每經編輯(ji)｜每經記者 楊羚強 發自上(shang)海    

每經(jing)記者(zhe) 楊(yang)羚強 發自上海

曾多次排名全國銷售(shou)額前20的(de)融僑(qiao)集(ji)團，目前其蘇州項(xiang)目“融僑(qiao)城”因送(song)面積而與(yu)業(ye)主(zhu)產生(sheng)糾(jiu)紛鬧(nao)上法庭，業(ye)主(zhu)要(yao)求解(jie)除購房(fang)合同。此事目前已訴至蘇州市相城區(qu)人民法院，并進入司法調解(jie)階段。

此前，北京、上(shang)海、廣州等諸(zhu)多城市(shi)開發(fa)商(shang)紛(fen)紛(fen)以(yi)買房送面積(ji)，作為不(bu)降價情(qing)況下的最佳促銷手段(duan)。隨著住建部與國(guo)家質檢總局聯(lian)合發(fa)布(bu)的新版《住宅設計規(gui)范(fan)》（以(yi)下簡稱《規(gui)范(fan)》）正(zheng)式實施，上(shang)述送面積(ji)的做法正(zheng)受到(dao)限制，因(yin)新《規(gui)范(fan)》對(dui)陽臺(tai)、層高等都作了明確規(gui)定。

融僑(qiao)集(ji)團的遭遇，給很多(duo)計(ji)劃通過送面(mian)積來實(shi)現促(cu)銷或提價的開發商(shang)提了醒，若因為(wei)送面(mian)積而惹上退房官司，可能會(hui)令開發商(shang)減少這種做(zuo)法(fa)。

送面積引發訴訟

對很多業主來說，“送(song)面積”確實增加了個人(ren)的居住(zhu)空(kong)間。

本案(an)的原(yuan)告業主丁天（化(hua)名）告訴 《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者，他是(shi)在2010年下半年購買了上述樓(lou)盤(pan)的房子，約有(you)97平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，贈送的面(mian)積有(you)十幾平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。本來他并(bing)未(wei)發現房子“偷(tou)面(mian)積”可能產生的不良后果。因為發現了樓(lou)盤(pan)其他的問題，聘請了杜(du)躍平(ping)(ping)律師之后才(cai)得知真相的，因此他要求解除購房合同。

杜(du)躍平在介紹案(an)情時說，業(ye)主交了訴狀(zhuang)，今年8月法(fa)院(yuan)開始(shi)介入調(diao)解，但是開發(fa)商(shang)至今沒有解決方案(an)。送(song)面(mian)積其(qi)實是行業(ye)中常用的(de) “偷面(mian)積”手法(fa)。根據此前的(de)建筑設計規定，陽臺(tai)、露臺(tai)、飄窗以及屋頂層高低于2.2米(mi)的(de)部位均屬于只算一(yi)半建筑面(mian)積，或者(zhe)不(bu)算建筑面(mian)積的(de)部位。開發(fa)商(shang)在這(zhe)些部位上動(dong)腦筋，通過(guo)增(zeng)大這(zhe)部分面(mian)積，用“送(song)面(mian)積”作為(wei)廣告促銷(xiao)的(de)噱頭。有的(de)開發(fa)商(shang)甚(shen)至可以通過(guo)這(zhe)樣的(de)做法(fa)，向購房者(zhe)多“送(song)”出(chu)一(yi)間房。

與此同時，他(ta)向《每(mei)日經濟新聞》記者出(chu)具了該項目的(de)多張樓書電子圖(tu)片。其中(zhong)一幅圖(tu)片寫有“‘改造前’2房(fang)2廳(ting)2衛建筑面積(ji)(ji)約131.71平方米”和“‘改造后’4房(fang)2廳(ting)2衛，贈(zeng)送面積(ji)(ji)約37.94~41.78平方米”的(de)字樣。

他(ta)認(ren)為，為了通過規劃(hua)部門的驗收竣工(gong)備案，融僑城多(duo)個“送(song)面(mian)積”的部分未(wei)安裝(zhuang)窗(chuang)戶，而是在房屋(wu)的裝(zhuang)修申請書(shu)中約(yue)定，經(jing)業主申請，由第三方通過裝(zhuang)修最終兌現“送(song)面(mian)積”的承(cheng)諾，并將違章搭建的責任(ren)由開發商轉給業主。

杜躍平(ping)認為，“偷面(mian)積(ji)”對(dui)房地產行業有(you)多(duo)項破(po)壞作用(yong)。首先類似融(rong)僑(qiao)城這樣以小戶型(xing)居多(duo)的項目，本身受(shou)到國(guo)家90/70政策的限制(zhi)。而原本只(zhi)有(you)90平(ping)方米(mi)的小戶型(xing)，因“偷面(mian)積(ji)”憑空多(duo)了(le)20平(ping)方米(mi)變成大戶型(xing)，就可能破(po)壞這一政策。

“由于(yu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)部門是按產權過戶面積(ji)(ji)來征繳房屋交(jiao)易(yi)的相(xiang)關稅(shui)(shui)(shui)(shui)收，但上述(shu)‘偷(tou)面積(ji)(ji)’的部分，不(bu)算建(jian)筑面積(ji)(ji)，就不(bu)需要交(jiao)納相(xiang)應稅(shui)(shui)(shui)(shui)費，使國家少收大量相(xiang)關稅(shui)(shui)(shui)(shui)費。此(ci)外，‘偷(tou)面積(ji)(ji)’還(huan)大大增加了房屋的建(jian)筑總面積(ji)(ji)，超過了房屋設計載(zai)重，給房屋安全造成隱患(huan)。”杜躍平說。

對于(yu)杜(du)躍平律師的(de)(de)上述(shu)說法(fa)，受開發(fa)(fa)商(shang)(shang)委托(tuo)、負(fu)責發(fa)(fa)布此案相關信息的(de)(de)江蘇智擇(ze)律師事務所凌(ling)立律師并(bing)不贊同。他(ta)表示，裝修申請書的(de)(de)內容顯示，并(bing)不是開發(fa)(fa)商(shang)(shang)而(er)是業主委托(tuo)第三方(fang)裝修房屋，開發(fa)(fa)商(shang)(shang)并(bing)不構成“偷面(mian)積”。而(er)對于(yu)杜(du)躍平方(fang)面(mian)提供的(de)(de)樓書圖片，凌(ling)立表示，雙方(fang)簽訂的(de)(de)合(he)同中(zhong)有明確規定(ding)，廣告宣傳資料等不作為合(he)同的(de)(de)附件，也不構成雙方(fang)的(de)(de)約定(ding)。他(ta)認(ren)為，開發(fa)(fa)商(shang)(shang)是否(fou)“偷面(mian)積”，應以法(fa)院(yuan)的(de)(de)最終判(pan)決為準。

若業(ye)主勝訴或(huo)將(jiang)改變“送面積”

“如(ru)果早知(zhi)道(dao)‘偷(tou)面積(ji)’存在很多的問(wen)題，誰會去買那樣的房子(zi)。‘偷(tou)面積(ji)’會給房屋的安全帶來隱患(huan)，在房屋完成(cheng)‘贈送’后(hou)，房屋的承重就(jiu)會超(chao)載，自然而然就(jiu)會影響(xiang)到房屋的結構。”丁天(tian)說。

丁天還表示，“剛買(mai)房時的確因(yin)為(wei)‘送(song)面積’而(er)心動。但交房時發現由(you)于開發商(shang)大(da)規模買(mai)房 ‘送(song)面積’，導致整個小區容(rong)積率(lv)較銷售(shou)前大(da)大(da)上升，原本開闊(kuo)的綠地(di)空(kong)間受到了擠壓。而(er)后，又發現這些‘贈送(song)面積’并未獲得規劃(hua)局的批準(zhun)，屬于違章建筑。同時開發商(shang)為(wei)了免(mian)于責任(ren)，還要(yao)求我們簽署一份裝修協議，由(you)第三方(fang)通過施工(gong)來兌現開發商(shang)承諾的贈送(song)面積。”

然而，凌立律(lv)師卻并(bing)不(bu)同(tong)意這一說法。他認(ren)為，導致業(ye)主起訴開(kai)發商的真正(zheng)原因，是融僑城板塊房(fang)價的下跌(die)。

部分業內人士也認為(wei)(wei)，在(zai)過(guo)去幾(ji)年(nian)，由(you)于房(fang)(fang)(fang)(fang)價并未出現預期的(de)大幅上漲，購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)在(zai)交房(fang)(fang)(fang)(fang)時選擇退房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)現象比以前增多了。“偷面積(ji)”的(de)說法如果(guo)成立，顯然又可以成為(wei)(wei)業主們退房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)一個理由(you)。

對(dui)此，蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶告(gao)訴《每日經濟新聞》記(ji)者，如(ru)果上(shang)述(shu)官司最終以業(ye)主勝訴結局(ju)，對(dui)行業(ye)產生的(de)(de)(de)影響將(jiang)非常大。“目前市(shi)場存在不少開發(fa)商(shang)‘偷面積’的(de)(de)(de)現象。如(ru)果業(ye)主真的(de)(de)(de)訴訟成(cheng)功，那么(me)整個行業(ye)的(de)(de)(de)‘偷面積’行為都會有大的(de)(de)(de)改變。”

事(shi)實上(shang)，最近幾年，各級政(zheng)府已越(yue)來(lai)越(yue)重視限制(zhi)開(kai)發(fa)商(shang)“偷面積(ji)”的做法(fa)。除了上(shang)述新《規(gui)范》的發(fa)布，上(shang)海早在去年就(jiu)出臺(tai) 《上(shang)海市建筑(zhu)面積(ji)計算(suan)規(gui)劃管理暫行規(gui)定》，同時北(bei)京(jing)4月1日(ri)起實行的《北(bei)京(jing)市禁止(zhi)(zhi)違法(fa)建設若干規(gui)定》中就(jiu)有禁止(zhi)(zhi)“偷面積(ji)”的相關規(gui)定。

據(ju)了解，此事目(mu)前(qian)已訴至蘇州(zhou)市相城(cheng)區人民(min)法院，并進(jin)入(ru)司法調解階段。對于此事的進(jin)展，本報將繼(ji)續關(guan)注。

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