每(mei)經記者  邵文宇(yu)  發自成都

　　城市綜合體開發熱情高漲——杭州要在10年內建造100座城市綜合體，無錫市要在3年內打造10座綜合體，濟南的新增規劃是要在最近3年內打造16座城市綜合體……

    作為未(wei)來10年發展(zhan)最快(kuai)的(de)城(cheng)市(shi)之一，成都(dou)在城(cheng)市(shi)綜合體的(de)建設自然也(ye)是不遑(huang)多讓。未(wei)來幾年，成都(dou)城(cheng)市(shi)綜合體總體量將(jiang)達(da)到1000萬(wan)平方米。

    如此大體量(liang)的城市(shi)綜合體項目如何被(bei)市(shi)場(chang)消化？哪(na)些綜合體項目才(cai)是掘金的不(bu)二(er)之(zhi)選？面對“亂花漸欲迷人眼”的市(shi)場(chang)環境，投資者(zhe)無疑(yi)更需保(bao)持冷靜的思考和理性(xing)的市(shi)場(chang)辨別能力。

城市綜合體掀開發熱潮

    住建部政(zheng)策研究中(zhong)心副主任(ren)秦虹在中(zhong)國城(cheng)市綜(zong)合體(ti)高(gao)峰論(lun)壇2010年(nian)年(nian)會上表(biao)示，近年(nian)來，各級政(zheng)府較為注重推動城(cheng)市功能升級，而城(cheng)市綜(zong)合體(ti)代表(biao)了一(yi)種商業發(fa)展模式。

    在(zai)房地產業(ye)(ye)界全情參與(yu)的(de)背景下(xia)，成都在(zai)商(shang)業(ye)(ye)綜合(he)體的(de)開發(fa)上也加快了腳步(bu)。“94個城市綜合(he)體項目幾乎(hu)同時在(zai)建(jian)，城市綜合(he)體的(de)開發(fa)熱情從未(wei)像2011年這樣高漲。”四川(chuan)省商(shang)業(ye)(ye)聯盟秘書長冉立春表示，成都東有(you)華潤(run)萬象城，西有(you)中糧(liang)·大悅城，南有(you)世豪(hao)廣(guang)場，北(bei)有(you)金牛(niu)萬達(da)廣(guang)場和龍(long)湖北(bei)城天街，就連人民南路，也有(you)保利中心(xin)。

    除外來房企巨(ju)頭外，成都本(ben)土開發商(shang)(shang)也開始涉足大型城(cheng)(cheng)市綜合(he)體項(xiang)目。如(ru)位于天府(fu)新城(cheng)(cheng)中心(xin)區的(de)新世紀環球中心(xin)，號稱是全(quan)球最大的(de)單體建(jian)筑(zhu)，規劃為集游樂園、酒店、餐飲娛樂、商(shang)(shang)業(ye)與辦公等功能于一體的(de)大型綜合(he)體項(xiang)目。

    在冉(ran)立春(chun)看(kan)來(lai)，“這并不意(yi)(yi)味著(zhu)每個項(xiang)目都(dou)能取得口碑(bei)與利(li)潤的(de)雙豐收。除(chu)在建項(xiang)目外，成都(dou)還沒(mei)有(you)一(yi)個真正意(yi)(yi)義上的(de)城市綜合體，多數仍以購物中心的(de)形(xing)態呈現。”

    未來幾年，成(cheng)都(dou)城市綜(zong)合(he)體總體量(liang)達到1000萬平方米，集中放量(liang)的同時，開發商仍(reng)面(mian)臨著諸多壓力：一是(shi)融資(zi)渠道(dao)缺乏(fa)，持有型(xing)壓力巨大；二是(shi)缺乏(fa)差異化錯(cuo)位經營；三是(shi)運營管(guan)理(li)人才缺乏(fa)、招商組合(he)難；四(si)是(shi)訂單地(di)產(chan)做得不夠充分。

    中糧集(ji)團地產酒(jiu)店事業部成都公司負(fu)責(ze)人表示，在同質化競爭日益激烈的(de)環境(jing)下，如何(he)走出差異化路(lu)線，是未來城市綜合體項目(mu)運營(ying)思考的(de)重中之重。

萬達模式不可輕易照搬

    城(cheng)市綜合體的開發熱情高漲，但大規模的開發存在兩大隱憂(you)：資本隱憂(you)和運營隱憂(you)。成(cheng)都百聯天府的案例(li)或許能提供一些(xie)參考。

    百聯天(tian)府(fu)購(gou)物(wu)中心(xin)總投資約(yue)5.5億元，占地(di)(di)85畝(mu)，5個(ge)樓(lou)層面積共計15.1萬平方(fang)米(mi)，無論是(shi)地(di)(di)段、硬(ying)件設施還是(shi)消費人(ren)群，都(dou)具有(you)相當(dang)的(de)優勢。但(dan)在2010年4月，這個(ge)看似占盡(jin)天(tian)時地(di)(di)利人(ren)和的(de)大型購(gou)物(wu)中心(xin)卻宣布(bu)撤出科華(hua)路，背后的(de)原因耐(nai)人(ren)尋味。

    2004年，百(bai)(bai)聯(lian)全資公司(si)四川友(you)誼購(gou)物中(zhong)心有限(xian)(xian)公司(si)注冊成(cheng)立，名(ming)稱(cheng)定為(wei)百(bai)(bai)聯(lian)天(tian)府購(gou)物中(zhong)心。同年，上海友(you)誼購(gou)物中(zhong)心發展有限(xian)(xian)公司(si)與(yu)業(ye)(ye)主方(fang)天(tian)府匯城(cheng)簽訂租(zu)(zu)賃合同，僅時隔數月，業(ye)(ye)主天(tian)府匯城(cheng)又將1~3層共計3萬多平(ping)方(fang)米(mi)的商(shang)鋪(pu)賣給了900多戶小業(ye)(ye)主，并將這(zhe)部分物業(ye)(ye)回租(zu)(zu)下(xia)來(lai)，與(yu)1~4樓剩下(xia)的物業(ye)(ye)租(zu)(zu)賃給百(bai)(bai)聯(lian)天(tian)府購(gou)物中(zhong)心。

    由于拖(tuo)欠較多(duo)租(zu)金，2009年底，業主方(fang)一紙訴(su)狀(zhuang)將百(bai)聯天(tian)府(fu)(fu)(fu)告上法庭，2010年1月，雙方(fang)通過法院解(jie)除合約(yue)(yue)(yue)。盡(jin)管天(tian)府(fu)(fu)(fu)匯(hui)城與百(bai)聯天(tian)府(fu)(fu)(fu)解(jie)除了合作關系，并(bing)將以(yi)新(xin)的價格對外招商(shang)(shang)以(yi)彌補經(jing)營虧損，但百(bai)聯天(tian)府(fu)(fu)(fu)購(gou)物中(zhong)心(xin)與113家(jia)商(shang)(shang)戶簽訂的合約(yue)(yue)(yue)時間卻(que)是長短不一，其(qi)中(zhong)大多(duo)數合約(yue)(yue)(yue)都沒(mei)有到期，如果要這些商(shang)(shang)家(jia)提前撤離(li)，那百(bai)聯天(tian)府(fu)(fu)(fu)購(gou)物中(zhong)心(xin)就要承擔數額不小的違約(yue)(yue)(yue)金。

    歸根結底，百聯(lian)天府購(gou)物中心的問(wen)題最終落(luo)在兩個字上：資金(jin)。正是糾纏不清的股權分配和資金(jin)困境，使得它黯然離場。

    業(ye)界認為(wei)，由于融資渠(qu)道狹窄，城市綜合體應多關注前(qian)期商業(ye)模式和盈利(li)方式。畢竟，一個準確(que)的(de)項目定(ding)位(wei)和運營模式，才是保(bao)障穩定(ding)收益的(de)基(ji)礎。

    成都(dou)的城市綜合體項(xiang)目(mu)，原(yuan)樣(yang)照(zhao)搬最(zui)多的莫(mo)過于萬(wan)達模(mo)式(shi)。萬(wan)達走(zou)的是(shi)(shi)資本運(yun)作(zuo)的模(mo)式(shi)，也就(jiu)是(shi)(shi)長期(qi)持有，以租金(jin)收益(yi)(yi)和物業(ye)增值(zhi)收益(yi)(yi)作(zuo)為(wei)(wei)主要盈利點。萬(wan)達一(yi)般不(bu)會很快將項(xiang)目(mu)賣掉，即使有少部分銷售，也都(dou)不(bu)是(shi)(shi)因為(wei)(wei)缺錢或短期(qi)利益(yi)(yi)的行為(wei)(wei)，這樣(yang)的模(mo)式(shi)對于商業(ye)項(xiang)目(mu)的運(yun)營來說非常好，但不(bu)是(shi)(shi)每個開發商都(dou)有實力做到(dao)。

    業界專家江林認為，多(duo)數開發商在(zai)資(zi)金、資(zi)源、人(ren)脈、團隊等(deng)方(fang)面都(dou)不(bu)具備和萬(wan)達比肩的(de)(de)條件，因此(ci)，在(zai)前期(qi)的(de)(de)項目規劃(hua)上務必要量體裁衣(yi)，在(zai)產品設(she)計(ji)、融資(zi)模式等(deng)方(fang)面要走出自己的(de)(de)差異化(hua)路線，原樣照搬的(de)(de)模式雖然風險相對較低，卻容易(yi)落(luo)得“畫虎不(bu)成反類(lei)犬”的(de)(de)窘(jiong)境。

    江林認為，城市綜(zong)合體開發商無論是在項目規(gui)劃(hua)和(he)物業持有(you)方(fang)式等(deng)方(fang)面(mian)都不應(ying)盲目，要根(gen)據開發商的(de)財務要求，制定相應(ying)的(de)商業開發模式，再結合拿地及(ji)其他成(cheng)本來衡(heng)量和(he)設置收支比(bi)(bi)例、銷售持有(you)比(bi)(bi)例、哪(na)些部(bu)分短(duan)期(qi)持有(you)、哪(na)些部(bu)分長期(qi)持有(you)，以及(ji)項目運作(zuo)的(de)時間(jian)周(zhou)期(qi)等(deng)。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

版權合作及網站合作電話：021-60900099轉688

讀者熱線：4008890008

每經訂報電話

北京：010-58528501        上海：021-61283003        深圳：0755-83520159        成都：028-86516389        028-86740011        無錫：15152247316        廣州：020-89660257