每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者 楊羚強(qiang) 實習記(ji)者 顧晟(sheng)昱上海攝影報道    ;

每經記(ji)(ji)者 楊羚(ling)強 實(shi)習(xi)記(ji)(ji)者 顧(gu)晟昱上海攝影報道

再過23天，新華信托旗(qi)下一款信托產品——上海錄潤置(zhi)業股權投資集合(he)資金信托計劃就將部分提前到(dao)期。然而，《每日經濟新聞》記者經過實地(di)考察，發現該(gai)項目目前還(huan)未開建。

項目(mu)(mu)相關負責人表(biao)示，項目(mu)(mu)半(ban)年之內肯定無(wu)法建成，通(tong)過項目(mu)(mu)銷售回款兌付信托已(yi)無(wu)可能。由于無(wu)法通(tong)過上(shang)(shang)海(hai)市(shi)楊(yang)浦(pu)區房地產(chan)交易中心調查項目(mu)(mu)的土地抵(di)押情況，上(shang)(shang)述(shu)項目(mu)(mu)除信托融資外還有無(wu)其他借(jie)款負債(zhai)抵(di)押是(shi)個(ge)未知數。在擔保(bao)方鄒蘊玉及上(shang)(shang)海(hai)高(gao)遠置業（集團(tuan)）有限公(gong)司被曝因借(jie)貸糾紛陷入債(zhai)務危機的情況下，新華信托是(shi)否能夠(gou)確保(bao)上(shang)(shang)述(shu)項目(mu)(mu)的信托資金能按時兌付，或存變數。

項目現場還是空地/

多家銷(xiao)售信托產(chan)品或者推介(jie)信托產(chan)品的網站信息顯示，2011年1月，新華信托·上(shang)海錄(lu)潤置業股權投資集合資金信托計劃成立，通(tong)過發(fa)行(xing)四期產(chan)品共募集8.5億元，預期年收益率為9.80%或12%。

據了(le)解，該(gai)信托(tuo)(tuo)以(yi)增(zeng)(zeng)資(zi)方式投(tou)資(zi)于上(shang)(shang)海(hai)錄潤置業有(you)限(xian)公(gong)司(si) （以(yi)下簡(jian)稱錄潤置業），即上(shang)(shang)城廣場的(de)項目公(gong)司(si)，增(zeng)(zeng)資(zi)后信托(tuo)(tuo)計劃(hua)將(jiang)持有(you)項目公(gong)司(si)98.84％的(de)股權。按照約定，該(gai)信托(tuo)(tuo)期限(xian)為3年，將(jiang)于2014年1月10日到期。另外，滿2.5年后，信托(tuo)(tuo)計劃(hua)可提(ti)前(qian)或部分提(ti)前(qian)終止。這也意味著下個月10號(hao)，該(gai)信托(tuo)(tuo)的(de)投(tou)資(zi)者便可提(ti)前(qian)兌付。

但自從去年以來，這一信托計劃的(de)還款(kuan)，就因為所開發項目工程進度(du)的(de)嚴重緩慢而存在巨大的(de)不(bu)確定性(xing)。《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者于6月14日前往錄潤置(zhi)業所開發的(de)位于楊浦區淞(song)滬(hu)路(lu)(lu)、三門路(lu)(lu)路(lu)(lu)口上城廣(guang)場的(de)施工現場。

工(gong)(gong)地門口的一張工(gong)(gong)程概(gai)況牌(pai)上(shang)(shang)的標注顯示，上(shang)(shang)城廣場樁基工(gong)(gong)程的開(kai)工(gong)(gong)時(shi)間為2012年10月28日(ri)，竣(jun)工(gong)(gong)日(ri)期為2013年4月26日(ri)。按照(zhao)上(shang)(shang)述工(gong)(gong)程概(gai)況牌(pai)，上(shang)(shang)述項目應該已經開(kai)工(gong)(gong)。

但記者透過工(gong)(gong)地(di)大門門縫查看施(shi)工(gong)(gong)情(qing)況卻(que)發現，整(zheng)個工(gong)(gong)地(di)目前還(huan)是(shi)大片光禿(tu)禿(tu)的水泥地(di)。縫隙間長滿了雜草(cao)，工(gong)(gong)地(di)內既看不到施(shi)工(gong)(gong)設備，也不見任(ren)何施(shi)工(gong)(gong)人員。

上述項目的工程負責人王建國稱，他(ta)表示項目正(zheng)在打(da)樁，具(ju)體事宜要(yao)咨詢新華(hua)信托(tuo)，他(ta)們(men)規定需保持口徑(jing)一致。

《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)(zhe)隨后(hou)以(yi)投資者(zhe)(zhe)名義(yi)向新華(hua)信托(tuo)(tuo)(tuo)詢(xun)(xun)問該信托(tuo)(tuo)(tuo)目(mu)前的(de)(de)進(jin)展情(qing)況(kuang)，以(yi)及未來能否如期兌付(fu)，新華(hua)信托(tuo)(tuo)(tuo)一(yi)位工作人(ren)員表示，該信托(tuo)(tuo)(tuo)第一(yi)次的(de)(de)派息已(yi)經(jing)支付(fu)出去，目(mu)前一(yi)切運行正(zheng)常，他們發行的(de)(de)信托(tuo)(tuo)(tuo)從未有(you)過不兌付(fu)的(de)(de)情(qing)況(kuang)。而項目(mu)工程進(jin)度等具體情(qing)況(kuang)，需要咨詢(xun)(xun)該信托(tuo)(tuo)(tuo)的(de)(de)項目(mu)負責人(ren)袁經(jing)理。不過，記者(zhe)(zhe)隨后(hou)撥打該工作人(ren)員提供的(de)(de)袁經(jing)理電話，始終無人(ren)接聽。

信托償還留懸念/

新華信托(tuo)于2012年10月22日(ri)發布(bu)的錄潤(run)置業信托(tuo)財產管(guan)(guan)理報告(gao)中指(zhi)出，截至2012年9月30日(ri)，信托(tuo)資金運用(yong)共計約8.05億元(yuan)。主要用(yong)于歸還股東借(jie)款、前(qian)期(qi)工程費(fei)、財務費(fei)用(yong)、管(guan)(guan)理費(fei)用(yong)等。由此可見(jian)，前(qian)期(qi)信托(tuo)募集資金已被充分利用(yong)，所剩余的不多。

由此可(ke)見，項目的(de)銷(xiao)售(shou)收入顯然(ran)將是(shi)該信(xin)托(tuo)(tuo)計劃(hua)(hua)的(de)主要還款來源(yuan)。但(dan)問題是(shi)，截至(zhi)目前上述項目仍然(ran)還是(shi)空(kong)地(di)。而按(an)照上海的(de)平均施(shi)工進(jin)度，從拿到(dao)規劃(hua)(hua)施(shi)工建設許可(ke)證，再(zai)到(dao)項目達(da)到(dao)預售(shou)的(de)標(biao)準，通(tong)常需要9個月(yue)的(de)時(shi)間(jian)。在這樣的(de)情況下，通(tong)過銷(xiao)售(shou)收入來兌現信(xin)托(tuo)(tuo)計劃(hua)(hua)的(de)可(ke)能性(xing)并(bing)不大。

中(zhong)房信(xin)資深分析師薛建雄指出，信(xin)托到(dao)期卻無法通過獲取銷售收(shou)入來兌付。擔保方將因(yin)此承(cheng)擔義務，履行還款約定。然而，《21世紀經(jing)(jing)濟報(bao)道》今年1月(yue)的報(bao)道卻稱，該信(xin)托的擔保方鄒蘊玉以及上(shang)海高遠置業(ye)(ye)（集團）有限公司（以下簡稱高遠置業(ye)(ye)）由于借貸(dai)糾紛(fen)，已(yi)經(jing)(jing)陷入債務危機(ji)。

記者(zhe)在上海工(gong)商局(ju)網站上查詢到，高遠置業2009年(nian)～2011年(nian)的年(nian)檢正常，但并(bing)沒有2012年(nian)的年(nian)檢信息。而(er)高遠置業的工(gong)商注(zhu)冊地址延安西路895號10樓，也已成(cheng)為一家銀行的辦事(shi)處。

在(zai)此種(zhong)情(qing)況下，鄒蘊玉及高遠(yuan)置業(ye)顯(xian)然已經無法為(wei)該信托做擔保(bao)。今年1月(yue)28日，新華信托曾發公告，錄(lu)潤(run)(run)置業(ye)已通(tong)過(guo)董(dong)事會決議將法定(ding)代(dai)表人由鄒蘊玉變更為(wei)錄(lu)潤(run)(run)置業(ye)總經理淦(gan)彤軍。受托人將進一(yi)步(bu)采(cai)取措施確(que)保(bao)錄(lu)潤(run)(run)置業(ye)施工項目的正常運作。

“找新華信托(tuo)(tuo)，到期后他們肯定有辦法來(lai)還(huan)錢的。”王建(jian)國(guo)面(mian)對記者以(yi)投資(zi)人名義詢問(wen)時如是表示。上海市律和理律師(shi)事務所合伙人陳太貴指出，如果擔(dan)保人不能履行擔(dan)保義務，信托(tuo)(tuo)公(gong)司最終或許可以(yi)將該項目的土地等資(zi)產整(zheng)體出讓，以(yi)此來(lai)兌付(fu)信托(tuo)(tuo)。

新華信托在2012年(nian)10月22日發布的(de)(de)錄潤置業信托財產管理報告中指出(chu)，上(shang)海錄潤項(xiang)目(mu)占地面積約(yue)26460平方(fang)米，建(jian)(jian)筑容積率4，地上(shang)可建(jian)(jian)面積為(wei)(wei)105840平方(fang)米。薛建(jian)(jian)雄(xiong)指出(chu)，參考去年(nian)新江灣地塊的(de)(de)出(chu)讓(rang)價(jia)(jia)格，錄潤項(xiang)目(mu)土地的(de)(de)樓(lou)板價(jia)(jia)約(yue)為(wei)(wei)1.5萬(wan)元/平方(fang)米。以此(ci)推算，目(mu)前該(gai)土地價(jia)(jia)值(zhi)約(yue)為(wei)(wei)15.876億元。

按此土地價格(ge)，拍(pai)賣的(de)(de)(de)土地收入應該足以(yi)用來兌(dui)付信(xin)托計(ji)劃的(de)(de)(de)融資。但其中的(de)(de)(de)前提是(shi)錄潤置業沒(mei)有(you)其他(ta)的(de)(de)(de)負債，上述(shu)上城廣場也(ye)沒(mei)有(you)其他(ta)的(de)(de)(de)債務抵押情況。但新華信(xin)托的(de)(de)(de)報告卻透露，2012年9月30日時，上述(shu)項目的(de)(de)(de)負債達(da)到4.03億元。

業(ye)內因此(ci)擔心(xin)(xin)，土地拍賣收(shou)入，在償還(huan)(huan)完(wan)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)所有負債后，余下的(de)資金是否(fou)還(huan)(huan)足夠兌付信托計劃(hua)。為此(ci)，《每日經(jing)濟新聞》記者前往上海市楊浦區房地產(chan)交易(yi)中心(xin)(xin)，查(cha)詢(xun)上述(shu)(shu)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)抵押(ya)情況，卻(que)被(bei)該交易(yi)中心(xin)(xin)方面告知，上述(shu)(shu)地塊沒(mei)有明確的(de)地址，還(huan)(huan)無法(fa)查(cha)詢(xun)其實際(ji)產(chan)權和抵押(ya)情況。