樓市(shi)調控進入“差別化”時(shi)代正逐漸成為(wei)共識。

國(guo)家統計局最(zui)新公(gong)布的2月份(fen)70個大中城(cheng)(cheng)市住宅銷售(shou)價格(ge)指(zhi)數顯示，京滬深(shen)穗四大一線城(cheng)(cheng)市領漲，而二、三線城(cheng)(cheng)市住宅銷售(shou)價格(ge)的漲幅相對(dui)較(jiao)小(xiao)。在一線城(cheng)(cheng)市和其(qi)他城(cheng)(cheng)市房價走(zou)勢分化逐漸明顯的情勢下，針對(dui)不(bu)同(tong)城(cheng)(cheng)市采取(qu)程度不(bu)同(tong)的調控(kong)政策成為必然選(xuan)擇。

筆(bi)者以為，一(yi)般“差別化”調控政策不能全面防控房價過(guo)快上(shang)漲，針對同(tong)一(yi)城市的不同(tong)區域，也應當(dang)采(cai)取不同(tong)的調控措施。

國家統(tong)計(ji)局18日公布的(de)房價(jia)指數(shu)顯示，北(bei)京新(xin)建商品住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)(shou)價(jia)格2月份環(huan)比(bi)上漲(zhang)3.1%，同比(bi)上漲(zhang)7.7%，與2010年相比(bi)則是上漲(zhang)10.9%，二手住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)(shou)價(jia)格環(huan)比(bi)上漲(zhang)2.2%，同比(bi)上漲(zhang)6%。雖然北(bei)京房價(jia)領(ling)漲(zhang)70個(ge)大(da)中城市(shi)，但由于現行統(tong)計(ji)方案的(de)計(ji)算(suan)標(biao)準問題，統(tong)計(ji)數(shu)據掩(yan)蓋了局部地(di)區的(de)房價(jia)快速攀(pan)漲(zhang)的(de)現象。

以(yi)北(bei)京北(bei)三環內(nei)左(zuo)家莊附(fu)近(jin)(jin)的(de)二手(shou)住(zhu)宅售價(jia)(jia)為例，2012年2月(yue)每平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)單價(jia)(jia)在(zai)24000元左(zuo)右，而今，搜房(fang)網(wang)提供的(de)統(tong)計數(shu)據顯示，左(zuo)家莊北(bei)里3月(yue)銷售均價(jia)(jia)在(zai)41809元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。靠近(jin)(jin)西土城地鐵(tie)站(zhan)的(de)塔(ta)院(yuan)小(xiao)區(qu)漲幅同樣驚(jing)人，2012年3月(yue)初，35000元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)的(de)報(bao)(bao)價(jia)(jia)讓部分購(gou)房(fang)者望而卻步，而今，一套75平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)的(de)兩居室(shi)已(yi)經報(bao)(bao)價(jia)(jia)415萬元。2013年3月(yue)，五道口城鐵(tie)附(fu)近(jin)(jin)的(de)華(hua)清(qing)嘉園小(xiao)區(qu)37平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)的(de)住(zhu)宅報(bao)(bao)價(jia)(jia)350萬元，任志強發布微博(bo)稱，2000年4月(yue)開(kai)盤時僅賣四千元。

新建商品住宅(zhai)價(jia)格的(de)漲(zhang)幅同樣(yang)快速。位于東南六環外馬駒橋的(de)合(he)生(sheng)世界(jie)村及合(he)生(sheng)世界(jie)花園(yuan)，目前(qian)均價(jia)分別為20000元(yuan)/平方(fang)米和19000元(yuan)/平方(fang)米，2011年底合(he)生(sheng)世界(jie)花園(yuan)對外宣(xuan)稱的(de)開盤(pan)起價(jia)僅為9980元(yuan)/平方(fang)米。

2011年1月(yue)開始，國家統(tong)計局開始公布(bu)70個大(da)(da)中城(cheng)市房價指數，按照當時公布(bu)的(de)《住宅銷售價格(ge)(ge)統(tong)計調查(cha)方(fang)案》，《調查(cha)方(fang)案》提出(chu)“選(xuan)取住宅樣本要兼顧(gu)不(bu)同地(di)理位(wei)置。綜合考(kao)慮住宅類型(xing)、區(qu)域(yu)、地(di)段(duan)、結構等統(tong)計口徑(jing)的(de)一(yi)致性，保(bao)證上月(yue)、本月(yue)價格(ge)(ge)同質可比(bi)。由(you)于存在(zai)級差(cha)(cha)地(di)租，不(bu)同地(di)理位(wei)置的(de)住宅單位(wei)面積價格(ge)(ge)差(cha)(cha)異較大(da)(da)。”

從(cong)表面來(lai)看，這份正(zheng)在執行的(de)《調查(cha)方(fang)案》考慮到了級差地租對住(zhu)(zhu)宅(zhai)價格的(de)影響，此外，還設置保障性住(zhu)(zhu)房和(he)商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)兩個類(lei)別(bie)(bie)，商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)又分為90平(ping)方(fang)米及以下、90-144平(ping)方(fang)米、144平(ping)方(fang)米三(san)個檔次，對不(bu)同(tong)類(lei)別(bie)(bie)、檔次的(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)進行雙加(jia)權計算全市住(zhu)(zhu)宅(zhai)價格走勢。

然而，從實際情況來看(kan)，目前，一線城市的(de)(de)新(xin)建商品住宅供應多集中在城市近郊區域。以(yi)北京(jing)為(wei)例，3月北京(jing)原(yuan)本計劃開盤的(de)(de)36個項(xiang)目，多數項(xiang)目分布在通州、房山(shan)、順義(yi)、大興(xing)等郊區，五環(huan)內的(de)(de)項(xiang)目僅有(you)三個。大面(mian)積郊區縣項(xiang)目涌入市場，即(ji)便是(shi)進行加權(quan)計算方式，依(yi)然難(nan)以(yi)真(zhen)實反(fan)映出(chu)房價的(de)(de)快速反(fan)彈(dan)。

在這(zhe)種(zhong)情況下(xia)，地方(fang)政府應(ying)當加大調(diao)(diao)查力度，分析各(ge)區域(yu)推(tui)盤成交差異，采用不同調(diao)(diao)控措(cuo)施(shi)區別對待，如此(ci)，方(fang)能進行精準(zhun)的樓市調(diao)(diao)控。