每經記者  張冬晴(qing)

    曾幾何時，樓(lou)市(shi)井噴(pen)，大批房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)業登陸(lu)A股市(shi)場。然而，自去年4月中旬開始，樓(lou)市(shi)調控(kong)持續，證(zheng)監會(hui)暫緩(huan)審(shen)批房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)類(lei)企(qi)業再融(rong)資等一系列重大措施(shi)，讓大批房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)類(lei)企(qi)業再融(rong)資申請被(bei)否(fou)、借殼上市(shi)暫緩(huan)審(shen)批，不(bu)少二(er)三線房(fang)(fang)企(qi)陷入困境。

    據不完全統計，目前(qian)滬深(shen)兩市(shi)包括中珠控股(gu)  (600568，收盤價(jia)(jia)16.29元)、華(hua)業(ye)地產（600240，收盤價(jia)(jia)12.97元）等(deng)50多(duo)家(jia)公(gong)司陸續(xu)披露了(le)(le)投資(zi)礦(kuang)業(ye)公(gong)司股(gu)權的有關事項，其(qi)股(gu)價(jia)(jia)也(ye)告別了(le)(le)去年以來“綿(mian)綿(mian)無絕期”的下跌，實現了(le)(le)咸(xian)魚翻身(shen)。其(qi)中，涉足(zu)稀(xi)土礦(kuang)的鼎(ding)立(li)股(gu)份  （600614，收盤價(jia)(jia)12.28元）最多(duo)時(shi)翻了(le)(le)三倍，華(hua)業(ye)地產前(qian)后漲幅也(ye)將近翻倍。

    《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者梳理上市(shi)房(fang)企2011年半年報后發(fa)現，目前還有一大批二三線房(fang)地產類企業已(yi)經陷入(ru)經營困境，公司將(jiang)積極尋找發(fa)展新業務，不排除炙手可熱(re)的礦產投資(zi)將(jiang)成為其中(zhong)的一種可能。

房企(qi)重組、再(zai)融資卡殼

    自2009年4月(yue)份中弘(hong)卓業(ye)(ye)集團旗(qi)下的地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)務(wu)成功(gong)地(di)(di)實現通(tong)(tong)過資產(chan)置(zhi)換+定向增發實現借殼中弘(hong)股份（000979，收盤價(jia)(jia)8.73元(yuan)）登陸A股市(shi)場以后(hou)，A股市(shi)場基本上對房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)借殼上市(shi)關上了大門(men)；隨后(hou)的2009年8月(yue)、11月(yue)，世(shi)聯(lian)地(di)(di)產(chan)（002285，收盤價(jia)(jia)18.80元(yuan)）和南國置(zhi)業(ye)(ye)（002305，收盤價(jia)(jia)5.34元(yuan)）通(tong)(tong)過IPO的方式登陸A股，成為了近幾(ji)年A股市(shi)場房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)IPO的絕(jue)唱。

    2009年下半(ban)年證(zheng)(zheng)監會(hui)(hui)已經(jing)暫(zan)停房(fang)(fang)地(di)產(chan)上市公司權益類再(zai)融資審(shen)核，無論是IPO還是再(zai)融資，房(fang)(fang)地(di)產(chan)融資相關申(shen)請必須先征(zheng)求國土(tu)資源部的意見，證(zheng)(zheng)監會(hui)(hui)需要在國土(tu)資源部出具審(shen)核意見后才會(hui)(hui)對房(fang)(fang)地(di)產(chan)公司再(zai)融資進行(xing)最終審(shen)批。

    受(shou)調控政策(ce)影響，除了(le)ST東(dong)源（000656，收盤(pan)價15.40元(yuan)(yuan)）、新華聯（000620，收盤(pan)價7.77元(yuan)(yuan)）等存量借殼上(shang)市(shi)項目幸運地審查放行外，包括ST興業（600603，收盤(pan)價9.12元(yuan)(yuan)）等40多(duo)家涉及到(dao)房地產企業借殼上(shang)市(shi)、再融(rong)資的(de)項目全部暫緩審批。

    據不完全(quan)統計，自2009年7月以來，已(yi)有(you)近20家(jia)房地產(chan)企業借殼(ke)重組方案(an)未獲審批或已(yi)被否，相關申請(qing)也基本劃了(le)句(ju)號。還有(you)60多家(jia)上市房企的再融資(zi)計劃因審核門(men)檻抬(tai)高或股(gu)價跌(die)破擬定增發(fa)價而(er)無法成(cheng)行。

    比較一致的預期(qi)(qi)是(shi)，樓(lou)市調控政策短期(qi)(qi)內是(shi)不(bu)可能放松(song)的，而房企重組和再融(rong)資開閘短期(qi)(qi)內也(ye)基(ji)本無(wu)望(wang)。

    在(zai)這種背景下(xia)，不(bu)少(shao)上市公司(si)在(zai)重組相關事(shi)項過期后被迫申請(qing)撤(che)(che)回資產(chan)重組的(de)(de)申請(qing)文件，其中原擬房地產(chan)業務借(jie)殼(ke)的(de)(de)ST興業在(zai)2010年6月份撤(che)(che)回重組申請(qing)的(de)(de)同時，決定轉型(xing)新(xin)能源、新(xin)材料(liao)、光電和礦業等領域，公司(si)名稱也同步撇掉了(le)  “房地產(chan)”的(de)(de)帽(mao)子，今年6月份又悄悄申請(qing)更改了(le)行業類(lei)別，為下(xia)一步的(de)(de)轉型(xing)做好前期準備。

    去年(nian)以來，有十幾家涉及(ji)到房(fang)(fang)地(di)(di)產相(xiang)關業(ye)務(wu)的上市公司或(huo)修改(gai)經(jing)營范圍(wei)、或(huo)增加經(jing)營范圍(wei)、或(huo)修改(gai)行業(ye)類(lei)別、或(huo)剝(bo)離處置(zhi)地(di)(di)產業(ye)務(wu)資產，甚(shen)至還有多(duo)家上市公司通(tong)過更(geng)名(ming)的方式完全撇清了與房(fang)(fang)地(di)(di)產的淵源(yuan)。

    對此，東北一(yi)家(jia)房地產(chan)(chan)類上市公司(si)董秘(mi)告訴(su)  《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者，凡(fan)是涉及到房地產(chan)(chan)業務，就沒有辦法再(zai)融(rong)資(zi)，重組申請(qing)也很難(nan)通(tong)過(guo)。所以(yi)比較普遍的做法就是先(xian)剝離地產(chan)(chan)業務，徹底(di)撇清跟房地產(chan)(chan)的關(guan)系，后續(xu)的重組轉型事項(xiang)才能獲得監(jian)管層的認可。

多(duo)家二(er)三線房企(qi)謀轉型

    值(zhi)得注意的是(shi)，近期市場再次預期二三線城市樓市限購(gou)政(zheng)策即(ji)將出臺。可以(yi)看出，地產調控非但沒有放松，還有加碼的跡象。

    根(gen)據國(guo)家統計局8月18日發布的房(fang)價(jia)統計數(shu)(shu)據，今年7月份(fen)(fen)，70個(ge)(ge)(ge)大中城(cheng)市(shi)中環比(bi)價(jia)格(ge)(ge)下(xia)降和持(chi)平的有31個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市(shi)，接(jie)近一半。與(yu)今年2月份(fen)(fen)相(xiang)比(bi)，環比(bi)價(jia)格(ge)(ge)下(xia)降和持(chi)平的城(cheng)市(shi)個(ge)(ge)(ge)數(shu)(shu)只有14個(ge)(ge)(ge)，調控效果逐步(bu)顯(xian)現。但7月份(fen)(fen)價(jia)格(ge)(ge)同比(bi)下(xia)降的城(cheng)市(shi)只有1個(ge)(ge)(ge)，而(er)從2月份(fen)(fen)以來，價(jia)格(ge)(ge)同比(bi)下(xia)降的城(cheng)市(shi)個(ge)(ge)(ge)數(shu)(shu)最多時候也就(jiu)3個(ge)(ge)(ge)。顯(xian)然，與(yu)2010年相(xiang)比(bi)，目前(qian)國(guo)內房(fang)價(jia)還在高位運行(xing)，調控效果還是初步(bu)的。

  ;  大(da)量二三線房地產類企業(ye)因資產規模相(xiang)對較小，在持續緊縮的調控過(guo)程中已面臨更為顯(xian)著的經營(ying)困境。

    根據近(jin)期(qi)陸續披露的(de)(de)2011年(nian)半年(nian)報(bao)，已披露的(de)(de)15家(jia)(jia)房地產上(shang)市(shi)公司(si)中，有8家(jia)(jia)預計今年(nian)三季度(du)(du)凈利(li)(li)潤大(da)幅(fu)下(xia)滑，并(bing)且下(xia)滑幅(fu)度(du)(du)均(jun)在(zai)50%以(yi)上(shang)，最大(da)下(xia)滑幅(fu)度(du)(du)高達312%，而7家(jia)(jia)預增的(de)(de)房地產類上(shang)市(shi)公司(si)中的(de)(de)很多公司(si)盈利(li)(li)來源并(bing)非房地產業務。

    其中(zhong)，廣宇集(ji)團（002133，收(shou)(shou)盤價(jia)(jia)(jia)5.10元）預計今年三季(ji)度凈利潤下(xia)降30%~50%，濱(bin)(bin)江(jiang)集(ji)團（002244，收(shou)(shou)盤價(jia)(jia)(jia)9.55元）、嘉凱城（000918，收(shou)(shou)盤價(jia)(jia)(jia)6.08元）和(he)高新(xin)發(fa)展(zhan)（000628，前(qian)收(shou)(shou)盤價(jia)(jia)(jia)10.59元）等(deng)公司的降幅(fu)均在80%以(yi)上(shang)，還有(you)國興地(di)產  （000838，收(shou)(shou)盤價(jia)(jia)(jia)8.76元）、海德股份(fen)  （000567，收(shou)(shou)  盤  價(jia)(jia)(jia)  6.83元）、津濱(bin)(bin)發(fa)展(zhan)（000897，收(shou)(shou)盤價(jia)(jia)(jia)3.90元）等(deng)公司下(xia)滑幅(fu)度也都(dou)在90%以(yi)上(shang)。同時，由于業績大幅(fu)下(xia)滑，高新(xin)發(fa)展(zhan)、國興地(di)產預計今年三季(ji)度凈利潤將虧(kui)損超過1500萬元，津濱(bin)(bin)發(fa)展(zhan)則更(geng)是虧(kui)損高達1.2億(yi)~10億(yi)元。

    實際上(shang)，不少房地(di)產(chan)企業正(zheng)面臨著更為嚴峻的考驗。

    據WIND的(de)統計數據，按照證監會分類的(de)房地產(chan)類上市公(gong)司去年(nian)年(nian)報時平均凈資產(chan)收益率(lv)為13.33%，平均銷售毛利率(lv)為39.45%。而在(zai)今年(nian)已經(jing)披露中(zhong)報的(de)房地產(chan)類上市公(gong)司中(zhong)，上述兩項指標則分別為5.80%、43.13%。剔除特殊公(gong)司因(yin)素，實際上均出現了大幅下(xia)降。

    同時(shi)，銀(yin)根持(chi)續緊(jin)縮之后，房地產(chan)(chan)類(lei)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)的償債能力(li)也(ye)已(yi)經(jing)(jing)(jing)捉襟見肘(zhou)。據(ju)WIND的統計數(shu)據(ju)，按照證監會分類(lei)的房地產(chan)(chan)類(lei)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)去年(nian)年(nian)報時(shi)平均速(su)動比(bi)率(lv)為0.87%，平均流(liu)動比(bi)率(lv)為2.17%，但是在今年(nian)已(yi)經(jing)(jing)(jing)披露中報的房地產(chan)(chan)類(lei)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)中，上(shang)述(shu)兩項指(zhi)標已(yi)經(jing)(jing)(jing)分別下降至0.58%和1.64%，二三線房企下滑尤為突出。

    此外，大量(liang)二三線上(shang)市房企高度一致地提到樓市調控政策(ce)對(dui)公(gong)(gong)司經(jing)營(ying)帶來的巨(ju)大壓(ya)力，同時普遍預期(qi)調控政策(ce)短期(qi)不(bu)可(ke)能松(song)動，甚(shen)至還有不(bu)少公(gong)(gong)司提出下半年將(jiang)積極尋找發展新業務，增加(jia)收入(ru)來源(yuan)。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

版權合作及網站合作電話：021-60900099轉688

讀者熱線：4008890008

每經訂報電話

北(bei)京：010-58528501        上海：021-61283003        深圳：0755-83520159        成(cheng)都：028-86516389        028-86740011        無錫：15152247316        廣州：020-89660257