馮(feng)海寧

    顯然，降(jiang)價(jia)風波讓樓市調控(kong)陷入尷(gan)尬(ga)境地，不(bu)降(jiang)價(jia)公眾不(bu)滿意，如果降(jiang)價(jia)則部分(fen)前(qian)期買房的(de)業(ye)主(zhu)不(bu)滿意。同時，很多開(kai)發商也陷入兩難(nan)，降(jiang)價(jia)有麻煩，不(bu)降(jiang)價(jia)也有麻煩。

   ; 盡管業主(zhu)們“包圍”售(shou)樓處(chu)不是(shi)一(yi)種(zhong)理性行為——只想享受房(fang)價(jia)上漲收益(yi)，不想承(cheng)擔(dan)房(fang)價(jia)下跌風險(xian)，缺乏契約精神，但我們要看到(dao)，這不完全是(shi)業主(zhu)們的錯。一(yi)方面是(shi)由于政府沒有(you)盡到(dao)穩(wen)定房(fang)價(jia)的責任，房(fang)價(jia)大(da)起(qi)大(da)落造成降價(jia)風波(bo)；另一(yi)方面，某些(xie)開發商在銷售(shou)過程中不負(fu)責任，私(si)下承(cheng)諾(nuo)或保(bao)證(zheng)房(fang)價(jia)不跌。

    如何權衡房價(jia)下降的(de)利與弊，準確地說，如何消除房價(jia)下降的(de)副作用(yong)，對監管部門而(er)言是一種考(kao)驗。

    在筆者(zhe)看來，面對樓市(shi)降價，購房人需(xu)要(yao)理性看待房價漲(zhang)跌(die)，承擔房價下跌(die)風險，因為房價沒有只漲(zhang)不(bu)(bu)(bu)跌(die)的道理；政府這個“守夜(ye)人”不(bu)(bu)(bu)僅不(bu)(bu)(bu)能簡單粗暴去制止業主(zhu)抗議，還要(yao)引導業主(zhu)理性維權，調解(jie)矛盾；而(er)開發商則不(bu)(bu)(bu)能避(bi)而(er)不(bu)(bu)(bu)見(jian)，而(er)是要(yao)與業主(zhu)代表積(ji)極協商以尋求解(jie)決辦(ban)法。

    在如(ru)何平息降價風波這個(ge)問題上，筆者以為(wei)，司(si)法是最有(you)效(xiao)的(de)(de)手(shou)段，也(ye)是最終化(hua)解矛(mao)盾的(de)(de)路徑。如(ru)果業主有(you)開發(fa)商承諾房子保值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)的(de)(de)相關(guan)證據，或有(you)房屋(wu)質量問題方面的(de)(de)證據，司(si)法機構理(li)應支(zhi)持業主維權。如(ru)果業主沒有(you)相關(guan)證據，則要按照(zhao)合同約定(ding)來調解糾紛。現(xian)在的(de)(de)問題是，各級司(si)法機關(guan)在處理(li)此類(lei)案件時能否公平公正。

    在(zai)退(tui)房(fang)(fang)風波高發(fa)(fa)的(de)2009年，1至(zhi)6月由于全國法院(yuan)受理房(fang)(fang)產糾紛(fen)案同比上升10.58%，有(you)關司法機關發(fa)(fa)布了《做好房(fang)(fang)地產糾紛(fen)案件(jian)審判工(gong)作的(de)指導意(yi)見》，對于買受人(ren)請求解除商品房(fang)(fang)合(he)同糾紛(fen)案件(jian)，要求嚴(yan)格依(yi)法審查，對不符合(he)解除條件(jian)的(de)不能解除。這個指導意(yi)見曾經(jing)遭遇很多人(ren)質疑，認為目的(de)是減少(shao)退(tui)房(fang)(fang)，偏(pian)袒開發(fa)(fa)商。

    眾所周(zhou)知(zhi)，房(fang)地產的腐敗鏈條比較長，不僅(jin)滲(shen)透到國(guo)土、規劃、交通(tong)、金(jin)融(rong)等多個政府部門，而且也不排除滲(shen)透到司法機關(guan)(guan)。如(ru)此(ci)，一些(xie)司法機關(guan)(guan)在審(shen)理這(zhe)類案件時(shi)是否堅持公(gong)正底(di)線值(zhi)得關(guan)(guan)注(zhu)。據(ju)報道，天津市檢察(cha)院原檢察(cha)長李寶金(jin)落馬就與天津房(fang)地產商人(ren)王(wang)小毛有關(guan)(guan)。

    據《每(mei)日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》近日(ri)報道，新(xin)一輪的(de)(de)(de)退(tui)房(fang)潮在上(shang)海(hai)、南京、杭(hang)州等長三(san)角(jiao)城市大規模爆發(fa)，僅10月8日(ri)至18日(ri)的(de)(de)(de)10天，杭(hang)州就有20起退(tui)房(fang)。面對即將到來的(de)(de)(de)樓市降(jiang)價潮、退(tui)房(fang)潮，司法機關(guan)顯然要早做公正審(shen)理退(tui)房(fang)糾(jiu)紛(fen)的(de)(de)(de)準備，因為只有公平審(shen)理才能避免退(tui)房(fang)潮不斷蔓延。

    值得注意的(de)是(shi)，房價一(yi)旦全面下(xia)行(xing)(xing)(xing)(xing)，不僅僅是(shi)爆發(fa)退房潮這(zhe)么(me)簡單，同時還會伴有退地潮、停建潮、斷供潮等。更重(zhong)要的(de)是(shi)，可能(neng)會引發(fa)金(jin)融市(shi)場(chang)系統性風(feng)險(xian)爆發(fa)。雖(sui)然銀(yin)監會主席劉(liu)明康上周公(gong)開表(biao)示，即(ji)使房價下(xia)跌四(si)成，銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)業也能(neng)夠承受(shou)。但是(shi)，與房地產(chan)相關(guan)的(de)行(xing)(xing)(xing)(xing)業多達60多個，這(zhe)些(xie)行(xing)(xing)(xing)(xing)業受(shou)到沖擊(ji)引發(fa)的(de)風(feng)險(xian)，銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)業能(neng)承受(shou)嗎？

    可(ke)以(yi)說，這(zhe)潮(chao)那潮(chao)都是(shi)樓市調控(kong)必須承受的(de)代價。對此，不(bu)但(dan)司法機關要有(you)心(xin)理準備(bei)(bei)，政(zheng)府相關部門、銀行、開發商等也(ye)要有(you)相關準備(bei)(bei)，要有(you)相應的(de)預(yu)警機制(zhi)和矛(mao)盾化解機制(zhi)，購房者(zhe)也(ye)得(de)(de)有(you)心(xin)理準備(bei)(bei)，特別是(shi)那些投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)，他們得(de)(de)為(wei)自(zi)己的(de)投(tou)資(zi)(zi)行為(wei)負責。

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