每經記者｜陳榮浩    每經編輯(ji)｜魏文藝    

“如果你要在天津買房，建議您優先考慮‘好房子’新規之后推出的新房。”天津當地房產中介小王在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時如是說。

國家統計局5月(yue)(yue)19日發布的(de)4月(yue)(yue)70城(cheng)房價(jia)數據顯示(shi)，天津(jin)新房價(jia)格(ge)環(huan)比增長0.4%，與杭州并(bing)列(lie)全國漲幅第三，僅(jin)次(ci)于(yu)漲幅并(bing)列(lie)第一的(de)上(shang)海(hai)和大連(lian)。今年1月(yue)(yue)和3月(yue)(yue)，天津(jin)新房價(jia)格(ge)環(huan)比漲幅均為0.3%，2月(yue)(yue)環(huan)比下降(jiang)0.3%。

相(xiang)比之下，4月份天(tian)津二手房價格則環(huan)比下降了0.2%。截(jie)至5月21日(ri)，鏈(lian)家(jia)網(wang)顯(xian)示天(tian)津二手房掛牌量接近20萬套(tao)。

中指(zhi)研究院(yuan)天津分院(yuan)總經理趙玉(yu)國5月21日通過微信向《每日經濟新(xin)(xin)聞(wen)》記者(zhe)分析稱，天津新(xin)(xin)房市場價格(ge)上升主要受供需雙(shuang)側優化(hua)驅動。4月以來多個品質(zhi)樓盤集(ji)中入市，疊加“好(hao)房子(zi)”新(xin)(xin)規引導，導致(zhi)改善型(xing)需求加速釋放。

天津城市建筑(zhu) 圖片來(lai)源：每日(ri)經濟新聞資料圖

“推薦‘好房子’新規后的新房”

5月(yue)21日，每經(jing)記(ji)者(zhe)以(yi)購房(fang)(fang)(fang)(fang)身(shen)份向天津(jin)當(dang)地(di)多位房(fang)(fang)(fang)(fang)產中介人(ren)士進行了咨詢。中介小王告(gao)訴每經(jing)記(ji)者(zhe)：“相比二(er)手房(fang)(fang)(fang)(fang)，我更推(tui)薦(jian)您買(mai)‘好房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)’新規之后的(de)新房(fang)(fang)(fang)(fang)。”

值得(de)注意的(de)是(shi)，今年(nian)5月1日(ri)起實(shi)施的(de)住(zhu)建部《住(zhu)宅項目規范》，被(bei)業內稱為“好房(fang)子”新(xin)規。事實(shi)上，天津的(de)“好房(fang)子”新(xin)規早在去年(nian)就已經執行了。

天(tian)津市(shi)住(zhu)房城鄉建設委去年(nian)(nian)對《天(tian)津市(shi)住(zhu)宅(zhai)設計標(biao)準(zhun)》進(jin)行了修訂，并(bing)于(yu)當年(nian)(nian)9月1日起正式實施。新版標(biao)準(zhun)將原標(biao)準(zhun)“住(zhu)宅(zhai)層高宜為2.8米(mi)(mi)”調整為“住(zhu)宅(zhai)層高不應(ying)低(di)于(yu)3.0米(mi)(mi)”，并(bing)提高了住(zhu)宅(zhai)室內凈(jing)高要(yao)求(qiu)。今年(nian)(nian)3月17日，天(tian)津市(shi)規(gui)劃和自(zi)然資(zi)源局發(fa)布《關于(yu)住(zhu)宅(zhai)多(duo)樣性政策補充要(yao)求(qiu)的(de)通知》，涉(she)及架空(kong)平(ping)臺(tai)下空(kong)間(jian)、開敞陽臺(tai)、露臺(tai)、設備(bei)平(ping)臺(tai)、凸窗、坡屋頂等方面的(de)優化。

此外，隨著(zhu)5月(yue)20日房(fang)貸(dai)利率(lv)再次(ci)下調，進一步減輕了(le)(le)購(gou)房(fang)者的壓力。據小王介紹(shao)：“目前(qian)天津的房(fang)貸(dai)利率(lv)已從之前(qian)3.15%降(jiang)到了(le)(le)3.05%。以購(gou)買總價200萬(wan)元(yuan)的新房(fang)為例，首(shou)付為30萬(wan)元(yuan)，純(chun)商貸(dai)月(yue)供(gong)較此前(qian)減少約(yue)92元(yuan)。”

趙(zhao)玉國告訴每(mei)經記者：“4月(yue)以(yi)來，包括城投春上(shang)拾光、城投·格調觀槿花園、中(zhong)建理(li)想(xiang)城等品質(zhi)住(zhu)宅集中(zhong)入市，導致改(gai)善(shan)型需求(qiu)加速(su)釋放。此外，核(he)心區域(yu)價值(zhi)回歸(gui)及需求(qiu)加速(su)向市區聚(ju)集，疊加‘好房子’新(xin)規引導，天津(jin)4月(yue)新(xin)建商品住(zhu)宅成(cheng)交面(mian)積占比(bi)環比(bi)提升(sheng)了2個(ge)百分(fen)點至27%。”

在(zai)趙玉國看來，在(zai)“好房(fang)子”新(xin)規驅動下，天津新(xin)房(fang)市(shi)場在(zai)產品(pin)形(xing)態、房(fang)企開(kai)發邏(luo)輯以及(ji)市(shi)場供(gong)需結(jie)構方面均發生了深刻變革。開(kai)發商借助新(xin)規突(tu)破傳統設計桎(zhi)梏(gu)，采用(yong)“立體庭院”“錯(cuo)層(ceng)露臺”“飄窗”“架空層(ceng)”等創新(xin)設計大幅(fu)提升(sheng)空間利用(yong)率。目(mu)前，“好房(fang)子”新(xin)規正推動天津樓市(shi)形(xing)成“政策創新(xin)—產品(pin)升(sheng)級—需求(qiu)激活”的(de)良性循環。

從小(xiao)王提供的(de)(de)不少(shao)樓盤資料來看，以(yi)位于(yu)天(tian)津市(shi)西青區(qu)的(de)(de)金地(di)·時光印項(xiang)目(mu)(mu)為例(li)，該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)80平方米(mi)的(de)(de)兩房總價約(yue)120萬(wan)(wan)元(yuan)，單價約(yue)1.5萬(wan)(wan)元(yuan)/平方米(mi)，首付約(yue)18萬(wan)(wan)元(yuan)起。“該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)是(shi)‘好(hao)房子’新(xin)規后推(tui)出的(de)(de)產品，主要(yao)優化了架空(kong)層和戶(hu)型空(kong)間布局，架空(kong)平臺打造了果蔬(shu)超市(shi)以(yi)及全維運(yun)動健身(shen)空(kong)間。”

來(lai)源：天津中原研究院

天(tian)(tian)津(jin)中原研究院數(shu)據顯示，4月份，天(tian)(tian)津(jin)新房市(shi)場網簽量(liang)呈現量(liang)跌價穩(wen)的走勢，全市(shi)成(cheng)交(jiao)(jiao)新建商(shang)品住宅4810套，環比(bi)下(xia)降(jiang)11%，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)21%；成(cheng)交(jiao)(jiao)面積53萬平(ping)方米，環比(bi)下(xia)降(jiang)12%，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)22%；成(cheng)交(jiao)(jiao)均價18751元/平(ping)方米，同(tong)比(bi)上漲6%，成(cheng)交(jiao)(jiao)價格較為穩(wen)定。

從4月全市(shi)各區(qu)域新房成交表現看，天津中心(xin)城(cheng)區(qu)成交面積環(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)9%，環(huan)城(cheng)四區(qu)環(huan)比(bi)降(jiang)(jiang)幅11%，新五區(qu)環(huan)比(bi)下(xia)滑(hua)6%，濱海新區(qu)環(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)20%。和(he)2024年同(tong)(tong)期(qi)相比(bi)，中心(xin)城(cheng)區(qu)成交面積同(tong)(tong)比(bi)實(shi)現上漲10%，而環(huan)城(cheng)、新五區(qu)和(he)濱海備案量同(tong)(tong)比(bi)分別下(xia)降(jiang)(jiang)8%、27%和(he)45%，市(shi)場分化趨勢(shi)更為顯著。

來源：天津中(zhong)原研究(jiu)院

新房二手房價格“剪刀差”明顯

相比新房市(shi)場(chang)，天津的(de)二手房市(shi)場(chang)目前仍處于調整期。

國(guo)家(jia)統計局數據顯示，4月份，天津(jin)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)跌0.2%。今年(nian)1—3月，天津(jin)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)(bi)分別(bie)上漲0.1%、下(xia)(xia)降(jiang)0.4%、持平。同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)來看，今年(nian)1—4月，天津(jin)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格(ge)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)降(jiang)幅(fu)持續收窄(zhai)，分別(bie)下(xia)(xia)降(jiang)5.7%、5.5%、4.8%和3.7%。

每(mei)經記者梳理近(jin)一年(nian)來天津二(er)手(shou)房(fang)價格走勢發現，天津二(er)手(shou)房(fang)均價在今年(nian)1—3月出現小幅反彈，但近(jin)兩月仍處于調整態(tai)勢。

據克而瑞數據，4月(yue)天津二手房成(cheng)(cheng)交(jiao)量升(sheng)價穩，共成(cheng)(cheng)交(jiao)14636套，同環(huan)比(bi)均(jun)上漲(zhang)1.6%；成(cheng)(cheng)交(jiao)均(jun)價16526元/平方米，環(huan)比(bi)持平，同比(bi)下降12.5%。

同時(shi)，天津4月(yue)二手(shou)房新增房源及帶看量進入下行(xing)通(tong)道。當月(yue)新增房源約(yue)(yue)3.1萬套，環(huan)(huan)比下降(jiang)約(yue)(yue)18.4%；新增客戶(hu)約(yue)(yue)20.1萬人，環(huan)(huan)比下降(jiang)約(yue)(yue)14.8%；帶看次數約(yue)(yue)13萬次，環(huan)(huan)比下降(jiang)約(yue)(yue)18.8%。

來源：克而瑞

“天(tian)津核心(xin)區(qu)與外圍市(shi)場的房(fang)價(jia)(jia)分(fen)化還是比較(jiao)明顯的，整(zheng)體呈現的是‘中心(xin)穩、外圍冷’的市(shi)場格局，很多買(mai)不起(qi)核心(xin)區(qu)的剛需客，會將(jiang)目光投向西(xi)青(qing)區(qu)中北鎮(zhen)、張家窩等板塊(kuai)，這些板塊(kuai)的自住(zhu)需求比較(jiao)強。相對來(lai)說，薊州、靜(jing)海(hai)等遠郊板塊(kuai)二(er)手房(fang)市(shi)場價(jia)(jia)格調整(zheng)較(jiao)為(wei)明顯。”天(tian)津當地(di)一位中介人(ren)士告(gao)訴每經記(ji)者。

“外(wai)來客的(de)話，建議(yi)優先(xian)關注新房(fang)。”該中介人士(shi)給出的(de)理(li)由(you)是，從樓齡來看，市(shi)場上樓齡超過(guo)20年(nian)的(de)老(lao)舊(jiu)小區面(mian)臨停車(che)位不(bu)足(zu)、物業管理(li)落后等(deng)問題，難以吸引年(nian)輕買(mai)家。而次新房(fang)方面(mian)，2017年(nian)至2018年(nian)高點入市(shi)的(de)次新房(fang)業主普(pu)遍(bian)存(cun)在“心理(li)價(jia)位”，導致(zhi)議(yi)價(jia)空間(jian)不(bu)足(zu)。

每經記者注(zhu)意到，目前天津的(de)(de)二手房(fang)還存在掛牌量(liang)較高的(de)(de)情況。鏈家網數據顯示，截至(zhi)5月21日，天津的(de)(de)二手房(fang)掛牌量(liang)接(jie)近20萬套，其(qi)中樓齡超(chao)過20年(nian)的(de)(de)老舊小區房(fang)源占(zhan)比約為(wei)31.67%。

來源：克而瑞

趙玉(yu)國(guo)分析認(ren)為，近年(nian)(nian)來二(er)手(shou)房(fang)(fang)市場(chang)呈(cheng)現出明(ming)顯(xian)的(de)“以價換量”態勢(shi)。“自(zi)2022年(nian)(nian)以來，天津(jin)二(er)手(shou)住宅的(de)成交套數(shu)在市場(chang)中的(de)占比呈(cheng)現出逐步攀升態勢(shi)。2025年(nian)(nian)前4月的(de)比重已(yi)經突破(po)70%。與此(ci)同時，當前一二(er)手(shou)房(fang)(fang)之間的(de)價格剪(jian)刀差呈(cheng)現出不斷擴大的(de)趨勢(shi)，這也預(yu)示(shi)著(zhu)二(er)手(shou)房(fang)(fang)對(dui)剛需購房(fang)(fang)群(qun)體的(de)吸引(yin)力仍將繼(ji)續維持。”

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封面圖片來源：圖片來源：每經(jing)記者 孔澤思 攝