每經編輯｜每經記者 徐杰(jie) 發自浙江義(yi)烏    

每經記(ji)者 徐杰(jie) 發自(zi)浙江義烏

一(yi)(yi)個官司(si)牽出一(yi)(yi)本生(sheng)意經，這件事發生(sheng)在浙江義烏。

2010年(nian)10月(yue)9日，義(yi)烏上(shang)溪鎮(zhen)溪田(tian)村村委(wei)會不服義(yi)烏市國(guo)土(tu)資源局處罰，將(jiang)后者告上(shang)了法庭。原因是溪田(tian)村租賃村民(min)沈財亮(liang)的承包田(tian)對外(wai)公開招(zhao)標，被本村和城里來的人競得用來建房遭國(guo)土(tu)部(bu)門查處，對此村委(wei)會不服，遂將(jiang)國(guo)土(tu)局推上(shang)了被告席。

2011年(nian)3月，義(yi)(yi)(yi)烏(wu)市人民(min)法院(yuan)(yuan)一(yi)(yi)審判(pan)決(jue)(jue)，駁回原(yuan)(yuan)告(gao)訴訟請求。但2011年(nian)6月的(de)一(yi)(yi)紙宣判(pan)，使原(yuan)(yuan)本(ben)簡單的(de)糾(jiu)紛覆上了一(yi)(yi)層的(de)密云：金華中院(yuan)(yuan)撤銷了義(yi)(yi)(yi)烏(wu)市人民(min)法院(yuan)(yuan)一(yi)(yi)審判(pan)決(jue)(jue)，因為土地(di)的(de)用途變了，這(zhe)種改變發生在(zai)一(yi)(yi)審判(pan)決(jue)(jue)前(qian)的(de)兩個月。《每日經濟新(xin)聞》記者日前(qian)在(zai)義(yi)(yi)(yi)烏(wu)調查(cha)時發現，這(zhe)類土地(di)糾(jiu)紛并非個案，而在(zai)這(zhe)些糾(jiu)紛的(de)背后則是活躍(yue)在(zai)義(yi)(yi)(yi)烏(wu)鄉(xiang)鎮的(de)“宅(zhai)基地(di)”生意。

1.6畝農保田出租每年租金為729斤糧食

走進上(shang)溪(xi)鎮溪(xi)田村村口，水泥路的一(yi)邊，四棟三層高(gao)連(lian)在(zai)一(yi)起(qi)的樓房“坐”在(zai)那里，樓房南側都是(shi)大片(pian)農(nong)田，這四棟房子顯得格外扎(zha)眼(yan)。“停工(gong)已經有三年(nian)多了”，村民沈(shen)安定指著(zhu)這個“半拉子”工(gong)程說，樓房就建在(zai)他叔叔的農(nong)保田上(shang)。

2004年12月30日，沈安(an)定(ding)的(de)(de)叔(shu)叔(shu)沈財(cai)亮獲得了上(shang)述土(tu)地(di)(di)的(de)(de)承包經營權，土(tu)地(di)(di)面積為1.6畝，年限至2028年12月31日。2008年5月份(fen)，沈財(cai)亮的(de)(de)這塊(kuai)農保田(tian)被村委會租去了。2009年11月份(fen)，上(shang)溪鎮溪田(tian)村委會對上(shang)述地(di)(di)塊(kuai)連同旁(pang)邊土(tu)地(di)(di)對外公開招標，最后被兩(liang)名(ming)本村人和兩(liang)名(ming)有義烏市城鎮戶口的(de)(de)人競得。

“村民委原(yuan)來承諾的(de)120平(ping)方米的(de)宅基地也未給，協議表示以糧食(shi) （1.6畝(mu)每年換729斤糧食(shi)）為租(zu)金，后來折算成了現金”，沈(shen)安定(ding)告訴(su)《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)。沈(shen)安定(ding)所(suo)在的(de)上溪(xi)鎮溪(xi)位于浙江義(yi)(yi)烏(wu)城(cheng)西(xi)，距(ju)義(yi)(yi)烏(wu)國際(ji)商貿(mao)城(cheng)10公里左右，有(you)義(yi)(yi)烏(wu)的(de)西(xi)大(da)門(men)之稱。

不服罰款村委會將國土局告上了法庭

2010年9月義烏(wu)市國土(tu)(tu)資源(yuan)局(ju)經審查(cha)對(dui)溪(xi)(xi)田(tian)村村民委員(yuan)會及四(si)(si)位中(zhong)標(biao)(biao)人下達(da)了 《行(xing)政處(chu)罰告知書》和《行(xing)政處(chu)罰決定書》。《行(xing)政處(chu)罰決定書》認定：“土(tu)(tu)地用途確定為(wei)(wei)基本農田(tian)保護區，不符(fu)合土(tu)(tu)地利(li)用總(zong)體規劃圖，溪(xi)(xi)田(tian)村村委會未經用地審批擅(shan)自出賣村集體土(tu)(tu)地的(de)行(xing)為(wei)(wei)違反了《中(zhong)華(hua)人民共(gong)和國土(tu)(tu)地管理法(fa)(fa)》的(de)規定，屬于非法(fa)(fa)轉讓土(tu)(tu)地行(xing)為(wei)(wei)，四(si)(si)中(zhong)標(biao)(biao)戶未經用地審批的(de)建(jian)房行(xing)為(wei)(wei)屬非法(fa)(fa)占(zhan)用土(tu)(tu)地行(xing)為(wei)(wei)。處(chu)罰沒收(shou)溪(xi)(xi)田(tian)村村委會82萬(wan)元違法(fa)(fa)所得并處(chu)百分之十(shi)的(de)罰款，責令四(si)(si)中(zhong)標(biao)(biao)戶退還非法(fa)(fa)占(zhan)用的(de)520余(yu)平方米土(tu)(tu)地，限期拆除建(jian)筑物，恢復土(tu)(tu)地原狀。”

2010年10月，溪(xi)田(tian)(tian)(tian)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民委員會和(he)四中標戶不服處罰，向義烏市(shi)人(ren)民法(fa)院提起行(xing)(xing)政訴訟(song)，認(ren)為(wei)(wei)(wei)《行(xing)(xing)政處罰決(jue)定(ding)書》事(shi)實認(ren)定(ding)不清，進行(xing)(xing)公(gong)開(kai)招投標的(de)土(tu)地為(wei)(wei)(wei)溪(xi)田(tian)(tian)(tian)村(cun)(cun)原榨糖廠的(de)宅基地，被錯(cuo)劃為(wei)(wei)(wei)基本農田(tian)(tian)(tian)保護區。義烏市(shi)人(ren)民法(fa)院2011年3月15日一審(shen)判決(jue)，義烏市(shi)國土(tu)資源局(ju)作出的(de) 《行(xing)(xing)政處罰決(jue)定(ding)書》適用法(fa)律正確，事(shi)情清楚，程(cheng)序合法(fa)，駁回原告訴訟(song)請求。

一審(shen)判決下達后，溪(xi)田(tian)村村委會(hui)和四中(zhong)標人(ren)(ren)向金華市(shi)(shi)人(ren)(ren)民法(fa)院提起上(shang)訴(su)。2011年(nian)6月(yue)15日(ri)金華市(shi)(shi)人(ren)(ren)民法(fa)院二審(shen)判決，撤銷(xiao)義烏(wu)市(shi)(shi)人(ren)(ren)民法(fa)院一審(shen)判決，撤銷(xiao)義烏(wu)市(shi)(shi)國土資源局的(de)行政(zheng)處罰(fa)決定，原因是“涉案(an)地塊(kuai)于2011年(nian)1月(yue)6日(ri)經金華市(shi)(shi)政(zheng)府(fu)批準(zhun)，由基本(ben)農田(tian)保護(hu)區調(diao)整為建設用地，故對(dui)本(ben)案(an)具(ju)有溯及力”。土地用途的(de)調(diao)整是在一審(shen)判決前(qian)兩個月(yue)發生。

“這一判決讓這次土地(di)糾紛變得撲朔迷離，”義烏市一信(xin)訪部門的官(guan)員(yuan)表示。

浙江永大(da)聯合律師事務所的(de)律師劉軻認為，二審過程中，土地性質發生(sheng)(sheng)了變化，金華中院根據溯(su)及力判決撤銷(xiao)一審判決以(yi)(yi)及撤銷(xiao)義烏市國土資源局的(de)行政處罰決定，同樣(yang)因(yin)為土地性質發生(sheng)(sheng)變更(geng)，沈財(cai)亮與村(cun)委會的(de)租地協(xie)議以(yi)(yi)及四戶中標戶與村(cun)委會簽訂的(de)建房協(xie)議也應作(zuo)廢。

“宅基地”生意每平方米轉讓價超2萬元

上述(shu)“對薄公堂”浮(fu)出(chu)(chu)的(de)(de)是(shi)一(yi)條(tiao)活躍于鄉鎮的(de)(de)“宅基地(di)”的(de)(de)生意經。根據《土地(di)管理(li)法(fa)》以及《土地(di)管理(li)法(fa)實(shi)施條(tiao)例》，農村集(ji)體性質的(de)(de)宅基地(di)不能出(chu)(chu)售或轉讓(rang)給(gei)有(you)城鎮戶(hu)口的(de)(de)市民(min)，但這則(ze)禁(jin)令仍無法(fa)阻止(zhi)他(ta)們的(de)(de)交易腳(jiao)步。

2月9日，記者在(zai)(zai)上溪鎮(zhen)溪田村(cun)(cun)看(kan)到，村(cun)(cun)里高高低(di)低(di)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋建筑，有老房(fang)(fang)子(zi)(zi)，也有類似“別(bie)墅”的(de)(de)(de)豪(hao)(hao)宅。“要不要租房(fang)(fang)子(zi)(zi)？”本地(di)村(cun)(cun)民以(yi)為記者是來租房(fang)(fang)的(de)(de)(de)，“這幢(chuang)房(fang)(fang)子(zi)(zi)是義烏(wu)市(shi)教育(yu)部(bu)門(men)的(de)(de)(de)人(ren)在(zai)(zai)村(cun)(cun)里買的(de)(de)(de)宅基地(di)建的(de)(de)(de)，另外一棟是在(zai)(zai)義烏(wu)市(shi)一財政(zheng)部(bu)門(men)上班的(de)(de)(de)人(ren)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)(zi)。”村(cun)(cun)民指著一幢(chuang)豪(hao)(hao)華(hua)、外有圍(wei)墻(qiang)的(de)(de)(de)“別(bie)墅”表示(shi)，“這幢(chuang)房(fang)(fang)子(zi)(zi)裝(zhuang)修(xiu)太好(hao)了(le)，房(fang)(fang)子(zi)(zi)估計(ji)不愿租”。當地(di)政(zheng)府一官(guan)員向(xiang)記者透露(lu)，此前有三位義烏(wu)市(shi)公務員在(zai)(zai)此建的(de)(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)(zi)，“因為影(ying)響(xiang)不好(hao)”，最(zui)后被勒令(ling)拆除了(le)。

記(ji)者在采(cai)訪期間，巧遇該鎮金(jin)塘路一(yi)70平方米的宅基地轉(zhuan)讓，“轉(zhuan)讓價(jia)要30多萬元，一(yi)分(fen)都不能少”，擁(yong)有該宅基地經營(ying)權的村民(min)表示(shi)。

“買(mai)的(de)人很多(duo)，但(dan)宅基地(di)(di)供不應求。”義(yi)烏(wu)當地(di)(di)一房產中介公司透露，據其(qi)介紹，他(ta)手頭(tou)現有義(yi)烏(wu)廿(nian)三里舊(jiu)村(cun)改造(zao)的(de)一幅宅基地(di)(di)，占地(di)(di)180平方(fang)米，對方(fang)要價(jia)為360萬元，服務費按照轉讓價(jia)的(de)1%收取。

《每日經濟新聞》留意(yi)到，在義(yi)烏當地(di)(di)房(fang)產專業網站也有一些宅基(ji)地(di)(di)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓的信息：“黃金地(di)(di)段宅基(ji)地(di)(di)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓”，該(gai)宅基(ji)地(di)(di)位于義(yi)烏市(shi)蘇(su)溪(xi)鎮(zhen)，108平(ping)方(fang)米(mi)，轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓價(jia)(jia)260萬(wan)元(yuan)，每平(ping)方(fang)米(mi)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓價(jia)(jia)超(chao)過2萬(wan)元(yuan)；而另外一則(ze)“距市(shi)場5分鐘！宅基(ji)地(di)(di)急(ji)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)”的信息稱(cheng)，該(gai)宅基(ji)地(di)(di)90平(ping)方(fang)米(mi)，標價(jia)(jia)為320萬(wan)元(yuan)，單價(jia)(jia)超(chao)過了3萬(wan)元(yuan)。

“義(yi)烏(wu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)現在(zai)十分稀缺，尤其是(shi)國際商貿城周邊地(di)(di)(di)(di)區的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)更是(shi)彌足珍貴”，義(yi)烏(wu)當地(di)(di)(di)(di)一(yi)房產業內人士(shi)表示，農村宅基(ji)地(di)(di)(di)(di)市場價每平(ping)方米都超過(guo)2萬元，在(zai)這些宅基(ji)地(di)(di)(di)(di)上蓋起的(de)房子可以利用(yong)區位優勢，開展(zhan)物(wu)流運輸、物(wu)業租賃等，每月可以獲得(de)不菲收入。

“一種是舊城(cheng)改造，有些村(cun)民將自己的(de)宅(zhai)基地(di)(di)拿出來(lai)轉讓，本村(cun)或外地(di)(di)人來(lai)買；另一種已(yi)經在(zai)城(cheng)市里已(yi)經安居，然后回到(dao)農村(cun)老家參與村(cun)委會(hui)公開招(zhao)標(biao)的(de)宅(zhai)基地(di)(di)。”對于宅(zhai)基地(di)(di)的(de)公開轉讓，義(yi)烏市一鄉鎮官員(yuan)向 《每日經濟新聞(wen)》解(jie)釋。

值得玩味(wei)的是，伴隨著土(tu)(tu)地(di)的價(jia)值越來越大，宅基地(di)出讓(rang)亦成為腐(fu)敗的重災區(qu)。去年(nian)(nian)5月(yue)份，義(yi)烏市(shi)(shi)蘇溪(xi)鎮一(yi)行政村原(yuan)黨支部(bu)書記(ji)樓某、村委會(hui)(hui)主(zhu)任樓某因(yin)犯非法轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)土(tu)(tu)地(di)使用權罪被(bei)義(yi)烏市(shi)(shi)法院判處(chu)有期徒刑(xing)三年(nian)(nian)，緩刑(xing)四年(nian)(nian)，并處(chu)罰金(jin)44萬(wan)元(yuan)。與(yu)此同(tong)時，上溪(xi)鎮溪(xi)田村原(yuan)黨支部(bu)書記(ji)沈某、村委會(hui)(hui)主(zhu)任沈某2011年(nian)(nian)7月(yue)26日被(bei)義(yi)烏市(shi)(shi)人民檢察院以涉嫌非法轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)、倒賣土(tu)(tu)地(di)使用權罪對其提起(qi)公訴。義(yi)烏市(shi)(shi)一(yi)信訪部(bu)門官員透露，2011年(nian)(nian)義(yi)烏市(shi)(shi)共有8起(qi)村官 “倒賣”土(tu)(tu)地(di)被(bei)公訴。