韓樹杰

本(ben)輪房(fang)(fang)地產(chan)調(diao)控自2010年4月(yue)17日(ri)“新國十條”以來，至今(jin)已有兩年半時間(jian)。雖然調(diao)控措施一(yi)直沒有放(fang)松，但調(diao)控目標由最(zui)初的“遏制房(fang)(fang)價(jia)過快上漲”轉向實現“房(fang)(fang)價(jia)的合(he)理回歸(gui)”，體現了(le)調(diao)控思路從應急到理性的轉變。本(ben)輪調(diao)控已對投資(zi)和投機性需求(qiu)產(chan)生明顯(xian)的遏制效果，也在一(yi)定程(cheng)度上保障了(le)剛性和改(gai)善(shan)性住(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)。但在經濟下行與(yu)貨幣(bi)放(fang)松趨勢明顯(xian)的背景下，房(fang)(fang)價(jia)出現上漲趨勢也引發(fa)擔(dan)憂。

限購(gou)限貸并不能作(zuo)為房地產(chan)(chan)調控的(de)(de)(de)長期措施。在當前(qian)房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)供求矛盾背景(jing)下，一旦政(zheng)策(ce)退出(chu)，市(shi)(shi)場(chang)(chang)可能出(chu)現(xian)強力反彈(dan)。限購(gou)為主、限貸為輔的(de)(de)(de)調控措施作(zuo)為過渡(du)時期的(de)(de)(de)臨時舉措，最(zui)大意義在于為建(jian)立規范、合(he)理、有(you)效的(de)(de)(de)房地產(chan)(chan)發展長效機制爭(zheng)取了寶貴時間。長效機制關切的(de)(de)(de)應是(shi)調整好房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)中各參與主體的(de)(de)(de)利(li)益關系，其中最(zui)為核(he)心的(de)(de)(de)就是(shi)調整好政(zheng)府與市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)關系，實現(xian)政(zheng)府與市(shi)(shi)場(chang)(chang)良性互(hu)動。

如何合理界(jie)定(ding)政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)與(yu)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)在(zai)房地產(chan)(chan)領(ling)域的職能定(ding)位和作用邊(bian)界(jie)？當今世界(jie)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)經濟國(guo)家(jia)中，為應(ying)(ying)對政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)失(shi)靈和市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)失(shi)靈問題(ti)，將政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)和市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)結(jie)合起來(lai)配置資源已成為通(tong)行(xing)方式(shi)，區別在(zai)于對不(bu)同的領(ling)域是政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)多一(yi)些還(huan)是市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)多一(yi)些。一(yi)般來(lai)說，公(gong)共(gong)產(chan)(chan)品應(ying)(ying)由(you)政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)提供，私人產(chan)(chan)品應(ying)(ying)由(you)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)提供，準公(gong)共(gong)產(chan)(chan)品應(ying)(ying)由(you)政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)和市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)共(gong)同提供。所(suo)謂“提供”并不(bu)一(yi)定(ding)指直接生產(chan)(chan)和包辦，可以是付費(fei)購(gou)買。總體來(lai)看，隨著(zhu)經濟社會的發展，政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)提供的公(gong)共(gong)服務(wu)存在(zai)不(bu)斷擴大的趨勢(shi)。事實上(shang)，政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)與(yu)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)難以截然分開(kai)，政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)也(ye)是市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)參與(yu)主體之一(yi)，政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)的一(yi)切行(xing)為也(ye)都要通(tong)過市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)規律(lv)發揮作用。

要在(zai)房地(di)產領域有(you)效規(gui)范政府(fu)職(zhi)能，充分發揮市場作用，應(ying)著(zhu)力于建立規(gui)范、合(he)理、有(you)效的房地(di)產市場運(yun)行機制，保(bao)障市場規(gui)律在(zai)合(he)理范圍內的有(you)效運(yun)行，避免(mian)其負面效應(ying)。

具(ju)體(ti)來說，一是(shi)要(yao)明確房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)領(ling)域不同“產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)”的(de)(de)(de)屬性層級，對(dui)(dui)于房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)公(gong)共服務體(ti)系(xi)(xi)以(yi)及(ji)用于滿(man)足居民(min)基本(ben)住房(fang)(fang)(fang)需求的(de)(de)(de)保障(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)體(ti)系(xi)(xi)等公(gong)共和(he)準公(gong)共產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，可(ke)以(yi)由公(gong)立部門直接提(ti)供，更(geng)(geng)好的(de)(de)(de)方式是(shi)政(zheng)府(fu)(fu)向私人部門購買相關(guan)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)和(he)服務，對(dui)(dui)于滿(man)足基本(ben)需求之(zhi)外(wai)的(de)(de)(de)多樣化高端(duan)住房(fang)(fang)(fang)需求則可(ke)完全按照(zhao)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)規則運(yun)行，政(zheng)府(fu)(fu)只(zhi)發(fa)(fa)(fa)揮規范(fan)引導職能，避免直接干預(yu)。二是(shi)加強房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)相關(guan)基礎(chu)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)建(jian)(jian)設(she)，這是(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)健康有序良性發(fa)(fa)(fa)展的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)前提(ti)。基礎(chu)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)建(jian)(jian)設(she)主要(yao)包括(kuo)土(tu)地(di)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)、財(cai)稅(shui)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)、信息平臺(tai)、收入分(fen)配(pei)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)及(ji)財(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)申報(bao)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)等。土(tu)地(di)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)要(yao)合理有序地(di)保證房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)發(fa)(fa)(fa)展的(de)(de)(de)土(tu)地(di)供應(ying)，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)等相關(guan)財(cai)稅(shui)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)可(ke)調節市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)需求并帶來穩(wen)定的(de)(de)(de)財(cai)政(zheng)收入，通過這些制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)設(she)計可(ke)使(shi)地(di)方政(zheng)府(fu)(fu)擺脫對(dui)(dui)土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)的(de)(de)(de)依賴。信息平臺(tai)建(jian)(jian)設(she)能夠大大推動房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)透明度(du)(du)(du)，對(dui)(dui)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)穩(wen)定和(he)政(zheng)策推行具(ju)有重(zhong)大意義。收入分(fen)配(pei)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)可(ke)提(ti)升(sheng)需求側消費水平，改善居民(min)資產(chan)(chan)(chan)(chan)結構，保持(chi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)活力。財(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)申報(bao)制(zhi)(zhi)度(du)(du)(du)既是(shi)保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)體(ti)系(xi)(xi)有效(xiao)運(yun)行的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)依據，也是(shi)強化房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)監(jian)管的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)手段。在合理有效(xiao)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)運(yun)行機制(zhi)(zhi)框架下，政(zheng)府(fu)(fu)將更(geng)(geng)多的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)揮引導、規范(fan)和(he)監(jian)督職能，而(er)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)將更(geng)(geng)有效(xiao)地(di)實(shi)現(xian)其資源配(pei)置的(de)(de)(de)天然使(shi)命。