葉檀：房地產市(shi)場將完(wan)成輪回(hui)

　　海(hai)南博鰲(ao)房(fang)(fang)地(di)產論壇十年。用一個詞概括(kuo)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場，就是，折騰(teng)。

　　政策(ce)折騰。每隔兩三年(nian)我們就會見證一輪波瀾壯闊的調控，也能見證調控大(da)逆(ni)轉，由(you)喜(xi)劇(ju)到悲劇(ju)、由(you)悲劇(ju)到喜(xi)劇(ju)的非(fei)主(zhu)流過渡，既鍛煉出(chu)了房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場的堅強神經，也讓房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場動輒草木(mu)皆兵。

　　輿論折騰。房價上漲過快，民意洶洶，中(zhong)國實體經濟(ji)受到(dao)擠壓。房價一旦下挫，民意憂憂，銀行壞(huai)賬與(yu)地方(fang)政府(fu)財政赤字一股腦壓在納稅(shui)人頭頂(ding)。

　　購房者折騰。房價如過山車(che)(che)，被甩下(xia)車(che)(che)的(de)(de)人(ren)為錯過致富機會痛心疾首，在車(che)(che)上(shang)的(de)(de)人(ren)洋洋得意(yi)，卻不(bu)(bu)得不(bu)(bu)一再對房產稅等舉起抗議的(de)(de)旗(qi)幟，以(yi)維護自身的(de)(de)資產收益(yi)。

　　開發商同(tong)樣折騰。降價(jia)促(cu)銷(xiao)沒(mei)(mei)多久，政策(ce)和市場180度大轉(zhuan)向，抬價(jia)沒(mei)(mei)多久，又遭遇政策(ce)打壓。數(shu)錢(qian)數(shu)到手軟時，難免(mian)膽戰心驚，有(you)大膽者出師未捷身(shen)先(xian)死，有(you)膽小(xiao)者靠著地(di)方政府的(de)(de)關系用(yong)一畝三分(fen)低價(jia)地(di)，吃著老本。而(er)房地(di)產市場真正的(de)(de)議(yi)題(ti)——房屋的(de)(de)品(pin)質、綠色環保(bao)、融資渠道、開發商的(de)(de)誠信等，全部(bu)沒(mei)(mei)有(you)完成。

　　反思(si)上述一(yi)系列(lie)現象，源于中國對房地(di)產缺(que)乏清晰的定位。

　　從1998年開始，房(fang)地產市(shi)場化發(fa)軔，到2003年，房(fang)地產市(shi)場放(fang)開，房(fang)地產的下游(you)(you)領域市(shi)場化。而上(shang)游(you)(you)領域則有一(yi)個(ge)(ge)個(ge)(ge)土地儲(chu)備中(zhong)心(xin)，形成(cheng)(cheng)了一(yi)個(ge)(ge)個(ge)(ge)牢不可破的壟(long)斷小王國，成(cheng)(cheng)為一(yi)個(ge)(ge)個(ge)(ge)較為私密的金庫。上(shang)下游(you)(you)之間通過(guo)差(cha)價與資產收(shou)益(yi)，構成(cheng)(cheng)了完整的利(li)益(yi)鏈(lian)條。

　　你說房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場是市(shi)場？不是。你說是行政主導(dao)？也不是。就像其他資源性領(ling)(ling)域一樣，房(fang)地(di)產(chan)(chan)領(ling)(ling)域形成了上游(you)壟斷(duan)、下(xia)游(you)放開、上下(xia)游(you)腐(fu)敗層出(chu)不窮的惡劣生態。改革(ge)成本指望(wang)房(fang)地(di)產(chan)(chan)支(zhi)付(fu)，數年前(qian)，某一線城市(shi)領(ling)(ling)導(dao)公開叫賣房(fang)地(di)產(chan)(chan)，并且坦言房(fang)地(di)產(chan)(chan)支(zhi)付(fu)了基礎建設與經濟轉型的主要成本。

　　房(fang)地產的公共屬性(xing)與(yu)市場屬性(xing)不分，房(fang)地產的商品屬性(xing)與(yu)投(tou)資屬性(xing)不分。十年保障房(fang)建(jian)設(she)的嚴重(zhong)缺位，已有的經濟適用房(fang)存在的嚴重(zhong)腐敗、失信行為，讓無數民眾(zhong)不得不望商品房(fang)興嘆。

　　投資屬(shu)性(xing)與商品屬(shu)性(xing)不分(fen)的(de)結(jie)果是(shi)，在(zai)貨(huo)幣超發時期，在(zai)依靠房(fang)地(di)產拉(la)動內需的(de)階段，投資定價取代(dai)了商品定價，無數工薪(xin)階層不得(de)不跟在(zai)財大氣粗的(de)投資者(zhe)身后，成為(wei)(wei)艱難的(de)托市者(zhe)，而對于投資厚(hou)利缺乏(fa)二次(ci)分(fen)配(pei)機制，也讓(rang)房(fang)地(di)產市場成為(wei)(wei)財富不均(jun)的(de)源頭之一。

　　在(zai)房(fang)(fang)(fang)地(di)產成(cheng)功拉(la)動內需(xu)之后，我(wo)們不得不面對現(xian)實(shi)：房(fang)(fang)(fang)地(di)產成(cheng)為信貸(dai)發放過程中最重(zhong)要(yao)的抵押品，也因此，房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場漲跌與金融(rong)安(an)全息(xi)息(xi)相關。牽(qian)一(yi)發而動全身，2010年房(fang)(fang)(fang)地(di)產調控，房(fang)(fang)(fang)價尚(shang)未下降，銀行就(jiu)大筆補充資本金，原因就(jiu)在(zai)于此。

　　從(cong)2009年(nian)底開始(shi)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產調控(kong)(kong)，被賦(fu)予(yu)前(qian)所未有(you)的(de)(de)使命(ming)。我(wo)們看到(dao)了2010年(nian)保障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)建設(she)的(de)(de)剛(gang)性指(zhi)(zhi)標，也看到(dao)了對(dui)于銀行(xing)的(de)(de)嚴厲(li)控(kong)(kong)制，房(fang)(fang)(fang)地(di)產調控(kong)(kong)與(yu)(yu)經(jing)濟(ji)轉型結合到(dao)一起，似乎不像(xiang)以(yi)往無疾而終的(de)(de)投機性調控(kong)(kong)。市場在膠著，政策(ce)隨時(shi)在微(wei)調，公眾指(zhi)(zhi)望的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產保障(zhang)與(yu)(yu)實(shi)體經(jing)濟(ji)的(de)(de)發展能(neng)否成功，成敗在此一舉。如果(guo)此次調控(kong)(kong)以(yi)失敗告終，政策(ce)將顏面掃(sao)地(di)，而未來中國的(de)(de)貨幣泡沫與(yu)(yu)實(shi)體經(jing)濟(ji)的(de)(de)崩塌(ta)，不會太遙遠。

　　十幾(ji)年的(de)時間，房地產(chan)似乎正在完(wan)成(cheng)一個輪回：從權貴市場(chang)化回到公共品(pin)與市場(chang)伴生(sheng)的(de)原點，從內需(xu)的(de)支柱轉向內需(xu)與貨幣的(de)平(ping)衡、實體與經濟的(de)平(ping)衡發展。

　　這是美(mei)妙的遠景(jing)。在短期內(nei)，我們不(bu)得不(bu)承受(shou)市場的大起大落，不(bu)得不(bu)在消費與投資之間走危險的鋼(gang)絲。

　　無論市場有多少弊端，我們得看到，市場給了公眾以自由，以往靠單位分房、綁死在體制內的人獲得了更多自由，市場要素配置效率因此提升。但與此同時，一切極端的利益追逐手段終將覆滅，次貸也好、數十倍的地價暴利也好，任何人、任何事物都無法長期打破社會與市場的生態平衡。