◎黃(huang)人天（獨立(li)經濟(ji)學(xue)家(jia)）

我(wo)國(guo)短期房地產(chan)市場在(zai)賣(mai)(mai)方操(cao)縱下分(fen)裂(lie)(lie)為潛在(zai)房地產(chan)市場和實際房地產(chan)市場。在(zai)賣(mai)(mai)方的(de)(de)背后(hou)，有一種力量(liang)作為后(hou)盾，這(zhe)就(jiu)是金融(rong)機構。正是金融(rong)業(ye)(ye)對房地產(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)全面介入，使供(gong)給(gei)小于需求的(de)(de)長期根本(ben)矛盾被放大，賣(mai)(mai)方操(cao)縱能(neng)力得到提高，市場分(fen)裂(lie)(lie)程度(du)加深(shen)，市場分(fen)裂(lie)(lie)時間延長。

改(gai)革開放(fang)三十(shi)多年來(lai)，少數(shu)先富(fu)起(qi)來(lai)的中國人(ren)除了進行高端消費和(he)擴大再生(sheng)產之(zhi)外，尚有相當部(bu)分貨幣(bi)財(cai)富(fu)無(wu)法在實體經(jing)濟中找到出路，這些剩余貨幣(bi)滿世界尋找機會，形(xing)成金融投機資本。

在(zai)金融投機資本(ben)泛濫的(de)時代(dai)，同樣的(de)貨(huo)幣財富，存在(zai)銀行(xing)里是負(fu)利率，買股票(piao)波(bo)動太大，而房(fang)地產由于供給小于需(xu)求的(de)長期(qi)根本(ben)矛盾(dun)而具有(you)保值增值屬性，易漲難(nan)跌，因(yin)此成為(wei)金融投機資本(ben)保值增值的(de)最佳途徑之一。

給房(fang)地產金(jin)融化鋪底(di)的(de)是(shi)那些被(bei)稱(cheng)為“房(fang)叔”、“房(fang)嬸(shen)”的(de)低(di)活躍(yue)度金(jin)融投機資本，他(ta)們是(shi)房(fang)地產市場上(shang)的(de)死多頭，他(ta)們認定房(fang)子長期看(kan)漲，所(suo)以(yi)把房(fang)子當作(zuo)貨(huo)幣(bi)財(cai)富(fu)保值(zhi)增值(zhi)的(de)手(shou)段。過去十多年，事(shi)實(shi)證(zheng)明這些“存(cun)”房(fang)者是(shi)對的(de)，他(ta)們的(de)貨(huo)幣(bi)財(cai)富(fu)不僅沒有被(bei)通(tong)脹侵蝕(shi)，反而(er)翻倍增值(zhi)。

正(zheng)因為“存”房(fang)(fang)(fang)者是(shi)(shi)(shi)對(dui)的(de)，房(fang)(fang)(fang)子作為投資工具(ju)就具(ju)有(you)了(le)賺錢預期，這就吸引了(le)一(yi)部分高(gao)活(huo)躍度金融投機資本進(jin)入房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場。其買房(fang)(fang)(fang)的(de)目的(de)是(shi)(shi)(shi)為了(le)利用(yong)賺錢預期來倒(dao)手獲(huo)利，也就是(shi)(shi)(shi)說他們是(shi)(shi)(shi)“倒(dao)”房(fang)(fang)(fang)者。當(dang)“倒(dao)”房(fang)(fang)(fang)者大量(liang)入市之后(hou)，房(fang)(fang)(fang)價漲幅就完全脫離了(le)正(zheng)常供求關系。

非正常的供不應(ying)求使房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)成為(wei)一門高利潤率的好生意(yi)。一部分金融(rong)(rong)投機資(zi)本直接轉(zhuan)化為(wei)房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)商，另一部分則(ze)轉(zhuan)化為(wei)給房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)商提供融(rong)(rong)資(zi)支(zhi)持(chi)的信托、民間借貸等金融(rong)(rong)機構。

但高收益率的(de)(de)信(xin)托(tuo)、民間借貸(dai)(dai)的(de)(de)機(ji)(ji)會終歸是有(you)限的(de)(de)，更多的(de)(de)剩(sheng)余貨幣不(bu)(bu)得不(bu)(bu)集中(zhong)于低(di)收益率的(de)(de)商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)存款之(zhi)中(zhong)，給商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)帶來巨大的(de)(de)利息壓(ya)(ya)力。不(bu)(bu)過，由于有(you)房(fang)地產開(kai)發的(de)(de)熱潮，利息壓(ya)(ya)力轉化為向房(fang)地產開(kai)發貸(dai)(dai)款的(de)(de)動(dong)力。實際上(shang)在剩(sheng)余貨幣泛濫(lan)時代，商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)也成為一種金融投機(ji)(ji)資本。

大(da)量的(de)(de)金融資本制造(zao)(zao)(zao)出大(da)量的(de)(de)房屋供(gong)給(gei)，如果沒(mei)有足夠的(de)(de)房屋需(xu)求(qiu)增長，短期內市場必(bi)定(ding)供(gong)大(da)于求(qiu)，造(zao)(zao)(zao)成房價下跌(die)，于是商業銀行擔負起(qi)了(le)制造(zao)(zao)(zao)足夠和持續房屋需(xu)求(qiu)的(de)(de)“職責”。他們給(gei)購房者提供(gong)按揭貸款的(de)(de)行為(wei)一定(ding)程度上是透(tou)支未(wei)來的(de)(de)市場需(xu)求(qiu)，因(yin)為(wei)很多購房者本來買不(bu)起(qi)房子。

一場(chang)供需兩旺的(de)房(fang)地(di)(di)產財富盛宴就這樣(yang)制造出(chu)爐，持(chi)續的(de)市場(chang)繁榮致使房(fang)地(di)(di)產業(ye)利潤(run)率(lv)持(chi)續上(shang)升(sheng)。國務院發展(zhan)研究中心出(chu)版的(de) 《中國住房(fang)市場(chang)發展(zhan)趨勢與政策(ce)研究》顯(xian)示，2003年前后，我國房(fang)地(di)(di)產業(ye)的(de)毛利潤(run)率(lv)大致在20%左(zuo)右(you)，與大多(duo)數工業(ye)行業(ye)相仿，而在2007年之后年均即達到30%左(zuo)右(you)，超出(chu)工業(ye)整(zheng)體水(shui)平約10個百分點。

在供(gong)需兩旺的市(shi)場中，開發商就會經常為牟(mou)取更(geng)高利潤捂(wu)盤惜(xi)售，“存”房者則(ze)“存”得更(geng)多(duo)，“倒”房者的囤貨(huo)量也更(geng)多(duo)，于是空置房就越(yue)來越(yue)多(duo)，房地產市(shi)場的分裂也越(yue)來越(yue)深重。

正是(shi)由(you)于金(jin)融(rong)機構對房地(di)產市場買賣(mai)雙(shuang)方(fang)的(de)長期(qi)支(zhi)持，高(gao)房價(jia)(jia)就成(cheng)為可以長期(qi)維持的(de)畸形的(de)市場均衡價(jia)(jia)格。由(you)此可見，高(gao)房價(jia)(jia)的(de)性質(zhi)完全(quan)是(shi)金(jin)融(rong)性的(de)，金(jin)融(rong)業和房地(di)產業已經結成(cheng)了牢固的(de)利益(yi)同盟(meng)。

正是由于(yu)利(li)益同盟是牢固的(de)，因(yin)此(ci)(ci)當宏觀調控(kong)(kong)導致(zhi)商業銀行(xing)貸款渠(qu)道受(shou)限時，金融投機資(zi)(zi)本就另辟蹊徑，從信托、民(min)間(jian)借貸等(deng)渠(qu)道為房地(di)(di)產業不斷提供(gong)融資(zi)(zi)支持。如此(ci)(ci)一來，開發商的(de)資(zi)(zi)金鏈(lian)仍然總體寬松，因(yin)此(ci)(ci)仍然可(ke)以(yi)控(kong)(kong)制供(gong)給，于(yu)是高房價畸形均衡仍然總體得(de)以(yi)維(wei)持，而我國(guo)房地(di)(di)產市(shi)場也繼續分(fen)裂(lie)。

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