每(mei)經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編(bian)輯｜陳夢妤    

一年前，上海(hai)徐(xu)匯區東安新村還只是普普通(tong)通(tong)的“市區老破(po)小”，一年后(hou)卻已經是成(cheng)交金額超過523億元的“全國總價地(di)王”。

作為上海史上最大單地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)(kuai)一次性征收項目（上海徐匯(hui)區(qu)東安片區(qu)舊改(gai)項目，以(yi)下簡稱東安地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)(kuai)），盡管三宗涉(she)宅(zhai)地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)(kuai)3個(ge)月內陸續以(yi)協(xie)議出讓方式拆售，但仍難掩光(guang)芒。根據滬徐協(xie)示(shi)字(zi)（2025）第(di)(di)1號、第(di)(di)2號、第(di)(di)3號文(wen)件(jian)公示(shi)，徐匯(hui)區(qu)C030301單元(yuan)127b-23、127b-24和(he)125-31地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)(kuai)的出讓價格分別是(shi)83.5億(yi)(yi)元(yuan)、98.18億(yi)(yi)元(yuan)和(he)341.35億(yi)(yi)元(yuan)，合計超過523億(yi)(yi)元(yuan)。

這樣的大規模整體開發能為城(cheng)市帶來什么？涉宅地塊樓面價未出現(xian)新(xin)高，且加強了中小戶型配比，會給區域樓市供應帶來怎樣的影響？《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者近日走訪了東安地塊。

新老“地王”最近距離僅300米

東安地塊(kuai)，是上海中(zhong)心(xin)城區成熟板塊(kuai)少見(jian)的大面積地塊(kuai)。原(yuan)址上的東安一、二村片(pian)區，涉及117幢居民樓、6057戶、5個居委會。公開(kai)資料顯示(shi)，地塊(kuai)組團總面積達到15.93公頃。

從舊改啟動之初，市場各(ge)方(fang)就判(pan)斷，這將是更(geng)有開發潛力的“地(di)王”項(xiang)目(mu)。

但上海市中心從不缺“地(di)王”。

2013年新(xin)鴻基以217.7億(yi)元(yuan)拿(na)下(xia)上海徐(xu)家(jia)(jia)匯地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)，2014年中民投聯合(he)(he)體(ti)以248.5億(yi)元(yuan)將董家(jia)(jia)渡地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)收入囊中，2020年香(xiang)港置地(di)聯合(he)(he)體(ti)以310.5億(yi)元(yuan)競得徐(xu)匯濱江綜合(he)(he)體(ti)地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)（以下(xia)簡稱西岸金(jin)融城），“總價地(di)王”紀(ji)錄不斷(duan)被刷新(xin)。

而東安地塊與“老(lao)地王(wang)”西岸金(jin)融城最近的距離只有(you)300米。

上海東安新村舊改地塊 每經記者 包晶晶 攝

第一太平戴維斯中國策略顧問部負責人朱鋒通(tong)過書面向每經記者表(biao)示：“這是上海(hai)內(nei)(nei)環內(nei)(nei)近年來體量最(zui)大的(de)舊改(gai)項(xiang)目(mu)，對整個板塊的(de)能級提升和(he)城市板塊的(de)迭代(dai)升級有重要意義。”

從土(tu)地(di)(di)使用權出讓協議來看，其中(zhong)的125-31地(di)(di)塊設(she)(she)置了約1.33萬平(ping)方(fang)米的社區級公共服(fu)務(wu)設(she)(she)施，中(zhong)小套(tao)型住(zhu)宅建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積占比(bi)15%，同時要求(qiu)在東安路(lu)(lu)零陵(ling)路(lu)(lu)交(jiao)(jiao)叉口(kou)附近(jin)、中(zhong)山南二路(lu)(lu)交(jiao)(jiao)叉口(kou)附近(jin)形成(cheng)地(di)(di)區空(kong)間(jian)節點，宜加強空(kong)間(jian)設(she)(she)計和建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)設(she)(she)計，體(ti)現(xian)空(kong)間(jian)節點門戶性和標(biao)志(zhi)性，其中(zhong)標(biao)志(zhi)性建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)為非住(zhu)宅功能(neng)；而127b-23、127b-24地(di)(di)塊為純住(zhu)宅地(di)(di)塊，少量配建(jian)(jian)公共服(fu)務(wu)設(she)(she)施。

疊(die)加區域(yu)內(nei)原有的(de)醫療、教育、商業等(deng)資源，“新地王(wang)”未(wei)來和西岸(an)金融城將如(ru)何聯動？

“從當前(qian)(qian)區(qu)域(yu)規(gui)劃與發(fa)(fa)展(zhan)潛(qian)力來(lai)看，東安地(di)塊所在(zai)的(de)板(ban)(ban)塊與西岸金(jin)融(rong)城(cheng)在(zai)產業定(ding)位、功能布(bu)局及城(cheng)市價值提升等(deng)方面，形(xing)成互補而非替代關系。金(jin)融(rong)城(cheng)板(ban)(ban)塊的(de)發(fa)(fa)展(zhan)經歷了(le)從規(gui)劃建設到產業導入(ru)、人(ren)口(kou)導入(ru)的(de)長期(qi)(qi)過程，且伴隨著城(cheng)市經濟發(fa)(fa)展(zhan)，東安地(di)塊的(de)發(fa)(fa)展(zhan)仍需(xu)要一定(ding)發(fa)(fa)展(zhan)周期(qi)(qi)。東安地(di)塊依托(tuo)現(xian)有醫療(liao)(liao)資源(yuan)優勢(shi)，規(gui)劃建設國際(ji)醫療(liao)(liao)中(zhong)心、精準醫療(liao)(liao)研(yan)發(fa)(fa)基(ji)地(di)等(deng)載體，徐匯(hui)區(qu)政府專項資金(jin)支持人(ren)工智能與健(jian)康科技(ji)融(rong)合發(fa)(fa)展(zhan)，盡管當前(qian)(qian)產業導入(ru)尚處初期(qi)(qi)，但健(jian)康科技(ji)產業未來(lai)將有極大(da)增長空間(jian)。”朱(zhu)鋒認為。

豪宅聚集地

東安地塊(kuai)的南面(mian)，就是近年來(lai)不斷(duan)刷新房價(jia)紀錄的豪宅(zhai)聚集地徐匯濱江。但相比之下，東安地塊(kuai)更接近市中心腹(fu)地。

上海中原地產(chan)市場分析師盧文曦(xi)通過微信對每經記者說：“三宗地塊方正(zheng)、區位優勢極佳，對于(yu)(yu)住宅開(kai)(kai)發(fa)(fa)來說本身挑戰(zhan)并不(bu)大。而且(qie)大規模整(zheng)體(ti)開(kai)(kai)發(fa)(fa)更(geng)(geng)有協(xie)同(tong)性，更(geng)(geng)有利于(yu)(yu)城市更(geng)(geng)新。從未來房價看，隨(sui)著徐(xu)匯濱江整(zheng)體(ti)價值(zhi)的不(bu)斷提升，新開(kai)(kai)發(fa)(fa)的住宅價格也會隨(sui)之向上。”

每(mei)經記者沿著(zhu)龍華中(zhong)路(lu)向東(dong)，走過了(le)近(jin)年來備受關注的5個豪宅項(xiang)目。

與東(dong)(dong)(dong)安路距離最(zui)(zui)近的(de)能建·西(xi)岸譽府，一(yi)季度開盤即售罄，合計銷(xiao)(xiao)(xiao)售約(yue)48億(yi)元。再往(wang)東(dong)(dong)(dong)，即頂著全國(guo)最(zui)(zui)高樓面價紀錄光(guang)環的(de)綠城(cheng)·潮鳴(ming)東(dong)(dong)(dong)方(fang)，5月11日開盤，一(yi)次性推出120套(tao)千(qian)萬(wan)(wan)元級大平層(ceng)房源，銷(xiao)(xiao)(xiao)售均價高達19.5萬(wan)(wan)元/平方(fang)米，銷(xiao)(xiao)(xiao)售總(zong)金(jin)額69.88億(yi)元。

與潮(chao)鳴(ming)東方(fang)緊鄰的(de)匯元(yuan)璽，2024年(nian)3月第二(er)次開(kai)盤即售罄，入圍分達(da)112.8分，相當于(yu)一個5年(nian)內沒有購(gou)房(fang)記錄、社(she)保繳(jiao)納10年(nian)左右的(de)無房(fang)家庭，才具備入圍資格。潮(chao)鳴(ming)東方(fang)對面的(de)香港置地·啟元(yuan)，均價(jia)高達(da)17.8萬元(yuan)/平方(fang)米，套均總(zong)價(jia)超過5000萬元(yuan)，認購(gou)率235%，其中最(zui)貴的(de)一套復式戶型總(zong)價(jia)破億元(yuan)。

再往東，是2022年12月開盤(pan)的(de)御江廷，共(gong)計323套房(fang)源，均(jun)價(jia)13.12萬元/平(ping)方(fang)米。

相比市區其他(ta)板塊宅(zhai)地(di)(di)的小(xiao)規模出讓，此(ci)次(ci)東(dong)安(an)地(di)(di)塊為一次(ci)性(xing)大批量供應。C030301單元127b-23地(di)(di)塊、127b-24地(di)(di)塊、125-31地(di)(di)塊的意(yi)向用(yong)地(di)(di)人分別(bie)為上海(hai)(hai)新楓安(an)企業發展有(you)限(xian)(xian)公司、上海(hai)(hai)新百安(an)經濟(ji)發展有(you)限(xian)(xian)公司和上海(hai)(hai)新東(dong)安(an)企業發展有(you)限(xian)(xian)公司。

天眼查平(ping)臺顯示(shi)，這(zhe)三(san)家(jia)公司(si)分別由上海(hai)地(di)產（集(ji)團(tuan)(tuan)）有限公司(si)和上海(hai)徐(xu)匯(hui)城市建設投資(zi)(zi)（集(ji)團(tuan)(tuan)）有限公司(si)以不(bu)同股(gu)權比例聯合成立。那(nei)么，這(zhe)種地(di)方國資(zi)(zi)主導的整(zheng)體開發，究竟(jing)有什(shen)么優勢？

朱鋒分(fen)析：“這(zhe)一優勢體(ti)現在更為(wei)系(xi)統性(xing)以及(ji)長(chang)期適配性(xing)的(de)(de)發(fa)(fa)展規(gui)劃(hua)，未來東安地塊(kuai)(kuai)將形成居住、工作(zuo)、醫療(liao)15分(fen)鐘(zhong)生活圈。反觀小(xiao)塊(kuai)(kuai)出讓，因開(kai)發(fa)(fa)商在功能(neng)規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)過程中更加(jia)關注局部功能(neng)及(ji)收益，缺乏板塊(kuai)(kuai)之間(jian)的(de)(de)整(zheng)(zheng)體(ti)性(xing)思(si)考，易出現特定功能(neng)供(gong)應量(liang)過剩的(de)(de)情況。此外，在城(cheng)市空間(jian)的(de)(de)系(xi)統化完(wan)善方(fang)面(mian)，整(zheng)(zheng)體(ti)性(xing)開(kai)發(fa)(fa)降低(di)公共服務(wu)成本，可(ke)以打(da)造連續(xu)的(de)(de)公共空間(jian)體(ti)系(xi)，同(tong)時(shi)通過對開(kai)發(fa)(fa)配套(tao)服務(wu)等要求，在保證(zheng)開(kai)發(fa)(fa)商收益的(de)(de)前(qian)提(ti)下(xia)，為(wei)城(cheng)市提(ti)供(gong)更完(wan)善的(de)(de)配套(tao)空間(jian)。”

封面圖(tu)片來源(yuan)：每經記者(zhe) 包晶晶 攝