每經記者 朱玲 發自廣州

　　嚴厲的(de)樓市調(diao)控政(zheng)策(ce)并(bing)未遏制開(kai)發商(shang)對(dui)稀缺土(tu)地(di)資源(yuan)的(de)渴望。11月25日，繼廣州(zhou)亞運城(cheng)項目之后，廣州(zhou)又一個罕見的(de)巨無(wu)霸(ba)地(di)塊——廣鐵南站宅地(di)公開(kai)拍賣，掛(gua)牌底價高(gao)達48億元，折合樓面價9627元/平方米(mi)。

　　經過(guo)40多(duo)分(fen)鐘、200多(duo)輪舉(ju)牌角逐(zhu)，該地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)“老東(dong)家”廣州(zhou)鐵路(lu)集(ji)團羊城(cheng)鐵路(lu)實業發展(zhan)總(zong)公司(si)（以下(xia)簡(jian)稱廣鐵集(ji)團）聯合珠(zhu)光集(ji)團，擊敗萬科城(cheng)建聯合體(ti)、保利、中海等地(di)(di)(di)(di)產大鱷(e)，以86億元(yuan)(yuan)的高(gao)價拍得(de)，樓面地(di)(di)(di)(di)價高(gao)達1.7萬元(yuan)(yuan)/平方米，趕超去年廣州(zhou)宅地(di)(di)(di)(di)地(di)(di)(di)(di)王。

圖片來源：《每日經濟新聞》

　　巨無霸入市受熱捧

　　資(zi)料顯示，該(gai)(gai)地(di)塊(kuai)位于廣州老城區，一線望江(jiang)(jiang)擁(yong)有無敵江(jiang)(jiang)景資(zi)源，且(qie)為中國近現(xian)代(dai)著名(ming)工程師(shi)、鐵路(lu)界(jie)泰斗詹(zhan)天佑(you)主要工作地(di)舊址，有深厚(hou)的文化內涵，總建筑(zhu)面(mian)積近50萬平方米，是一塊(kuai)面(mian)積大(da)且(qie)稀缺(que)的宅地(di)資(zi)源。掛牌公告一出，就引起眾多知名(ming)房企關注。該(gai)(gai)地(di)塊(kuai)拍(pai)賣底價(jia)(jia)達47.9227億元(yuan)，折(zhe)合樓面(mian)地(di)價(jia)(jia)為9627元(yuan)/平方米。

　　此外，該地(di)塊(kuai)原(yuan)屬于廣鐵(tie)集團羊(yang)城鐵(tie)路實業發展(zhan)總(zong)公司(si)的歷史劃撥用地(di)，也是(shi)廣州第一宗三舊改(gai)造(zao)項目。

　　值(zhi)得(de)注意(yi)的(de)是，該(gai)地(di)(di)塊歷史淵(yuan)源和競拍(pai)條件(jian)較(jiao)為特殊。拍(pai)賣公(gong)告資料顯示(shi)，為保留沿江綠地(di)(di)中三座(zuo)現有建筑物用(yong)作商業開發(fa)和建設鐵路博物館(guan)(guan)、詹(zhan)天佑紀(ji)念(nian)館(guan)(guan)（不計算容積率），競得(de)開發(fa)商要(yao)負(fu)責鐵路博物館(guan)(guan)和詹(zhan)天佑紀(ji)念(nian)館(guan)(guan)的(de)建設，并承(cheng)擔由此(ci)發(fa)生的(de)全(quan)部費用(yong)。經(jing)初步估算，兩座(zuo)紀(ji)念(nian)館(guan)(guan)的(de)建設費用(yong)合計約1億元。因此(ci)，該(gai)地(di)(di)塊實(shi)際拍(pai)賣底價約為49億元。

　　業內此前普遍預計，考慮到該地(di)塊的優良位置(zhi)和歷史價(jia)值，不管是為(wei)了“面子”還是利(li)益，廣(guang)鐵集團必定會全力以赴(fu)。

　　樓面價超1.7萬元/平方米

　　昨日的競(jing)拍(pai)(pai)現場印證了(le)業內此前(qian)的預測。據(ju)媒(mei)體報道，廣鐵(tie)集(ji)團聯(lian)合珠光集(ji)團共派出9名代(dai)表參(can)與(yu)(yu)，占據(ju)了(le)競(jing)拍(pai)(pai)席的第一(yi)(yi)排，似乎(hu)有志在必(bi)得(de)之(zhi)勢，萬科(ke)和城建組成聯(lian)合體（29號牌）參(can)與(yu)(yu)競(jing)拍(pai)(pai)，保(bao)利、中海分別與(yu)(yu)旗下子公司(si)一(yi)(yi)起聯(lian)手(shou)(shou)對抗。拍(pai)(pai)賣(mai)一(yi)(yi)開始萬科(ke)聯(lian)合體勢頭強勁，與(yu)(yu)廣鐵(tie)集(ji)團頻(pin)(pin)頻(pin)(pin)“交手(shou)(shou)”，保(bao)利則(ze)選擇在總價高達70多億(yi)元時殺出，一(yi)(yi)路推高總價。

　　當樓(lou)面(mian)地(di)價達1.1萬元/平方米時(shi)，主持人提(ti)醒市場有風險，但這(zhe)并沒有影響開發商的(de)奪(duo)地(di)熱情。經過40多分鐘、200多輪的(de)競價后，萬科聯合(he)體、保利等終(zhong)不(bu)敵廣(guang)鐵集團，敗下陣來(lai)。

　　拍賣(mai)結(jie)果顯(xian)示，該地(di)塊以(yi)86億元(yuan)的(de)高(gao)價(jia)成交，折合(he)樓面(mian)地(di)價(jia)高(gao)達1.7萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)，溢價(jia)近80%，刷(shua)新(xin)了去年由(you)廣州(zhou)珠(zhu)江新(xin)城(cheng)CBD創下的(de)1.5萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)的(de)單價(jia)地(di)王紀錄。

　　“在政(zheng)策(ce)調控(kong)之下(xia)，這個價(jia)格還是偏高(gao)的(de)，這導致未(wei)來項目必然只能做高(gao)端產(chan)(chan)品。”滿堂紅地(di)產(chan)(chan)研究部(bu)高(gao)級主任肖文曉表(biao)示，該(gai)地(di)面積大(da)且擁有江景資(zi)源，在廣州市場上(shang)非常稀缺，加(jia)上(shang)開發商預期看好，導致如此高(gao)地(di)價(jia)出(chu)現。

　　“老東家”拿地成本打7折

　　肖(xiao)文曉指出(chu)，受目前政策調控，特別(bie)是對(dui)(dui)房(fang)企金(jin)融信貸的(de)(de)收(shou)緊，其(qi)實開發(fa)商對(dui)(dui)高地價(jia)出(chu)讓依然保(bao)持謹慎(shen)，諸如萬(wan)科聯合城建，保(bao)利攜手自身旗下公司(si)等，都是采取聯合體(ti)的(de)(de)方式(shi)應對(dui)(dui)拿地。“廣(guang)鐵自身不(bu)是做房(fang)地產(chan)開發(fa)的(de)(de)，未來(lai)肯定會引入其(qi)他專業開發(fa)的(de)(de)房(fang)地產(chan)參與。這樣的(de)(de)好地，房(fang)企都會樂于(yu)參加的(de)(de)。”

　　盡(jin)管該地(di)(di)塊較(jiao)為(wei)優質，但(dan)86億(yi)元的高(gao)價仍然超(chao)出業(ye)內預計，有業(ye)內人士擔憂(you)廣鐵集(ji)團是否付出了(le)過高(gao)的代價。事實上，由于該地(di)(di)塊是三舊改造地(di)(di)，按(an)照有關政策，地(di)(di)價中的六成將補(bu)償給原(yuan)土地(di)(di)使用(yong)權人廣鐵集(ji)團，如果在(zai)2010年前(qian)完(wan)成搬遷，還可以追加(jia)10％的補(bu)償，也就是說廣鐵集(ji)團的實際拿(na)地(di)(di)成本(ben)約為(wei)30億(yi)元。

　　“廣鐵集團自(zi)己拿下，在其資本(ben)上分攤風險相對減少(shao)，僅需支付三(san)成(cheng)地(di)價。”廣州地(di)產專(zhuan)家謝逸楓認(ren)為，其實際樓面(mian)地(di)價成(cheng)本(ben)不到6000元/平(ping)方(fang)米(mi)，而未來該(gai)項目售(shou)價將至少(shao)達(da)2萬(wan)～3萬(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)。據悉，目前該(gai)項目周邊在售(shou)望(wang)江樓盤已達(da)2.9萬(wan)～3萬(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)。

　　此外，肖(xiao)文曉認為，盡管是(shi)老東家拿(na)地(di)，土地(di)成本減少，但高地(di)價(jia)必然助推高房價(jia)，該項目未(wei)來必定(ding)(ding)是(shi)豪宅項目，對其周(zhou)邊樓盤價(jia)格有一定(ding)(ding)拉升(sheng)心理(li)暗示作用。

　　記者注意到，近期不(bu)溫(wen)不(bu)火的廣州土(tu)(tu)地市場(chang)上，難覓(mi)富力、雅居樂、合景等本土(tu)(tu)老(lao)牌(pai)開發商的身影。

　　“一些房企銷售業績未完成，資金(jin)相對緊張(zhang)，政策調控又讓房企拿(na)地(di)特別地(di)謹慎，害(hai)怕(pa)資金(jin)鏈斷(duan)裂。”謝逸(yi)楓指出，如果再(zai)去搶(qiang)奪地(di)王(wang)，受到土地(di)政策調控的壓力(li)不小。

　　如需轉載請(qing)與《每(mei)日(ri)經濟新聞》報(bao)社聯系。未經《每(mei)日(ri)經濟新聞》報(bao)社授權，嚴(yan)禁轉載或鏡像，違(wei)者(zhe)必究。

　　聯(lian)系電話：021-60900099轉688

　　每經訂報電話

　　北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316