每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記者 王杰 發自北京(jing)    

每(mei)經(jing)記者 王杰 發自北京

主打環(huan)保科(ke)技住(zhu)宅的內地開發商當(dang)代置(zhi)業(ye)(中國(guo))有限公司（以(yi)下(xia)簡(jian)稱當(dang)代置(zhi)業(ye)，01107）7月12日(ri)將登陸H股市場。這是在江蘇金輪和無(wu)錫五(wu)洲國(guo)際之后，今年以(yi)來(lai)第三(san)家赴港上(shang)市的內地房地產(chan)開發商。

6月28日，北京老牌(pai)開發商當代置業啟動了上市推介(jie)，擬(ni)全球發行4億股(gu)，招股(gu)價介(jie)于1.49港元~2.36港元，以招股(gu)價中位數計(ji)，集(ji)資(zi)額(e)大約(yue)為8億港元。

值得注意的是，這(zhe)家以“綠(lv)色節能環保住(zhu)宅(zhai)”為(wei)(wei)標簽的房(fang)企，截至(zhi)今年3月底，合(he)(he)計土地儲備規模僅(jin)為(wei)(wei)223.5萬平方米，且都位于二、三線城市。招(zhao)股書(shu)資料顯示，2012年度，當(dang)代置業合(he)(he)約銷售(shou)僅(jin)為(wei)(wei)28.31億元(yuan)。

房(fang)地產業內(nei)人士(shi)嚴躍進表示，當代置業過(guo)于追求苛刻的產品(pin)(pin)技術(shu)標(biao)準，其(qi)產品(pin)(pin)在地域選擇(ze)、性價比(bi)、模(mo)式復制等方面存有軟肋。

正略鈞策管理顧(gu)問(wen)公司(si)副總裁薛(xue)迥文(wen)在(zai)接受(shou) 《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者采訪時(shi)表示，在(zai)“限(xian)購(gou)”的大背景下，消費(fei)者購(gou)買住(zhu)宅，首先考(kao)慮的是地段、配(pei)套(tao)、學區、環(huan)境(jing)等因素，最后才是綠色環(huan)保住(zhu)宅的“恒溫、恒濕”等概念。而在(zai)二、三線城(cheng)市，此類住(zhu)宅，市場接受(shou)度較低。

急需資金擴張

業(ye)內(nei)人士指出，當代置業(ye)此(ci)次赴港上市(shi)，是為了解決土地儲備(bei)短板及資金不足。

當(dang)代置業現(xian)有(you)14個項目(mu)，分布在北京、長沙(sha)、南昌、九(jiu)江、太原、仙(xian)桃等城市。其(qi)中(zhong)北京的(de)項目(mu)除了當(dang)代MOMA尚有(you)將近(jin)40%的(de)可(ke)售(shou)面積待售(shou)之外，其(qi)余均(jun)為尾盤銷售(shou)，去化(hua)率普遍在80%以上，可(ke)售(shou)面積總額僅6萬余平(ping)方(fang)米，面臨“斷炊”風險。

2007年之(zhi)后，當代置業(ye)在(zai)北京土地市場“風光不再”，除了寫字樓(lou)項(xiang)目“悅MOMA”之(zhi)外，一直未拿地開(kai)建新(xin)項(xiang)目。截至(zhi)今年3月底，當代置業(ye)合計(ji)發展中(zhong)的土地儲備規模(mo)僅(jin)為223.5萬平方(fang)米。

對此(ci)，嚴躍進認為，當代置業的拿地(di)優勢(shi)正(zheng)逐漸退化(hua)。

赴港上市(shi)融資(zi)或(huo)是當(dang)代(dai)置(zhi)業解(jie)決(jue)土地(di)儲備短(duan)板的有(you)效途徑。對于(yu)此次IPO的目的，當(dang)代(dai)置(zhi)業在招股書中(zhong)(zhong)(zhong)稱，如果(guo)招股順利，全球發(fa)(fa)售的所得款凈額(e)中(zhong)(zhong)(zhong)，有(you)90%或(huo)約6.4億(yi)港元(yuan)將用(yong)于(yu)收購(gou)新(xin)土地(di)及開(kai)發(fa)(fa)新(xin)項目，其(qi)中(zhong)(zhong)(zhong)有(you)3.86億(yi)港元(yuan)將用(yong)于(yu)北(bei)京及南昌(chang)的地(di)價(jia)支(zhi)付或(huo)物業開(kai)發(fa)(fa)。而2.57億(yi)港元(yuan)將用(yong)于(yu)支(zhi)付發(fa)(fa)展(zhan)成本(ben)。

市場份額不易提升

早在1995年(nian)前后，當(dang)代置業(ye)董事(shi)長張(zhang)雷就(jiu)開(kai)始(shi)參與房(fang)地產(chan)業(ye)務(wu)，彼時他成立了中(zhong)際房(fang)地產(chan)開(kai)發有限公司，提供房(fang)地產(chan)咨詢業(ye)務(wu)及從事(shi)小型物業(ye)發展。2000年(nian)，他擔任北京當(dang)代投(tou)(tou)資集團有限公司董事(shi)長、總裁(cai)，當(dang)代置業(ye)以(yi)一個“綠色(se)節能舒適住宅開(kai)發商”的形象(xiang)面(mian)對投(tou)(tou)資者(zhe)。

在(zai)招(zhao)股說明書中，當(dang)代置(zhi)業亦將(jiang)“MOMA”作為(wei)主打品牌，但據媒體報道，今(jin)年(nian)4月，當(dang)代置(zhi)業南昌項目滿庭春MOMA被曝(pu)新房漏水，維修超過8次(ci)仍無濟于(yu)事。

在薛迥文(wen)看(kan)來，在二、三(san)線城市(shi)，對于“綠色環保”住宅(zhai)的接受(shou)度(du)或較(jiao)(jiao)低。薛迥文(wen)分析，“綠色環保”住宅(zhai)通常價格(ge)比(bi)較(jiao)(jiao)貴。包括一線城市(shi)，顧客的需求還沒(mei)有提升到這個檔次。

嚴(yan)躍進分析(xi)，“綠色節能(neng)環保住宅”概念固(gu)然吸引人，但對于(yu)規模僅在中小房企行列的(de)當代置業(ye)而(er)言(yan)，仍有(you)多重門檻阻礙(ai)著公(gong)司產品及業(ye)務的(de)推廣，從(cong)而(er)牽制企業(ye)的(de)發(fa)展。

他指出，作為中小房企，當代(dai)置(zhi)(zhi)業繞過了北京成(cheng)熟(shu)市(shi)場(chang)，卻將這一時(shi)髦產品強加于市(shi)場(chang)接受能(neng)力較弱(ruo)的二、三線(xian)城市(shi)，有本末倒置(zhi)(zhi)之(zhi)嫌(xian)。按其(qi)現(xian)在的銷售(shou)額(e)與土地儲(chu)備量看，未來(lai)市(shi)場(chang)份額(e)并不容易提(ti)升(sheng)，市(shi)場(chang)可接受能(neng)力仍需(xu)時(shi)間檢(jian)驗。