每經記者｜劉頌(song)輝    每經編輯｜陳夢妤     

7月23日下午，最高人(ren)民(min)法院(yuan)對外發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。

執行異議之訴，是(shi)指當事人和案外人對執行標的實體權利存有爭(zheng)議，請求(qiu)執行法院解決爭(zheng)議而引(yin)起的訴訟。

其(qi)中明確，商品房(fang)消費者因房(fang)屋不能交(jiao)付且無實際交(jiao)付可能，導致房(fang)屋買賣合(he)同已經解除(chu)，請求(qiu)在變價(jia)款(kuan)中支(zhi)持其(qi)價(jia)款(kuan)返還(huan)的(de)，人民法院應予(yu)支(zhi)持。

《解釋》自7月(yue)24日起施(shi)行。

更側重保護買房人合法權益

近年(nian)來，執(zhi)(zhi)行(xing)異(yi)議之訴(su)(su)案件呈逐(zhu)年(nian)上(shang)升態勢，而(er)且長期(qi)以(yi)來，執(zhi)(zhi)行(xing)異(yi)議之訴(su)(su)裁(cai)判規(gui)(gui)則相對匱乏，缺(que)少專(zhuan)門規(gui)(gui)定，多參照(zhao)執(zhi)(zhi)行(xing)程序中的相關規(gui)(gui)定進行(xing)審(shen)(shen)理(li)，相當程度(du)上(shang)存在救濟制度(du)界分不(bu)清、審(shen)(shen)執(zhi)(zhi)協(xie)調銜接(jie)不(bu)暢、關聯(lian)糾紛合并(bing)處理(li)困(kun)難、程序空轉一案結多案生(sheng)、法律適(shi)用(yong)(yong)尺(chi)度(du)不(bu)一，以(yi)及濫(lan)用(yong)(yong)訴(su)(su)權誠信(xin)缺(que)失、虛假(jia)訴(su)(su)訟時有發(fa)生(sheng)等問題(ti)。

執(zhi)行(xing)異議之訴需要從實體上判斷案外人權益能否排除強制執(zhi)行(xing)，亟待通過專門(men)規范進行(xing)指引。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次發布的《解釋》共二十三條，保持與《最(zui)高人(ren)民(min)法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》等司法解釋確立裁判規則的一致性和連續性，又助力解決“執行難”。

對(dui)于(yu)商品(pin)(pin)房(fang)消費者(zhe)權(quan)益保(bao)護(hu)，《解釋》進(jin)行了細化、具體的規定(ding)，明(ming)確請求辦理(li)所有權(quan)轉(zhuan)移登記手(shou)續、合同解除后已付購(gou)房(fang)款處理(li)等(deng)的條件，使(shi)商品(pin)(pin)房(fang)消費者(zhe)權(quan)益保(bao)護(hu)在實踐中(zhong)更具可(ke)操作(zuo)性。

同時，明確了被(bei)(bei)征收人(ren)(ren)排除強制執(zhi)行的具體條件。因家(jia)庭居住生(sheng)活需(xu)要且(qie)遵循市(shi)場經營秩(zhi)序而購房的商品(pin)房消費者，可以對抗(kang)房地產(chan)開(kai)發環節中商業(ye)利(li)益的執(zhi)行；財產(chan)因公共(gong)利(li)益需(xu)要依照法律規定的權限和(he)程序被(bei)(bei)征收的，被(bei)(bei)征收人(ren)(ren)的民事(shi)權益應予特別保護。

多位受訪(fang)律師(shi)表示，《解釋》擴(kuo)大了(le)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)消費(fei)者權益保護范(fan)(fan)圍，更側(ce)重保護買房(fang)(fang)(fang)人的合法權益。不僅鼓勵買房(fang)(fang)(fang)人積極辦理房(fang)(fang)(fang)屋預告登記，防范(fan)(fan)一房(fang)(fang)(fang)二賣及開發(fa)商(shang)債務(wu)風險，而且在一定情(qing)況下，可(ke)以執行(xing)法(fa)院凍結的預售資金監(jian)管(guan)賬戶，排除相應購房款的強(qiang)制執行(xing)并申請(qing)發放(fang)，這對于(yu)解除購房(fang)合同的(de)爛尾樓業主(zhu)意(yi)義重大。

《解釋(shi)》第(di)十(shi)一(yi)條(tiao)明(ming)確(que)，人(ren)民(min)法院對(dui)登記在被執(zhi)行(xing)(xing)的(de)房地產開(kai)發企業名下(xia)的(de)新建(jian)商品房實(shi)施強制執(zhi)行(xing)(xing)，案外人(ren)以其(qi)系商品房消費者為由，提起執(zhi)行(xing)(xing)異(yi)議之(zhi)訴(su)，請求排除建(jian)設工程價款優先受(shou)償權(quan)、抵押權(quan)以及一(yi)般金錢(qian)債權(quan)的(de)強制執(zhi)行(xing)(xing)，并(bing)能(neng)夠證(zheng)明(ming)其(qi)主張(zhang)同時(shi)符(fu)合下(xia)列條(tiao)件(jian)的(de)，人(ren)民(min)法院應予支持，其(qi)中一(yi)項條(tiao)件(jian)是“所(suo)購商品房(fang)系用于(yu)滿足家庭(ting)居(ju)住生(sheng)活需要”。

北京盈科（上海(hai)）律(lv)師事務所全球合伙人(ren)、盈科上海(hai)房(fang)地(di)產法律(lv)事務部主任郭韌分析(xi)認為，此(ci)次(ci)將(jiang)買房(fang)人(ren)保護范圍從“保(bao)護(hu)居(ju)住(zhu)需要(yao)(yao)”拓寬(kuan)為“保(bao)護(hu)居(ju)住(zhu)生(sheng)活需要(yao)(yao)”，取消唯一住(zhu)房限(xian)制，且房屋(wu)性質(zhi)認定放寬(kuan)至商住(zhu)兩用房。

上(shang)海律(lv)師協會(hui)房地產專業委員(yuan)會(hui)委員(yuan)王俊偉(wei)也表示，此(ci)次《解釋》明確在符合(he)條件時可請求辦理(li)所有權轉移登(deng)記，已付購房款(kuan)及時退(tui)還，細(xi)化保護購房者(zhe)權益(yi)的具(ju)體規則。

對爛尾樓業主意義重大

《解釋》第十二條(tiao)明確(que)，執(zhi)行(xing)(xing)法院凍(dong)結被執(zhi)行(xing)(xing)的(de)(de)房(fang)(fang)地產開發企業的(de)(de)預售資金監(jian)管賬戶，案外人以其已(yi)向(xiang)該賬戶交付(fu)購(gou)房(fang)(fang)款，且房(fang)(fang)屋買賣合同已(yi)經(jing)解除為由(you)，提起執(zhi)行(xing)(xing)異議之訴，請求排除相應購(gou)房(fang)(fang)款的(de)(de)強制執(zhi)行(xing)(xing)并申請向(xiang)其發放，事(shi)由(you)成立的(de)(de)，人民法院應予支持。

商品房(fang)(fang)消費者因房(fang)(fang)屋不能交付且無(wu)實(shi)際交付可能導致房(fang)(fang)屋買賣合(he)同已經解除(chu)，提起執(zhi)行異(yi)議之訴(su)，請(qing)求在建筑物及其(qi)建設用(yong)地(di)使用(yong)權的變價(jia)款(kuan)中排(pai)除(chu)相(xiang)對應的強制執(zhi)行并申請(qing)向其(qi)發放的，人民法院應予支持。

據王俊偉(wei)介紹，對于(yu)執行(xing)異(yi)議(yi)之訴(su)期(qi)間(jian)，法院裁(cai)定受理的破產案件(jian)，實務中存在兩(liang)種截然不同的觀點：有的法院認為應當繼續(xu)審理，有的法院認為不需要繼續(xu)審理。此次《解釋》直接(jie)予(yu)以明(ming)確：執行(xing)異(yi)議(yi)之訴(su)應當中止審理，管理人接(jie)管財產后，可以再繼續(xu)審理。

樓盤預售資(zi)金監管賬戶(hu)的錢，之(zhi)前(qian)規(gui)定只允(yun)許(xu)凍結，不(bu)允(yun)許(xu)扣(kou)劃。此(ci)次則(ze)是適度放松了之(zhi)前(qian)的限制(zhi)，一定條件下可以(yi)排除執行，發放監管賬戶(hu)的款(kuan)項(xiang)。

對此，北京金訴律師事(shi)務所(suo)主任王玉臣一(yi)劍見(jian)血(xue)地指出：“此次(ci)新規(gui)對于已經解除購房合(he)同的爛尾樓業主(zhu)來說(shuo)，相當于雪中(zhong)送炭，意(yi)義重大！”

《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》此前曾報道多地解決爛尾(wei)樓遺(yi)留問題，珠(zhu)海市(shi)香洲區法院判決泰(tai)禾中央廣場業(ye)主解除購(gou)房(fang)合(he)同、房(fang)貸合(he)同，開發公司(si)退還購(gou)房(fang)款、維修基金，還需負責未清償的房(fang)貸本息(xi)。不過，法院在(zai)后續追償中遇到“執行難”的僵局。

有受訪(fang)律師表示，此次新(xin)規明(ming)確(que)后(hou)，購(gou)房者可結合實際情況，與開(kai)發商、法院方面協商解決。

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封面圖片來源(yuan)：項目官微