2025-08-31 11:51:17
大(da)(da)悅城在(zai)2025年(nian)上半年(nian)實現業績(ji)逆襲,從(cong)去年(nian)同期虧損轉為盈利1.09億元(yuan),毛利率大(da)(da)幅(fu)提升。董事長(chang)姚長(chang)林上任(ren)后推動(dong)公(gong)司從(cong)“傳(chuan)統地產(chan)開發商(shang)”向“城市運(yun)營服務商(shang)”轉型,重點押注商(shang)業運(yun)營,成功吸引年(nian)輕人消費。同時,大(da)(da)悅城搭上REITs東風,充實資金(jin)儲備。盡管總資產(chan)下滑,但姚長(chang)林先“止血(xue)”再(zai)談未來的(de)策略見效,經營活動(dong)現金(jin)流凈額(e)增(zeng)長(chang),融資成本下降。
每(mei)經記者|陳榮浩(hao) 每(mei)經編輯|陳夢妤(yu)
今年2月,在大悅城(cheng)(cheng)的(de)開年(nian)工作會議上,董事長姚長林發表(biao)講話,稱“2025年(nian)要實現轉型發展”。
而截至2024年末,大悅城(cheng)凈虧損29.77億元。
但僅僅半年,根據大悅(yue)城8月29日(ri)披露的(de)2025年半年報,其凈利(li)潤從去年同(tong)期(qi)虧損3.64億元(yuan)逆襲至盈利(li)1.09億元(yuan),毛利(li)率(lv)一口氣抬升13.76個(ge)百分點至36.35%。
這份成績單,對于整體(ti)仍在寒(han)風(feng)中打哆嗦的(de)地產圈來說,雖說“火苗不大”,卻“足夠扎眼”。
大悅城(cheng)的業績怎么就“逆襲”了?大悅(yue)(yue)城(cheng)在商業(ye)地(di)產領域到底賭對了什么?
大悅(yue)(yue)城(cheng)控股董事長姚長林 圖源:“大悅城控股”微信公眾號
《每日經濟新聞》記者首次與姚長林有照面,還是去年9月大(da)悅城商業REIT上市之(zhi)時,姚長林在深交所(suo)發表致辭(ci),并在會后與(yu)管理層答(da)謝(xie)媒體(ti)與(yu)投(tou)資(zi)人。
彼時,姚長林接任大悅(yue)(yue)城董事(shi)長差不多(duo)3個月,公司正(zheng)處于(yu)轉型的關(guan)鍵節(jie)點(dian)。
這位新掌(zhang)門人沒(mei)有選(xuan)擇繼續走規模擴張(zhang)的老路,而是一(yi)上任(ren)就(jiu)喊出(chu)了從“傳(chuan)統地產(chan)開(kai)發商”向“城市運營服務(wu)商”轉型的口號。
這在當時看來更像是(shi)無(wu)奈之舉,但姚長(chang)林顯(xian)然是(shi)認(ren)真的(de)。
今年4月,他推動了大(da)悅城堪(kan)稱“刮骨療毒”式的組織架構調整,將原(yuan)來(lai)的7個區域公司砍成4個,沈陽、西北等區域并入北京大區,浙江、南(nan)京區域則劃(hua)歸(gui)上海大區。
這(zhe)波(bo)操作,也算是行業近兩年的慣例,地產行情不好,大家(jia)都在精簡組織(zhi)層(ceng)級(ji),為的是“提質(zhi)增效(xiao)”。
而姚長林真正核心(xin)的“賭注”還(huan)是(shi)放在了商業運營(ying)上,這是(shi)業績反轉的關鍵。
姚長林(lin)團隊敏銳抓(zhua)住了(le)“年輕力(li)”這個關鍵詞,不再把購物中心只(zhi)當成賣(mai)東西的(de)地方。
大(da)悅城推出(chu)的《新潮引力?青年文化白皮書》提到,他們用2000萬會員數據和8億筆(bi)消費(fei)記錄說話。可以說,把二次元、國(guo)潮、戶外這些年輕人的心(xin)頭好摸得(de)門兒清。
今年5月和7月,大(da)悅(yue)城(cheng)在南昌和深圳的項目相繼開業,根據半年報,南昌大悅城(cheng)首日客流量為24萬人次,銷售額約1630萬元;深圳大悅城(cheng)(cheng)首日客流量為42萬(wan)人(ren)次,銷售額約2000萬(wan)元。
截至報告期末,大悅城共布局24個購物中心,目前在建、籌建的項目共有7個。報告期內,大(da)(da)悅(yue)(yue)城購(gou)物中心實現銷售(shou)額約(yue)220億元,同(tong)比增(zeng)長12.2%。
此外,大悅城(cheng)還搭上了REITs的“東風(feng)”。
2024年9月,以成都大悅(yue)城為底層資產的華夏大(da)悅城REIT成功(gong)上市,這步棋打(da)通了“投融建管退(tui)”的資(zi)本循(xun)環,讓(rang)重資(zi)產(chan)的商業地產(chan)也(ye)能玩起(qi)輕資(zi)產(chan)游戲。
該REIT在發行時就獲得投資者踴躍認購,基金比例配售前認購金額累計48.124億元,遠超擬募集規模33.23億元,很大程度上充實了大悅城的資金儲備。
不過,隱憂也(ye)同樣存在。
2025年上半年,大(da)悅(yue)(yue)城總(zong)資產較年(nian)初下(xia)降5.14%,連續多(duo)季(ji)度下(xia)滑:從2024年(nian)中到2025年(nian)中,公司總(zong)資產累計縮水超過(guo)200億元。
從財務角度解釋,這是“存貨減少”:存貨賬面價值600.04億元較2024年末下降約14%,這一數據直接反映出大(da)悅城在開(kai)發投(tou)資上的極度(du)謹慎。
公開資料顯示,今年上半年大悅(yue)(yue)城并(bing)未(wei)在公開市(shi)場拿地。
而最近的一次拿地,是8月15日,大悅城(cheng)間接非全資附屬公司三(san)亞(ya)臻悅開發建設有限(xian)公司以7.84億元競得三(san)亞(ya)中央(yang)商務區東岸單元DA02-29-05A/B地(di)塊,成交樓面價(jia)約(yue)1.6萬元/平(ping)方米。
這其中的邏輯也較為直觀。房子賣了不補貨,報表自然“縮表”。代價也直白:今年上半年大悅城的(de)營收同(tong)比下(xia)降5.29%,全口(kou)徑簽約金額(e)僅86.4億元,這一銷售水平(ping)(ping)已回落至與一些區域型房企同(tong)一水平(ping)(ping)。
但姚長林想得(de)很清(qing)楚(chu):先(xian)讓現金流回(hui)正,再(zai)談規模故事;先(xian)“止(zhi)血”,再(zai)談未來。
若以結(jie)果導向看,數(shu)據驗(yan)證了(le)姚長林賭對了(le)。
今年上半年,大(da)悅城經營活(huo)動現金流凈額同比(bi)增長38.15%至26.87億(yi)元,融資(zi)成本較去(qu)年(nian)(nian)末下降42個基點至3.64%,利(li)息負擔也輕(qing)了(負債總額從去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)的(de)1478億(yi)元下降至今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)的(de)1274億(yi)元),毛利(li)率也從22.59%升至36.35%。
姚長林接任董事長這一年多,把大(da)悅(yue)城的舵(duo)從“規模競賽”硬掰向“運營競賽”。
短(duan)期(qi)看(kan),他賭對(dui)了:商(shang)業板塊貢獻了穩定現金流,REITs打開了輕資(zi)產閥門,公司暫時穿(chuan)上了一件“救生(sheng)衣(yi)”。長期(qi)看(kan),商(shang)業地產的賽(sai)道只會更加(jia)擁擠,競爭者從房企擴(kuo)展到(dao)險資(zi)、公募、外資(zi),如何延續客流紅(hong)利(li),仍有待時間驗證。
免責聲明(ming):本文內(nei)容與數據僅供參考,不(bu)構成投資(zi)建議,使用前請(qing)核實(shi)。據此操作,風險自擔(dan)。
封面圖片來源:“大悅(yue)城控股(gu)”微(wei)信公眾號(hao)
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。
未經《每日經濟新聞》報社授(shou)權,嚴禁轉載或鏡像,違者(zhe)必究(jiu)。
讀者熱線:4008890008
特別(bie)提(ti)醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希(xi)望(wang)作(zuo)品出現在本站,可(ke)聯系我(wo)們要求撤下您的(de)作(zuo)品。
歡(huan)迎關注每日經濟新聞APP