每經編輯｜黃(huang)人天    

黃人(ren)天(tian)（獨(du)立經濟學家）

為(wei)(wei)什么(me)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)價(jia)能夠始終(zhong)維持(chi)在高(gao)(gao)位(wei)呢(ni)？眾所周知(zhi)，商品(pin)價(jia)格(ge)通常由市場供(gong)求關系(xi)決定，那么(me)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產價(jia)格(ge)畸高(gao)(gao)是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)因為(wei)(wei)供(gong)求矛盾(dun)？這是(shi)(shi)一(yi)個(ge)爭論焦點。有人會拿空(kong)置房(fang)來證明供(gong)大(da)于求，純粹是(shi)(shi)因為(wei)(wei)投資客(ke)炒作(zuo)和開發商囤積造(zao)成高(gao)(gao)房(fang)價(jia)。2010年7月，有報道稱國(guo)(guo)家電(dian)網公(gong)司在全國(guo)(guo)660個(ge)城(cheng)市的調查顯示，有高(gao)(gao)達6540萬套住(zhu)宅電(dian)表連續6個(ge)月讀數為(wei)(wei)零，這些空(kong)置房(fang)足(zu)以(yi)供(gong)2億人居住(zhu)。

另一方(fang)面(mian)，有人會說(shuo)全(quan)國的空(kong)置率其實并不(bu)高，供(gong)不(bu)應求(qiu)導致了高房(fang)價，房(fang)地(di)產商比那竇娥還冤。并且他們還利用 “出(chu)租(zu)房(fang)”、“偶爾(er)居(ju)住”和(he)“其他用途房(fang)”這種文(wen)字游戲般的動聽(ting)詞匯混淆視(shi)聽(ting)，企圖(tu)把大多數(shu)空(kong)置房(fang)輕描淡寫(xie)地(di)一筆勾銷。

事實(shi)上，供(gong)大(da)于(yu)求現(xian)象是(shi)存(cun)在(zai)(zai)的，但供(gong)不應求現(xian)象也是(shi)存(cun)在(zai)(zai)的，這(zhe)看(kan)似荒(huang)謬實(shi)則不然，因為中(zhong)國房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)在(zai)(zai)賣(mai)方操縱下變成了可以人(ren)為控制供(gong)給的失靈(ling)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)，分(fen)裂為潛在(zai)(zai)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)和實(shi)際房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)兩個市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)。潛在(zai)(zai)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)的供(gong)給是(shi)包括空置(zhi)房(fang)(fang)在(zai)(zai)內的房(fang)(fang)屋總量(liang)，需求是(shi)所有進入市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)的購買(mai)力(li)。從(cong)空置(zhi)房(fang)(fang)確實(shi)大(da)量(liang)存(cun)在(zai)(zai)的事實(shi)來看(kan)，供(gong)應大(da)于(yu)需求現(xian)象是(shi)存(cun)在(zai)(zai)的。

但是(shi)(shi)，實際房(fang)(fang)地產市場(chang)則不然，這里的供(gong)(gong)給(gei)僅僅是(shi)(shi)開發(fa)商(shang)和空置房(fang)(fang)房(fang)(fang)主真正拿到市場(chang)上(shang)出售的房(fang)(fang)屋(wu)量，需求仍(reng)然是(shi)(shi)所(suo)有(you)進入市場(chang)的購(gou)買(mai)力。從(cong)高房(fang)(fang)價長期(qi)存在且易(yi)漲難跌的事實來看(kan)，需求大于供(gong)(gong)應現(xian)(xian)象也是(shi)(shi)存在的。不難看(kan)出，在兩(liang)個分(fen)裂的房(fang)(fang)地產市場(chang)中，需求量沒有(you)變化，而供(gong)(gong)給(gei)量卻發(fa)生了(le)人(ren)為(wei)變化，這就是(shi)(shi)為(wei)什么在兩(liang)個市場(chang)中出現(xian)(xian)截然相反(fan)現(xian)(xian)象的原因(yin)。

關鍵在(zai)于，潛在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市場和實際房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市場的(de)分裂是供給(gei)方開(kai)發商(shang)和空置(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)主自(zi)愿(yuan)存(cun)貨行為導致的(de)，也就是說開(kai)發商(shang)不(bu)是賣不(bu)掉房(fang)(fang)(fang)(fang)子，只是捂盤(pan)惜售、囤積居(ju)奇。而其他(ta)行業如服裝行業是非自(zi)愿(yuan)存(cun)貨，廠商(shang)真的(de)是賣不(bu)掉商(shang)品。

一(yi)個市場(chang)為(wei)什(shen)么(me)會出現分(fen)裂(lie)，必然是(shi)因為(wei)市場(chang)主體間(jian)的經濟(ji)資源(yuan)配置機制是(shi)扭曲(qu)的。首先，開發商和空(kong)置房房主能夠(gou)囤積居奇必然是(shi)因為(wei)奇貨可居，歸(gui)根(gen)結底是(shi)因為(wei)房屋(wu)供(gong)給(gei)量是(shi)有限的，而(er)房屋(wu)需(xu)求量是(shi)長期增長的，兩者從長遠(yuan)來看(kan)存在供(gong)給(gei)小于需(xu)求的根(gen)本矛盾(dun)。

房(fang)屋供給量(liang)有(you)限的根(gen)本原因(yin)是(shi)土地有(you)限，18億畝耕地紅(hong)線雷打不(bu)動，即(ji)便(bian)突破紅(hong)線也終(zhong)究(jiu)是(shi)有(you)限的，因(yin)為中國人口眾多糧(liang)食安全重(zhong)于泰山。房(fang)屋需(xu)求(qiu)量(liang)長(chang)(chang)期增長(chang)(chang)是(shi)因(yin)為總(zong)人口和城(cheng)市人口帶來的居住需(xu)求(qiu)長(chang)(chang)期增長(chang)(chang)，雖然隨著經濟發展程度提高未(wei)必是(shi)無限增長(chang)(chang)的，但在(zai)中國沒有(you)完成(cheng)城(cheng)市化(hua)(hua)和現代化(hua)(hua)之(zhi)前必然是(shi)長(chang)(chang)期增長(chang)(chang)的。

正是基(ji)(ji)于(yu)(yu)(yu)長(chang)期(qi)供應小(xiao)于(yu)(yu)(yu)需(xu)求的(de)(de)(de)(de)根本(ben)矛盾(dun)，一(yi)(yi)(yi)般投資者把(ba)房屋作(zuo)(zuo)為(wei)貨幣(bi)財富保值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)手段成為(wei)可能(neng)(neng)。進一(yi)(yi)(yi)步，以這(zhe)種貨幣(bi)財富保值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)預期(qi)作(zuo)(zuo)為(wei)基(ji)(ji)礎，金融投機(ji)資本(ben)把(ba)房屋作(zuo)(zuo)為(wei)純(chun)粹投機(ji)工具也(ye)就(jiu)成為(wei)可能(neng)(neng)。也(ye)正是基(ji)(ji)于(yu)(yu)(yu)這(zhe)一(yi)(yi)(yi)根本(ben)矛盾(dun)，地方政(zheng)(zheng)(zheng)府把(ba)土(tu)地出讓(rang)金作(zuo)(zuo)為(wei)財政(zheng)(zheng)(zheng)收入支柱待(dai)價(jia)(jia)而(er)(er)沽也(ye)成為(wei)可能(neng)(neng)。開發(fa)商時常把(ba)高房價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)罪責推托到地方政(zheng)(zheng)(zheng)府土(tu)地財政(zheng)(zheng)(zheng)上(shang)，實際上(shang)說穿了(le)，開發(fa)商和地方政(zheng)(zheng)(zheng)府都是高房價(jia)(jia)利益鏈上(shang)的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)(yi)環，他(ta)們更像是同一(yi)(yi)(yi)條戰壕里的(de)(de)(de)(de)戰友而(er)(er)不是彼此對壘的(de)(de)(de)(de)敵人，只是因為(wei)有了(le)長(chang)期(qi)供給(gei)小(xiao)于(yu)(yu)(yu)需(xu)求這(zhe)個(ge)根本(ben)矛盾(dun)而(er)(er)在(zai)高房價(jia)(jia)利益鏈上(shang)各取所需(xu)罷了(le)，彼此攻訐何異于(yu)(yu)(yu)五十步笑百(bai)步？

概而言之(zhi)，從短(duan)期來(lai)看(kan)，中國房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)分裂(lie)為潛在房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)和實(shi)(shi)際房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)，潛在房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)供(gong)大于求，實(shi)(shi)際房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)求大于供(gong)。然而，從長期來(lai)看(kan)，中國房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)的根(gen)本矛(mao)盾(dun)還是供(gong)給小于需求，這恰恰是導致短(duan)期市場(chang)分裂(lie)的根(gen)源。

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