每經記(ji)者(zhe)  毛晉楠

矛：調控繼續加碼

上(shang)(shang)海某大(da)型券商房地(di)產行業研究員表示，目前來(lai)看，政(zheng)(zheng)策松動的(de)可能性不大(da)。短期內政(zheng)(zheng)府依然有足夠的(de)手段對(dui)房地(di)產加(jia)以(yi)調控，可以(yi)收緊的(de)政(zheng)(zheng)策太多，比(bi)如首付大(da)幅提高，貸款利率(lv)上(shang)(shang)浮等。

盾：調控不再加碼

    發改委中(zhong)國宏觀經(jing)濟(ji)學會秘書長(chang)王建(jian)認為，從4月份指標(biao)看，通(tong)脹沒有被(bei)壓下(xia)來，而(er)經(jing)濟(ji)增(zeng)長(chang)的(de)確在往下(xia)掉(diao)，如果通(tong)脹壓不(bu)下(xia)來，增(zeng)長(chang)又往下(xia)掉(diao)，中(zhong)央(yang)就不(bu)敢(gan)做出(chu)進一步緊(jin)縮的(de)操(cao)作(zuo)。

  ;  樓(lou)市(shi)(shi)資金流入股市(shi)(shi)，如今看來像一個(ge)美麗的(de)傳說。

    年初以來，中央政府加大對房地(di)產市(shi)場的(de)調控，房產稅(shui)、限(xian)購等(deng)一(yi)系(xi)列嚴厲手段，仿佛(fo)成(cheng)為A股(gu)市(shi)場的(de)一(yi)根救命稻草。包(bao)括羅偉廣在(zai)內的(de)一(yi)批市(shi)場人士指出，限(xian)購令(ling)會(hui)導致房地(di)產成(cheng)交量萎(wei)縮，令(ling)房地(di)產資金流入股(gu)市(shi)。

    正(zheng)是對房地(di)產市(shi)(shi)場上(shang)萬億元投機資金不(bu)久將(jiang)流(liu)入(ru)股市(shi)(shi)的(de)憧(chong)憬，引(yin)發(fa)A股市(shi)(shi)場2011年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)走出一輪中級反彈行情。2010年(nian)(nian)前4個(ge)月，上(shang)證指數最高(gao)摸到(dao)(dao)3067.46點。然而到(dao)(dao)4月中旬，由于(yu)房市(shi)(shi)調控(kong)未(wei)達到(dao)(dao)市(shi)(shi)場預期(qi)，導致形勢急轉(zhuan)直下，不(bu)到(dao)(dao)一個(ge)月時間，A股一度暴跌至(zhi)2832.25點，暴跌過(guo)后(hou)，樓市(shi)(shi)資金依(yi)然未(wei)見(jian)流(liu)入(ru)的(de)蹤影。

市場對政策效果失望樓市資金難入股市

    統計局公布的2011年1~4月房地(di)產市(shi)場(chang)運行數據顯(xian)示(shi)，全國房地(di)產市(shi)場(chang)1~4月實際(ji)投資(zi)額1.34萬(wan)(wan)億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)34.3%；新開工面積(ji)(ji)5.68億(yi)(yi)平方米(mi)，同(tong)比增長(chang)24.4%；商品房銷售面積(ji)(ji)2.49億(yi)(yi)平方米(mi)，同(tong)比增長(chang)6.3%，銷售額1.41萬(wan)(wan)億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)13.3%。

    可以看出，無論是(shi)(shi)新開工面(mian)積還是(shi)(shi)銷售(shou)面(mian)積，依然(ran)保持著較(jiao)快(kuai)的(de)增(zeng)速。而(er)且從近期一些(xie)報(bao)道(dao)來看，房價也(ye)并未出現明顯的(de)松動，特(te)別(bie)是(shi)(shi)二三線城市(shi)，反(fan)而(er)成為投(tou)機(ji)客新的(de)熱土。

    從業(ye)內(nei)的觀點來(lai)看(kan)，4月(yue)份以來(lai)，由于地(di)方政策要(yao)求(qiu)放松對(dui)房地(di)產行業(ye)的調控，使(shi)得(de)市(shi)場的預期落(luo)空，接下來(lai)可能不會有進一(yi)步嚴厲的措施出(chu)(chu)臺，這直接導致A股(gu)市(shi)場出(chu)(chu)現一(yi)波(bo)凌厲的殺跌，不到一(yi)個月(yue)的時間下跌超(chao)過200點。而且，在(zai)近期的回調中(zhong)，也未見樓市(shi)資(zi)金回流(liu)股(gu)市(shi)的跡象(xiang)，主要(yao)是存(cun)量資(zi)金在(zai)市(shi)場中(zhong)倒(dao)騰。

    “從近10年(nian)中國股市的(de)回(hui)(hui)報(bao)率(lv)遠(yuan)遠(yuan)低于房地(di)長市場回(hui)(hui)報(bao)率(lv)來(lai)看，房地(di)產資金流入股市只是某些人一廂情愿的(de)臆(yi)想罷了。現(xian)在的(de)民(min)間融資極(ji)為(wei)發達，最近溫州朋友說，溫州的(de)民(min)間借貸利率(lv)已經高達年(nian)利率(lv)60%了，請問目前的(de)股市回(hui)(hui)報(bao)率(lv)是多少呢？”私募人士周亞峰說。

    “受政策抑制，樓(lou)市(shi)的資金從樓(lou)市(shi)流(liu)出，其(qi)實有(you)多種(zhong)去向，比如收藏拍賣等，而流(liu)入股市(shi)需(xu)要(yao)有(you)賺(zhuan)錢(qian)預期(qi)，但是現在大(da)盤(pan)在往下走(zou)，沒有(you)賺(zhuan)錢(qian)效應。”莫尼(ni)塔投資發展有(you)限公司房地產行業分析師施(shi)琪(qi)在接受  《每日經濟新聞(wen)》采訪時，也表(biao)達了和周亞峰(feng)類似(si)的觀點(dian)。

調控目的尚未達到仍有足夠手段

    “中央政(zheng)府嚴(yan)厲的(de)調(diao)控(kong)政(zheng)策，還沒(mei)有到達降低房價的(de)目標。”上海某大(da)型券商(shang)房地產行業研究員(yuan)表示，目前來看，政(zheng)策松動的(de)可能性不大(da)。

    他表(biao)示，政府在調(diao)(diao)控方面并沒有(you)“黔(qian)驢技窮”，短(duan)期內政府依然有(you)足夠(gou)的手段對房地產(chan)加以(yi)調(diao)(diao)控，可以(yi)收緊的政策太多，比如(ru)首付大幅提(ti)高，貸(dai)款利率(lv)上浮等。

    “后續手段(duan)取決于中央(yang)政(zheng)(zheng)府對前(qian)期政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)評估結果，但是我們(men)堅信類似于限購(gou)、房(fang)產(chan)稅等行政(zheng)(zheng)性手段(duan)將(jiang)減少(shao)，而(er)貨幣政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)作(zuo)用將(jiang)得到(dao)強化，例如繼續提高銀行的(de)(de)存款準備金率和加息等，從資金源頭上對地方政(zheng)(zheng)府和房(fang)地產(chan)開發商進(jin)行施壓。”周亞峰說，“不過就目前(qian)我們(men)對房(fang)地產(chan)商的(de)(de)走訪(fang)，開發商囤地意愿已經大幅下降，這(zhe)一點從近(jin)期土地拍(pai)賣頻頻流(liu)標及底價成交(jiao)來看(kan)，已經得到(dao)證實。”

    “今年三季(ji)度前，開發(fa)商(shang)是沒(mei)(mei)有主動降價意愿的。如(ru)果貨幣政(zheng)(zheng)策持續緊(jin)縮，開發(fa)商(shang)出現資金(jin)鏈斷裂的跡象(xiang)，那么其他(ta)行(xing)業(ye)(ye)也(ye)會(hui)出現比房地產行(xing)業(ye)(ye)更多的問題，從而導致中國經濟(ji)出現硬著陸，不(bu)知道中央(yang)政(zheng)(zheng)府有沒(mei)(mei)有這樣的勇氣和決心持續緊(jin)縮政(zheng)(zheng)策。”周亞峰表示(shi)。

    施琪(qi)表示，中央(yang)(yang)政(zheng)(zheng)府調控目(mu)的尚未(wei)達到，短期政(zheng)(zheng)策不(bu)會放松，成交量(liang)掉下來，但價格處(chu)于高(gao)位，開(kai)發商依然可以維(wei)持(chi)生(sheng)存，如(ru)果(guo)現在就放松，那么房價還會上漲(zhang)，這是中央(yang)(yang)不(bu)想看到的。

    施琪(qi)也表示，雖然后期政策不會放松，但是進(jin)一步收緊政策的概率(lv)也不大，現在樓市處于僵局，中央想(xiang)調房價，地方(fang)想(xiang)保投資(zi)和增長，開發商(shang)則想(xiang)保利(li)潤率(lv)、不降價，地方(fang)政府則希望降點(dian)價，成交量出來才好賣地，所以行(xing)業面臨僵局。

   ; 后期房地產行業走勢需(xu)要(yao)外力來打(da)破僵局(ju)，那么(me)外力來自(zi)哪里(li)呢？

    “還(huan)是流(liu)動性的(de)減少(shao)。”施琪說，“二(er)季度流(liu)動性還(huan)可(ke)以(yi)，開發商(shang)現(xian)金(jin)流(liu)不錯，所以(yi)需要(yao)貨幣政(zheng)策(ce)進一步(bu)收緊(jin)，增加(jia)開發商(shang)的(de)壓力，下(xia)半年如果開發商(shang)的(de)現(xian)金(jin)流(liu)出現(xian)緊(jin)張的(de)話，現(xian)金(jin)流(liu)的(de)壓力會傳導到價格(ge)端，導致開發商(shang)下(xia)半年主動降價，這種情況下(xia)，政(zheng)策(ce)才可(ke)能放松。”

加碼調控傷經濟政策拐點或將來臨

    從中(zhong)央的態度來(lai)看，近期再度上(shang)調存款準備金(jin)率，似(si)乎(hu)證明了準備在調控上(shang)進(jin)一步加(jia)碼(ma)。然而(er)，如果調控繼(ji)續加(jia)碼(ma)，或將傷(shang)害(hai)中(zhong)國經(jing)濟的增長。

    北京大學金融(rong)與證券研究(jiu)中(zhong)心主(zhu)任曹鳳岐(qi)在微博上(shang)稱(cheng)：提(ti)高準備金率是有效，但還不(bu)(bu)如直接控制貸(dai)款(kuan)指標有效！最大的(de)副(fu)作(zuo)用(yong)在于(yu)我們的(de)銀行(xing)是靠(kao)存(cun)貸(dai)利差活著的(de)，100元(yuan)存(cun)款(kuan)只能(neng)貸(dai)出70多元(yuan)，有可能(neng)造成銀行(xing)虧(kui)損，另外，中(zhong)國企(qi)(qi)業主(zhu)要(yao)靠(kao)銀行(xing)融(rong)資(zi)，銀行(xing)不(bu)(bu)貸(dai)款(kuan)了，企(qi)(qi)業怎(zen)么辦(ban)，尤其(qi)是中(zhong)小企(qi)(qi)業怎(zen)么辦(ban)？

    “提高(gao)法定存款準(zhun)備(bei)金率(lv)(lv)和直接加息都是(shi)猛烈的貨(huo)幣政(zheng)策工具，副(fu)作用非常大。一般(ban)來說(shuo)，三大貨(huo)幣政(zheng)策工具是(shi)指調(diao)(diao)整再貼現率(lv)(lv)、公(gong)開市場業務（買(mai)賣政(zheng)府短期(qi)債券）和調(diao)(diao)整法定存款準(zhun)備(bei)金率(lv)(lv)。由于前兩項工具我(wo)們很少發展，只好把調(diao)(diao)整準(zhun)備(bei)金率(lv)(lv)當成經常性貨(huo)幣政(zheng)策工具了。”曹鳳岐說(shuo)。

    “按照央(yang)(yang)行(xing)行(xing)長(chang)周小川的(de)目標(biao)管理看(kan)，央(yang)(yang)行(xing)的(de)貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)主(zhu)要(yao)是針對(dui)通貨(huo)膨脹，主(zhu)要(yao)手(shou)段依次是上調準備金率(lv)和加(jia)息，以及使(shi)用(yong)短期和中(zhong)(zhong)長(chang)期央(yang)(yang)票。不過我們觀察(cha)到，國(guo)(guo)(guo)際(ji)石(shi)油及大宗(zong)商(shang)品(pin)在中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)央(yang)(yang)行(xing)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)出臺(tai)后出現盤中(zhong)(zhong)急跌后拉回(hui)上漲的(de)走勢來看(kan)，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)的(de)貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)對(dui)國(guo)(guo)(guo)際(ji)大宗(zong)商(shang)品(pin)及石(shi)油價(jia)格的(de)影響力(li)不具有決(jue)定(ding)性(xing)力(li)量。美聯儲政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)和美元指數走勢才(cai)是國(guo)(guo)(guo)際(ji)大宗(zong)商(shang)品(pin)的(de)決(jue)定(ding)力(li)量。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)的(de)通貨(huo)膨脹靠央(yang)(yang)行(xing)簡單的(de)貨(huo)幣(bi)緊縮是無法解決(jue)的(de)。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)央(yang)(yang)行(xing)的(de)貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)只(zhi)會使(shi)我們的(de)中(zhong)(zhong)小企業陷入類似(si)于2008年的(de)貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)陷阱(jing)中(zhong)(zhong)。”周亞峰對(dui)此(ci)表示(shi)擔憂。

    但(dan)發改委中國宏觀(guan)經濟(ji)學會秘書長(chang)(chang)王(wang)建對本次準備金率(lv)上調有著不同的解(jie)讀(du)。“從4月份指標看，通脹(zhang)沒有被壓下(xia)來，而(er)經濟(ji)增(zeng)長(chang)(chang)的確在(zai)往下(xia)掉(diao)，我一直堅持，貨幣政(zheng)策解(jie)決不了成本推動型(xing)通脹(zhang)，在(zai)這樣的情況(kuang)下(xia)，宏觀(guan)調控(kong)要在(zai)通脹(zhang)和經濟(ji)增(zeng)長(chang)(chang)之間做出(chu)抉(jue)擇，如果通脹(zhang)壓不下(xia)來，增(zeng)長(chang)(chang)往下(xia)掉(diao)，就(jiu)不敢做出(chu)進一步緊縮的操作。”

    對于(yu)本次存(cun)款(kuan)(kuan)準(zhun)(zhun)備(bei)金率的(de)上調，王(wang)建表示，調存(cun)準(zhun)(zhun)是(shi)考(kao)慮到大量(liang)(liang)外資(zi)和熱錢流入，就得把外匯占(zhan)款(kuan)(kuan)投放(fang)的(de)貨幣收回來，大量(liang)(liang)發行(xing)央(yang)票，較(jiao)高(gao)的(de)成本是(shi)央(yang)行(xing)負(fu)擔不起的(de)，只能(neng)選擇調存(cun)準(zhun)(zhun)率。

    除了兩率上(shang)調(diao)外，其(qi)他政(zheng)策是否可能(neng)出臺呢？

    王建認為，房地產政(zheng)策(ce)方面，不會再有(you)太多(duo)(duo)的動作，畢竟力度已經(jing)(jing)夠了(le)。如果(guo)經(jing)(jing)濟好，壓(ya)房地產沒多(duo)(duo)大問題，但經(jing)(jing)濟不好，壓(ya)就有(you)問題了(le)。目(mu)前(qian)宏觀(guan)(guan)政(zheng)策(ce)處于觀(guan)(guan)望期，準(zhun)備金率無空(kong)間，加息又到(dao)拐點了(le)，短期內政(zheng)策(ce)可(ke)能不會再繼續加碼了(le)。

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