每經記者｜陳利   ; 每經編輯｜魏文藝    

今(jin)年(nian)以來，出險(xian)房企(qi)的(de)債務重組(zu)不斷提速(su)。

7月16日(ri)，《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者獲取的三(san)份文件顯示，在6月27日(ri)至7月11日(ri)召開的持有人(ren)會議上(shang)，“H20旭輝3”“H20旭輝2”和“H21旭輝01”三(san)只債券(quan)的持有人(ren)投票通過了《關于本期債券(quan)重(zhong)組的議案》，三(san)筆債券(quan)總規模約30.9億元(yuan)。這距離旭輝集(ji)團債券(quan)重(zhong)組優化公告掛(gua)網還不到一周(zhou)。

今年以來(lai)，房企債(zhai)(zhai)務重組加速推進。如龍光(guang)集團21筆公(gong)司債(zhai)(zhai)券及資產支持證(zheng)券重組議案(an)獲(huo)得投資人(ren)表決通(tong)過，涉及本金(jin)余額合計219.6億元；而時(shi)代中(zhong)(zhong)國、融創中(zhong)(zhong)國等房企境外債(zhai)(zhai)重組已基本獲(huo)債(zhai)(zhai)權人(ren)通(tong)過，等待聆訊。

中指研(yan)究院監測顯示，截至目前，包括融創中國、中梁控股、佳兆業、禹洲(zhou)集團(tuan)、遠洋(yang)集團(tuan)、時(shi)代(dai)中國、金科股份等在內的(de)十余家出險(xian)房(fang)企的(de)債務(wu)重(zhong)(zhong)組(zu)或重(zhong)(zhong)整(zheng)獲批(pi)。初步測算(suan)，上述(shu)房(fang)企如重(zhong)(zhong)組(zu)成功，化債總額將(jiang)達數(shu)千(qian)億元。

“目前來看，出險(xian)房企債務(wu)重組成(cheng)功將(jiang)有(you)助于(yu)緩釋(shi)風險(xian)，但企業(ye)(ye)真正(zheng)走出危機，還需要市場回暖作為根基(ji)。”中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)企業(ye)(ye)研究總監(jian)劉水通過微(wei)信向(xiang)每經記者(zhe)表(biao)示，企業(ye)(ye)基(ji)本面獲得改善，才能夠避免(mian)重復(fu)(fu)展期(qi)或(huo)者(zhe)重復(fu)(fu)重組。

十余家房企債務重組或重整獲批

7月10日，龍(long)光集團公(gong)(gong)(gong)(gong)告宣布，公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)全資(zi)(zi)附屬(shu)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)深圳市龍(long)光控股有限公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)境內債券(quan)重(zhong)組(zu)已完成投(tou)票，涉(she)及的21筆公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)債券(quan)及資(zi)(zi)產支持(chi)證券(quan)重(zhong)組(zu)議案均獲(huo)得(de)投(tou)資(zi)(zi)人表決通過，涉(she)及本金余額合計219.6億(yi)元，涵蓋公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)債券(quan)及資(zi)(zi)產支持(chi)證券(quan)等(deng)各類債券(quan)品種。

也就是說，自6月20日(ri)向投資人(ren)公布境內債重組議案后，龍(long)光(guang)集(ji)團僅(jin)用了(le)20天時間便(bian)完成(cheng)了(le)境內債二度重組。

公告(gao)顯示(shi)，本次重(zhong)(zhong)組獲得投資(zi)(zi)人高度支(zhi)持，大部分債(zhai)(zhai)券表決提前通過。重(zhong)(zhong)組方案涵(han)蓋了特定資(zi)(zi)產(chan)、資(zi)(zi)產(chan)抵債(zhai)(zhai)、現(xian)金回購、債(zhai)(zhai)轉(zhuan)股(gu)及留(liu)債(zhai)(zhai)等五大選項，其中現(xian)金回購比例由此前的(de)15%提升(sheng)至18%，資(zi)(zi)產(chan)抵債(zhai)(zhai)比例提升(sheng)10個百(bai)分點至35%，留(liu)債(zhai)(zhai)展期(qi)期(qi)限則(ze)從9.5年縮短至8年。

來源：龍(long)光集團公(gong)告

“下一步，將(jiang)根據(ju)債券持(chi)有(you)人會議議案(an)的(de)約定(ding)，快速(su)落地相關(guan)后續工作(zuo)，安排債券持(chi)有(you)人就其(qi)持(chi)有(you)的(de)債券在重組(zu)方(fang)案(an)選項中進(jin)行(xing)選擇及(ji)分配。”龍光(guang)集團方(fang)面(mian)表示。

就在龍光集(ji)團公(gong)告(gao)的一(yi)周前（7月4日），融創中(zhong)國公(gong)告(gao)宣(xuan)布，擬配(pei)發7.54億(yi)股，償付(fu)約56億(yi)元選擇股票的境內債。此次配(pei)股正是融創中(zhong)國配(pei)合境內債務重組中(zhong)的股票選項(xiang)的有序實(shi)施。

作為行業首家完(wan)(wan)成境內(nei)公司債(zhai)(zhai)券整體重(zhong)組(zu)的(de)(de)房(fang)企，融(rong)創(chuang)中國(guo)在今年(nian)初就完(wan)(wan)成了總規模154億元的(de)(de)境內(nei)債(zhai)(zhai)重(zhong)組(zu)，預計(ji)可削(xue)減超(chao)過50%的(de)(de)境內(nei)公司債(zhai)(zhai)務，留債(zhai)(zhai)部分最長展期(qi)達9.5年(nian)，且5年(nian)內(nei)不再有(you)兌付壓力。

來源：融創中國公告(gao)

就在其境內債重組成功3個月后，融創中國再次宣布對其境外債進行二次重組，全額債轉股成為最大亮點。根據融創中國最新公告，截至6月30日，重組支持協議中的現有債務未償還本金總額約75%的持有人已加入重組支持協議，境外債有關計劃的聆訊定于2025年9月15日上午10時在香港高等法院舉行(xing)。疊加境內債重組(zu)的(de)化債影響，融創中國預計將整體壓降近(jin)700億元債務。

6月30日(ri)，碧桂園公(gong)告(gao)稱，截至公(gong)告(gao)日(ri)，代表現有公(gong)開(kai)票據(ju)本(ben)金總(zong)額(e)逾75%的持(chi)有人(ren)已(yi)加(jia)入境外債重組支持(chi)協(xie)議(yi)(yi)，公(gong)司將(jiang)繼續與主要債權人(ren)磋商重組條款，以盡(jin)快達成協(xie)議(yi)(yi)并于2025年底前實施建議(yi)(yi)重組。

碧桂園在公告中稱(cheng)，公司還將積極盤活資產，通(tong)過提高(gao)經營效率(lv)、加強現金(jin)流管理，保證業務穩(wen)定及可持(chi)(chi)續(xu)經營。通(tong)過實施擬議計劃(hua)及措施所取(qu)得(de)的(de)正(zheng)面(mian)成果(guo)，集團將具備足夠的(de)財務資源以維持(chi)(chi)自2024年(nian)12月(yue)31日(ri)起至少12個月(yue)的(de)持(chi)(chi)續(xu)經營。

來源：碧桂(gui)園公告

此(ci)外，旭輝集團(tuan)、世茂集團(tuan)、富力集團(tuan)、雅居樂(le)的境外債(zhai)(zhai)化債(zhai)(zhai)都提出了明確的時間表。

其中，旭輝集(ji)團、世(shi)茂集(ji)團的境(jing)(jing)外(wai)債(zhai)重組計劃(hua)(hua)(hua)方案(an)均(jun)獲得(de)法院(yuan)批準(zhun)(zhun)。6月(yue)(yue)26日(ri)(ri)，旭輝集(ji)團境(jing)(jing)外(wai)債(zhai)務重組計劃(hua)(hua)(hua)協(xie)議獲法院(yuan)批準(zhun)(zhun)，計劃(hua)(hua)(hua)生效(xiao)日(ri)(ri)期(qi)已(yi)于6月(yue)(yue)27日(ri)(ri)落(luo)實；6月(yue)(yue)27日(ri)(ri)，世(shi)茂集(ji)團表(biao)示，境(jing)(jing)外(wai)債(zhai)務重組計劃(hua)(hua)(hua)已(yi)于3月(yue)(yue)13日(ri)(ri)獲法院(yuan)批準(zhun)(zhun)，預期(qi)將不晚于8月(yue)(yue)29日(ri)(ri)完成(cheng)及生效(xiao)；動作稍有滯后(hou)的雅居樂也表(biao)示，已(yi)與(yu)境(jing)(jing)外(wai)多個種類(lei)債(zhai)權人展開討論及談(tan)判，目(mu)標是(shi)爭取(qu)在2025年底前與(yu)集(ji)團境(jing)(jing)外(wai)多數主要債(zhai)權人就重組方案(an)達成(cheng)一致。

中(zhong)(zhong)指研究(jiu)院(yuan)數據顯示(shi)，截(jie)至目前(qian)，融創中(zhong)(zhong)國(guo)、富力集團、中(zhong)(zhong)梁控股(gu)、當代(dai)置業(ye)(ye)、佳兆(zhao)業(ye)(ye)、奧園集團、金(jin)輪天地(di)、禹(yu)洲集團、遠洋集團、時代(dai)中(zhong)(zhong)國(guo)、綠地(di)控股(gu)、金(jin)科股(gu)份、協信遠創等十余(yu)家房企的債務(wu)重組或重整(zheng)獲批(pi)。

“隨著多家房(fang)企(qi)債(zhai)務重(zhong)組(zu)或重(zhong)整獲(huo)批，房(fang)企(qi)風險化(hua)解(jie)明顯提(ti)速。”劉(liu)水指出，在當前市場形勢下，債(zhai)權人態(tai)度轉(zhuan)變(bian)，對(dui)于(yu)債(zhai)權回(hui)收的預期隨市場形勢調(diao)整，更(geng)加(jia)接近(jin)實際(ji)，傾向于(yu)接受重(zhong)組(zu)方案，以(yi)提(ti)高債(zhai)務清(qing)償(chang)率。另外，部分(fen)債(zhai)權人在出險房(fang)企(qi)債(zhai)務不斷(duan)換手(shou)后持有成本較低，如果(guo)重(zhong)組(zu)方案的現金(jin)回(hui)收價值(zhi)更(geng)具吸引(yin)力，他們更(geng)愿意接受重(zhong)組(zu)，多重(zhong)因素推動(dong)當前債(zhai)務進程加(jia)快。

“走出危機還需市場回暖作為根基”

從近期多家出險房企公布的(de)債務重組方案(an)來(lai)看(kan)，“實質性削債”成為主流。

以(yi)旭輝集團為例，自(zi)(zi)2022年(nian)11月啟(qi)動境外(wai)債(zhai)(zhai)務重組(zu)以(yi)來，該(gai)公司持續優化(hua)重組(zu)方案(an)條款，努(nu)力尋(xun)求(qiu)(qiu)實現多方利(li)益的(de)平(ping)衡。最(zui)終，在(zai)推出的(de)第三版境外(wai)債(zhai)(zhai)重組(zu)方案(an)中，針對(dui)不同債(zhai)(zhai)權人的(de)風險偏(pian)好(hao)與資金(jin)安排需求(qiu)(qiu)，遵循“短端(duan)削(xue)債(zhai)(zhai)、中端(duan)轉股、長端(duan)保(bao)本(ben)(ben)降(jiang)息(xi)”框架(jia)，提供三大方向五大類選擇，各(ge)選項(xiang)在(zai)年(nian)期和還本(ben)(ben)方式上都(dou)各(ge)有(you)不同，旨在(zai)允(yun)許(xu)債(zhai)(zhai)權人在(zai)保(bao)本(ben)(ben)訴(su)求(qiu)(qiu)、即時受償(chang)訴(su)求(qiu)(qiu)、退出訴(su)求(qiu)(qiu)和共享(xiang)收益訴(su)求(qiu)(qiu)間做出最(zui)符合自(zi)(zi)身利(li)益的(de)選擇。

來源(yuan)：旭輝集(ji)團公告

值得關注的(de)是(shi)，考(kao)慮到境外債債權(quan)人對資本市(shi)場靈活性的(de)要求，上述方案特(te)意設(she)置債轉(zhuan)股選項，即選項2A的(de)可轉(zhuan)債和2B的(de)可轉(zhuan)債+中期票據的(de)組合(he)，并不設(she)規模上限。

此(ci)前接近旭輝(hui)(hui)集團(tuan)人(ren)士(shi)介紹稱，這為債權人(ren)既預(yu)備(bei)了即時的(de)現金受(shou)償，又安排了更具流(liu)動性(xing)的(de)退出渠道，更能讓債權人(ren)分享在公司有(you)效修(xiu)復資(zi)產負債表(biao)、恢復造血能力后帶來的(de)股(gu)權增值的(de)潛(qian)在收益。而本次重(zhong)組預(yu)計(ji)削(xue)減旭輝(hui)(hui)控(kong)股(gu)境(jing)外債務(wu)約52.7億(yi)美元(yuan)（約合379億(yi)元(yuan)人(ren)民幣），占境(jing)外債務(wu)總額的(de)66%。

對比(bi)其他(ta)房企(qi)的削(xue)債(zhai)方(fang)案，龍(long)(long)光集(ji)團的版(ban)本相對常規，核心也在于大(da)(da)幅減債(zhai)，并(bing)有(you)助于大(da)(da)幅度(du)降低龍(long)(long)光集(ji)團債(zhai)務額(e)度(du)以及延(yan)長支付年(nian)限。據測(ce)算，此(ci)次重組(zu)后，龍(long)(long)光集(ji)團短期支付現金(jin)總額(e)上限僅為6億元。

此外，融創(chuang)中國境外債二(er)次重組(zu)采用(yong)債權轉(zhuan)股(gu)權模(mo)式，預計化債約(yue)600億(yi)元(yuan)；碧桂園在境外債重組(zu)后預計將(jiang)減少債務(wu)約(yue)110億(yi)美(mei)元(yuan)（約(yue)合789億(yi)元(yuan)人民(min)幣(bi)）。

不過需要注意的(de)是，仍(reng)有(you)(you)(you)多家出險房企的(de)債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)重(zhong)組(zu)計劃等待債(zhai)(zhai)(zhai)權人同意。如花樣年控股，早在2023年就宣布啟(qi)動債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)重(zhong)組(zu)程序(xu)，但截(jie)至2024年4月29日，花樣年僅與持有(you)(you)(you)現有(you)(you)(you)票(piao)據未償(chang)還本金總額(e)約32%的(de)債(zhai)(zhai)(zhai)券持有(you)(you)(you)人小組(zu)簽訂了重(zhong)組(zu)支持協議(yi)。

來源：花樣(yang)年控股(gu)公告(gao)

盡管(guan)花樣年(nian)控(kong)(kong)股此后(hou)(hou)對債(zhai)務展期(qi)(qi)年(nian)限及利率變動、籌集新(xin)資金的方案等(deng)進行了更新(xin)，若(ruo)該重(zhong)組(zu)計(ji)劃(hua)得(de)以成功實施(shi)，預計(ji)將削減近一半的境外負債(zhai)總額。但仍未(wei)獲得(de)重(zhong)組(zu)通過所需(xu)債(zhai)權人的同(tong)意，境外債(zhai)務重(zhong)組(zu)支持(chi)(chi)協議截止日期(qi)(qi)也(ye)一延(yan)再延(yan)。根據7月(yue)14日花樣年(nian)控(kong)(kong)股發布(bu)的有關(guan)境外債(zhai)務重(zhong)組(zu)更新(xin)顯示，重(zhong)組(zu)支持(chi)(chi)協議的最后(hou)(hou)截止日期(qi)(qi)進一步延(yan)長至2025年(nian)7月(yue)18日。

“房企(qi)的(de)重(zhong)組(zu)成功(gong)并不(bu)意味著上岸(an)，不(bu)管是(shi)展期(qi)還是(shi)削(xue)債(zhai)，都只(zhi)是(shi)減輕財務(wu)壓力。”克而瑞分析(xi)指出，若(ruo)要真正回到正常(chang)經營(ying)軌道，仍需通過市(shi)場的(de)檢驗。

劉水(shui)也(ye)持相似觀點。在他看來，目前出險房企(qi)債務(wu)重(zhong)組成功(gong)將有助于(yu)緩釋風險，但企(qi)業真正走出危機，還需要市場(chang)回暖作為根基。企(qi)業基本面獲得改善，才能夠(gou)避免重(zhong)復(fu)展期或者重(zhong)復(fu)重(zhong)組。

“當前(qian)，房企應(ying)緊抓‘因城(cheng)施策’窗(chuang)口(kou)期，加速(su)(su)布局(ju)較好項目的銷(xiao)售去化，快速(su)(su)回籠資(zi)金，只有持續(xu)的銷(xiao)售回款，才能保障現金流(liu)入(ru)，才能增強償債(zhai)能力。”劉水表(biao)示(shi)。

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封面(mian)圖片來(lai)源：每(mei)日經(jing)濟新聞 劉國(guo)梅 攝