每(mei)經(jing)記者｜陳榮浩    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜魏文藝   ; 

7月(yue)，全(quan)國百城新房(fang)和二(er)(er)手房(fang)價(jia)(jia)格繼續分(fen)化。中指(zhi)研究院最新數(shu)據顯示，7月(yue)，全(quan)國百城新建住宅均價(jia)(jia)為(wei)16877元(yuan)/平方米(mi)，環比(bi)上漲0.18%，同(tong)比(bi)上漲2.64%；二(er)(er)手住宅均價(jia)(jia)為(wei)13585元(yuan)/平方米(mi)，環比(bi)下(xia)跌0.77%，同(tong)比(bi)下(xia)跌7.32%。

《每(mei)日經濟新聞》記者注(zhu)意到(dao)，從城市(shi)層面來(lai)看，一線(xian)及部分強二線(xian)城市(shi)新房市(shi)場表現(xian)相對穩健，核心(xin)城市(shi)二手房市(shi)場成(cheng)交(jiao)保(bao)持一定活躍度，但價(jia)格短期仍有壓力。

對此(ci)，中指(zhi)研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)主管陶淑茹(ru)分析指(zhi)出，短期內房地(di)產市(shi)場仍處于(yu)波動調整階段(duan)，城市(shi)間(jian)分化行情(qing)預計(ji)將持(chi)續，“好城市(shi)+好房子”組(zu)合仍具備結(jie)構性機會。

新房價格結構性上漲 一二線城市“領跑”

7月(yue)，新房市(shi)場呈現(xian)出(chu)結(jie)構(gou)性回暖趨(qu)勢。中指研究院(yuan)數據顯(xian)示，7月(yue)，全國百城新建住宅均(jun)價為(wei)16877元/平方米，在部分核心(xin)城市(shi)優(you)質(zhi)改(gai)善項目入市(shi)帶(dai)動下，環(huan)比結(jie)構(gou)性上(shang)漲0.18%，同比上(shang)漲2.64%。其中，一線城市(shi)新房價格表現(xian)尤為(wei)突出(chu)，7月(yue)環(huan)比上(shang)漲0.36%。高(gao)端改(gai)善項目持(chi)續發(fa)力，成為(wei)拉動房價上(shang)漲的重要(yao)力量。

例如，上海(hai)的中海(hai)·云邸玖章、廣(guang)州的保(bao)利天奕、北京的和樾玉鳴、深圳的深灣玖序等項目銷售均(jun)價普遍超過10萬元/平方(fang)米(mi)。

憑借優越地理位(wei)置、完善配套設(she)施(shi)以及高品質建筑設(she)計(ji)，這些高端(duan)項目吸引了大量改善型(xing)購房者，也在(zai)一定程度上(shang)推高了所(suo)在(zai)城市整體房價水(shui)平。

7月，二線城市新房(fang)價格環比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)0.23%。其(qi)中，杭州新房(fang)價格環比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)1.51%，位居(ju)榜(bang)首；成都緊隨其(qi)后，環比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)1.3%。例如，杭州招商蛇口(kou)杭序(xu)府、錦上(shang)(shang)萬(wan)象府，成都龍湖泊萃、華潤天(tian)宸上(shang)(shang)院等優質改善項目均表(biao)現亮(liang)眼。

相對而言，三四線城市7月新房價(jia)格仍面(mian)臨壓力，環比下跌0.19%。其中，連云港、濟寧(ning)、阜陽新房環比跌幅均(jun)超過0.5%。

從新房市場供求(qiu)來看(kan)，克而瑞監測數據顯(xian)示，7月，整體樓市供求(qiu)迎來季(ji)節(jie)性(xing)回落(luo)，30個重點(dian)城市新房成交(jiao)規(gui)模僅為836萬平(ping)(ping)方米，前7月累計成交(jiao)規(gui)模與去年同期基本持平(ping)(ping)。反映到房企層面，7月，各(ge)梯隊房企銷售操盤金額門檻都有所降低。

在政策層面(mian)，7月召開的中(zhong)央城市工作會議指(zhi)出，我國城市發展(zhan)正從(cong)大規模(mo)增量擴張(zhang)階段(duan)轉向存量提質增效為主階段(duan)，并(bing)提出要(yao)加快構(gou)建房地(di)產發展(zhan)新模(mo)式，穩步推進城中(zhong)村和危舊房改造。

與此同時，各(ge)地(di)仍(reng)在(zai)出(chu)臺各(ge)類房地(di)產優(you)化政策。例(li)如，成(cheng)都將分(fen)批取消住房限售政策，湖北荊門跟進落地(di)現房銷(xiao)售，更多城市則繼續優(you)化公(gong)積金貸款(kuan)政策，在(zai)一定程(cheng)度上為新房市場注入了活力。

“2025年上半年，‘好(hao)(hao)城市(shi)(shi)+好(hao)(hao)房(fang)(fang)子(zi)’支(zhi)撐新(xin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場整體保持平穩(wen)，一季(ji)度(du)市(shi)(shi)場延(yan)(yan)續修(xiu)復(fu)態勢(shi)，但二(er)季(ji)度(du)邊際有所(suo)轉(zhuan)弱。”中指研究院分(fen)析稱，預計下半年，各級政府將(jiang)全力推動已出臺政策落地(di)見(jian)效，新(xin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場仍(reng)將(jiang)波動調整，市(shi)(shi)場分(fen)化仍(reng)將(jiang)延(yan)(yan)續，可關注“好(hao)(hao)城市(shi)(shi)+好(hao)(hao)房(fang)(fang)子(zi)”背景(jing)下的結構(gou)性機會。

“以價換量”主導 二手房成交動能趨弱

與(yu)新房(fang)市(shi)場(chang)結構(gou)性回暖形(xing)成鮮明(ming)對(dui)比(bi)的(de)是(shi)，二手房(fang)掛牌量持(chi)續高位下，“以價換(huan)量”持(chi)續主(zhu)導市(shi)場(chang)。

中指研究(jiu)院數據顯示，7月，全(quan)國百城(cheng)二手住宅均價(jia)為13585元/平方米，環(huan)比(bi)(bi)下(xia)跌(die)0.77%，同比(bi)(bi)下(xia)跌(die)7.32%。具體(ti)來看(kan)，核心(xin)城(cheng)市二手房成交保(bao)持一定活(huo)躍度，但價(jia)格短期仍有壓力。一線(xian)城(cheng)市二手住宅價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)0.61%，二線(xian)城(cheng)市、三四線(xian)城(cheng)市二手住宅價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)分(fen)別下(xia)降(jiang)0.84%和0.77%。

例如，淮(huai)安、鹽(yan)城、徐州、廈門、昆(kun)山、張家港(gang)等城市二手房(fang)價格跌幅顯著，淮(huai)安和鹽(yan)城環比跌幅分(fen)別達到1.64%和1.52%。

麟評居住大數(shu)(shu)據研究(jiu)院數(shu)(shu)據顯示(shi)，7月(yue)，14個(ge)重點監測(ce)城市二(er)手住宅共成交(jiao)11.18萬套，環比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)1.83%，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)9.05%。

今年(nian)前7個(ge)月，14個(ge)重點監測城(cheng)市二手住宅累計(ji)成交(jiao)(jiao)81.11萬(wan)套，較去(qu)年(nian)同期上升10.8%，規模僅次于2021年(nian)，但年(nian)內成交(jiao)(jiao)呈現“前高后低(di)”趨(qu)勢(shi)。5~7月成交(jiao)(jiao)量持續走低(di)，且連續兩個(ge)月不及去(qu)年(nian)同期，市場走弱跡象明(ming)顯。

例如，7月，在一線城市中，除(chu)深圳(zhen)成(cheng)交(jiao)量穩定增長(chang)外，北京、上海、廣(guang)州二(er)手房(fang)成(cheng)交(jiao)量環比(bi)分別(bie)下降15.6%、6.9%和9.4%。

“主(zhu)要原因(yin)在于市(shi)(shi)場(chang)缺乏利好因(yin)素加持，購房者入市(shi)(shi)節奏放緩。不過，從累計(ji)數(shu)據(ju)(ju)來看，四(si)個一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)交量均高于去年同期(qi)，說明前期(qi)積累的需求(qiu)仍在逐(zhu)步釋放。”麟評居住(zhu)大數(shu)據(ju)(ju)研究(jiu)院(yuan)分析稱。

《每日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)了解到(dao)，7月(yue)，二(er)線(xian)城市(shi)二(er)手房成交則呈現出分化態(tai)勢。

麟評(ping)居住大數(shu)據研究院數(shu)據顯示，7月，在14個重(zhong)點(dian)監測城市中，蘇(su)州、南京和(he)廈門成交量環比下降(jiang)(jiang)，降(jiang)(jiang)幅分別(bie)為(wei)3.8%、2.6%和(he)6.8%，但降(jiang)(jiang)幅小(xiao)于一線城市；其(qi)他二線城市二手房成交量較(jiao)上月呈(cheng)現上升趨勢，其(qi)中東莞、佛(fo)山和(he)鄭(zheng)州的成交量環比漲幅靠前，分別(bie)為(wei)19.8%、8.6%和(he)7.8%。

對此(ci)，有(you)業內分析指出，7月(yue)，14個重點監測(ce)城(cheng)市(shi)中部分二線城(cheng)市(shi)二手(shou)房成交(jiao)量(liang)上(shang)升(sheng)，一定程度上(shang)與房源掛牌(pai)量(liang)增加有(you)關。麟評居住大數據(ju)研究院數據(ju)顯示，截至7月(yue)末(mo)，14個重點監測(ce)城(cheng)市(shi)二手(shou)住宅掛牌(pai)總量(liang)約198.2萬套，環比上(shang)升(sheng)2.7%，同比下降17.19%。

從(cong)去(qu)化(hua)周期(qi)來看(kan)，7月，14個重點監測城(cheng)市二手房去(qu)化(hua)周期(qi)為16.8個月，環比上升2.7%，同比下降(jiang)(jiang)17.2%。換(huan)言(yan)之，今年(nian)二手房整體去(qu)化(hua)壓力(li)較去(qu)年(nian)有所下降(jiang)(jiang)，房屋流動性壓力(li)有所緩解。但(dan)6~7月受房源掛牌量上升影響，去(qu)化(hua)周期(qi)連續兩個月提升，反映市場消化(hua)庫(ku)存的能力(li)有所減弱。

“今年下半年，預計二(er)手房(fang)市場的去(qu)化存在一定壓力(li)。若無明顯外(wai)部(bu)利好因素介(jie)入，二(er)手房(fang)市場將面臨(lin)量價齊跌壓力(li)。”麟評居住大數據(ju)研究院如是分析稱。

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