每經(jing)記者(zhe)｜包晶晶    每經(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

上(shang)海存量物業改造(zao)的(de)資產(chan)化走出重要(yao)一步。

3月31日，全(quan)國首單(dan)“商改保(bao)”REITs——匯添(tian)富上(shang)(shang)海(hai)地(di)產(chan)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)封閉(bi)式基(ji)礎設施證(zheng)券投資基(ji)金（代碼：508055；以下簡稱“匯添(tian)富上(shang)(shang)海(hai)地(di)產(chan)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)REIT”）在上(shang)(shang)交所(suo)上(shang)(shang)市。

匯添(tian)富(fu)上(shang)海(hai)地(di)產(chan)租賃(lin)住(zhu)房REIT由上(shang)海(hai)地(di)產(chan)（集團）有(you)限(xian)(xian)公司(si)（以(yi)下簡稱“上(shang)海(hai)地(di)產(chan)集團”）的(de)全資子(zi)公司(si)上(shang)海(hai)地(di)產(chan)房屋(wu)租賃(lin)有(you)限(xian)(xian)公司(si)作為原始(shi)權益(yi)人，以(yi)其持有(you)的(de)虹橋(qiao)璟(jing)智項目、江月路項目作為底層資產(chan)，由上(shang)海(hai)城(cheng)方租賃(lin)住(zhu)房運營管理(li)有(you)限(xian)(xian)公司(si)（以(yi)下簡稱“城(cheng)方公司(si)”）擔任(ren)運營管理(li)機構，基金管理(li)人為匯添(tian)富(fu)基金。

據“匯添富(fu)基金”微信公眾號，匯添富(fu)上(shang)海地產租賃(lin)住房REIT于(yu)3月5日正式獲批；3月13日完(wan)成(cheng)網(wang)下(xia)詢價，網(wang)下(xia)詢價倍(bei)數近(jin)181倍(bei)；3月18日完(wan)成(cheng)募集發行(xing)，公眾認購倍(bei)數達494倍(bei)，募集資金規模達13.62億元。值(zhi)得關注的是，上(shang)海地產集團已開始(shi)推(tui)進租賃(lin)住房公募REITs擴募三年行(xing)動規劃(hua)。

近日(ri)，《每(mei)日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記(ji)(ji)者(zhe)（以(yi)下(xia)簡稱(cheng)“每(mei)經(jing)記(ji)(ji)者(zhe)”）實地探訪(fang)(fang)了匯添富上(shang)(shang)海地產(chan)租(zu)賃住(zhu)房REIT的底層(ceng)資(zi)產(chan)之(zhi)一——城(cheng)(cheng)方活力社(she)區(qu)(qu)江月(yue)(yue)路店（以(yi)下(xia)簡稱(cheng)江月(yue)(yue)路社(she)區(qu)(qu)）。城(cheng)(cheng)方公司相關負責人在江月(yue)(yue)路社(she)區(qu)(qu)現(xian)場接受(shou)每(mei)經(jing)記(ji)(ji)者(zhe)采訪(fang)(fang)時表示(shi)，“這兩個基礎(chu)設施項目(mu)特色鮮(xian)明、優勢突出，位于虹(hong)橋國際中(zhong)央商(shang)務區(qu)(qu)核心區(qu)(qu)的虹(hong)橋璟智項目(mu)是新(xin)建類保障性租(zu)賃住(zhu)房項目(mu)；江月(yue)(yue)路項目(mu)是上(shang)(shang)海市首批、閔(min)行區(qu)(qu)首個非居住(zhu)存量閑置商(shang)辦(ban)改建的租(zu)賃住(zhu)房項目(mu)”。

位于上海市閔行區的城方江月路社區 圖片來源：記者 包晶晶 攝

去年末出租率已達94.04%

每經記者(zhe)從上海地鐵8號線江月路站出發，步行(xing)(xing)10分鐘左右(you)到達江月路社區，導航顯示的步行(xing)(xing)距離為630米。

江(jiang)月路(lu)社區(qu)(qu)由(you)三幢樓組成(cheng)，其(qi)中1—2層為商業配(pei)套(tao)(tao)。每經記者(zhe)在現場看到，該社區(qu)(qu)除了(le)地理位(wei)置優勢外，各(ge)項配(pei)套(tao)(tao)也較為成(cheng)熟(shu)。其(qi)樓棟與“浦江(jiang)生活廣(guang)(guang)場”大型(xing)商業體(ti)相連，周(zhou)邊醫院、學校(xiao)、公園(yuan)等配(pei)套(tao)(tao)設施齊全，3公里輻射(she)范圍內(nei)有漕河涇浦江(jiang)高科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)(qu)（國(guo)家(jia)(jia)級經濟技(ji)術開發(fa)區(qu)(qu)）、浦江(jiang)科(ke)技(ji)廣(guang)(guang)場、浦江(jiang)智谷商務園(yuan)、國(guo)家(jia)(jia)863軟件(jian)專業孵(fu)化(hua)器等。

公開資料顯示(shi)，江月(yue)路社區(qu)于2019年完(wan)成改造并作為(wei)租(zu)賃住房投入(ru)運(yun)營(ying)，社區(qu)共(gong)1080套租(zu)賃住房，總建(jian)筑面(mian)積約57561平方米(mi)。其中(zhong)，租(zu)賃住房可(ke)出租(zu)面(mian)積約為(wei)52735平方米(mi)，配(pei)套商業可(ke)出租(zu)面(mian)積約為(wei)4826平方米(mi)。

和周邊競(jing)品相比，江(jiang)(jiang)(jiang)月(yue)路社區(qu)的優勢(shi)在(zai)價格端也有所(suo)體現。同策(ce)研究院的調研顯示，江(jiang)(jiang)(jiang)月(yue)路社區(qu)的平均租(zu)金為96.3元(yuan)/平方米·月(yue)，在(zai)浦江(jiang)(jiang)(jiang)鎮聚集的一眾運營商中屬于中等水(shui)平。如江(jiang)(jiang)(jiang)月(yue)路社區(qu)45平方米戶型，目(mu)前(qian)租(zu)金約為4500元(yuan)/月(yue)。

江月(yue)路社區(qu)運營(ying)方向每經記者(zhe)介紹，根據政策要求，上海市(shi)面向社會供(gong)應的(de)保(bao)障性租(zu)(zu)賃住房，租(zu)(zu)賃價格應當在(zai)同(tong)地段同(tong)品(pin)質市(shi)場租(zu)(zu)賃住房租(zu)(zu)金(jin)的(de)九折以(yi)下(xia)。價格調(diao)增幅(fu)(fu)(fu)度應不(bu)高于市(shi)房屋管(guan)理部(bu)門監測的(de)同(tong)地段市(shi)場租(zu)(zu)賃住房租(zu)(zu)金(jin)同(tong)期增幅(fu)(fu)(fu)，且年增幅(fu)(fu)(fu)應不(bu)高于5%。

與江月路社區相連的浦江生活廣場 圖片來源：記者 包晶晶 攝

顯(xian)然，成本優(you)勢(shi)、政(zheng)策紅利以(yi)及匹配租(zu)住需(xu)求等優(you)勢(shi)，成為“商改保”項(xiang)(xiang)目(mu)的重要競(jing)爭力。而在(zai)(zai)2024年末(mo)，江月(yue)路(lu)社(she)區的出租(zu)率(lv)已達94.04%。江月(yue)路(lu)社(she)區運營方相(xiang)關負責人向每(mei)經記者介(jie)紹(shao)，“虹橋項(xiang)(xiang)目(mu)和(he)江月(yue)路(lu)項(xiang)(xiang)目(mu)在(zai)(zai)上海市保障房(fang)政(zheng)策的引導下，租(zu)金水(shui)平與周邊市場(chang)化租(zu)賃住房(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)相(xiang)比具備(bei)較好的競(jing)爭力”。

每經(jing)記者注意到(dao)，近年來，上海市積極推進(jin)保障性(xing)租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)建設供應，創新實施保障性(xing)租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)各(ge)項政策舉措，確(que)立(li)了“五個租(zu)(zu)”（租(zu)(zu)得到(dao)、租(zu)(zu)得近、租(zu)(zu)得起、租(zu)(zu)得穩(wen)、租(zu)(zu)得好）目(mu)標。其(qi)中就提及“利用企事(shi)業單位非居住存量房(fang)(fang)屋(wu)改建”“改建工(gong)程實施納入建筑裝飾裝修工(gong)程規范(fan)管(guan)理”“改建完成(cheng)經(jing)聯合驗收后再出具正式項目(mu)認定書(shu)”等。

啟動擴募三年行動規劃

2024年，公募REITs市(shi)場整(zheng)體(ti)呈(cheng)現上(shang)行態勢(shi)，全(quan)國上(shang)市(shi)發行的58只REITs中有48只實現當年正收益(yi)。

多重因(yin)素疊加(jia)之(zhi)(zhi)下，匯添(tian)富(fu)上海(hai)地產(chan)(chan)租(zu)賃住(zhu)房REIT的(de)(de)認購與發行表現亮眼(yan)。“從匯添(tian)富(fu)上海(hai)地產(chan)(chan)租(zu)賃住(zhu)房REIT認購資金的(de)(de)火爆程(cheng)度來(lai)說，當日(ri)漲幅達30%，屬(shu)于(yu)預料之(zhi)(zhi)內(nei)。之(zhi)(zhi)后幾個交(jiao)易日(ri)在(zai)3.5—3.9元(yuan)的(de)(de)高(gao)位運行，保持高(gao)于(yu)首(shou)日(ri)收(shou)盤(pan)價(jia)。”戴(dai)德梁行華(hua)東區估價(jia)及顧(gu)問服務部執行董事、中國REITs聯盟理事顧(gu)悅如在(zai)接受每經記者書面采訪時(shi)表示。

“從底層(ceng)資(zi)產(chan)項目(mu)(mu)的優(you)勢(shi)來(lai)看，選址都毗鄰(lin)產(chan)業和商(shang)(shang)務人群(qun)。虹橋璟(jing)智項目(mu)(mu)位(wei)于虹橋國(guo)際中(zhong)央商(shang)(shang)務區核心(xin)區，毗鄰(lin)大虹橋區域的產(chan)業辦公與(yu)會展人群(qun)。而江月(yue)路項目(mu)(mu)毗鄰(lin)國(guo)家級漕河涇開發區浦(pu)江高科(ke)技園區，主要服務浦(pu)江產(chan)業人群(qun)，同時通過地鐵8號線，可以向(xiang)北輻(fu)射前灘等CBD商(shang)(shang)務人群(qun)。”顧悅如分析指出。

城(cheng)方公司(si)相關負責人向每經記者表示(shi)：“從(cong)投資(zi)(zi)價(jia)值(zhi)來看，兩(liang)個(ge)首發(fa)資(zi)(zi)產出租(zu)情況(kuang)較好，租(zu)金(jin)水平具(ju)(ju)備市場競爭力，租(zu)金(jin)增長(chang)具(ju)(ju)備潛力，整體具(ju)(ju)有長(chang)期(qi)投資(zi)(zi)價(jia)值(zhi)。商改保項目(mu)的成功發(fa)行(xing)為上海市存量資(zi)(zi)產盤(pan)活提供有益借鑒。”

“公(gong)募REITs的上市發行意味著跑通了整個(ge)流程。”上述城方公(gong)司相關負責人(ren)表示，“在(zai)保障性租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)領域，REITs能(neng)夠有效盤活(huo)存量資(zi)(zi)產，將沉淀在(zai)不(bu)動(dong)產中的資(zi)(zi)金釋放出來，為行業注(zhu)入流動(dong)性，助力(li)企業擴大(da)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)規模、提升運營(ying)品質，緩解(jie)新市民(min)、青年人(ren)的住(zhu)房(fang)(fang)(fang)難(nan)題，推動(dong)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃(lin)市場的規模化(hua)(hua)與專業化(hua)(hua)發展(zhan)”。

目前，市場已初步建立了以公募(mu)REITs為核心，Pre-REITs、私募(mu)REITs同步發(fa)展的(de)雛(chu)形，形成了從前期資(zi)產(chan)收并(bing)購(gou)、資(zi)產(chan)整合、資(zi)產(chan)培育到申報(bao)發(fa)行(xing)、擴募(mu)的(de)閉環。

據每經(jing)記者(zhe)了(le)解，上海(hai)地產集團已開始推進租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房公募REITs擴募三年行動(dong)規劃(hua)。目(mu)前，上海(hai)地產集團已累計建設籌措(cuo)各類租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房房源約5萬套。而(er)通(tong)過擴募盤活存量，可(ke)進一步(bu)擴大保障性租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房的供(gong)應規模。

“對于擴募，交易所(suo)從受理(li)(li)到(dao)批(pi)準(zhun)也需要(yao)經過一個類似首(shou)發的(de)(de)審核過程。通常(chang)，關于擴募基礎(chu)設施項目的(de)(de)合(he)規性、運營(ying)管理(li)(li)的(de)(de)效率、費(fei)用設置的(de)(de)合(he)理(li)(li)性、項目的(de)(de)估值以及(ji)風險(xian)分(fen)析(xi)等，均是交易所(suo)重點關注(zhu)的(de)(de)內容。”顧悅如補充道。

據Wind數(shu)(shu)據，隨著匯添(tian)富上(shang)海地(di)產(chan)租賃住房REIT上(shang)市，在(zai)上(shang)交所上(shang)市的(de)公募(mu)(mu)REITs產(chan)品數(shu)(shu)量(liang)達43只，共計募(mu)(mu)集(ji)資(zi)金1169億元(yuan)；全市場上(shang)市的(de)公募(mu)(mu)REITs數(shu)(shu)量(liang)達65只，共計募(mu)(mu)集(ji)資(zi)金1730億元(yuan)。

“REITs發(fa)行(xing)將推動(dong)行(xing)業朝著(zhu)高質(zhi)量、可持續方向發(fa)展(zhan)，真正構(gou)建起適應新經濟形勢的房地(di)產(chan)發(fa)展(zhan)新模式。”城方公(gong)司方面表示(shi)，為提升REITs產(chan)品的吸(xi)引力(li)(li)和回報率(lv)，租(zu)金(jin)定(ding)價(jia)將更加科學(xue)合理(li)，綜合考慮市(shi)場供需、地(di)段價(jia)值、運營成本等因素，制定(ding)出既(ji)能保障收益又具市(shi)場競爭力(li)(li)的價(jia)格體系。在(zai)租(zu)戶管理(li)方面，將致力(li)(li)于提供更優(you)質(zhi)服(fu)務，減少(shao)空(kong)置(zhi)率(lv)。同(tong)時(shi)，加大設施維護的投入力(li)(li)度(du)，提升資產(chan)的內在(zai)價(jia)值和市(shi)場競爭力(li)(li)，實現從傳統開(kai)發(fa)商向不(bu)動(dong)產(chan)運營商的轉型。

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封面圖(tu)片來(lai)源(yuan)：每經(jing)記(ji)者 包晶(jing)晶(jing) 攝(she)