每(mei)(mei)經編(bian)輯｜每(mei)(mei)經記者 查道坤 發(fa)自浙江(jiang)淳安    

每(mei)經記(ji)者 查道坤 發(fa)自浙(zhe)江淳安(an)

“如(ru)果我們回(hui)頭(tou)看2013年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)的(de)(de)房地(di)產(chan)運(yun)行情況，不難(nan)發現，最好的(de)(de)月份其(qi)實在(zai)今年(nian)(nian)的(de)(de)2月和3月。今年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)，看不到‘金(jin)九銀十’的(de)(de)跡象，預計整個房地(di)產(chan)市(shi)場的(de)(de)銷售狀況將是非常平淡無(wu)奇的(de)(de)，開發商在(zai)資(zi)本市(shi)場上(shang)不會(hui)(hui)得到認(ren)可。”這是北京師范大學金(jin)融研(yan)究中(zhong)心主任鐘偉(wei)在(zai)每日經濟新聞報社于杭州(zhou)千島湖舉行的(de)(de)“第(di)三屆(jie)中(zhong)國價值(zhi)地(di)產(chan)年(nian)(nian)會(hui)(hui)”上(shang)的(de)(de)發言。

“我(wo)估計，到10月份，全國70個大中(zhong)城市(shi)(shi)中(zhong)至少一(yi)半以上城市(shi)(shi)房價(jia)環比停止增長。”鐘偉作出(chu)(chu)上述預測(ce)的背景是近期(qi)北(bei)京(jing)、上海等多地(di)市(shi)(shi)場連續出(chu)(chu)現(xian)了(le)土地(di)拍賣高溢(yi)價(jia)現(xian)象。

而參會的開發商對(dui)接下來的市場判斷也極為(wei)謹慎，紛紛認為(wei)明年的房(fang)價既無(wu)望下跌，也不可能大漲。

預測一

土地高溢價趨勢明顯

對于(yu)未來一段時期(qi)房(fang)地產(chan)市場的(de)走勢，綠城集團執行總(zong)經(jing)理傅(fu)林(lin)江表示，關鍵要(yao)看(kan)中央的(de)政策(ce)和世界經(jing)濟變化的(de)情(qing)況，“近期(qi)為什么會出現地價上漲的(de)現象？關鍵是前一段時間很(hen)多(duo)房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)沒(mei)有拿到(dao)需(xu)要(yao)補充(chong)的(de)土地。而(er)對于(yu)房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)來說，沒(mei)有土地就意味著關門。”

此外，傅林江還(huan)稱(cheng)，由(you)于上半(ban)年房地產銷(xiao)售情(qing)況比較好，各家開發商手里都(dou)有資金，也都(dou)將在下半(ban)年補充一些土地儲備，“我們并不能(neng)(neng)認為(wei)今年企業拿了高價(jia)地，明年就要(yao)銷(xiao)售，因此，明年房價(jia)大(da)(da)(da)漲(zhang)的可能(neng)(neng)性不大(da)(da)(da)，但(dan)下跌的可能(neng)(neng)性也不大(da)(da)(da)，屆時將只是維持穩步微(wei)漲(zhang)的狀態。”

就目前開(kai)發商爭搶土地(di)的(de)現(xian)象(xiang)，景(jing)瑞地(di)產(chan)副總裁吳(wu)煒表(biao)示，景(jing)瑞對于拿地(di)從戰略上(shang)是積極的(de)，今(jin)年公司已經拿了(le)八塊地(di)，但是從戰術上(shang)還(huan)是比(bi)較謹慎的(de)，“因為現(xian)在地(di)王不斷(duan)涌現(xian)，對于我們來說，希望(wang)獲(huo)得性價比(bi)較高的(de)地(di)塊。公司今(jin)年拿的(de)八塊地(di)，其中有(you)六(liu)塊是底價成交的(de)，我們希望(wang)房地(di)產(chan)企業之間能夠形(xing)成比(bi)較良好的(de)合(he)作，實際上(shang)這(zhe)是對抗風(feng)險最好的(de)辦法。”

此(ci)外，吳(wu)煒認為(wei)，今(jin)年(nian)下半(ban)年(nian)到(dao)明年(nian)，區域樓盤會形成比較(jiao)好的(de)去化，“這就看每家(jia)公司對客戶的(de)把握、營(ying)銷的(de)努力、拿(na)地等(deng)諸多方面的(de)能力。”

與(yu)此同(tong)時，三湘集團(tuan)副總經理張濤認為，今年下半年房價下跌是小概率事(shi)件，將保持(chi)持(chi)續略(lve)微上漲(zhang)(zhang)趨勢，這從土(tu)地(di)市場的表(biao)現可以看(kan)出，現在很多地(di)方的土(tu)地(di)價格都(dou)在上漲(zhang)(zhang)，尤其是一、二線城市土(tu)地(di)價格漲(zhang)(zhang)幅較大(da)。”

預測二

半數城市房價或(huo)將(jiang)停止上漲

對(dui)于未來(lai)一段時期房地(di)產市(shi)場價格的(de)走向，宋都(dou)(dou)(dou)集團副總裁(cai)汪慶華(hua)表示(shi)，從(cong)去年11月份開(kai)始，杭州的(de)地(di)塊已(yi)經在飛漲了，“宋都(dou)(dou)(dou)幾乎(hu)被外來(lai)企業打敗(bai)，而且(qie)他(ta)們的(de)溢價空間(jian)都(dou)(dou)(dou)是(shi)超過標(biao)準的(de)。這(zhe)些企業絕大多(duo)數(shu)都(dou)(dou)(dou)是(shi)央企。”

汪慶華介紹稱，從去(qu)年(nian)11月份到今(jin)(jin)年(nian)8月份，杭州市的(de)房(fang)(fang)價(jia)并(bing)沒有(you)同(tong)比上漲，這是因為房(fang)(fang)地產(chan)作為投(tou)機(ji)的(de)屬(shu)性已(yi)經漸(jian)漸(jian)消退，大(da)家越來(lai)越理(li)性。當如(ru)今(jin)(jin)房(fang)(fang)地產(chan)的(de)杠桿越來(lai)越小的(de)時候，投(tou)機(ji)炒房(fang)(fang)的(de)人(ren)們會放手。

汪慶(qing)華認為，隨著全國房(fang)地(di)產(chan)開發企業(ye)數量(liang)的逐(zhu)步減少，集(ji)中(zhong)度將越來越高，“應該說，今(jin)明兩(liang)年，政府對(dui)整(zheng)個行業(ye)都不會在政策(ce)方面(mian)有所放松。”

不(bu)過，在鐘偉(wei)(wei)看來，今年下半年整個(ge)(ge)樓市銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)量將“平淡無奇(qi)”，“金九銀(yin)十(shi)”不(bu)會出現。對于(yu)房(fang)地產(chan)來說，今年最好的(de)月(yue)(yue)份(fen)是(shi)(shi)二三(san)月(yue)(yue)份(fen)，通過兩個(ge)(ge)指標可(ke)以(yi)得(de)出上(shang)述(shu)結論：一是(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)竣比（商品住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)竣工面(mian)積比），2012年春(chun)節(jie)前后銷(xiao)(xiao)(xiao)竣比是(shi)(shi)1.12，現在銷(xiao)(xiao)(xiao)竣比還沒到(dao)1.5，以(yi)現在的(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)竣比看，市場是(shi)(shi)供過于(yu)求的(de)；另一個(ge)(ge)指標就是(shi)(shi)待(dai)售(shou)(shou)面(mian)積，截(jie)止(zhi)到(dao)6月(yue)(yue)份(fen)，全國的(de)待(dai)售(shou)(shou)面(mian)積是(shi)(shi)4.45億平方米，還可(ke)以(yi)賣五(wu)個(ge)(ge)月(yue)(yue)，“我們于(yu)6月(yue)(yue)份(fen)對全年的(de)房(fang)地產(chan)價(jia)格(ge)做了一個(ge)(ge)估(gu)計，得(de)出的(de)結論是(shi)(shi)6月(yue)(yue)份(fen)是(shi)(shi)房(fang)地產(chan)價(jia)格(ge)的(de)拐(guai)點，到(dao)10月(yue)(yue)份(fen)，70個(ge)(ge)大中城(cheng)市至少一半以(yi)上(shang)房(fang)價(jia)環比停止(zhi)上(shang)漲。”鐘偉(wei)(wei)說，“因為九、十(shi)月(yue)(yue)份(fen)，開發商會加速推盤，而已有的(de)庫存根本沒法消(xiao)耗，房(fang)地產(chan)價(jia)格(ge)必然(ran)會停止(zhi)上(shang)漲。”

預測三

投資炒房(fang)的可能(neng)性下降

盡管短期的房地產價格是否(fou)遭遇拐點尚不明朗，但不確定(ding)的政策(ce)也在影響開發商(shang)對后市的判斷。

“今年(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)初，各地(di)方政府出(chu)臺城(cheng)(cheng)市房價(jia)(jia)上漲控制目(mu)標，年(nian)(nian)(nian)(nian)底(di)還會(hui)對其進行考核，所(suo)以(yi)，不(bu)排(pai)除部分城(cheng)(cheng)市房價(jia)(jia)如年(nian)(nian)(nian)(nian)初承諾的房價(jia)(jia)上漲不(bu)超過GDP或者不(bu)超過人均可(ke)支配收入，如果年(nian)(nian)(nian)(nian)底(di)房價(jia)(jia)超過的話，那么在年(nian)(nian)(nian)(nian)底(di)之前可(ke)能(neng)該地(di)還會(hui)采(cai)取措施讓房價(jia)(jia)漲幅在控制目(mu)標之內。”住房和(he)城(cheng)(cheng)鄉建設部政策研(yan)究(jiu)所(suo)所(suo)長(chang)秦虹(hong)說道。

根據此前(qian)的(de)統(tong)計數(shu)據，今年6月份，70個大中(zhong)城市除(chu)了溫州(zhou)房(fang)價沒有上漲之外，60多個城市都在(zai)(zai)上漲。業內認為，房(fang)地產政策未來(lai)仍然存在(zai)(zai)變(bian)數(shu)，但(dan)政府對(dui)投(tou)機(ji)性(xing)(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)和(he)投(tou)資性(xing)(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)的(de)控(kong)制是長期的(de)，將采取行政手段和(he)經(jing)濟手段來(lai)抑制投(tou)機(ji)性(xing)(xing)和(he)投(tou)資性(xing)(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)，甚至比如(ru)在(zai)(zai)非限購(gou)的(de)地區，也要(yao)全(quan)款買房(fang)。

與此(ci)同時，滿(man)足新型城鎮(zhen)化下的(de)(de)新增住(zhu)房(fang)需求(qiu)仍(reng)然是(shi)不(bu)會動(dong)搖的(de)(de)政(zheng)策，這(zhe)既體(ti)現為(wei)保障性住(zhu)房(fang)需求(qiu)，也(ye)體(ti)現為(wei)首次置業(ye)，政(zheng)府或(huo)將會對首次置業(ye)的(de)(de)家庭加大支持力度。

秦虹、鐘偉等人(ren)的觀點，給了參與價(jia)值地(di)產年會(hui)(hui)的地(di)產商(shang)這樣的判斷：未來一段時期的市場雖然可能會(hui)(hui)出現小幅(fu)價(jia)格連續上(shang)漲的情(qing)況，但房價(jia)絕不會(hui)(hui)大幅(fu)上(shang)漲。以超(chao)高溢價(jia)率購(gou)買“地(di)王”，需要十分謹慎(shen)、小心(xin)。