每(mei)經記(ji)者(zhe)｜陳夢妤    每(mei)經編(bian)輯｜魏文藝    

從(cong)5月(yue)5日晚開始，北(bei)京的開發商們陸續發布“五一”樓市成交(jiao)海(hai)報(bao)。

據(ju)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者不完全統(tong)計，招(zhao)商蛇口北(bei)京公司璀璨(can)時代(dai)“五(wu)一(yi)”（5月1日～5月5日，下同）累計到訪500+組，云璟攬閱銷(xiao)售總額約1.8億元，招(zhao)商序開放(fang)5天有2000+組客戶；保(bao)利發展北(bei)京公司“五(wu)一(yi)”銷(xiao)售7.05億元；中建壹品（北(bei)方(fang)）“五(wu)一(yi)”銷(xiao)售6.1億元，其中元啟項目銷(xiao)售36套（自渠(qu)16套）等。

與此同時，隨著5月1日(ri)“好房(fang)子”國標《住宅項(xiang)目規范》的正式實施(shi)，北京(jing)多個售樓(lou)(lou)處也十分(fen)熱鬧。中指研究院(yuan)數(shu)據顯示，“五(wu)一(yi)”假期，北京(jing)新建商品住宅累計網簽302套、3.42萬平方(fang)米，同比分(fen)別(bie)增長(chang)114%和107%。北京(jing)新房(fang)項(xiang)目普遍推出一(yi)系(xi)列(lie)優(you)惠活動，特(te)價房(fang)源較(jiao)多，促銷力度較(jiao)大；部分(fen)樓(lou)(lou)盤在特(te)價房(fang)源基礎上還(huan)進(jin)行了折(zhe)上折(zhe)促銷活動。

在合碩機(ji)構首席分(fen)析師郭毅看來，目前公眾對“好房(fang)(fang)子(zi)”的認知往(wang)往(wang)局限于得房(fang)(fang)率指標，而“好房(fang)(fang)子(zi)”更深層(ceng)的突破方向在于公共(gong)空間品質的提升，核(he)心在于通過會所、風(feng)雨連(lian)廊、沿街(jie)商(shang)業及(ji)架空層(ceng)等多元空間的重構，實現社區生(sheng)活場景的有機(ji)共(gong)生(sheng)。

圖源：開發商朋友圈

售樓處有點忙，銷售“接不過來客戶了”

“18個銷(xiao)售(shou)，接不過(guo)來客戶(hu)了(le)。”

5月5日，北京(jing)金隅望(wang)京(jing)云尚某工作(zuo)人員發了一條(tiao)朋友圈，該項目當天迎來了大批(pi)看房者，大家忙(mang)到甚至需要在群(qun)里互相溝通“誰能接客戶”。

而對于新取證的項(xiang)目來說，開發商們則(ze)更(geng)期待能早日入(ru)市銷售。

4月27日，位于(yu)朝陽區酒(jiu)仙橋板塊的(de)中海萬吉玖序項目(mu)取證，共計332套房(fang)源，批準銷售均價在11萬～13萬元(yuan)/平方米；5月4日，招商序項目(mu)開啟凍資，首日鎖(suo)定超過150組客戶；5月6日，中海麗金府宣布“五一”銷售3.2億(yi)元(yuan)，并表示二期加推(tui)在即。

與(yu)此(ci)同時，御翠園推出“五一”特別折扣，20套特價(jia)(jia)房七折出售，價(jia)(jia)格最低7萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米；金(jin)(jin)茂璞(pu)逸(yi)豐宜也持續(xu)招募全(quan)城外聯，110平方(fang)米戶(hu)型稅(shui)前(qian)外聯傭(yong)金(jin)(jin)8萬(wan)～10萬(wan)元(yuan)(yuan)，192平方(fang)米戶(hu)型稅(shui)前(qian)外聯傭(yong)金(jin)(jin)可(ke)達12萬(wan)～15萬(wan)元(yuan)(yuan)等。

而在(zai)4月29日(ri)，中鐵建地(di)產經(jing)過219輪競價(jia)（包含(han)線上4次(ci)競價(jia)），以7.7552億元、樓面價(jia)約35796元/平方(fang)米、溢價(jia)率21.9%，競得北京市(shi)通州區梨園鎮強(qiang)力家居(ju)土地(di)一級(ji)開發項(xiang)目FZX-0303-6007地(di)塊，時隔3年重新在(zai)北京公開市(shi)場拿地(di)。

每經記者了解到，中鐵建地產(chan)拿(na)地后，很(hen)快(kuai)就發布了策劃(hua)銷售團隊的招聘(pin)海報，并打出了“高薪金、優(you)福利”字眼。

忙碌(liu)、沖刺，這是近期北京多家(jia)開發商的一個縮影。

龍(long)湖集團有關人士通(tong)過(guo)微信向每經記者表示，“五一”期(qi)間(jian)，北京(jing)龍(long)湖·觀(guan)萃建面約(yue)129平方(fang)米的(de)四居(ju)樓王實(shi)景樣(yang)板間(jian)亮相，與此前(qian)開放的(de)園(yuan)林(lin)景觀(guan)、架(jia)空層(ceng)泛會所、風雨(yu)連廊、地(di)庫光廳、街角口(kou)袋公園(yuan)等(deng)共同構成北京(jing)首座(zuo)超(chao)3萬平方(fang)米交付級實(shi)景示范(fan)區(qu)。“好房子”的(de)實(shi)景落地(di)吸引(yin)了更(geng)多買房人，“五一”期(qi)間(jian)觀(guan)萃銷(xiao)售(shou)28套、約(yue)1.54億元。

越秀北京某新盤項目 受訪者供圖

此前有受訪對象曾向每(mei)經記者表示(shi)，“第(di)一季度購房群(qun)體沒(mei)有發生(sheng)結構性變化(hua)，只不過‘小陽春’激發了客戶走向市(shi)場，大家的預期從(cong)深度觀望轉(zhuan)向主動比選”。

然而，近期(qi)多位房(fang)地產顧問和渠(qu)道專(zhuan)家向記(ji)者透露了相(xiang)似的看法：一些客(ke)戶自從“好房(fang)子”新政策出(chu)臺后，便持(chi)續關注(zhu)并(bing)咨(zi)詢(xun)相(xiang)關事宜，其中部分客(ke)戶之前(qian)已(yi)經做出(chu)了購房(fang)決定，但(dan)現在又開始猶豫不決，“他們希望(wang)再觀望(wang)一下，期(qi)待會有更(geng)優(you)質的房(fang)源出(chu)現”。

這種觀望，在(zai)“五一”假期轉(zhuan)換(huan)成了更高頻的看(kan)房熱度(du)。

58安居(ju)客(ke)云(yun)洞察數據顯示，“五(wu)一”期間，全國新(xin)房線上(shang)找房日均熱度較(jiao)前五(wu)天環比上(shang)漲約(yue)3.9%，較(jiao)整個4月上(shang)漲約(yue)2.5%。

得房率之后市場更關注什么？

如前所(suo)述，“好房子”是這個假期北京樓(lou)市繞不開的主(zhu)題。

今年2月13日(ri)，北京(jing)市(shi)規(gui)劃和自然(ran)資源委員(yuan)會就印發了《北京(jing)市(shi)平原多(duo)點(dian)地區“好房子”規(gui)劃管(guan)理(li)相關技術要點(dian)（試行）》。其中提到，可按需(xu)設置(zhi)(zhi)封閉或開敞陽(yang)臺，部分(fen)面(mian)積不計入容積率；允許(xu)套內面(mian)積比較大的住宅(zhai)(zhai)在起(qi)居室設置(zhi)(zhi)一定比例(li)面(mian)積的挑空空間(jian)，提高住宅(zhai)(zhai)得房率。

北京(jing)“好房子”新(xin)(xin)規發布后，上海(hai)易居房地產研究院(yuan)副院(yuan)長嚴躍進(jin)在(zai)(zai)接(jie)受每經記(ji)者采訪(fang)時曾(ceng)表示，房地產市(shi)場(chang)購房的(de)(de)積(ji)極性是在(zai)(zai)明(ming)顯增(zeng)加(jia)的(de)(de)，購房者對于新(xin)(xin)推出(chu)(chu)的(de)(de)一些標準也很關心(xin)。說明(ming)當前供給(gei)端的(de)(de)一些改革，使得需求端對于“好房子”的(de)(de)期(qi)待(dai)更加(jia)強烈(lie)，期(qi)待(dai)有更多的(de)(de)好產品推出(chu)(chu)來。

北京某新盤項目 每經記者 陳夢妤 攝

豐臺區某商(shang)品房項(xiang)目策劃經理吳九如(ru)5月2日在接(jie)受央視財(cai)經采訪時就表示，客戶(hu)來到(dao)售樓處之后，會主(zhu)動向(xiang)置業顧問詢問得房率(lv)是多少。我們項(xiang)目的套內使(shi)用率(lv)平均可(ke)以達到(dao)90%左右，其中最高的戶(hu)型使(shi)用率(lv)可(ke)以達到(dao)95%，使(shi)用率(lv)的提升對于購(gou)房者來說是一個比較大的實(shi)惠。

5月6日，越秀北京方面(mian)通過書面(mian)向(xiang)(xiang)《每日經濟新聞(wen)》記者表示，當住(zhu)房需求從“有(you)房住(zhu)”向(xiang)(xiang)“住(zhu)好(hao)房”過渡(du)，對(dui)居(ju)住(zhu)體(ti)驗的衡量標(biao)準，不再僅(jin)是(shi)聚焦(jiao)于戶型本(ben)身，而是(shi)更聚焦(jiao)于家庭陪伴(ban)、社交互動(dong)、居(ju)住(zhu)場景等(deng)日常生活細(xi)節的完善。

前述龍(long)(long)湖集(ji)團(tuan)有(you)(you)關人士也表示，構建業(ye)(ye)主群體的(de)(de)信任關系，是“好(hao)房子”的(de)(de)必修課(ke)，其中(zhong)公(gong)共(gong)空(kong)(kong)間(jian)必不可少，公(gong)共(gong)空(kong)(kong)間(jian)越豐富，業(ye)(ye)主之間(jian)接觸、交流的(de)(de)機會就越多(duo)。龍(long)(long)湖觀萃北京昌(chang)平項(xiang)目為了(le)(le)提供更多(duo)公(gong)共(gong)空(kong)(kong)間(jian)，首(shou)次(ci)試(shi)點落地了(le)(le)在首(shou)層(ceng)架空(kong)(kong)、風雨連廊的(de)(de)鼓勵政(zheng)策(ce)。空(kong)(kong)間(jian)設計(ji)的(de)(de)突破，讓項(xiang)目有(you)(you)了(le)(le)充足(zu)的(de)(de)空(kong)(kong)間(jian)容納全齡(ling)活動場所，交給業(ye)(ye)主使用。

購房(fang)者張喜(xi)（化名(ming)）在現場向每經記者表(biao)示，比(bi)較(jiao)關注“好房(fang)子”新規(gui)中的(de)層(ceng)高和得房(fang)率(lv)，現在只要看房(fang)基本都會問(wen)這兩個(ge)問(wen)題(ti)。“暫時(shi)只有自住需求，所以對得房(fang)率(lv)指標比(bi)較(jiao)敏感。在區位(wei)、總價等主要條件都近(jin)似的(de)情況下，那肯定是選高得房(fang)率(lv)的(de)項目(mu)”。

越秀北京星耀未來項目售樓處 受訪者供圖

越(yue)秀北京星耀未來項目(mu)有(you)關人(ren)士(shi)則認為(wei)，隨著家庭(ting)結構的(de)成長、新生活方(fang)式的(de)注入，空間也需要不斷更新演化(hua)。尤其是(shi)(shi)今(jin)年“好(hao)房(fang)子(zi)(zi)”被寫入政府工作報告(gao)，從“居(ju)(ju)者(zhe)有(you)其屋”到“擇優而居(ju)(ju)”，下個(ge)階段(duan)的(de)資產配置與人(ren)居(ju)(ju)選擇，一(yi)定是(shi)(shi)產品力更為(wei)領(ling)先的(de)好(hao)房(fang)子(zi)(zi)，最(zui)直觀的(de)體現(xian)就是(shi)(shi)戶型(xing)設計。好(hao)戶型(xing)不一(yi)定等于好(hao)房(fang)子(zi)(zi)，但好(hao)房(fang)子(zi)(zi)首先得有(you)好(hao)戶型(xing)。

但(dan)一(yi)個不容(rong)忽視的現實(shi)則是(shi)，隨著(zhu)越來越多“好(hao)房(fang)子”入(ru)市，第一(yi)批試水項(xiang)目具備(bei)的優勢，可能會被更完善的“后來者”替代(dai)。比如，當得房(fang)率來到(dao)100%甚至(zhi)更高(gao)的120%后，便(bian)已觸及天(tian)花(hua)板；諸如全(quan)景落地窗、高(gao)端廚衛(wei)等裝修配置同(tong)質(zhi)化后，公(gong)區(qu)的泳池(chi)、會所究竟還有多少可挖掘的空間？

郭毅表示，存量項目可(ke)通過(guo)價格調整與(yu)競品(pin)形成(cheng)錯位(wei)競爭，或(huo)等(deng)待區域內(nei)相鄰(lin)項目完成(cheng)去化(hua)后，使得兩者總價區間重疊度相似的(de)房源進一(yi)步降(jiang)低，避(bi)免形成(cheng)直接客源爭奪的(de)競爭態(tai)勢。此外(wai)，通過(guo)多元化(hua)營(ying)銷手段清倉庫(ku)存，為后續(xu)市場布局(ju)騰(teng)出資金與(yu)空(kong)間。

封面圖片來(lai)源：受訪者供圖