每經記(ji)者(zhe)｜陳利    每經編輯｜段煉 陳夢(meng)妤(yu)    

9月18日晚間，南國置業（*ST南置，SZ002305）連發40條公(gong)告，披露(lu)重大資產重組情況。

其中，《重(zhong)大資產出售暨關聯交易報(bao)告書（草案）》（以下簡稱《草案》）顯示，公司擬向上(shang)海瀧臨轉讓房地產開發、租賃業務(wu)相(xiang)關資產及(ji)負債，交易(yi)金額(e)1元。

本(ben)次交(jiao)易擬(ni)轉讓(rang)標的(de)資產具體包(bao)括：上(shang)市公(gong)司持(chi)有的(de)17項房地(di)產開(kai)發、租賃業務(wu)股(gu)權(quan)資產；上(shang)市公(gong)司本(ben)部(bu)對擬(ni)轉讓(rang)的(de)股(gu)權(quan)資產的(de)相關(guan)應收款(kuan)項，以(yi)及上(shang)市公(gong)司本(ben)部(bu)與房地(di)產開(kai)發、租賃業務(wu)相關(guan)的(de)其他(ta)資產；上(shang)市公(gong)司本(ben)部(bu)其他(ta)應付款(kuan)等債(zhai)務(wu)。

南國置業表示，通過本次重組，公司(si)擬(ni)將所持有的(de)房地產(chan)開發和租賃業務(wu)相(xiang)關的(de)資產(chan)及負債置出，未來將進一(yi)步聚焦(jiao)于(yu)商業運營、產(chan)業運營等城(cheng)市(shi)運營輕(qing)資產(chan)業務(wu)方向，實現向綜合性城(cheng)市(shi)運營服(fu)務(wu)商的(de)戰(zhan)略轉型。

憑借這最后的重(zhong)組機會(hui)，南(nan)國置業(ye)能(neng)否(fou)扭(niu)轉(zhuan)退(tui)市命(ming)運？輕資產(chan)轉(zhuan)型又能(neng)否(fou)讓曾經的“商業(ye)地產(chan)第一股(gu)”重(zhong)獲新生？

9月(yue)18日，南(nan)國置業股價漲停(ting)。

其他應收款

賬面(mian)價值112.61億元(yuan)

根據《草(cao)案》，交易對方上海瀧臨為上市公司(si)(si)控股股東電建(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)的全資子公司(si)(si)。17家(jia)房地(di)(di)產(chan)(chan)公司(si)(si)涉(she)及武漢、南(nan)京、重(zhong)慶、成都等地(di)(di)。

從目(mu)前來看(kan)，根據2025年半年報，南國置(zhi)業尚在(zai)開發的項(xiang)目(mu)僅1個，為廣州(zhou)雍云(yun)邸(di)，剩余可開發面(mian)積4.39萬(wan)平方米；長沙瀧悅(yue)長安(an)、重慶洺悅(yue)城龍洲灣、重慶西永(yong)瀧悅(yue)長安(an)等項(xiang)目(mu)處(chu)于清盤銷售階段。

需要注意的是，擬置出股權(quan)資(zi)產(chan)下屬與運營(ying)(ying)(ying)管理(li)業(ye)務(wu)相關的資(zi)產(chan)業(ye)務(wu)仍保留在(zai)上市公司(si)(si)，具體包括(kuo)：南國商業(ye)持(chi)有的荊州南國酒店管理(li)有限公司(si)(si)100%股權(quan)無(wu)償(chang)劃轉(zhuan)至(zhi)武漢(han)泛悅(yue)城市運營(ying)(ying)(ying)管理(li)有限公司(si)(si)，大(da)本(ben)營(ying)(ying)(ying)公司(si)(si)原有運營(ying)(ying)(ying)管理(li)業(ye)務(wu)調整至(zhi)武漢(han)泛悅(yue)城市運營(ying)(ying)(ying)管理(li)有限公司(si)(si)。

此次擬(ni)置出(chu)(chu)的(de)非股權資(zi)產(chan)中還包含(han)上市公(gong)司本部與擬(ni)置出(chu)(chu)的(de)房地(di)產(chan)開發、租賃業務相關(guan)的(de)其他(ta)應收款以(yi)及相關(guan)投資(zi)性(xing)房地(di)產(chan)。截(jie)至(zhi)2025年4月30日，其他(ta)應(ying)收款賬面(mian)價值(zhi)(zhi)合計約(yue)112.61億元、投(tou)資性房地(di)產賬面(mian)價值(zhi)(zhi)合計約(yue)5.06億元。

截至評(ping)估(gu)(gu)(gu)基準日，根據中天和出具的《資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)評(ping)估(gu)(gu)(gu)報告》，標的資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)評(ping)估(gu)(gu)(gu)價值約為-29.34億元(yuan)，與(yu)標的資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)母(mu)公司報表(biao)凈資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)賬面(mian)價值23.86億元(yuan)相(xiang)比，評(ping)估(gu)(gu)(gu)減值53.2億元(yuan)，增(zeng)值率-223.00%；與(yu)標的資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)合(he)并報表(biao)歸屬于(yu)母(mu)公司所有者凈資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)賬面(mian)價值-30.11億元(yuan)相(xiang)比，評(ping)估(gu)(gu)(gu)增(zeng)值7691.03萬(wan)元(yuan)，增(zeng)值率2.55%。

經(jing)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)雙方協(xie)商，本次交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)的(de)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)對(dui)價由交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)對(dui)方以現金進行支付，總對(dui)價1元。南國置業表示，本次交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)擬(ni)置出的(de)標(biao)的(de)資產規模體量相對(dui)較(jiao)大。交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)完(wan)成(cheng)后(hou)，公司的(de)資產總額、營業收入規模顯著下(xia)降，但所有者(zhe)權益和凈利潤均有較(jiao)大幅度的(de)上升。

值得一提(ti)的(de)(de)是，交易完(wan)成(cheng)后，電建集團/電建地(di)產控制(zhi)的(de)(de)除南國置(zhi)業(ye)外(wai)的(de)(de)其他企業(ye)，涉及所從事的(de)(de)運營(ying)(ying)/物業(ye)服務(wu)(wu)(wu)業(ye)務(wu)(wu)(wu)與(yu)南國置(zhi)業(ye)主營(ying)(ying)業(ye)務(wu)(wu)(wu)存(cun)在(zai)區域重(zhong)合(he)的(de)(de)情況，為解決同業(ye)競爭(zheng)問(wen)題(ti)(ti)，電建地(di)產承諾，將分階(jie)段逐(zhu)步解決該等(deng)資產/業(ye)務(wu)(wu)(wu)與(yu)南國置(zhi)業(ye)的(de)(de)同業(ye)競爭(zheng)問(wen)題(ti)(ti)；并在(zai)可能與(yu)南國置(zhi)業(ye)存(cun)在(zai)競爭(zheng)的(de)(de)業(ye)務(wu)(wu)(wu)領域中(zhong)出現新的(de)(de)業(ye)務(wu)(wu)(wu)發展機會時(shi)，給予南國置(zhi)業(ye)相應(ying)優(you)先(xian)選擇權。

近3年巨虧47億元(yuan)

仍可能面(mian)臨虧損(sun)風險

南國置業(ye)(ye)剝離(li)房地產開發(fa)業(ye)(ye)務的計劃醞釀已久。

2022年(nian)，南國置業宣布退出房地產(chan)，但進展緩慢，2025年(nian)這一動作陡然(ran)加速：

今年(nian)4月24日，南(nan)國置(zhi)業(ye)公告，電建(jian)地(di)(di)產(chan)擬以(yi)現金(jin)收購南(nan)國置(zhi)業(ye)相關(guan)地(di)(di)產(chan)資(zi)產(chan)及負債。在5月16日的南(nan)國置(zhi)業(ye)2024年(nian)度業(ye)績說明會上，公司明確計劃將相關(guan)資(zi)產(chan)和(he)負債出售(shou)給電建(jian)地(di)(di)產(chan)全資(zi)子公司。

有分析認為，電建(jian)地產(chan)此次加速接(jie)手地產(chan)業務，既為紓困，亦意在保住(zhu)這一重要的上(shang)市平臺，維(wei)持(chi)資(zi)本市場布(bu)局。

根據公(gong)開信息，南(nan)國(guo)(guo)置(zhi)業(ye)(ye)成(cheng)立于1998年(nian)，是一家以商業(ye)(ye)地(di)產為(wei)引導，涵蓋(gai)多種物業(ye)(ye)類型(xing)的(de)(de)綜合性(xing)開發、運(yun)營企(qi)業(ye)(ye)。2009年(nian)，南(nan)國(guo)(guo)置(zhi)業(ye)(ye)成(cheng)為(wei)房地(di)產行業(ye)(ye)IPO重(zhong)啟后首家上市(shi)的(de)(de)商業(ye)(ye)地(di)產公(gong)司。2014年4月(yue)，電建地(di)產正式成為南國置(zhi)業的(de)第一大股(gu)東，南國置(zhi)業完成了(le)從民營企(qi)業到(dao)央企(qi)子公司(si)的(de)身份轉變。借力股東實力，其業務布局覆蓋北(bei)京、深圳、廣州、武漢、重(zhong)慶、成都、南京、長沙(sha)等全國多個重(zhong)點核心城市(shi)。

圖片(pian)來源：南國置業官網

但近年(nian)來(lai)，受房地產行業(ye)調整影響，南(nan)國置業(ye)經營持續(xu)承壓。公司(si)自2021年(nian)起連(lian)續(xu)4年(nian)虧(kui)損，2022年(nian)～2024年(nian)的歸屬(shu)于母公司股東(dong)凈利潤分別為-8.23億(yi)元、-16.93億(yi)元和-22.38億(yi)元，合計虧損(sun)47.54億(yi)元。

截至(zhi)2024年末(mo)，因歸屬(shu)于母公司的(de)凈資產為-17.53億(yi)元，且最(zui)近3年(nian)(nian)扣非凈利潤均為負，根據《上市規則》的有(you)關規定，南(nan)國(guo)置(zhi)業股票自2025年(nian)(nian)4月30日起被實施退市風險警示(shi)，簡稱變更(geng)為“*ST南(nan)置(zhi)”。

而根據規定，若(ruo)2025年度(du)出(chu)現以下(xia)情(qing)形之一，公司股(gu)票將(jiang)被終止上市：包括經(jing)審計(ji)的(de)(de)利潤(run)(run)總額、凈利潤(run)(run)、扣除非經(jing)常性(xing)損益(yi)后(hou)的(de)(de)凈利潤(run)(run)三(san)者孰低為負值，且扣除后(hou)的(de)(de)營(ying)業(ye)收(shou)入低于3億元；經(jing)審計(ji)的(de)(de)期(qi)末(mo)凈資(zi)產(chan)為負值；財務(wu)會(hui)計(ji)報告(gao)被出(chu)具保留意(yi)見(jian)、無法表(biao)示意(yi)見(jian)或者否定意(yi)見(jian)的(de)(de)審計(ji)報告(gao)等。

從2025年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)情況來看，南國置(zhi)業(ye)經(jing)營(ying)狀況仍未好轉。半(ban)年(nian)(nian)報顯示，上(shang)半(ban)年(nian)(nian)公(gong)司營(ying)業(ye)收入8.2億元(yuan)，同比(bi)下降(jiang)39.54%。盡管經(jing)營(ying)活(huo)動(dong)現金流凈額(e)同比(bi)提(ti)升(sheng)128.36%至3.9億元(yuan)，但歸屬于上(shang)市公(gong)司股東的凈資(zi)產(chan)進(jin)一步惡化至-26.51億元(yuan)，同比(bi)下降(jiang)51.21%。截至目(mu)前，南國置(zhi)業(ye)總資(zi)產(chan)為202.62億元(yuan)，同比(bi)下降(jiang)3.78%。

南(nan)國置業也表示(shi)，本次交易有利于提高上市公司盈利能力(li)(li)和持續(xu)經(jing)營能力(li)(li)，化解上市公司退市風險(xian)(xian)，維護上市公司及(ji)中小(xiao)股(gu)東利益。不過，其也指(zhi)出，受(shou)宏觀(guan)經(jing)濟及(ji)房地產行業增速(su)放緩等因素(su)影(ying)響，上市公司未來(lai)經(jing)營仍可能面臨一定的經(jing)營風險(xian)(xian)。本次交易完成(cheng)后上市公司仍可能面臨虧損風險(xian)(xian)。

能(neng)否成功“保(bao)殼(ke)”？

剝離地(di)產業務(wu)，能否助南國(guo)置(zhi)業成(cheng)功(gong)“保殼”？

從短期來看，這無疑是南國置業規避(bi)退市(shi)風(feng)險的(de)關鍵一步，能快速緩解當前(qian)的(de)生存(cun)壓(ya)力(li)；但將(jiang)目光投向長遠(yuan)，這場(chang)“減負”行動(dong)背后，更嚴峻的(de)考驗已然(ran)浮現(xian)——轉型輕(qing)資(zi)產運(yun)營后，公司(si)如何(he)實現(xian)持(chi)續盈利、如何(he)在(zai)激烈的(de)市(shi)場(chang)競爭中筑牢優(you)勢(shi)？

根據南國置(zhi)業(ye)披露的信息，9月4日，公司(si)召開2025年(nian)半年(nian)度業(ye)績說(shuo)明(ming)會，管理層針對資產(chan)剝離后公司(si)的戰略規劃明(ming)確表(biao)示，公司(si)將徹底告別傳統地產(chan)開發賽道(dao)，轉(zhuan)型為電建集團(tuan)體系(xi)內專注城市(shi)(shi)綜合運(yun)營(ying)業(ye)務的上市(shi)(shi)平臺，核心業(ye)務將集中于商業(ye)運(yun)營(ying)、辦公管理、長租公寓等(deng)城市(shi)(shi)綜合運(yun)營(ying)領域(yu)，同(tong)時配套(tao)提供相關咨詢服務。

截至2025年(nian)上半年(nian)，南國置業在商業運營板塊擁有23個運營項(xiang)目(mu)，總面(mian)(mian)積達132萬(wan)平(ping)方(fang)米；產業運營板塊有7個項(xiang)目(mu)，運營面(mian)(mian)積約17萬(wan)平(ping)方(fang)米；長租(zu)公寓(yu)板塊則有5個項(xiang)目(mu)，運營面(mian)(mian)積近8萬(wan)平(ping)方(fang)米。

資本市(shi)場對(dui)南國(guo)置(zhi)業的重組預(yu)期高度敏感。

近兩(liang)個月，該公(gong)司股票多次出現異常波動，就在《草案》披露當(dang)天，南國置業漲停收盤，9月11日(ri)、9月12日(ri)、9月15日(ri)連續3個交易(yi)日(ri)收盤價(jia)格(ge)跌幅(fu)偏(pian)離值累計超過12%。

針對股(gu)(gu)(gu)價(jia)異常波動，南(nan)國置業回(hui)應稱，經自查，公司目前正推進(jin)重大資(zi)產重組事項，擬(ni)將房地產開發業務相關資(zi)產及負債轉讓予控(kong)股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)東電建(jian)地產。該(gai)交易擬(ni)采用現金支付，不涉及發行股(gu)(gu)(gu)份，控(kong)股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)東與實際控(kong)制人未發生(sheng)變更(geng)。

這場重組(zu)，是成為央企改革的(de)破局樣本，還是資本游戲的(de)終(zhong)章？如今只待時間驗證。

（聲明：文章內容和數據僅供參考(kao)，不構成投(tou)資建議。投(tou)資者據此操(cao)作，風險(xian)自擔。）

記者|陳(chen)利(li)

編(bian)輯|段煉 陳夢妤 易啟(qi)江

校對(dui)|何(he)小桃

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