每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 王(wang)杰 發自杭(hang)州    

每經(jing)記(ji)者(zhe) 王杰 發自(zi)杭州

“就從(cong)現在(zai)看，今后兩三年，城鎮化要能夠(gou)影(ying)響到房地產，我個人認為(wei)不(bu)現實。”

“新型(xing)城鎮(zhen)化”是(shi)今年房地(di)產(chan)(chan)業最大的(de)關(guan)注熱點(dian)。但是(shi)，北京師范大學(xue)金(jin)融(rong)研究中心主任鐘(zhong)偉卻(que)在由每日經濟新聞報(bao)社主辦(ban)的(de) “第三屆中國價(jia)值地(di)產(chan)(chan)年會(hui)”上(shang)給(gei)開發(fa)商潑了盆冷水。其(qi)認為，新型(xing)城鎮(zhen)化短(duan)期內不會(hui)對房地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)生(sheng)影(ying)響。

鐘偉認為，城鎮(zhen)化不是(shi)(shi)一(yi)個(ge)硬件投資(zi)的(de)(de)城鎮(zhen)化，而(er)是(shi)(shi)圍繞著人(ren)(ren)的(de)(de)城鎮(zhen)化。常住(zhu)人(ren)(ren)口是(shi)(shi)城鎮(zhen)化第一(yi)階段要面對的(de)(de)問(wen)題，如果考慮戶籍人(ren)(ren)口，我國城鎮(zhen)化率不到40%；如果考慮常住(zhu)人(ren)(ren)口，城鎮(zhen)化率達到50%，其中2.38億人(ren)(ren)已經在城市長(chang)期居住(zhu)工作，但是(shi)(shi)沒有城市戶口。等這(zhe)部分(fen)人(ren)(ren)的(de)(de)問(wen)題基本解(jie)決了(le)，才是(shi)(shi)戶籍漸次放開(kai)，農民進城的(de)(de)問(wen)題。

鐘偉說，農民進城過程(cheng)中帶來最大(da)的需(xu)求(qiu)應該是(shi)保(bao)障房建設，而(er)不(bu)應該是(shi)商(shang)品房。由(you)于常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)口在(zai)城市居住(zhu)(zhu)，農民進了城，那么(me)關于現在(zai)已有的土地(di)存量，也就是(shi)工業用地(di)、制造業用地(di)和居住(zhu)(zhu)用地(di)才能大(da)部分調(diao)整。

鐘偉認為，今(jin)后幾年房(fang)地產(chan)的(de)(de)(de)運行，盈利模(mo)式會(hui)更(geng)加復雜(za)一些(xie)。純做(zuo)地產(chan)或者純做(zuo)商業(ye)這(zhe)個模(mo)式已(yi)經難(nan)以(yi)為繼，未來需要的(de)(de)(de)是(shi)(shi)一端(duan)是(shi)(shi)地產(chan)，另一端(duan)是(shi)(shi)產(chan)業(ye)，這(zhe)個產(chan)業(ye)不僅是(shi)(shi)商業(ye)，還會(hui)更(geng)廣義(yi)一些(xie)。比(bi)如(ru)一端(duan)是(shi)(shi)地產(chan)，另外一端(duan)可能(neng)是(shi)(shi)物(wu)流，可能(neng)是(shi)(shi)養老，可能(neng)是(shi)(shi)更(geng)為復雜(za)的(de)(de)(de)商業(ye)業(ye)態混(hun)合。

他說，簡單(dan)的(de)(de)(de)住宅地(di)產結束了，在今后(hou)兩三年，最大的(de)(de)(de)機(ji)會應該(gai)是交通樞紐(niu)。國(guo)務院下決心(xin)要(yao)推動(dong)海陸(lu)空一(yi)體化，也就是把(ba)高(gao)鐵(tie)、空港(gang)、高(gao)速公路等這些交通物流的(de)(de)(de)節點都(dou)連接起來，其(qi)中最典型的(de)(de)(de)是上海虹橋(qiao)。在產業地(di)產投(tou)資方(fang)面有經驗的(de)(de)(de)企業，有可能通過重(zhong)點交通樞紐(niu)的(de)(de)(de)建設獲得(de)更大的(de)(de)(de)收(shou)益。

日(ri)出東方董事長徐新建(jian)在會上(shang)發(fa)表了同樣(yang)的(de)(de)觀點。其(qi)表示，差(cha)異化(hua)的(de)(de)市(shi)場就要(yao)到(dao)(dao)來，需要(yao)每個(ge)開發(fa)企(qi)業開發(fa)出具(ju)有更高價(jia)值的(de)(de)項目。“城鎮化(hua)還(huan)沒開始，城鎮化(hua)一(yi)定是讓(rang)公眾到(dao)(dao)小(xiao)城市(shi)去(qu)，小(xiao)城市(shi)的(de)(de)人(ren)到(dao)(dao)大城市(shi)去(qu)。一(yi)二線這(zhe)些未(wei)來重點區域(yu)，我認為潛力還(huan)是非常巨大的(de)(de)。”