lin)住房(fang)已成為投資市(shi)場關注的(de)焦點。

目前已上市(shi)的7單保(bao)租房REITs中，國泰君安(an)城投寬(kuan)庭保(bao)租房REIT的發行規模最大，且是(shi)上海(hai)市(shi)國企首單保(bao)租房REITs，基金于去年1月12日在上交所(suo)上市(shi)。

截至4月15日，國泰君(jun)安城投(tou)寬(kuan)庭(ting)保租房REIT的收盤價報4.152元，漲(zhang)幅(fu)達到1.44%；換手率為(wei)201.88%，自上(shang)市以來(lai)累(lei)計漲(zhang)幅(fu)為(wei)38.75%。

在(zai)報告期內，國泰君安城投寬庭(ting)保租房REIT實現營業收(shou)入約(yue)為1.80億(yi)元(yuan)，凈利潤約(yue)為8048.02萬元(yuan)，經(jing)營活動產(chan)生的(de)(de)(de)現金流量凈額(e)約(yue)為1.42億(yi)元(yuan)；當(dang)期可供(gong)分配(pei)的(de)(de)(de)金額(e)約(yue)為1.31億(yi)元(yuan)，超過(guo)了招(zhao)募說明(ming)書中(zhong)的(de)(de)(de)預測值(zhi)，單位可供(gong)分配(pei)金額(e)為0.1307元(yuan)；基金的(de)(de)(de)總資(zi)產(chan)和(he)(he)凈資(zi)產(chan)分別達到32.53億(yi)元(yuan)和(he)(he)30.67億(yi)元(yuan)。

城投寬庭江灣社區現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

國泰(tai)君(jun)安城投(tou)寬(kuan)庭(ting)保租(zu)房(fang)REIT的(de)底(di)層資產由(you)兩個保障性(xing)租(zu)賃住房(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)構成。其中，上海(hai)城馳房(fang)地產有限公司(si)(si)持有的(de)城投(tou)寬(kuan)庭(ting)江(jiang)灣社區項(xiang)(xiang)目(mu)自2022年(nian)11月(yue)開(kai)始(shi)運(yun)營，截(jie)至(zhi)去年(nian)底(di)，累計運(yun)營時間約為2.1年(nian)；上海(hai)城業房(fang)地產有限公司(si)(si)持有的(de)城投(tou)寬(kuan)庭(ting)光華(hua)社區項(xiang)(xiang)目(mu)自2023年(nian)3月(yue)開(kai)始(shi)運(yun)營，截(jie)至(zhi)去年(nian)底(di)，運(yun)營時間約為1.8年(nian)。這兩個項(xiang)(xiang)目(mu)都位于上海(hai)市(shi)楊浦(pu)區新(xin)江(jiang)灣城板塊。

截至報(bao)告期末，基礎設施資產的(de)運營狀況穩定(ding)，租戶(hu)結構保持穩定(ding)，分(fen)散(san)化程度(du)較高。具體來(lai)看，江(jiang)灣(wan)社區(qu)的(de)個人租戶(hu)占(zhan)(zhan)(zhan)比為(wei)93.37%，企業租戶(hu)占(zhan)(zhan)(zhan)比為(wei)6.63%；光華社區(qu)的(de)個人租戶(hu)占(zhan)(zhan)(zhan)比為(wei)99.75%，企業租戶(hu)占(zhan)(zhan)(zhan)比僅為(wei)0.25%。

“小區90%以上(shang)（房源）出租(zu)(zu)了。”城投寬庭(ting)江灣(wan)社區的(de)一(yi)位工作(zuo)人員4月14日在現場(chang)向每經(jing)記者介紹，目前待租(zu)(zu)的(de)一(yi)居室（約30平方米(mi)）租(zu)(zu)金(jin)大約為(wei)5000元(yuan)/月，而一(yi)室兩廳（約63平方米(mi)）的(de)租(zu)(zu)金(jin)則在8000元(yuan)/月左右。他補充道：“每個樓(lou)層的(de)租(zu)(zu)金(jin)不同，看中的(de)話，有九折優惠活動(dong)。”

城投寬庭(ting)江灣社區服務處 圖片(pian)來源：每經記(ji)者 劉頌(song)輝 攝(she)

在樣板房(fang)(fang)中，每經記(ji)者觀察到，空調(diao)、冰箱、洗衣機、熱水(shui)器、電視以及衣柜等(deng)室內軟(ruan)裝設(she)備(bei)(bei)一應俱全，且已接入民用水(shui)電。該項目(mu)屬于R4用地（即四類居住(zhu)(zhu)用地，主要用于建設(she)保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)）的租(zu)賃住(zhu)(zhu)宅(zhai)社區(qu)，配備(bei)(bei)了約(yue)(yue)3000平方(fang)米(mi)的商業配套和約(yue)(yue)800平方(fang)米(mi)的公(gong)共(gong)服(fu)務(wu)空間，其(qi)中包括公(gong)共(gong)廚房(fang)(fang)和公(gong)共(gong)健身房(fang)(fang)等(deng)設(she)施(shi)。此外，社區(qu)還配備(bei)(bei)了管家、店長以及保(bao)安和保(bao)潔人員。

在(zai)房(fang)源分布上，一(yi)居室(shi)(shi)（約30平(ping)方米(mi)）有918套，一(yi)室(shi)(shi)一(yi)廳（約40平(ping)方米(mi)）有276套，一(yi)室(shi)(shi)兩廳（約60平(ping)方米(mi)）有325套，兩室(shi)(shi)兩廳（約73平(ping)方米(mi)）有96套，三(san)室(shi)(shi)兩廳（約98平(ping)方米(mi)）有104套。租金在(zai)5000元至12000元/月區間。

根(gen)據(ju)周邊房(fang)產中介機構數據(ju)，與(yu)城(cheng)投寬庭江灣(wan)社區相鄰的上海(hai)院(yuan)子(zi)、綠地海(hai)珀璞(pu)暉、建(jian)發瓏(long)庭等商品(pin)房(fang)小區，主要戶型為(wei)三居室，租(zu)金價格區間在9850元(yuan)至22000元(yuan)/月。

保租房申請政策進一步優化

從現場走訪情況來(lai)看，城投寬庭江灣社(she)區共有(you)7個單元(yuan)樓(lou)棟(dong)，最高為(wei)12層(ceng)。租賃住(zhu)宅的建筑面積約為(wei)8萬平方米，共計1719套保(bao)障性租賃住(zhu)房。每經(jing)記者在社(she)區現場看到，多數樓(lou)棟(dong)的陽臺上有(you)衣物晾曬(shai)，樓(lou)下則配備(bei)了超市(shi)和餐(can)飲門店。

附(fu)近(jin)的字節跳動、嗶哩(li)嗶哩(li)等互聯(lian)網企業的員(yuan)(yuan)工(gong)以(yi)及高校青(qing)年，構成(cheng)了城(cheng)投(tou)寬庭江(jiang)灣社區的主要租戶群體。上述工(gong)作人員(yuan)(yuan)向每(mei)經(jing)記者透(tou)露，經(jing)常有企業和銀行(xing)的人員(yuan)(yuan)前來租房，而小(xiao)區也對(dui)這部分租戶提供了額外優惠(hui)。

城(cheng)投寬庭(ting)江(jiang)灣(wan)社區(qu)房源(yuan)內部(bu) 圖(tu)片來源(yuan)：每經記者 劉頌輝(hui) 攝

在楊浦區(qu)新江(jiang)灣城板塊，除(chu)了(le)城投(tou)寬庭江(jiang)灣社區(qu)和(he)光華社區(qu)之外(wai)，上海(hai)“隨申辦”App顯示已有多個保障性租賃(lin)住房項(xiang)目(mu)入市(shi)，包括中企云萃江(jiang)灣（共(gong)165套房源）、可遇(yu)新江(jiang)灣（共(gong)627套房源）、頤家(jia)公寓（共(gong)88套房源）、樂活智寓（共(gong)95套房源）等。

截至(zhi)今年3月23日，“隨申(shen)辦”App平臺顯(xian)示，上(shang)海已登記入市的保障(zhang)性(xing)租賃住房項目共計282個，其中位于楊(yang)浦區的有22個。

目前，租住(zhu)城投寬庭(ting)保租房社區需(xu)滿足特定條件，例如在上海(hai)與用人(ren)單位(wei)簽訂勞動合同(tong)，家(jia)庭(ting)人(ren)均(jun)住(zhu)房面積低于15平方米，部分(fen)戶型僅面向有子女的家(jia)庭(ting)開(kai)放。

4月15日，上(shang)海(hai)市住(zhu)房(fang)(fang)城鄉建設管(guan)理(li)委主(zhu)任、上(shang)海(hai)市房(fang)(fang)屋管(guan)理(li)局局長王楨(zhen)在(zai)《2025上(shang)海(hai)民生(sheng)訪談》直(zhi)播間回應(ying)住(zhu)房(fang)(fang)保障(zhang)相關問(wen)題時表示，上(shang)海(hai)正在(zai)通過大(da)力發展保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)(fang)，滿(man)足新市民、青(qing)年人(ren)等群體階(jie)段性租住(zhu)需(xu)求。今年在(zai)申(shen)請政(zheng)策(ce)方(fang)面(mian)進一步優化，明(ming)確(que)高校(xiao)畢業生(sheng)在(zai)畢業兩年內，可憑畢業證申(shen)請保租房(fang)(fang)。

“從(cong)已(yi)上(shang)市(shi)的(de)(de)(de)租(zu)賃(lin)住房公募REIT的(de)(de)(de)表現來看(kan)，多數項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)底層資(zi)(zi)產在去年(nian)(nian)的(de)(de)(de)出租(zu)率穩定在90%以上(shang)，顯(xian)示(shi)出住房租(zu)賃(lin)需求的(de)(de)(de)韌(ren)性(xing)。”在世邦魏理(li)仕中國(guo)區研究部謝晨看(kan)來，去年(nian)(nian)7月發(fa)改委發(fa)布(bu)的(de)(de)(de)1014號文件(jian)將(jiang)市(shi)場化租(zu)賃(lin)住宅納入公募REITs的(de)(de)(de)底層資(zi)(zi)產，這也將(jiang)促進長租(zu)公寓資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)流動性(xing)得(de)到進一步(bu)增強。

此外，國家層面對(dui)租賃住房(fang)金(jin)融支持政(zheng)策的(de)(de)接連(lian)釋放，使得保租房(fang)REITs進入快(kuai)速發展(zhan)期(qi)。克而瑞分(fen)析認為(wei)，上市的(de)(de)保租房(fang)REITs憑(ping)借(jie)其優質的(de)(de)底層資產(chan)，在(zai)市場波動中展(zhan)現了顯著的(de)(de)抗周期(qi)特(te)性和超額收益表現，成為(wei)當(dang)前投資的(de)(de)“避風港”。在(zai)部(bu)分(fen)城市，公(gong)租房(fang)租金(jin)已從市場價的(de)(de)五(wu)折提(ti)升(sheng)至七折，隨著政(zheng)策的(de)(de)常態化傳導，未(wei)來保租房(fang)REITs的(de)(de)收益價值有(you)望進一步(bu)提(ti)升(sheng)。

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