每經編輯｜每經記者(zhe) 劉林(lin)鵬 杜冉樂 貴陽(yang)攝影(ying)報道    

每經(jing)記(ji)者 劉林鵬 杜(du)冉樂 貴(gui)陽攝影報道

1.2萬平方米的(de)售樓(lou)大(da)廳(ting)(ting)，擠(ji)滿了(le)(le)熙熙攘(rang)攘(rang)的(de)購房者(zhe)，猶如春運時(shi)的(de)火車(che)站候車(che)大(da)廳(ting)(ting)，多家銀行(xing)在(zai)售樓(lou)大(da)廳(ting)(ting)內設立了(le)(le)營業網(wang)點，辦理住(zhu)房貸款的(de)購房者(zhe)排起了(le)(le)長長的(de)隊伍(wu)……這是10月(yue)13日上午(wu)，《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)在(zai)貴陽花果園(yuan)售樓(lou)大(da)廳(ting)(ting)看到的(de)情景。

“超級大(da)盤(pan)林立”是記者在(zai)調查過程中對貴陽(yang)樓(lou)市最深刻的印象。在(zai)這些超級大(da)盤(pan)中，提及(ji)“花果園”和“未(wei)來(lai)方(fang)舟(zhou)”，在(zai)貴陽(yang)可(ke)以說(shuo)是無人不知。

記者(zhe)了解到，目前貴(gui)陽正在銷售的(de)(de)(de)100萬平(ping)方米(mi)以上(shang)的(de)(de)(de)超級大(da)盤就(jiu)(jiu)有13個(ge)，單(dan)是花果園(yuan)(yuan)項目就(jiu)(jiu)有1830萬平(ping)方米(mi)的(de)(de)(de)體量，號稱全國(guo)第一大(da)盤。以花果園(yuan)(yuan)規劃(hua)的(de)(de)(de)35萬常住人口為例，這樣的(de)(de)(de)規模(mo)足以抵得上(shang)貴(gui)陽市修文縣(xian)人口的(de)(de)(de)總和(he)。

此外，中天·未(wei)來方舟的(de)(de)規劃建筑面積也高達720萬(wan)(wan)平方米(mi)。這兩大(da)項目的(de)(de)供(gong)(gong)應(ying)(ying)量(liang)(liang)占據了貴(gui)陽樓盤整體(ti)(ti)供(gong)(gong)應(ying)(ying)量(liang)(liang)的(de)(de)主體(ti)(ti)地(di)位。據重慶中原地(di)產(chan)貴(gui)陽分公(gong)司給出的(de)(de)數據顯(xian)示，僅在2012年上(shang)半(ban)年，花果園項目供(gong)(gong)應(ying)(ying)量(liang)(liang)達452.2萬(wan)(wan)平方米(mi)，占了貴(gui)陽樓市總供(gong)(gong)應(ying)(ying)量(liang)(liang)的(de)(de)75.4%。

“超級大盤”井噴式發展，需要(yao)多(duo)少市場容(rong)量(liang)來承(cheng)接？這種情況(kuang)的出現是否會導致(zhi)貴陽(yang)樓市的嚴重過(guo)剩？

近日，有專(zhuan)家(jia)和媒(mei)體就貴(gui)陽(yang)(yang)房地(di)產的(de)庫存量和貴(gui)陽(yang)(yang)市常住(zhu)人口(kou)進(jin)行測算(suan)，得出了貴(gui)陽(yang)(yang)樓市嚴重過(guo)剩，或將(jiang)重蹈鄂爾多斯覆轍(che)的(de)結(jie)論。事實果(guo)真(zhen)如此(ci)嗎(ma)？

“我(wo)們貴(gui)陽(yang)(yang)被鄂(e)爾多斯(si)了。”這是貴(gui)陽(yang)(yang)中鐵置(zhi)業(ye)有限公司(si)財務(wu)總監(jian)、副總經理王(wang)成平10月13日見到記(ji)者時開門見山(shan)的話，從供需(xu)關(guan)系來看，目前貴(gui)陽(yang)(yang)樓(lou)市并(bing)沒有泡沫(mo)。王(wang)成平已在(zai)房地(di)產行(xing)業(ye)經營多年，在(zai)成都、廣州等(deng)多地(di)從事過(guo)房地(di)產相(xiang)關(guan)工作。

花果園來襲

1830萬平(ping)方米(mi)(mi)的(de)體量(liang)，200萬平(ping)方米(mi)(mi)的(de)商業，200萬平(ping)方米(mi)(mi)的(de)寫字樓，35萬常住人(ren)口，170萬的(de)人(ren)流量(liang)……花果(guo)園可視為貴陽樓市的(de)標桿。

10月(yue)13日(ri)，周六(liu)，貴陽(yang)飄起了(le)蒙蒙細雨(yu)，《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者趕赴花果園進行實(shi)地調(diao)查。

在花(hua)果園(yuan)立交與通往花(hua)果園(yuan)項目樓盤(pan)的單行(xing)道丁字路口，遠遠望去，上(shang)百棟高層(ceng)住宅和商業綜合體正在緊張地施工，低(di)洼處(chu)六層(ceng)樓高的貴陽醫學院附屬南華醫院，原本在彭家灣(wan)棚戶區(qu)居民(min)眼里(li)屬于地標性的建筑，如今顯得非常渺小。

沿道路斜坡向(xiang)上，諸如“我(wo)們(men)只享受市中心的(de)生活——大貴陽戰略下的(de)絕對(dui)中心”等宣傳花果園項目的(de)廣(guang)告語尤為(wei)奪目。

“這不是在建一(yi)個樓(lou)盤，而是在造城呀。”一(yi)個外地購房者感嘆(tan)道。

花(hua)果園項目(mu)(mu)一置(zhi)業顧問向《每日(ri)經濟新聞》記者透(tou)露(lu)，該項目(mu)(mu)一共226棟(dong)，目(mu)(mu)前(qian)在建的(de)有100多棟(dong)，年底時(shi)可(ke)交付20多棟(dong)。

花果(guo)園(yuan)項目(mu)營銷總監(jian)張寧向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者(zhe)表示，“住宅(zhai)項目(mu)2014年完成，整個花果(guo)園(yuan)項目(mu)2015年完成。”

“我們最多(duo)的時候一天(tian)賣1000多(duo)套房(fang)子。”花果(guo)園的上述置業顧問稱(cheng)，該項目自從2010年開盤以來，已經連續22周成為貴陽樓市(shi)的銷售冠軍。

花果(guo)(guo)園(yuan)項目的開(kai)(kai)發商宏(hong)立(li)城(cheng)集團成立(li)于1998年，至今也(ye)僅在貴陽開(kai)(kai)發了包括(kuo)花果(guo)(guo)園(yuan)在內的兩個(ge)項目。雖(sui)然在全(quan)國房地產行業(ye)里，宏(hong)立(li)城(cheng)名(ming)(ming)不見經傳，但是在貴陽，卻因開(kai)(kai)發了山水黔城(cheng)而一舉(ju)成名(ming)(ming)。

“2010年(nian)宏(hong)立城集團啟動了總(zong)投資300億元、總(zong)建筑面(mian)積(ji)560萬平方(fang)米的(de)(de)花果園彭(peng)家灣改(gai)造(zao)(zao)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)。2011年(nian)，宏(hong)立城集團再(zai)次拿下五里沖片區改(gai)造(zao)(zao)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，大手筆圈定貴(gui)陽中心(xin)，使(shi)之(zhi)成(cheng)為一個占地6000余(yu)畝的(de)(de)城市中央生態區，一個總(zong)建筑面(mian)積(ji)1612萬平方(fang)米的(de)(de)貴(gui)陽國際中心(xin)。”宏(hong)立城官網如(ru)此說明花果園項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)。

公開資料顯示，五里(li)沖片區今年年初正式啟動(dong)，投(tou)入(ru)資金達600億元。這(zhe)樣算來(lai)，宏(hong)立城(cheng)在花果(guo)園的投(tou)入(ru)達到900億元。

“開(kai)發如此(ci)體量(liang)的(de)樓盤，開(kai)發商肯定面臨不(bu)小的(de)風險(xian)。不(bu)過，富貴(gui)險(xian)中求嘛。”貴(gui)陽當(dang)地一位房地產(chan)行業資(zi)深人士表示。

超級大盤“井噴”

“目前在(zai)貴(gui)(gui)陽如果不足100萬(wan)平(ping)方米，沒(mei)人好意思(si)說自己是(shi)大盤(pan)(pan)。”貴(gui)(gui)陽房(fang)地產(chan)企(qi)業的(de)(de)一位高管向《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者表(biao)示，這種超(chao)級大盤(pan)(pan)的(de)(de)開發模式是(shi)貴(gui)(gui)陽當地房(fang)地產(chan)行業的(de)(de)一大特色(se)。

統計數(shu)據顯示，目前貴陽正在銷(xiao)售的(de)100萬平方米以上(shang)的(de)超級大盤就有13個，潛在的(de)超級大盤還有9個。

伴隨(sui)著超級大盤的“井噴”，今年(nian)(nian)(nian)(nian)以來，貴陽(yang)樓市(shi)的總供(gong)應(ying)量(liang)隨(sui)之大幅(fu)增(zeng)長。來自貴陽(yang)正(zheng)合地產(chan)的統(tong)計(ji)數據顯示，2012年(nian)(nian)(nian)(nian)1~6月，貴陽(yang)商品(pin)房市(shi)場整體供(gong)應(ying)572萬(wan)平方米(mi)，半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)供(gong)應(ying)量(liang)均超越(yue)了2007年(nian)(nian)(nian)(nian)、2008年(nian)(nian)(nian)(nian)、2009年(nian)(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)(nian)供(gong)應(ying)量(liang)，占2011年(nian)(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)(nian)的72%；從今年(nian)(nian)(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)的供(gong)應(ying)水平看，2012年(nian)(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)(nian)市(shi)場供(gong)應(ying)量(liang)有望超越(yue)2011年(nian)(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)(nian)市(shi)場供(gong)應(ying)量(liang)793萬(wan)平方米(mi)。

事實上，這(zhe)些超級大盤的井(jing)噴勢(shi)頭，僅從土地(di)(di)市場的拿地(di)(di)上就能看得出端倪(ni)來(lai)。

繼2009年宏(hong)立城拿(na)下彭家灣棚(peng)戶區大幅(fu)地(di)(di)(di)塊(kuai)，進(jin)而如火如荼地(di)(di)(di)展開貴州最大的“城中村”改(gai)造項目之(zhi)后，2011年4月份(fen)再次出手拿(na)下五里(li)(li)沖片區的11宗地(di)(di)(di)塊(kuai)，并與彭家灣片區實(shi)現聯動開發。不(bu)過，五里(li)(li)沖片區地(di)(di)(di)塊(kuai)總面積竟是彭家灣片區地(di)(di)(di)塊(kuai)面積的2.3倍之(zhi)多。

除了宏立城敢于(yu)冒險(xian)大幅(fu)拿地(di)之外，貴州唯一(yi)的本土上(shang)市房企中天城投（000540，SZ）在拿地(di)上(shang)也毫(hao)不(bu)示弱，甚至一(yi)度(du)還有(you)業內人士將之稱為“地(di)皇”。

中天城投(tou)從(cong)2008年介入土地(di)一級市(shi)場以來，到2010年時就已(yi)拿(na)下7000畝(mu)(mu)綜合地(di)塊，但耗資僅3.5億(yi)元，中天城投(tou)直接或間(jian)接土地(di)儲備一舉超過(guo)萬畝(mu)(mu)，并成為當時西部地(di)區規模最大的地(di)產類上(shang)市(shi)公(gong)司。

時至2012年(nian)8月份，中(zhong)天(tian)城(cheng)投再(zai)次出手巨量拿地。據悉，今年(nian)8月24日，中(zhong)天(tian)城(cheng)投競得8宗地塊，建(jian)筑面積總計達331.96萬平方(fang)米，規(gui)劃(hua)所建(jian)項目為 “假日方(fang)舟”，也(ye)將是中(zhong)天(tian)城(cheng)投2013年(nian)新開工的(de)重(zhong)點項目。

據業內人士的(de)權(quan)威說法，中天城投的(de)超規模拿(na)地得益于其(qi)獨特的(de)置換(huan)拿(na)地模式，即通過把其(qi)他公司(si)的(de)非國有(you)建設(she)用(yong)地置換(huan)成國有(you)建設(she)用(yong)地，從而實現大規模的(de)低價拿(na)地。

此外，在(zai)由政府(fu)主導新城(cheng)規劃(hua)建設(she)的指導思想之下(xia)，其(qi)他品(pin)牌房企也相(xiang)繼出現大(da)片拿(na)地的情況。據記者了解，利海中環廣場(chang)項目占地達1509畝(mu)，保利生態體育公(gong)園占地2635.669畝(mu)，優品(pin)城(cheng)邦占地2300畝(mu)，多彩(cai)貴州城(cheng)占地7695畝(mu)，而(er)西南國際商貿(mao)城(cheng)甚至(zhi)占地14580畝(mu)，這些大(da)型房地產項目均將在(zai)未來(lai)一(yi)段(duan)時間內開(kai)工建設(she)。

“西(xi)南國際商貿城(cheng)當時(shi)在(zai)落地(di)動工時(shi)，貴(gui)州(zhou)省某高層(ceng)領導曾親自(zi)到場，凝聚人(ren)氣。”廣州(zhou)中地(di)行(xing)房產代理(li)機構(gou)貴(gui)陽分(fen)公司項(xiang)目(mu)助理(li)劉永坤(kun)表示，其實這些大項(xiang)目(mu)背后往(wang)往(wang)能看到地(di)方政府的(de)影子，而(er)地(di)方政府也(ye)想早點將貴(gui)陽建成一個現代化的(de)區域中心城(cheng)市。

蜂擁而來的外地客

在進入(ru)花果園項目內的一條花果園大(da)道上，記者看到沿路剛好(hao)停放著5輛印(yin)有(you)“遵義旅游觀光巴士”標識(shi)的客車，從車上下來的乘客黑壓壓一片。

爾后(hou)，穿著(zhu)標識宏立城(cheng)公司服裝的置業顧(gu)問帶著(zhu)長(chang)約百米長(chang)的隊伍走在花(hua)果園這(zhe)條(tiao)道(dao)上，一名王姓中巴司機(ji)告訴《每日經濟新聞》記(ji)者，這(zhe)些乘客均是從外地來看花(hua)果園樓盤的，周末一天要(yao)跑3趟，平時至少也跑1趟。

源源不斷的(de)外地(di)客(ke)(ke)，自然少(shao)不了(le)相應的(de)高點子返利誘惑和大規模的(de)營銷(xiao)隊伍。記者從一份來自里城(cheng)地(di)產的(de)營銷(xiao)方案中(zhong)(zhong)看到，外地(di)被接來的(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)中(zhong)(zhong)午由開(kai)發商負責免(mian)費(fei)午餐，貴州較偏(pian)遠地(di)區的(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)若當(dang)日無法返回(hui)，開(kai)發商晚上提(ti)供免(mian)費(fei)的(de)酒店住宿。這份營銷(xiao)方案中(zhong)(zhong)還顯示(shi)，凡在(zai)縣市外展(zhan)點登記并(bing)成(cheng)交的(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)，較在(zai)售樓部成(cheng)交總價減免(mian)3000~5000元不等。

令人驚奇的是，該營銷(xiao)方案也透露(lu)，花果園項目共2000名(ming)置(zhi)業顧問，其中僅(jin)售(shou)樓(lou)處就(jiu)常駐(zhu)了600名(ming)，另外1400名(ming)分布(bu)在(zai)貴(gui)(gui)陽(yang)市和貴(gui)(gui)州其他縣市，“采用高傭金方式刺激(ji)置(zhi)業顧問，銷(xiao)售(shou)提點千分之三（即銷(xiao)售(shou)一(yi)套100平方米約價值30萬元(yuan)左右的房子，可以拿到(dao)傭金近一(yi)千元(yuan)）。”

“我仔細考察過(guo)花果園樓盤，每周(zhou)都有(you)5~8輛大(da)客車(che)停在那兒，像(xiang)黔南州(zhou)、凱里等地(di)市(shi)州(zhou)的客戶來得非常多。”貴州(zhou)省社科院城市(shi)經(jing)濟研究所所長胡曉登對記者表示。

在(zai)花(hua)果園售(shou)樓部，記者隨機采(cai)訪到(dao)一名從貴(gui)州省(sheng)黔南州趕來的池姓購房(fang)(fang)者，他手持外(wai)地(di)(di)客戶購房(fang)(fang)意向書并面(mian)帶微笑地(di)(di)告訴記者，這次是專門為(wei)遠赴廣(guang)東(dong)省(sheng)佛山市打工的兒(er)子(zi)買房(fang)(fang)的，“花(hua)果園的房(fang)(fang)價不到(dao)四千(qian)塊錢一平方米，跟(gen)老家的房(fang)(fang)價差不多，但貴(gui)陽是貴(gui)州省(sheng)的省(sheng)會城市，等(deng)我(wo)兒(er)子(zi)在(zai)貴(gui)陽安了家，以后就(jiu)不用再到(dao)廣(guang)東(dong)打工了，可(ke)以就(jiu)近做些生(sheng)意。”

正忙于手頭事務的花果園銷售(shou)總監張寧，面對(dui)記(ji)者(zhe)的來訪也停下工(gong)作，亦(yi)對(dui)記(ji)者(zhe)透露(lu)，在(zai)貴州(zhou)省內(nei)8個地市州(zhou)中，就有(you)50%~60%的剛需族來選(xuan)擇購買花果園項目。

重(zhong)慶(qing)大學房地產MBA項(xiang)目貴陽教(jiao)學中心副主任吳靖在接受《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者采訪時也提(ti)到，“重(zhong)慶(qing)大學的(de)一個老師(shi)告訴我，你們貴陽的(de)花果園項(xiang)目宣(xuan)傳怎么跑到重(zhong)慶(qing)了？”

貴陽(yang)正合地(di)產8月份的研(yan)報顯示，花果(guo)園、未來(lai)方(fang)(fang)舟(zhou)兩項目整體成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)6689套，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積(ji)61.34萬平方(fang)(fang)米，分別占市場總(zong)體成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量的52.06%和64%。

10月(yue)16日下午，《每日經濟新聞》記者(zhe)趕赴未來方舟(zhou)實地探訪。在(zai)(zai)位于北京東路的中(zhong)(zhong)天未來方舟(zhou)項目(mu)售樓(lou)部，外地購房(fang)客亦是絡繹不絕。在(zai)(zai)售樓(lou)部入口(kou)處，記者(zhe)看(kan)到道(dao)路兩旁已(yi)停滿了各種(zhong)車(che)(che)(che)輛，除了掛(gua)貴州車(che)(che)(che)牌的汽車(che)(che)(che)之外，也有(you)從河北、浙江和廣東等省份(fen)遠道(dao)而來的，還有(you)中(zhong)(zhong)天城(cheng)投公司配備(bei)的專供看(kan)房(fang)使(shi)用的數輛大巴車(che)(che)(che)。

走(zou)進(jin)偌大(da)的(de)售樓(lou)部，記者(zhe)以購房者(zhe)名(ming)義向置業顧(gu)問曹女士咨詢一套89平方(fang)米(mi)戶(hu)(hu)型(xing)的(de)住宅(zhai)，不過(guo)曹女士稱(cheng)，目前這種(zhong)(zhong)小(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)已(yi)售罄，只有130平方(fang)米(mi)以上的(de)大(da)戶(hu)(hu)型(xing)，如果還想買那種(zhong)(zhong)小(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)，只有等待下個月推出的(de)新(xin)批(pi)次樓(lou)盤了。

從重慶(qing)中原地產貴(gui)陽分公司(si)的(de)研報(bao)得知，從8月(yue)12日起至今，中天·未來(lai)方舟(zhou)共推出了F1組(zu)團(tuan)(tuan)、H4組(zu)團(tuan)(tuan)、G1組(zu)團(tuan)(tuan)和(he)H4組(zu)團(tuan)(tuan)，總計高達1346套(tao)房源，也附有交1萬(wan)元抵1.5萬(wan)元的(de)現金優惠。

未來方舟的(de)(de)商(shang)業地產項(xiang)(xiang)目也引(yin)來了(le)大量投資(zi)者(zhe)的(de)(de)關注。在(zai)售樓部沙盤旁邊，一群人正(zheng)圍著一個規(gui)劃500余米高的(de)(de)綜(zong)合(he)體項(xiang)(xiang)目沙盤旁品頭論足(zu)，其中一名跟(gen)丈夫坐(zuo)車前(qian)來看鋪面的(de)(de)吳女士一臉焦慮地對記者(zhe)稱，現在(zai)鋪面不(bu)好買(mai)，剛才(cai)搖號(hao)都沒搖到。記者(zhe)從一展板上看到，當(dang)期批次(ci)的(de)(de)商(shang)鋪幾乎均被(bei)標(biao)注成了(le)紅色(se)，意味著差不(bu)多被(bei)賣光(guang)了(le)。

“上(shang)周(zhou)（10月(yue)8月(yue)~10月(yue)14日）起商(shang)品房成交量回升至節(jie)前水平，成交2190套，環比上(shang)漲(zhang)126%，成交面積19713平方米，環比上(shang)漲(zhang)89%。”廣州中地行貴陽分公(gong)司周(zhou)報(bao)如此表述。

從(cong)《每日(ri)(ri)經濟新聞(wen)》記者連(lian)續數日(ri)(ri)奔赴貴陽(yang)各區(qu)域實地調查的情況來看，無論是在(zai)上(shang)(shang)萬(wan)平方(fang)米售樓(lou)部(bu)的花果園、未來方(fang)舟(zhou)(zhou)，還是在(zai)美(mei)的林城時代、新王府公(gong)寓和恒大城等普(pu)通項(xiang)目售樓(lou)部(bu)，均能看到雙(shuang)節后(hou)人氣回升的勢頭。記者從(cong)花果園、未來方(fang)舟(zhou)(zhou)營銷部(bu)給出(chu)的數據來看，花果園在(zai)上(shang)(shang)周(zhou)（10月(yue)8月(yue)~10月(yue)14日(ri)(ri)）成交(jiao)(jiao)989套，而(er)未來方(fang)舟(zhou)(zhou)也成交(jiao)(jiao)了242套。

沿著(zhu)南(nan)明河邊一路往前(qian)走，河左岸的(de)(de)(de)在建項目正如火如荼地進行(xing)著(zhu)，數十輛挖掘(jue)機在裸露(lu)的(de)(de)(de)石(shi)山上(shang)轟鳴，遠處植被密集覆蓋的(de)(de)(de)地方(fang),掩映著(zhu)漂亮的(de)(de)(de)半山別墅、洋房；河右(you)岸仍能看到被拆遷留(liu)下的(de)(de)(de)印(yin)跡。南(nan)明河從未來方(fang)舟項目中間穿(chuan)過，一座八洞眼的(de)(de)(de)舊式(shi)拱橋橫(heng)跨于河上(shang)，作為昔日(ri)兩岸居民日(ri)常穿(chuan)行(xing)的(de)(de)(de)重要(yao)通道(dao)，不(bu)過與眼前(qian)快速崛起的(de)(de)(de)大型(xing)現代建筑相比，似乎(hu)顯得極不(bu)相稱。

使出渾身解(jie)數來吸引外地客的不僅僅只有花果(guo)園和未(wei)來方舟。“我們下一步還要到廣州等珠三角地區推銷房源。”王成平扭頭對坐(zuo)在副駕駛(shi)位置的記者說(shuo)。

為什么要遠(yuan)赴嶺(ling)南地(di)區賣(mai)房子(zi)(zi)呢？王成平解釋說，隨(sui)著(zhu)貴(gui)(gui)陽至(zhi)廣州(zhou)、重慶等(deng)地(di)的(de)(de)(de)(de)高(gao)速(su)鐵路、高(gao)速(su)公(gong)路等(deng)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)(de)開(kai)通，未(wei)來的(de)(de)(de)(de)貴(gui)(gui)陽房子(zi)(zi)將不會僅僅局限于貴(gui)(gui)州(zhou)人(ren)口，貴(gui)(gui)陽工業園(yuan)區、旅游等(deng)產業發展起來之后，尤其是“爽爽的(de)(de)(de)(de)貴(gui)(gui)陽”擁有其他(ta)城市無可超(chao)越的(de)(de)(de)(de)氣(qi)候(hou)資源(yuan)，未(wei)來數年到貴(gui)(gui)陽度假避暑的(de)(de)(de)(de)客流會成倍增(zeng)長，這些必將推動貴(gui)(gui)陽房地(di)產項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)(de)大量開(kai)工建設。

對此現(xian)象，胡曉登給出了(le)這樣一種解釋(shi)：在珠三(san)角、長三(san)角等(deng)地區(qu)，衛星(xing)城(cheng)(cheng)市比(bi)比(bi)皆是，它們本身就大量稀釋(shi)了(le)周邊的(de)購(gou)(gou)房需求，而貴陽(yang)(yang)作為整個貴州省(sheng)的(de)單核城(cheng)(cheng)市，城(cheng)(cheng)市化(hua)率(lv)很低，呈(cheng)現(xian)出明顯(xian)的(de)“孤島城(cheng)(cheng)市”現(xian)象，所有(you)優質的(de)教育、醫療、交(jiao)通和(he)生活等(deng)資源嚴重向貴陽(yang)(yang)傾斜(xie)，造成省(sheng)內各城(cheng)(cheng)市發展嚴重不均(jun)衡(heng)，使中心城(cheng)(cheng)市對周邊地市州擁有(you)強大的(de)誘惑力，那些地方的(de)人來貴陽(yang)(yang)購(gou)(gou)房的(de)需求非常迫切(qie)。

大盤的隱憂

不過，在記者采(cai)訪(fang)過程(cheng)中，一些業(ye)內人士(shi)也表(biao)達了對這種超級大(da)盤(pan)模式的憂慮，尤其是超級大(da)盤(pan)的道路承載(zai)量和物業(ye)管理能力。

胡曉登稱(cheng)，目前(qian)(qian)超級(ji)大盤還是(shi)處于(yu)以價換量(liang)(liang)階段，這需要更(geng)加(jia)成熟的開發理念。從項目本身的角度講，缺乏前(qian)(qian)瞻性，交通設施配套不夠，有的樓(lou)盤車位嚴重不足等情況，都會(hui)制約項目的質量(liang)(liang)。

《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)(zhe)連(lian)續兩次趕赴花果(guo)園項(xiang)目實地調(diao)查，就記者(zhe)(zhe)觀察，目前的(de)路網狀況確實很難(nan)承載高(gao)達(da)百萬的(de)人(ren)流(liu)量。

“大(da)盤(pan)開發對于物業(ye)管理的要(yao)求較高，所以承受(shou)的壓力也很大(da)，其中(zhong)硬件設施的配套建設必須跟得(de)上(shang)，像電梯(ti)就成問題。”貴陽某知(zhi)名房地產代理機(ji)構一(yi)不(bu)愿具名的負(fu)責(ze)人稱，比如花果園項目，一(yi)棟樓(lou)最多(duo)4部電梯(ti)，一(yi)層多(duo)達9戶，一(yi)棟樓(lou)多(duo)數(shu)是46層，如果遇(yu)到上(shang)下(xia)班高峰期，就會顯得(de)格外擁堵。此(ci)外，像高峰期的用水、用電等都(dou)將會面(mian)臨超負(fu)荷運作。

隨后，該負責人隨手(shou)拿出(chu)一(yi)部計算器為(wei)記者算了一(yi)下(xia)上述問題的(de)嚴重性，以一(yi)家三口人計算，對于容(rong)納1200余(yu)位居民(min)的(de)樓盤來說，如果在高峰時段僅用4部電梯搭乘，這是很難想(xiang)象的(de)事(shi)情(qing)。

不過(guo)，張寧解釋稱，宏(hong)立(li)城也(ye)沒(mei)把花果(guo)園當作(zuo)一個小區來開(kai)發，而(er)是將(jiang)之作(zuo)為一個“百年城市”來運營(ying)的，還要打造立(li)體(ti)化交(jiao)通(tong)，社區內有(you)人(ren)行天橋，還有(you)輕軌、單(dan)軌電車等，外部(bu)將(jiang)有(you)十二條(tiao)市政(zheng)主干道，并將(jiang)引(yin)入31條(tiao)公交(jiao)線(xian)路(lu)，其中(zhong)25條(tiao)均是將(jiang)花果(guo)園作(zuo)為始發站的，未來項目內外交(jiao)通(tong)將(jiang)會很順暢。

對此(ci)解釋，由于該(gai)大盤項(xiang)目(mu)還在繼續建設的過(guo)程中，業(ye)界對于上述問題的質(zhi)疑有(you)待(dai)實踐的檢驗。不過(guo)，如此(ci)大規模的滾(gun)動開發，一(yi)旦項(xiang)目(mu)出現資金鏈(lian)問題，前期項(xiang)目(mu)可能停工，后(hou)期更(geng)無資金為繼，這也是不少(shao)業(ye)內人士所深憂的。

早在2011年(nian)(nian)三季度時(shi)，包括中天(tian)城(cheng)(cheng)投(tou)在內的8家上(shang)(shang)市房企資產(chan)負(fu)債率均超過了85%，但時(shi)至今年(nian)(nian)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)時(shi)，中天(tian)城(cheng)(cheng)投(tou)的資產(chan)負(fu)債率仍達86%。之前，曾(ceng)有媒體(ti)對中天(tian)城(cheng)(cheng)投(tou)高負(fu)債率下的項目開發提(ti)出過質疑。

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