每經編輯｜楊(yang)濤

每經記者胡廷鴻

此前(qian)一(yi)直致力(li)于調整產品結構、加大首(shou)置剛需供(gong)貨的金地(di)(di)集團，在(zai)悄然來臨的2012剛需置業潮中，獲(huo)得(de)恰逢其(qi)時的回報：截止2012年7月底，累計(ji)簽(qian)約金額 160.3 億(yi)元，較上年同期增加 16.8%，一(yi)舉扭轉過去幾年金地(di)(di)上半年業績平淡、下半年發力(li)的局面。

在(zai)房地(di)(di)(di)產市場已經進(jin)入(ru)“剛(gang)需為王”的時代，金地(di)(di)(di)上半年(nian)在(zai)全國(guo)各地(di)(di)(di)多個(ge)項目曾連續以月銷數百套的速(su)度走(zou)量。這也顯示金地(di)(di)(di)去(qu)年(nian)以來(lai)頗受制于產品偏高端(duan)化的局面，整體已獲明顯改善。

未來，金(jin)地(di)將(jiang)(jiang)如何繼(ji)續(xu)調整自己的(de)產(chan)品(pin)、市場戰略？未來，金(jin)地(di)集團將(jiang)(jiang)以何種角度去看待房地(di)產(chan)市場？未來，在同城(cheng)的(de)萬科、招商均已經同樣邁出國(guo)際化步伐的(de)背景(jing)下，金(jin)地(di)集團將(jiang)(jiang)走出怎樣具有獨(du)特競爭(zheng)優(you)勢(shi)的(de)國(guo)際化之路？

對(dui)于上述話(hua)題，近日，金地集團總裁黃俊燦接受《每日經(jing)(jing)濟新聞》記者專訪，詳細解讀這一(yi)年來金地經(jing)(jing)營(ying)發展和戰略選擇。

調產(chan)品結(jie)構，走(zou)復合型道(dao)路

NBD：上半年都說(shuo)樓(lou)市成(cheng)交開(kai)始回暖(nuan)，您認為現在市場(chang)真的回暖(nuan)了嗎？

黃(huang)俊燦：回(hui)暖是(shi)一個相對的(de)(de)(de)，跟最差(cha)的(de)(de)(de)時候比(bi)回(hui)暖了，跟好的(de)(de)(de)時候比(bi)肯(ken)定還(huan)比(bi)較差(cha)。就好像人一下子(zi)被(bei)打(da)暈，現在醒(xing)過來，是(shi)回(hui)到正常水平。國家壓抑投資投機的(de)(de)(de)思路還(huan)是(shi)沒有(you)變的(de)(de)(de)，改善(shan)型(xing)的(de)(de)(de)產品仍然(ran)會(hui)有(you)市場。

NBD：從金(jin)地(di)上半年業(ye)績來(lai)看(kan)，有沒(mei)有達到預期(qi)目標？

黃俊燦：上半年(nian)(nian)銷售肯定超過了我們的(de)預期(qi)，今年(nian)(nian)的(de)目(mu)標(biao)是今年(nian)(nian)2月份行業最悲觀、市場(chang)最寒(han)冷(leng)的(de)時候制定的(de)，是偏(pian)悲觀，謹慎的(de)。

NBD：上半年，萬科、招商、保利等房企都(dou)在加速去庫存化，另外，房企持有現金(jin)也在增加，去杠桿(gan)化的(de)動作趨勢(shi)明(ming)顯。下半年金(jin)地推貨節奏如何？

黃俊(jun)燦：現在去庫存(cun)(cun)化(hua)也是行業的(de)共識。金地也是一樣，在上半(ban)年(nian)也加快(kuai)了去化(hua)庫存(cun)(cun)，上半(ban)年(nian)的(de)銷售(shou)成績超出原來的(de)預(yu)計目(mu)標(biao)。在下半(ban)年(nian)，金地新增的(de)供貨(huo)會比上半(ban)年(nian)多一些(xie)，供貨(huo)結(jie)構(gou)也會更(geng)好一些(xie)。下半(ban)年(nian)肯定會繼續調整(zheng)產(chan)品結(jie)構(gou)，高端項(xiang)目(mu)也會調整(zheng)開發和(he)推盤節奏(zou)。

NBD：在(zai)(zai)去庫存化方面，落(luo)實(shi)到具體產(chan)品結構(gou)，金(jin)地接下來在(zai)(zai)那些方面的產(chan)品去庫存會多一些？

黃(huang)俊燦：下(xia)半年(nian)會加快推出(chu)適銷對(dui)路(lu)的(de)(de)產品(pin)，主要(yao)是(shi)(shi)首次置業和(he)首次改(gai)善產品(pin)，而高(gao)端項(xiang)目(mu)(mu)開發上市的(de)(de)節奏(zou)會相對(dui)慢一(yi)(yi)些。對(dui)于高(gao)端產品(pin)去(qu)(qu)化(hua)，我(wo)們有幾個辦法，第一(yi)(yi)是(shi)(shi)將高(gao)端項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)定位(wei)作一(yi)(yi)些調整(zheng)，做(zuo)到(dao)適銷對(dui)路(lu)。第二個就是(shi)(shi)加強營銷措施。從現在來看，今年(nian)我(wo)們高(gao)端項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)去(qu)(qu)化(hua)比去(qu)(qu)年(nian)好了很多。剛才(cai)我(wo)說減緩節奏(zou)，不是(shi)(shi)說不理它，而是(shi)(shi)要(yao)更有策(ce)略地進行調整(zheng)，在當下(xia)的(de)(de)市場環(huan)境下(xia)，讓高(gao)端項(xiang)目(mu)(mu)也能加快銷售。

未來企業困難在于踩準(zhun)節奏

NBD：隨著上半年成交的(de)回暖，有人說現在房地產企業(ye)最艱難(nan)的(de)時候已經過(guo)去了(le)，您怎么看(kan)這(zhe)個觀點。另外，有個觀點認(ren)為2012年是房地產行業(ye)發展的(de)轉折點，那么下一個十年房地產行業(ye)將會如何變革？

黃俊燦：最困難的時候是不是已(yi)經過去，因企業而異。金地經營相對穩(wen)健，但我們當然也歡(huan)迎市場(chang)恢復，這樣對大(da)家(jia)都會好一些。

未(wei)來(lai)的(de)市(shi)場(chang)跟以前市(shi)場(chang)不一樣(yang)，以前基本是單邊上(shang)漲(zhang)過程，而未(wei)來(lai)市(shi)場(chang)波動性預計會很大，所以困(kun)(kun)難(nan)不困(kun)(kun)難(nan)，要看這個(ge)波段踩(cai)的(de)準不準，踩(cai)反了肯定就會很困(kun)(kun)難(nan)。未(wei)來(lai)單邊上(shang)漲(zhang)的(de)勢頭(tou)已經改變，市(shi)場(chang)跟政(zheng)策也(ye)在博弈，不會大漲(zhang)，也(ye)不會大跌。我個(ge)人觀點(dian)認(ren)為，未(wei)來(lai)是一個(ge)相對平穩增長的(de)市(shi)場(chang)。

提到(dao)轉(zhuan)折點，目前(qian)市場當然發生(sheng)著較大(da)的(de)變化(hua)(hua)，從(cong)以前(qian)買塊地放著都能賺錢(qian)的(de)快速增長階段(duan)，已經(jing)轉(zhuan)變到(dao)需要專業化(hua)(hua)、精細(xi)化(hua)(hua)管理、品牌化(hua)(hua)經(jing)營才(cai)能干得好的(de)階段(duan)。

NBD：我們知(zhi)道，金地(di)在2009年拿了(le)價(jia)格(ge)相對較(jiao)高的(de)地(di)，導致(zhi)2011年產品結構高端產品居多，從(cong)這個(ge)意(yi)義上(shang)說(shuo)，金地(di)是否踏準了(le)市場節奏？

黃俊燦(can)：高端項目并不(bu)是(shi)沒有市場，而是(shi)受政策影響較(jiao)大(da)。對這部(bu)分金地將繼續積極調整調整，整體來講會(hui)更多做主(zhu)流市場產(chan)品，做一(yi)些(xie)首(shou)置(zhi)首(shou)改(gai)的(de)產(chan)品。

NBD：目前樓市(shi)回(hui)暖，房價再次(ci)有反彈跡象(xiang)，對(dui)此有人認為下(xia)半年可能出臺(tai)更嚴厲(li)的調(diao)控(kong)政(zheng)策，你如何看下(xia)半年樓市(shi)調(diao)控(kong)政(zheng)策？

黃俊燦：目(mu)(mu)前市場比(bi)較平穩，除了沒有實現"合理房(fang)價"的(de)目(mu)(mu)標外，其他調控目(mu)(mu)標可以(yi)說基本都已(yi)達到(dao)。我覺得短(duan)期內出一些更嚴厲的(de)政策的(de)概率(lv)比(bi)較低。

NBD：現(xian)(xian)在調控政策基(ji)調不變(bian)，房地(di)產(chan)行業(ye)也出現(xian)(xian)了(le)細分化，比(bi)如旅游(you)地(di)產(chan)、商業(ye)地(di)產(chan)、養老地(di)產(chan)等等開始(shi)出現(xian)(xian)，您認(ren)為未(wei)來哪一類的產(chan)品會變(bian)得(de)更好，或者哪一類產(chan)品變(bian)得(de)更壞？

黃(huang)俊(jun)燦：細(xi)分(fen)化是行業(ye)成熟(shu)的標(biao)志，行業(ye)發展(zhan)到(dao)一定程度，必然要細(xi)分(fen)。細(xi)分(fen)出來以后，哪(na)一個會更好，關(guan)鍵是看企業(ye)對(dui)市場的需求是否準確把握住。旅游(you)地(di)產、養老地(di)產都是不錯的細(xi)分(fen)市場。