每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 王(wang)杰 發自(zi)三(san)亞    

每經記者 王(wang)杰 發自三亞(ya)

“新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化”是今年博鰲房地(di)產(chan)論壇的熱點詞，在論壇中已被(bei)提出數百次。目(mu)前(qian)，國家層面并沒有對“新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化”作出清(qing)晰解讀，房企實踐新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化的開發思路也各不相同，但這足(zu)以(yi)成(cheng)為房地(di)產(chan)行業角色分工(gong)的開始。

國務(wu)院發展研究中(zhong)心金融研究所(suo)(suo)副(fu)所(suo)(suo)長(chang)巴曙松認為(wei)，未來房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行業(ye)轉(zhuan)型(xing)，住(zhu)宅的黃金10年經過調(diao)整之后，會轉(zhuan)向多(duo)元業(ye)態(tai)百(bai)花齊放，包括制造、運營、服務(wu)，住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)、工業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)、物流地(di)(di)產(chan)(chan)、商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)和(he)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)金融。其(qi)中(zhong)，有一部分地(di)(di)產(chan)(chan)商(shang)將(jiang)通過參與新型(xing)城鎮化建設，練就綜(zong)合(he)開發的能力。

理解(jie)新型城鎮化 仁(ren)者見仁(ren)

新型城(cheng)鎮(zhen)化(hua)的內涵究竟(jing)是(shi)什么？如何涉(she)足(zu)新型城(cheng)鎮(zhen)化(hua)成為房地產商(shang)最大的考(kao)驗。中國經濟(ji)體制改(gai)革研究會副會長(chang)樊綱(gang)提出了這(zhe)樣一個(ge)疑(yi)問“究竟(jing)是(shi)搞大城(cheng)市(shi)，還是(shi)搞小城(cheng)鎮(zhen)”。

首創置(zhi)業董事(shi)長劉(liu)曉光用洛(luo)杉磯、舊金(jin)山的(de)(de)(de)(de)(de)例(li)子(zi)給出答(da)案(an)——在大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)周邊(bian)做小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)。首創在昆明、北京、上(shang)海等地發展的(de)(de)(de)(de)(de)小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)項目都屬(shu)于(yu)這樣(yang)一(yi)種(zhong)類型(xing)。不過，劉(liu)曉光認為(wei)，小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)建設肯(ken)定不止(zhi)一(yi)個模式，有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)是大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)邊(bian)上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)，有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)是中小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)旁(pang)邊(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)，有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)是小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)群(qun)，而且(qie)不同的(de)(de)(de)(de)(de)小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)所依(yi)賴(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)產業依(yi)托(tuo)也(ye)是不一(yi)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)。有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)可能是純(chun)粹旅游的(de)(de)(de)(de)(de)，有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)可能是以文(wen)化為(wei)主的(de)(de)(de)(de)(de)，有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)可能是以一(yi)些加工業為(wei)主的(de)(de)(de)(de)(de)，還有(you)(you)(you)(you)一(yi)些是以當(dang)地特色(se)的(de)(de)(de)(de)(de)資源產業為(wei)主。

五(wu)礦建設有限(xian)公司(si)董事總經理何劍波則認為(wei)，核(he)心大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和中型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)連(lian)接(jie)區(qu)域(yu)，中型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和小型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)連(lian)接(jie)區(qu)域(yu)，以及城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)之間的(de)(de)過渡區(qu)域(yu)是今后新城(cheng)(cheng)鎮發(fa)展的(de)(de)一個廣闊舞臺，在未來(lai)新型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)的(de)(de)過程中，集合(he)了休閑(xian)、旅游(you)、康體、養生(sheng)，乃(nai)至產業(ye)園區(qu)等(deng)等(deng)功能的(de)(de)新型(xing)(xing)小鎮將(jiang)會(hui)成(cheng)為(wei)房地產行業(ye)的(de)(de)一個巨大(da)機(ji)會(hui)。

何劍(jian)波認為，新型城鎮既(ji)承載了城市(shi)的功(gong)能(neng)，又承載了旅游、休閑、度假(jia)的功(gong)能(neng)，同時(shi)還(huan)承襲了城市(shi)區域產業發展(zhan)的功(gong)能(neng)，在區域發展(zhan)和人口(kou)導(dao)入方面都(dou)有(you)創造性的示范作用。

新城(cheng)控股集團有限公司常(chang)務副總裁(cai)歐陽捷卻(que)認為(wei)，如果沒有農(nong)民進城(cheng)就沒有新型(xing)的(de)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)，所以新型(xing)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)，主要應該為(wei)農(nong)民服(fu)務，考慮他們未來的(de)生活(huo)、居住(zhu)的(de)環境和未來的(de)消費模式。

但也有觀(guan)點認(ren)為，新型城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化主要(yao)(yao)應(ying)該針對那(nei)些(xie)想要(yao)(yao)度假或者養老的(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市人口，通過新建小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)，來減輕大城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)壓力。

轉向多(duo)元(yuan)房(fang)地產業態開發

無論如何，新型城(cheng)(cheng)鎮化將令地(di)產行業(ye)的(de)分工加(jia)劇。廣東省房地(di)產行業(ye)協會會長蔡穗聲就用(yong)揭陽玉城(cheng)(cheng)的(de)例子說明，能(neng)夠參與新型城(cheng)(cheng)鎮化的(de)地(di)產商，不僅(jin)能(neng)開發住宅，還有能(neng)力開發產業(ye)地(di)產、學校(xiao)以及各種配套。

“整個房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)顯(xian)著的(de)(de)(de)(de)、全國(guo)性的(de)(de)(de)(de)總(zong)量(liang)供不應求的(de)(de)(de)(de)階段已經(jing)過(guo)去了，剩下的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)結構性不平(ping)衡(heng)的(de)(de)(de)(de)問(wen)題，其中(zhong)一個很(hen)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)衡(heng)量(liang)指標就(jiu)是(shi)(shi)家(jia)庭套數比。10年前家(jia)庭套數比，無論(lun)是(shi)(shi)租還是(shi)(shi)買，可(ke)(ke)能只(zhi)有0.6、0.7，而(er)從(cong)(cong)去年底，已經(jing)接近(jin)1。”巴曙(shu)松則(ze)用數據(ju)說(shuo)明，地產(chan)企業(ye)在新(xin)型(xing)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化后分工加劇的(de)(de)(de)(de)趨勢。如果(guo)將(jiang)中(zhong)國(guo)和美國(guo)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化的(de)(de)(de)(de)路徑稍加對比，可(ke)(ke)以發現新(xin)型(xing)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化將(jiang)讓原來只(zhi)從(cong)(cong)事住宅開發的(de)(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)商(shang)，逐(zhu)步轉向開發各種房(fang)地產(chan)業(ye)態。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者注意到，新型城鎮化的確需要企(qi)業有(you)極強的綜合(he)素質。

此前，華夏幸(xing)福就通過引(yin)入生物醫藥、航(hang)天城(cheng)等多種行業，開發(fa)新型城(cheng)鎮，，為(wei)所在(zai)(zai)區域和相鄰城(cheng)鎮提供了就業機會和稅務來(lai)源(yuan)。而金融街在(zai)(zai)開發(fa)惠州東區的小城(cheng)鎮時，也更多注重城(cheng)市配套(tao)建(jian)設。

今年致(zhi)力于(yu)開發新型城(cheng)鎮的嘉凱城(cheng)也加大了商(shang)業(ye)地產(chan)開發能力。比如浙江諸暨市店口(kou)鎮項目，就(jiu)是一(yi)個覆蓋10萬(wan)~15萬(wan)人口(kou)，包括(kuo)醫療、衛生、體檢(jian)、教(jiao)育(yu)等(deng)的區(qu)域核心商(shang)業(ye)片區(qu)。

李俊：貴(gui)陽樓(lou)市(shi)潛力很(hen)大

（中天城投(tou)執行副總裁）

貴(gui)(gui)(gui)陽(yang)的(de)樓市(shi)(shi)沒問題。實(shi)際上貴(gui)(gui)(gui)陽(yang)潛力非常(chang)大(da)(da)。貴(gui)(gui)(gui)陽(yang)的(de)優(you)勢(shi)在哪(na)兒？優(you)勢(shi)是(shi)(shi)(shi)氣候，貴(gui)(gui)(gui)陽(yang)是(shi)(shi)(shi)移(yi)民城(cheng)市(shi)(shi)，90%人口是(shi)(shi)(shi)外省人，大(da)(da)部分(fen)是(shi)(shi)(shi)解放過(guo)后的(de)西(xi)進建設。售(shou)價4000元一平方(fang)米的(de)房子，房租一個(ge)月就達到(dao)2000元，投資(zi)回報率是(shi)(shi)(shi)北京和(he)上海這些城(cheng)市(shi)(shi)沒法比的(de)。原(yuan)來貴(gui)(gui)(gui)陽(yang)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)交(jiao)通(tong)還不便(bian)利，到(dao)達貴(gui)(gui)(gui)州的(de)很多景點還不方(fang)便(bian)，現在，它(ta)有了豐富的(de)高鐵網，2016年會通(tong)車(che)。

中天城投(tou)目(mu)前就在(zai)貴(gui)陽和遵義有項(xiang)目(mu)。不(bu)是不(bu)想進(jin)入(ru)三四線(xian)城市(shi)(shi)，是因(yin)為三四線(xian)城市(shi)(shi)去(qu)化速度比(bi)較慢(man)，但還是有機會的(de)，主要還是精(jing)力顧不(bu)過來。開發(fa)一(yi)個項(xiang)目(mu)，需(xu)要幾十號人的(de)團(tuan)隊。同樣的(de)團(tuan)隊，既(ji)可以開發(fa)20萬平方米(mi)、50萬平方米(mi)的(de)大項(xiang)目(mu)，也可以開發(fa)5萬平方米(mi)的(de)小項(xiang)目(mu)。多(duo)數情況下，當(dang)然(ran)會選50萬平方米(mi)的(de)大項(xiang)目(mu)。但是，縣級(ji)市(shi)(shi)通常開發(fa)的(de)都是5萬平方米(mi)的(de)小項(xiang)目(mu)，收益就不(bu)高。

對(dui)大(da)(da)公(gong)司來說，涉足三四(si)線城市(shi)開發，應該考慮學(xue)習綠城的代建(jian)模式。大(da)(da)公(gong)司輸出自己的開發和管理(li)經驗，幫助小公(gong)司開發精品樓盤。這應該是房企涉足三四(si)線城市(shi)的一個(ge)方法。

張遠(yuan)：商業地產開發存(cun)在三大問(wen)題

（卓越置(zhi)業(ye)集團有限(xian)公(gong)司(si)執行總(zong)裁）

商(shang)業地產發展(zhan)中存在幾個大(da)的問(wen)題。

第一，投(tou)資(zi)盲(mang)目性較強，部分區域同質化嚴重。特別是(shi)綜合體的(de)泛濫，在人(ren)口不多，或者未來人(ren)口導入(ru)期望不大(da)的(de)情況下，建了(le)大(da)量的(de)商業綜合體。

第二(er)，電(dian)子(zi)商務的(de)沖擊，使得購物消費(fei)類(lei)商業地(di)產運營難度加大。對商業地(di)產來(lai)說，電(dian)商是最大的(de)“敵人”。我(wo)們必須要承認電(dian)商沖擊帶來(lai)的(de)后果，必須做出相應(ying)的(de)調(diao)整(zheng)。

第三，商(shang)業地產融(rong)資渠道(dao)單(dan)一，投(tou)資回收期長(chang)，增加了金融(rong)風險。

高端(duan)城市(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)綜合體、體驗(yan)式商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)、社(she)區商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)以(yi)及區域(yu)性購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)等類型將有更好的(de)發展前景。高端(duan)城市(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)綜合體是(shi)最全的(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)類型；體驗(yan)式商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)能做(zuo)的(de)就是(shi)電商(shang)(shang)(shang)替代不了(le)的(de)一(yi)(yi)些(xie)體驗(yan)消(xiao)費，所(suo)以(yi)體驗(yan)式購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)是(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)發展的(de)一(yi)(yi)種(zhong)主要形態；關于(yu)社(she)區商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)，一(yi)(yi)個樓盤、一(yi)(yi)個社(she)區，需要有一(yi)(yi)定的(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)支持(chi)；第(di)四個是(shi)區域(yu)性的(de)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)，因為城市(shi)的(de)擴(kuo)容需要城市(shi)中(zhong)心(xin)和新城的(de)建(jian)立，要滿足消(xiao)費者生活上的(de)便利，這(zhe)也和住宅(zhai)郊區化趨勢有關。因此區域(yu)性的(de)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)也應該是(shi)有很大的(de)生命力。

許華芳(fang)：用大數據提升商戶收益

（寶龍(long)集團執(zhi)行總裁(cai)）

商業地(di)產(chan)(chan)的(de)租金每增長(chang)一(yi)到兩個點的(de)回報率(lv)，資(zi)產(chan)(chan)的(de)價值就(jiu)會(hui)大幅上升(sheng)(sheng)。為了(le)幫(bang)助(zhu)我(wo)(wo)們(men)(men)的(de)租戶(hu)提升(sheng)(sheng)營(ying)業收入，我(wo)(wo)們(men)(men)做了(le)很多探(tan)索。我(wo)(wo)們(men)(men)用了(le)很長(chang)時間研(yan)究消費者的(de)消費習慣，結合每一(yi)個購(gou)物(wu)中心打造一(yi)個電子商務(wu)平臺，做的(de)是社(she)區化的(de)購(gou)物(wu)平臺，針對(dui)性更(geng)強。我(wo)(wo)們(men)(men)的(de)忠實客戶(hu)大約50萬人(ren)，平臺就(jiu)是服(fu)務(wu)這50萬人(ren)，去(qu)逛什么地(di)方，買什么東西，都(dou)會(hui)進入我(wo)(wo)們(men)(men)的(de)數據庫，然(ran)后將我(wo)(wo)們(men)(men)量身訂(ding)做的(de)服(fu)務(wu)通過手機移(yi)動(dong)端推送(song)給客戶(hu)。

我(wo)們(men)更大程度提高消費者在購(gou)(gou)物(wu)中心購(gou)(gou)物(wu)的忠誠度，保證購(gou)(gou)買的頻率，電(dian)子商務最主(zhu)要的是(shi)(shi)物(wu)流(liu)，購(gou)(gou)物(wu)中心方圓5公(gong)里(li)的客(ke)戶群是(shi)(shi)物(wu)流(liu)配送的對象，我(wo)們(men)的物(wu)流(liu)都是(shi)(shi)短(duan)途，每個月的策劃活(huo)動由(you)客(ke)戶區測定，算一(yi)個補充(chong)。

我(wo)不認為電(dian)子商務能改變人的行為，但這(zhe)個蛋糕在變大，增長(chang)(chang)速度(du)比傳(chuan)統的零(ling)售增長(chang)(chang)速度(du)來得(de)更快一點。

王志(zhi)剛：先修配套(tao)再售樓盤

（金融街(jie)控股副總經理）

過去十年，旅游地產(chan)幾乎是房企(qi)粗放(fang)式經營的(de)代(dai)名詞。無論是否擁(yong)有(you)景(jing)觀資(zi)源，旅游地產(chan)似乎都難逃被賤賣(mai)的(de)厄(e)運。然而，當房地產(chan)新一輪發展的(de)主題由規(gui)模轉向價值創造，這樣的(de)模式漸(jian)漸(jian)難以為(wei)繼(ji)。旅游地產(chan)其實也可以賣(mai)出高(gao)價，但(dan)前提是必須要完善配套。

金(jin)融街(jie)在投資“金(jin)融街(jie)巽寮(liao)灣”的(de)(de)時候，是兩(liang)眼一抹黑(hei)投進(jin)去，總(zong)共是29平方公里的(de)(de)規劃(hua)。旅游(you)地產的(de)(de)開發周期(qi)長，資金(jin)回流慢(man)是房企面臨的(de)(de)最大問(wen)題。

為此，金融街首先修(xiu)(xiu)了(le)一(yi)條16公里長的(de)濱海公路，后(hou)來(lai)陸續(xu)修(xiu)(xiu)了(le)自來(lai)水廠(chang)，建了(le)燃氣站、污水處理廠(chang)、海水監測(ce)站等(deng)一(yi)系列市(shi)(shi)政設施，投了(le)幾十億下去(qu)，完善了(le)旅(lv)游配套。現(xian)在我們堅(jian)持基礎設施先行的(de)策略，把市(shi)(shi)政設施加以完善，然后(hou)是商業配套。

做旅(lv)游地(di)(di)產(chan)一定要跟當地(di)(di)的(de)原(yuan)住民結合在(zai)一起。一個沒有接地(di)(di)氣(qi)的(de)區(qu)域開發項目，旅(lv)游地(di)(di)產(chan)也好(hao)、商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)也好(hao)，是沒有生命力的(de)，是沒有發展(zhan)空間的(de)。隨(sui)著周邊配套設施的(de)完善(shan)和環境的(de)打造，游客(ke)越來越多，在(zai)旅(lv)游產(chan)業(ye)(ye)的(de)打造過程中，當地(di)(di)老百(bai)姓也受益了，房企自己也提升了收益。

配套的(de)完善讓金融街(jie)嘗到(dao)了(le)甜(tian)頭。目前，金融街(jie)惠州(zhou)東項目已經是惠州(zhou)樓市僅次(ci)于碧桂園(yuan)的(de)銷(xiao)售第二(er)名，但金融街(jie)的(de)惠州(zhou)項目售價卻比碧桂園(yuan)高得多。

本(ben)文(wen)由每經(jing)記者(zhe)王(wang)杰整(zheng)理