每經記(ji)者｜李蕾    每經編輯｜趙云    

業內翹首以盼(pan)的(de)公募REITs新規來(lai)了。

《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)獲悉，9月12日(ri)，國(guo)家發展改革委辦公廳公布了REITs市場重磅文件：《關(guan)于(yu)進(jin)一步(bu)做好(hao)基(ji)礎(chu)設施領域不動(dong)產(chan)投資信(xin)托基(ji)金（REITs）常(chang)態化申報推薦(jian)工作的通知（發改辦投資［2025］782號）》（以下(xia)簡稱《通知》）。

據悉(xi)，此(ci)次《通知》的內容主要涉(she)及持續推動市(shi)場擴(kuo)圍擴(kuo)容、積極支持通過擴(kuo)募方(fang)式新購入項目(mu)、優質(zhi)高(gao)效做(zuo)好項目(mu)把關(guan)、切實加(jia)強組織保(bao)障四(si)個方(fang)面，其中多項具體條款值(zhi)得(de)關(guan)注。

博時基(ji)金REITs業務營運(yun)總(zong)監劉玄指出，《通知(zhi)》一是(shi)明(ming)確了基(ji)礎設施公募(mu)REITs作(zuo)為資(zi)本運(yun)作(zuo)平臺的作(zuo)用，明(ming)確了產(chan)權類(lei)和特(te)許經(jing)營權兩大屬(shu)性(xing)分類(lei)項(xiang)下各類(lei)資(zi)產(chan)混裝的可行性(xing)；二是(shi)進(jin)一步(bu)在政策上(shang)、機制上(shang)為公募(mu)REITs的申(shen)報和發行進(jin)行了簡化和優化，尤其是(shi)擬上(shang)線的基(ji)礎設施REITs項(xiang)目信息系統將大幅提升主(zhu)管部(bu)門的內部(bu)協同效率，部(bu)分申(shen)報階段(duan)的堵點、難點、痛點有望得(de)到改善。

根據Wind（萬得）數據，目前全市(shi)場已上市(shi)的(de)(de)公募REITs共有74只，截(jie)至9月(yue)12日的(de)(de)總市(shi)值(zhi)為2216.78億(yi)元。隨著(zhu)公募REITs新規發(fa)布和落地，未來這一(yi)市(shi)場或將(jiang)繼續擴容(rong)。

新規主要涉及四個方面

9月12日，為(wei)深入貫徹(che)落實(shi)黨(dang)中央、國務(wu)院決(jue)策(ce)部(bu)署，按照《國務(wu)院辦公廳關(guan)(guan)于(yu)(yu)進一步(bu)盤活(huo)存量(liang)資產(chan)擴(kuo)大(da)有效投(tou)資的(de)意(yi)見》（國辦發(fa)［2022］19號(hao)(hao)）、《國家發(fa)展(zhan)改(gai)革(ge)委關(guan)(guan)于(yu)(yu)全面推(tui)動基礎設施(shi)(shi)領域不動產(chan)投(tou)資信托基金（REITs）項目常態化發(fa)行的(de)通知(zhi)》（發(fa)改(gai)投(tou)資［2024］1014號(hao)(hao)）等要(yao)求，進一步(bu)做好基礎設施(shi)(shi)REITs常態化申報推(tui)薦(jian)工(gong)作，推(tui)動基礎設施(shi)(shi)REITs高質(zhi)量(liang)發(fa)展(zhan)，國家發(fa)展(zhan)改(gai)革(ge)委辦公廳正(zheng)式發(fa)布了《通知(zhi)》，也(ye)就是業內俗稱(cheng)的(de)“782號(hao)(hao)文(wen)”。

《通知》主要包括(kuo)四個方(fang)面(mian)的內容，分別為：持續推動市場擴圍(wei)擴容、積極(ji)支持通過擴募方(fang)式新(xin)購入項(xiang)目、優質高效做好項(xiang)目把(ba)關、切實加強組織保障。

第一，持續(xu)推動市(shi)場(chang)擴圍(wei)擴容。《通知(zhi)》提出(chu)，要高度(du)重視(shi)基礎設(she)施(shi)REITs申報工作(zuo)(zuo)，加快(kuai)成熟資產(chan)類型(xing)項(xiang)目(mu)常(chang)態化申報，積極推動新資產(chan)類型(xing)項(xiang)目(mu)推薦發行，積極支持民間投資項(xiang)目(mu)發行上市(shi)，以及加大項(xiang)目(mu)培育儲備(bei)工作(zuo)(zuo)力(li)度(du)。

第(di)二，積極支(zhi)持通過擴募方式新(xin)購入項(xiang)目(mu)。要簡化新(xin)購入項(xiang)目(mu)申報(bao)流程(cheng)，拓寬新(xin)購入項(xiang)目(mu)資產范圍。

第三，優質高效(xiao)做好(hao)項目把關。《通知(zhi)》要(yao)求(qiu)堅持聚(ju)焦(jiao)推薦重點(dian)，確保投資管理手續齊備，充分(fen)發揮(hui)回收資金帶動(dong)作用。

第四，切實加強組(zu)織保障。切實提(ti)高工作(zuo)效(xiao)率，提(ti)升(sheng)信息(xi)化管理水平，同時完善常(chang)態化溝通機制。

加大培育儲備工作力度

多位業(ye)內人士在受(shou)訪時告訴《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)，此次新規有多項(xiang)具體(ti)條款值得關注(zhu)，將為行業(ye)帶來深遠影響。

舉(ju)個例子，隨著公募(mu)REITs市(shi)場生態的持(chi)續完善，民企原始權益人已成為推(tui)動行業發(fa)(fa)展不可(ke)或缺的重要(yao)力量(liang)。《通知》提出積(ji)極支持(chi)民間投資項目發(fa)(fa)行上市(shi)，借力公募(mu)REITs，民企可(ke)盤活存量(liang)、優化負債、提升運營效率，實(shi)現從資產(chan)持(chi)有者到專(zhuan)業運營方的輕量(liang)化轉型。

瑞思研究院指出(chu)，2021年到2025年共有12只民(min)企REITs上市(shi)(shi)，共募集(ji)資(zi)金263.74億元，帶動了(le)大量新增(zeng)投資(zi)。包括京東(dong)集(ji)團(tuan)、物美集(ji)團(tuan)、印力集(ji)團(tuan)、特(te)變電工、明陽(yang)智能、聯東(dong)集(ji)團(tuan)、華威集(ji)團(tuan)、九州通、順豐控股、潤(run)澤、萬(wan)國(guo)、唯品會在(zai)內的(de)多家重(zhong)點民(min)營(ying)企業(ye)已成功發行公募REITs，開拓(tuo)了(le)新的(de)融資(zi)渠道，并成為REITs市(shi)(shi)場的(de)重(zhong)要(yao)力量。其中(zhong)2025年8月上市(shi)(shi)的(de)南方(fang)萬(wan)國(guo)數(shu)據(ju)中(zhong)心REIT，與南方(fang)潤(run)澤科技數(shu)據(ju)中(zhong)心REIT為首批(pi)上市(shi)(shi)的(de)數(shu)據(ju)中(zhong)心類型REITs，體現了(le)民(min)企在(zai)擴展REITs行業(ye)寬度(du)上的(de)重(zhong)要(yao)作用。

再(zai)比如，《通知(zhi)》還提(ti)出加大項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)培育儲(chu)(chu)備工作(zuo)力(li)度(du)。一(yi)(yi)方面(mian)，政策要求省級發展改革(ge)部門、有(you)關中央企業遵循“儲(chu)(chu)備一(yi)(yi)批、組織一(yi)(yi)批、申報一(yi)(yi)批”原則(ze)，建(jian)立(li)基礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)工作(zuo)臺賬，構(gou)建(jian)滾動接續的(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)動態推(tui)進機制，為(wei)市(shi)(shi)場(chang)提(ti)供持續穩定的(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)來源，避免(mian)REITs項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)供給斷層，確保(bao)市(shi)(shi)場(chang)總有(you)優(you)質項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)可選；另一(yi)(yi)方面(mian)，提(ti)前培育有(you)一(yi)(yi)定收益(yi)、上市(shi)(shi)前景好的(de)(de)基礎(chu)設(she)(she)施(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，在項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)全流程依(yi)規辦理手續、理順產權關系并提(ti)升管理效率，能讓項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)達(da)標(biao)后順利入(ru)市(shi)(shi)，提(ti)升REITs市(shi)(shi)場(chang)整體(ti)規模與活躍(yue)度(du)，為(wei)投(tou)資(zi)者提(ti)供更(geng)(geng)多元標(biao)的(de)(de)，吸引(yin)更(geng)(geng)多資(zi)金(jin)流入(ru)，增強市(shi)(shi)場(chang)流動性與韌性。

瑞思(si)研究院對此表(biao)示，充足(zu)且優質的(de)項目儲備是基礎(chu)(chu)設施REITs市場(chang)持續(xu)發(fa)(fa)展的(de)源(yuan)頭活(huo)水，項目培育儲備工作力度的(de)加強，能(neng)夠有(you)(you)效(xiao)為市場(chang)注入強勁動能(neng)。“當前我國(guo)REITs市場(chang)規模與國(guo)際成(cheng)熟市場(chang)存在差距，新規將有(you)(you)效(xiao)擴大市場(chang)供給，助力REITs發(fa)(fa)行提質增(zeng)速(su)，進(jin)(jin)而更好地(di)發(fa)(fa)揮(hui)其在盤活(huo)存量(liang)資產、促進(jin)(jin)基礎(chu)(chu)設施建(jian)設等(deng)方面的(de)作用。”

持續擴圍擴容意義重大

《通知(zhi)》里還有一項重要(yao)內容是積極支持通過擴(kuo)募方式新購入項目。

一(yi)方面，明確(que)(que)并簡化(hua)擴(kuo)募項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)的(de)申(shen)報流程。新規(gui)明確(que)(que)了(le)已上市的(de)基礎設施REITs在首次發行(xing)上市滿6個月后，可經由省級發展(zhan)改(gai)革部(bu)門、中(zhong)央企業(ye)向國(guo)家(jia)發改(gai)委申(shen)報新購入(ru)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)。省級發展(zhan)改(gai)革部(bu)門、中(zhong)央企業(ye)先對符(fu)合(he)申(shen)報條(tiao)件的(de)新購入(ru)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)進行(xing)把關，之后國(guo)家(jia)發展(zhan)改(gai)革委直接受理、優(you)先評估，符(fu)合(he)條(tiao)件的(de)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)還會加快推薦。這一(yi)流程優(you)化(hua)，減(jian)少(shao)了(le)冗余環(huan)節，提(ti)高項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)申(shen)報效率(lv)，讓優(you)質(zhi)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)能更快速地進入(ru)評估和推薦環(huan)節，為REITs通(tong)(tong)過(guo)新購入(ru)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)實現(xian)發展(zhan)提(ti)供了(le)更便捷(jie)的(de)通(tong)(tong)道。

另一方面，拓寬新(xin)(xin)購(gou)(gou)入項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)資產(chan)范(fan)圍。支持(chi)已(yi)上市基礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs新(xin)(xin)購(gou)(gou)入行業內同(tong)類(lei)(lei)(lei)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)以及具(ju)有關聯性的不同(tong)行業領域(yu)(yu)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)，新(xin)(xin)購(gou)(gou)入項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)與首次(ci)發行上市項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)原則(ze)上應同(tong)屬(shu)于(yu)所有權類(lei)(lei)(lei)或經營(ying)收益權類(lei)(lei)(lei)。支持(chi)跨區域(yu)(yu)通過擴募(mu)等方式(shi)整合存量資產(chan)，做大做強基礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs產(chan)品，打造資本運(yun)作平臺。

中(zhong)金基(ji)金董(dong)事總(zong)經理、副(fu)總(zong)經理李(li)耀光指出，持續擴(kuo)(kuo)圍擴(kuo)(kuo)容對(dui)于基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs市場(chang)高(gao)質量(liang)發(fa)展具有重(zhong)(zhong)要意義，擴(kuo)(kuo)募（尤其是跨區(qu)域擴(kuo)(kuo)募）對(dui)于基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs高(gao)質量(liang)發(fa)展也非(fei)常重(zhong)(zhong)要，主要體現在(zai)：

一(yi)是(shi)REITs擴募有利于擴大并優化資(zi)產組合、分散投資(zi)風(feng)險，特別(bie)是(shi)跨(kua)區域(yu)擴募可(ke)有效分散區域(yu)風(feng)險，有助于提升REITs資(zi)產組合分紅能力。從國際經驗看，擴募是(shi)實(shi)現(xian)REITs市場規模增長(chang)主(zhu)要方式(shi)，通過擴募增厚(hou)每基(ji)金份額的(de)可(ke)分配金額來(lai)提升投資(zi)者獲得感，上市REITs持續擴募是(shi)市場走向(xiang)成(cheng)熟的(de)標志之一(yi)。

二是擴募機制(zhi)有(you)助于提升REITs管理水平(ping)(ping)，形(xing)成(cheng)良好的市(shi)場(chang)示范(fan)效(xiao)(xiao)應。從國際經驗看，資(zi)產(chan)分散、跨區域運(yun)營是頭(tou)部REITs的重要特點之一。通(tong)過擴募來擴大REITs投資(zi)管理資(zi)產(chan)組合，能夠有(you)效(xiao)(xiao)發揮規(gui)模效(xiao)(xiao)應，有(you)助于攤薄份額平(ping)(ping)均運(yun)營成(cheng)本，提升運(yun)營效(xiao)(xiao)率與資(zi)源整合能力，提升市(shi)場(chang)對該REITs品牌的認可度，發揮示范(fan)性作(zuo)用(yong)。