每經(jing)記者｜陳榮(rong)浩    每經(jing)編輯(ji)｜魏文藝    

進入5月份，隨著中共中央辦公廳、國務(wu)院(yuan)辦公廳《關于持續推進城市更新行動的意見》正式印發，全國城市更新進程按下了“加速鍵”。

作(zuo)為先行示范城(cheng)(cheng)市，深圳在(zai)老舊小區改(gai)(gai)(gai)造與城(cheng)(cheng)中村升級(ji)方(fang)面不(bu)斷探索各種實(shi)施(shi)路徑。根據(ju)深圳官方(fang)發布的數(shu)據(ju)，2024年深圳全(quan)市開(kai)工改(gai)(gai)(gai)造老舊小區202個，惠及居民約8.2萬戶，已完成179個老舊小區的改(gai)(gai)(gai)造工作(zuo)。2025年，計劃完成老舊小區改(gai)(gai)(gai)造100個以(yi)上。

近日，《每(mei)日經濟新(xin)(xin)聞》記者實地走訪(fang)深(shen)圳多個城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)項目發現，除(chu)了以(yi)前常見的“拆除(chu)重(zhong)建”類(lei)項目外，深(shen)圳還有(you)不少(shao)綜(zong)合整治(zhi)及功能改(gai)變類(lei)的城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)項目。這類(lei)項目主(zhu)要是(shi)在保(bao)留原有(you)建筑主(zhu)體結構的基礎上，對小區(qu)(qu)的特定區(qu)(qu)域進行改(gai)造升級。

如位(wei)于深圳市(shi)寶安(an)區的(de)寶安(an)山莊(zhuang)小(xiao)區，主(zhu)要對(dui)小(xiao)區建筑外(wai)墻和(he)樓道(dao)(dao)進行了修繕，屋(wu)面(mian)防水和(he)防雷設施等(deng)也得(de)到全面(mian)升級，已(yi)于今年3月(yue)改(gai)造完成并(bing)投入使(shi)用。而位(wei)于深圳市(shi)龍崗區坂田(tian)街道(dao)(dao)的(de)馬(ma)蹄山村項目，經過改(gai)造后，其原有(you)的(de)區域空(kong)間肌理特征變得(de)更(geng)加清晰，而且成功植(zhi)入了商業、休閑(xian)、文化、居住四大功能組團(tuan)。

30年老舊小區煥新記

寶安山莊位于深圳市寶安區(qu)(qu)松崗街(jie)(jie)道，是上世紀90年代(dai)建(jian)成(cheng)的住宅(zhai)小區(qu)(qu)，共(gong)有11棟建(jian)筑，是松崗街(jie)(jie)道典(dian)型的老舊小區(qu)(qu)之一。因(yin)建(jian)成(cheng)年代(dai)久遠，小區(qu)(qu)基礎(chu)設施(shi)老化、公共(gong)配套不足、環境臟亂(luan)差(cha)等問題日益突出，居民(min)對(dui)改善居住條(tiao)件的呼(hu)聲(sheng)越來越高。

隨(sui)著2023年底(di)深圳(zhen)新(xin)一(yi)輪老舊小區(qu)改造(zao)(zao)計劃的實施，這個(ge)總建筑面積約3.6萬(wan)平(ping)方米、涉及277戶居民的老舊小區(qu)正式(shi)開啟改造(zao)(zao)。

改造后的寶(bao)安山莊外立面  圖片來源(yuan)：每經記者 陳榮浩 攝

5月26日下午，每經記者在(zai)寶安山莊(zhuang)現(xian)場看到，小(xiao)區的(de)建(jian)筑外(wai)立面(mian)(mian)涂刷了(le)新(xin)漆，呈現(xian)出米(mi)黃(huang)色與淡紅色相間的(de)溫馨色調。此外(wai)，小(xiao)區內部路面(mian)(mian)重新(xin)鋪設了(le)瀝青，綠(lv)化帶也煥(huan)然一新(xin)，整體(ti)環境甚至(zhi)讓人難以相信這是(shi)一個已(yi)建(jian)成超過30年的(de)老舊小(xiao)區。

“改(gai)造完成后，我(wo)們小區(qu)的(de)業主普(pu)遍受(shou)益，特(te)別是業主無需承擔任(ren)何費用，因為改(gai)造資金是由區(qu)政府撥(bo)付的(de)。”寶(bao)安山莊業委會一位(wei)負責人向記者介(jie)紹。

改造后的寶(bao)安山莊小區(qu)  圖片來源(yuan)：每經記者(zhe) 陳榮浩(hao) 攝

回(hui)想起寶安山莊改(gai)造的過程，一位業委會成員告訴記(ji)者，整(zheng)改(gai)期(qi)間最(zui)棘(ji)手的問題是難以統(tong)一業主們的意見和需(xu)求。她回(hui)憶道：“尤其(qi)在整(zheng)改(gai)初期(qi)，設(she)計公司(si)經常來小區與(yu)居(ju)民溝通，雙方交流得也挺順暢(chang)。”

寶安山莊一位(wei)小區業(ye)主向記者表示，改造后小區的整體環境(jing)確實有(you)了顯著改善，但也有(you)部分業(ye)主認(ren)為可以改造得(de)比現(xian)在更好，之前還有(you)業(ye)主提出“自籌(chou)資(zi)金+政(zheng)府撥款”的改造方(fang)式。

寶安山莊改造后的(de)樓梯間(jian)  圖(tu)片來源：每經記者 陳榮浩(hao) 攝(she)

據記者了解，寶(bao)安(an)山莊提升改造(zao)(zao)工程(cheng)主要包括：樓棟門(men)(men)鎖和(he)(he)門(men)(men)禁系(xi)統更換，樓道修繕和(he)(he)照明燈更換，建(jian)筑外(wai)墻治理和(he)(he)屋面(mian)防(fang)(fang)水(shui)、防(fang)(fang)雷改造(zao)(zao)，樓棟“三(san)線” (指電力線、通信線、廣播電視(shi)線) 、消防(fang)(fang)設(she)施(shi)和(he)(he)排水(shui)設(she)施(shi)改造(zao)(zao)，小區道路、排水(shui)管網和(he)(he)安(an)防(fang)(fang)設(she)施(shi)改造(zao)(zao)，小區綠化整治和(he)(he)垃圾分類提升，以(yi)及小區大(da)門(men)(men)和(he)(he)圍墻改造(zao)(zao)、結構修繕等。

寶(bao)安山(shan)莊新鋪設的瀝青路(lu)面和(he)綠化  圖片(pian)來源：每(mei)經記者 陳(chen)榮浩 攝

實際(ji)上，在深圳(zhen)的城市更新(xin)歷程中，像寶安山莊(zhuang)這(zhe)類在原有建筑基(ji)礎上對(dui)小(xiao)區進行系(xi)統(tong)性改(gai)造的案例，已(yi)成為眾(zhong)多(duo)老舊小(xiao)區改(gai)造的主(zhu)流(liu)策略之一。

根據深圳(zhen)市(shi)城(cheng)市(shi)更新(xin)協會(hui)發布(bu)的(de)(de)信(xin)息，深圳(zhen)的(de)(de)典(dian)型(xing)城(cheng)市(shi)更新(xin)案(an)例包括桔子(zi)坑村(cun)、涼帽新(xin)村(cun)、馬蹄山村(cun)等項(xiang)目，這(zhe)些(xie)(xie)項(xiang)目并非簡(jian)單的(de)(de)“拆除重建”，而(er)是(shi)在保留原有(you)結構的(de)(de)基(ji)礎(chu)上，著重于(yu)對(dui)基(ji)礎(chu)設(she)施的(de)(de)綜合改造、公共空(kong)間(jian)的(de)(de)重新(xin)規劃，以及社區服務(wu)設(she)施的(de)(de)提升，從而(er)使得這(zhe)些(xie)(xie)老舊住宅小區在原有(you)基(ji)礎(chu)上實現了(le)質的(de)(de)飛(fei)躍。

沙浦(pu)二村(cun)改造(zao)后(hou)的(de)配電房  圖(tu)片來源(yuan)：每經(jing)記者 陳(chen)榮浩 攝

從“拆除重建”到“微改造”

相較于傳統城市更(geng)新“拆除重建”的方法(fa)，當前在(zai)原有老舊(jiu)建筑基礎上進(jin)行的改造項目，在(zai)業界被(bei)稱作“微改造”或“微更(geng)新”。

5月27日，合一城市更(geng)新集團董事總經理羅宇通(tong)過(guo)微信接受每(mei)經記(ji)者采訪時指出，“微改造(zao)(zao)模式(shi)”是基于(yu)保留(liu)建筑(zhu)主體(ti)結構(gou)的原則，進行局(ju)部(bu)修繕、功能提升和環境改善，主要(yao)特點包括保留(liu)現(xian)有建筑(zhu)、改造(zao)(zao)資金(jin)主要(yao)依(yi)賴財(cai)政(zheng)資金(jin)支持、無(wu)需進行回遷(qian)安置等。

“從實施難度來看，‘微改(gai)造(zao)’在改(gai)造(zao)內容、改(gai)造(zao)周期(qi)以及(ji)資金成本方面(mian)，與拆(chai)除(chu)重建模式相比，整體上實施難度更低(di)。”

長城一花(hua)園改造前（左）后（右）對比  圖片來源：受(shou)訪者供圖

羅宇(yu)為記者介紹了深圳(zhen)市場(chang)中(zhong)“微改造(zao)”的典型案例，包括(kuo)寶安山莊老(lao)舊小(xiao)區(qu)改造(zao)工(gong)程項目(mu)，以(yi)及福田區(qu)園嶺(ling)街道(dao)的長(chang)城一花園小(xiao)區(qu)改造(zao)項目(mu)。這兩(liang)個項目(mu)代表了深圳(zhen)市場(chang)上典型的“翻(fan)新(xin)工(gong)程”，它們在保持原(yuan)有建筑主體結構不變的前(qian)提下，主要關注建筑外立面(mian)的修復、屋面(mian)防(fang)水處(chu)理，以(yi)及消防(fang)設施的改造(zao)等(deng)方(fang)面(mian)。

“目前阻礙老舊小區改造進程(cheng)的核心(xin)問題(ti)，主(zhu)要集中在房地產市場(chang)持續低迷、市場(chang)主(zhu)體投資(zi)信心(xin)不足(zu)、金融(rong)機構融(rong)資(zi)支持意(yi)愿不強(qiang)、老舊小區拆遷難度大，以及居民(min)自籌機制(zhi)失效等方面。”

羅宇表示，未來應緊跟政策導向，結合中共中央辦公廳、國務(wu)院(yuan)辦公廳發布(bu)的(de)(de)《關于持(chi)續(xu)推進城市更新行動的(de)(de)意見》，構建一個政府引導(dao)、市場(chang)運作、公眾(zhong)參與(yu)的(de)(de)城市更新可持(chi)續(xu)發展模式(shi)。

在此前某機構舉辦(ban)的(de)“城(cheng)(cheng)市更(geng)新論壇”上(shang)，深圳大學建(jian)筑與(yu)城(cheng)(cheng)市規劃學院研(yan)究員、趣城(cheng)(cheng)工作室創(chuang)始(shi)人(ren)張宇星(xing)指出，“微(wei)更(geng)新”的(de)核心目的(de)，是在現有建(jian)筑的(de)基礎上(shang)探索更(geng)多可能性。

“如果僅討論建(jian)(jian)筑(zhu)本身(shen)，它是一個(ge)永恒的(de)主題，但建(jian)(jian)筑(zhu)的(de)使用(yong)場(chang)景卻不(bu)是。現(xian)代(dai)建(jian)(jian)筑(zhu)學應該借鑒(jian)手機(ji)的(de)發展模式，實(shi)現(xian)硬件與軟件的(de)結合。‘微更新(xin)’正是在(zai)(zai)建(jian)(jian)筑(zhu)的(de)基礎上，融入更多情感和(he)精神(shen)層面的(de)元(yuan)素(su)，從而(er)促使整個(ge)建(jian)(jian)筑(zhu)發生質的(de)飛躍。在(zai)(zai)整個(ge)改造(zao)過程中，例如建(jian)(jian)筑(zhu)中的(de)柱子、梁等結構(gou)性(xing)元(yuan)素(su)可(ke)以保持不(bu)變，但這些結構(gou)性(xing)元(yuan)素(su)之外的(de)空間，則為改造(zao)提供(gong)了無限(xian)的(de)創(chuang)新(xin)可(ke)能。”張宇星補充道。

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封(feng)面圖(tu)片來(lai)源：每經記者 陳(chen)榮(rong)浩 攝(she)