每經記(ji)者  葉書利(li)  發(fa)自北京

    嚴厲的樓市(shi)調(diao)控(kong)政(zheng)策，收窄了(le)開發(fa)商(shang)的融(rong)資(zi)渠道(dao)，日前，萬通地產(chan)通過旗下基金獲得近3.7億元(yuan)房地產(chan)信(xin)托(tuo)融(rong)資(zi)，其合(he)法性引來(lai)了(le)質(zhi)疑。

資金借道基金流進萬通

    近日(ri)，萬(wan)(wan)通(tong)地(di)產(chan)對外發(fa)布的(de)一條資(zi)產(chan)出售公(gong)告稱，10月12日(ri)，萬(wan)(wan)通(tong)地(di)產(chan)與深圳市萬(wan)(wan)通(tong)核心(xin)成(cheng)長(chang)股(gu)權(quan)投資(zi)基(ji)金合(he)伙企業(ye)(ye)于深圳簽署了  《股(gu)權(quan)轉讓(rang)協(xie)(xie)議(yi)及合(he)作(zuo)協(xie)(xie)議(yi)》。根據該協(xie)(xie)議(yi)，萬(wan)(wan)通(tong)地(di)產(chan)將旗下北京萬(wan)(wan)通(tong)時尚置業(ye)(ye)有限公(gong)司(si)49%的(de)股(gu)權(quan)，作(zuo)價(jia)2.8367億元(yuan)(yuan)，以及該公(gong)司(si)8860萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)的(de)債權(quan)一并(bing)轉讓(rang)給深圳市萬(wan)(wan)通(tong)核心(xin)成(cheng)長(chang)股(gu)權(quan)投資(zi)基(ji)金合(he)伙企業(ye)(ye)。同時，萬(wan)(wan)通(tong)地(di)產(chan)從深圳市萬(wan)(wan)通(tong)核心(xin)成(cheng)長(chang)股(gu)權(quan)投資(zi)基(ji)金合(he)伙企業(ye)(ye)獲得轉讓(rang)價(jia)3.7227億元(yuan)(yuan)的(de)現金。

    《每日經濟新聞》記者調(diao)查發現，該筆(bi)交易實(shi)際上在上個月(yue)便敲定了合作框架，深圳市萬通核心成長股權投資(zi)基金(jin)合伙企業是萬通地產(chan)占(zhan)股50%的基金(jin)公司(si)。

    9月23日(ri)，萬(wan)(wan)通(tong)(tong)地產(chan)發布公(gong)告(gao)稱(cheng)，9月21日(ri)，萬(wan)(wan)通(tong)(tong)地產(chan)董事(shi)會決定與華潤(run)深(shen)(shen)國(guo)(guo)(guo)投信(xin)托有限(xian)公(gong)司共同發起設(she)立(li)萬(wan)(wan)通(tong)(tong)核心(xin)成長(chang)股權投資(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)，基(ji)(ji)(ji)金(jin)規模為3.726億元(yuan)。具(ju)體操作(zuo)路徑(jing)為：萬(wan)(wan)通(tong)(tong)地產(chan)全資(zi)子公(gong)司與華潤(run)深(shen)(shen)國(guo)(guo)(guo)投信(xin)托有限(xian)公(gong)司全資(zi)子公(gong)司各出資(zi)250萬(wan)(wan)元(yuan)成立(li)萬(wan)(wan)通(tong)(tong)深(shen)(shen)國(guo)(guo)(guo)投  （深(shen)(shen)圳）股權投資(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)管理有限(xian)公(gong)司，該公(gong)司作(zuo)為萬(wan)(wan)通(tong)(tong)核心(xin)成長(chang)股權投資(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)普(pu)通(tong)(tong)合伙人(ren)，同時認購400萬(wan)(wan)元(yuan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)份(fen)額(e)。此外，華潤(run)深(shen)(shen)國(guo)(guo)(guo)投信(xin)托有限(xian)公(gong)司發行信(xin)托計劃募集資(zi)金(jin)3.5億元(yuan)，以及萬(wan)(wan)通(tong)(tong)地產(chan)出資(zi)1860萬(wan)(wan)元(yuan)，分(fen)別作(zuo)為有限(xian)合伙人(ren)加入基(ji)(ji)(ji)金(jin)。

    公告同時對該基金(jin)的(de)正(zheng)常退(tui)出作了(le)以(yi)下安排(pai)：由萬通(tong)核(he)心成(cheng)長股(gu)權(quan)投(tou)資基金(jin)和萬通(tong)地產在市場上尋找合(he)適投(tou)資人，收購萬通(tong)地產全(quan)資子(zi)公司(si)北京(jing)萬通(tong)時尚(shang)置業(ye)有(you)限(xian)公司(si)100%股(gu)權(quan)或整(zheng)棟購買北京(jing)萬通(tong)時尚(shang)置業(ye)有(you)限(xian)公司(si)旗下的(de)北京(jing)萬通(tong)中(zhong)心D座物(wu)業(ye)退(tui)出。借道(dao)基金(jin)，萬通(tong)地產以(yi)2110萬元(yuan)(yuan)便(bian)撬來了(le)3.7227億元(yuan)(yuan)，為公司(si)的(de)現金(jin)庫中(zhong)增加了(le)近3.5億元(yuan)(yuan)。

合法關聯交易？

    對于萬通地(di)產(chan)(chan)這種左手倒(dao)右手的融資方式(shi)，山東(dong)財經(jing)大學(xue)財稅金融研究(jiu)所(suo)所(suo)長陳華在(zai)接受  《經(jing)濟導報》采訪時表示，在(zai)這次(ci)交易中，萬通地(di)產(chan)(chan)涉嫌(xian)關聯交易，又通過(guo)信托(tuo)公司以股權名義變(bian)相(xiang)融資，萬通地(di)產(chan)(chan)此舉涉嫌(xian)違規。

    而國(guo)投通(tong)(tong)興(xing)投資基金管理(li)有(you)限公(gong)司董(dong)事(shi)長孫飛認為，萬(wan)通(tong)(tong)地產此(ci)筆融(rong)資行(xing)為確實屬于關聯交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)，但并非(fei)所有(you)的(de)關聯交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)都(dou)是(shi)(shi)非(fei)法或違規(gui)的(de)。事(shi)實上，關聯交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)是(shi)(shi)被允許的(de)，不過(guo)前提是(shi)(shi)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)需建(jian)立在公(gong)開、公(gong)平、公(gong)正的(de)基礎之上。此(ci)外，該筆融(rong)資所涉及(ji)到的(de)房地產信托發放(fang)以及(ji)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)結構安排等皆無問題(ti)。

    不過，陳華對于萬通(tong)地產(chan)曲線信托(tuo)融(rong)資(zi)(zi)的質(zhi)疑，用益信托(tuo)工作(zuo)室分析(xi)師岳婷向《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者分析(xi)說，萬通(tong)地產(chan)此(ci)筆(bi)融(rong)資(zi)(zi)本質(zhi)上(shang)就是房地產(chan)信托(tuo)融(rong)資(zi)(zi)，只是借道基(ji)金，最終(zhong)實(shi)現(xian)“代孕生子”。

    但對(dui)于萬通(tong)地(di)產僅以近2000萬元(yuan)的(de)(de)現(xian)金撬動(dong)近4億(yi)元(yuan)現(xian)金的(de)(de)質疑，岳(yue)婷表示不(bu)贊同。她認為(wei)，從萬通(tong)核心(xin)成(cheng)長股權投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金成(cheng)立的(de)(de)相(xiang)關(guan)公(gong)告內容來看，萬通(tong)地(di)產成(cheng)立萬通(tong)核心(xin)成(cheng)長股權投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金的(de)(de)目的(de)(de)就是(shi)為(wei)了融資(zi)(zi)(zi)。融資(zi)(zi)(zi)活(huo)動(dong)必然就會(hui)涉及(ji)到資(zi)(zi)(zi)金杠(gang)桿(gan)的(de)(de)問題，否則就不(bu)叫融資(zi)(zi)(zi)了。

融資替代方案

    去年(nian)11月(yue)2日，萬通(tong)地(di)產(chan)發布(bu)公告稱(cheng)，公司與平安信(xin)托簽署了(le)《房地(di)產(chan)項(xiang)目投資(zi)(zi)戰(zhan)略合作框(kuang)架協(xie)(xie)議(yi)》。該協(xie)(xie)議(yi)規定，平安信(xin)托擬在(zai)5年(nian)內募集50億元（含固定收(shou)益類）信(xin)托資(zi)(zi)金對(dui)萬通(tong)地(di)產(chan)旗(qi)下(xia)位(wei)于長三角、西南、環渤海以及其(qi)他區域的優(you)質住宅項(xiang)目和城市綜合體(ti)項(xiang)目進(jin)行投資(zi)(zi)，信(xin)托融資(zi)(zi)采(cai)取股權合作形式。協(xie)(xie)議(yi)中(zhong)同時規定：“如雙方按照本(ben)協(xie)(xie)議(yi)約(yue)定的首次合作投資(zi)(zi)未能在(zai)2011年(nian)3月(yue)1日前啟(qi)動，則本(ben)協(xie)(xie)議(yi)自(zi)動終止。”

    然而該協議簽訂之后，房地產信(xin)(xin)托開始引起監(jian)管層(ceng)的注意(yi)，不久便傳(chuan)出(chu)，平安(an)信(xin)(xin)托已(yi)暫停房地產信(xin)(xin)托業務。直到該協議生(sheng)效(xiao)的最后時間2011年3月1日，平安(an)信(xin)(xin)托與萬通地產間的信(xin)(xin)托合作(zuo)無果而終。

    不過不管(guan)是已(yi)夭折的(de)平安信(xin)托合作還(huan)是此筆(bi)信(xin)托融資(zi)，萬(wan)(wan)(wan)通(tong)地(di)產皆采用股權融資(zi)模(mo)式(shi)，而非債權融資(zi)模(mo)式(shi)。對上述相關問題，《每日經濟新聞》記(ji)者致電萬(wan)(wan)(wan)通(tong)地(di)產董秘程曉晞，對方以開(kai)會(hui)為由(you)未接受采訪。但《每日經濟新聞》記(ji)者調查發現(xian)，在房地(di)產信(xin)托融資(zi)中(zhong)，萬(wan)(wan)(wan)通(tong)地(di)產堅持股權融資(zi)的(de)做法，或(huo)與其公司(si)戰略有關。萬(wan)(wan)(wan)通(tong)地(di)產的(de)業務重心將由(you)住宅開(kai)發向商業開(kai)發傾斜。

    據悉，萬(wan)通(tong)地產(chan)的商(shang)業地產(chan)開(kai)發模式將采取在(zai)各個(ge)環節與外部資本全面(mian)對接的做法。比如在(zai)拿地前夕，即(ji)引入戰略合(he)作伙(huo)伴(ban)，實(shi)(shi)現(xian)股(gu)權(quan)合(he)作，共同開(kai)發，以此(ci)降低自有資金(jin)(jin)(jin)(jin)投入；在(zai)開(kai)發和建設(she)階段(duan)，引入私(si)募股(gu)權(quan)投資基金(jin)(jin)(jin)(jin)、銀團(tuan)貸款或(huo)信托(tuo)資金(jin)(jin)(jin)(jin)，完成(cheng)項(xiang)(xiang)目(mu)的開(kai)發建設(she)；在(zai)持(chi)有經(jing)營(ying)階段(duan)，引入商(shang)用物業孵化資金(jin)(jin)(jin)(jin)，實(shi)(shi)現(xian)早(zao)先合(he)作股(gu)東的利益(yi)退出(chu)(chu)，并(bing)加(jia)強項(xiang)(xiang)目(mu)的運營(ying)管理，以提高租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)和出(chu)(chu)租(zu)率為目(mu)標，在(zai)租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)和出(chu)(chu)租(zu)率保持(chi)穩定后，通(tong)過各種(zhong)金(jin)(jin)(jin)(jin)融產(chan)品(pin)，如REITs等，向(xiang)包括保險(xian)基金(jin)(jin)(jin)(jin)、養老(lao)基金(jin)(jin)(jin)(jin)等機構(gou)出(chu)(chu)售部分或(huo)全部權(quan)益(yi)。

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