每經編(bian)輯｜每經記者 尚希 發(fa)自杭州    

每經(jing)記者 尚(shang)希 發(fa)自杭州

“住(zhu)宅(zhai)市(shi)場(chang)不可能永(yong)遠增長下去，不出10年，我們會看(kan)到(dao)行(xing)業的(de)天花(hua)板。”6月底(di)，萬科總裁郁亮拋出“天花(hua)板”理論，在他看(kan)來，房地產行(xing)業將在十年后迎來第一(yi)塊(kuai)天花(hua)板。這一(yi)觀點(dian)得到(dao)了很多(duo)房地產大佬(lao)的(de)認同。

這個“天(tian)花板”是不是真的(de)會(hui)成(cheng)為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業未來(lai)的(de) “增(zeng)長魔(mo)咒(zhou)”？部分(fen)房(fang)(fang)企和專家(jia)學者對此提出了質疑。8月24日，在杭州(zhou)千島(dao)湖召開(kai)的(de)，由每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)報社主辦的(de)“2013年(nian)中國價值地產(chan)(chan)年(nian)會(hui)”上，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)在未來(lai)十年(nian)甚至更長遠將來(lai)的(de)發(fa)展前景被充(chong)分(fen)討論(lun)，由新(xin)型城鎮(zhen)化(hua)帶來(lai)的(de)城市群(qun)建(jian)設開(kai)發(fa)潮，為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)帶來(lai)的(de)機遇，或許(xu)足以幫助房(fang)(fang)企突破天(tian)花板的(de)制約。

天花板究竟在哪里

未來房(fang)地產(chan)十年(nian)被稱之(zhi)為“結構(gou)的十年(nian)”，2010年(nian)人口普(pu)查得出(chu)的人口結構(gou)數據(ju)顯示，可以(yi)預測未來三年(nian)到(dao)五年(nian)全國的住(zhu)宅需求將快(kuai)速向下降，每年(nian)的下降幅度在2%左右。

在(zai)這樣一個背(bei)景下(xia)，不出十年，房(fang)地(di)產業銷售額的天花(hua)板顯而易見(jian)。也正(zheng)因如(ru)此(ci)，萬(wan)科提出了轉型城市服務配套商的角色定位，為即(ji)將到來的營業收入結(jie)構革命做(zuo)好了準備。

一旦(dan)房地產遇到行業的天(tian)花板，原來(lai)的高周(zhou)轉模式，是否(fou)有必要向價(jia)值創造(zao)模式轉移？

“盡管此前大(da)家都(dou)是跑馬(ma)圈地，一(yi)天賣(mai)上千套這種發展模式(shi)，但實際上在這種發展過(guo)程中，開(kai)發企(qi)業還是希望每套價值(zhi)利潤率(lv)最高。”日出東方董事(shi)長徐新建認為，一(yi)旦“天花板”真的出現，也意味著差異化需求的市場由此到(dao)來。

徐新建進一步指出，市場差異化需要每個開發企業開發出具有(you)更(geng)高(gao)價值的項目，“即使未來遇到天花板(ban)，這(zhe)兩種開發模式依(yi)然(ran)共(gong)存。”

但在更多(duo)開發商看來，行業(ye)天(tian)花板還未真正顯現。

“一個(ge)行(xing)業(ye)要健康(kang)發(fa)展(zhan)，只能是一個(ge)回(hui)歸理性的過程。”宋都集團(tuan)副總裁汪慶華(hua)對此(ci)表示，“前幾年大家對房地產行(xing)業(ye)存在一些偏見，或者(zhe)一直認為(wei)（其）是暴利的或不道德(de)的行(xing)業(ye)。但(dan)是這(zhe)么(me)多(duo)年下來，宏(hong)觀調控以后，或者(zhe)（通過）行(xing)業(ye)自律或者(zhe)發(fa)展(zhan)以后，房地產行(xing)業(ye)已經(jing)回(hui)歸到利潤正常的范(fan)疇(chou)。”

在汪(wang)慶華看來(lai)，房地產行業未(wei)來(lai)前景還很大，“所以我不覺得已經到了天花板”。

持相同(tong)觀點(dian)的(de)(de)還(huan)包括景瑞集(ji)團(tuan)副(fu)總裁(cai)吳(wu)煒(wei)。在活動現(xian)場(chang)(chang)，吳(wu)煒(wei)指出(chu)，雖(sui)然(ran)房(fang)地產(chan)行業(ye)的(de)(de)天花板還(huan)沒有真正(zheng)到來，但可以(yi)達成共識的(de)(de)是，未來房(fang)地產(chan)業(ye)將成為競爭非常(chang)激烈(lie)的(de)(de)行業(ye)，“在競爭激烈(lie)行業(ye)中生存，對(dui)企業(ye)的(de)(de)要求非常(chang)高。不光是專業(ye)度、產(chan)品能(neng)力，還(huan)有運營效率是否(fou)適合(he)，（是否(fou)）適合(he)資本(ben)市場(chang)(chang)包括大環境的(de)(de)需求。”

但在知名(ming)財經(jing)評論家、《每(mei)日經(jing)濟新聞(wen)》每(mei)日評專欄主筆(bi)葉(xie)檀(tan)看來，“天(tian)花板”已(yi)經(jing)在中國(guo)個(ge)(ge)別城市顯現。第一個(ge)(ge)天(tian)花板出現在以(yi)煤炭(tan)為支(zhi)撐的(de)鄂爾多斯。

“鄂爾多斯首先面對的(de)(de)問(wen)題(ti)是煤炭價(jia)格下(xia)跌，煤炭價(jia)格下(xia)跌之后，一(yi)半的(de)(de)錢套在煤礦里頭出(chu)不(bu)來了(le)，這(zhe)個時候(hou)你會(hui)(hui)發覺民(min)間的(de)(de)金融鏈條就斷掉了(le)，之后房地產市(shi)場就會(hui)(hui)馬上斷。”葉檀指出(chu)，資(zi)源單一(yi)型城市(shi)，一(yi)旦資(zi)源價(jia)格下(xia)跌，當(dang)地高利貸特別(bie)盛行的(de)(de)時候(hou)，就會(hui)(hui)出(chu)現一(yi)個天花(hua)板。

“同樣的道(dao)理，神木這(zhe)些資源單一、民間高利貸盛行的城市，將會出現第二塊(kuai)天(tian)花板。”

第三塊則很(hen)可能出現在(zai)近(jin)日剛(gang)剛(gang)“松綁”的(de)溫(wen)州，這也(ye)是昔日中國房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場投資最為火爆的(de)一個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)。“溫(wen)州是一個(ge)很(hen)不(bu)可思議的(de)地(di)方(fang)，說起(qi)來(lai)是一個(ge)三線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，但(dan)是在(zai)2010年上半(ban)年的(de)時候，它(ta)的(de)房(fang)價(jia)超(chao)過(guo)了(le)上海。”在(zai)葉檀(tan)看來(lai)，溫(wen)州的(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)配套遠(yuan)遠(yuan)跟不(bu)上房(fang)地(di)產(chan)的(de)增速，這也(ye)是其出現“天花板(ban)”的(de)原因(yin)。那(nei)么，如何(he)破解難題，才不(bu)至于讓整個(ge)市(shi)(shi)(shi)場出現類似上述城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)慘況？

葉檀給出的答案是“跟著(zhu)創(chuang)新產(chan)業走”，企(qi)業如果(guo)停留在市中(zhong)心，跟隨著(zhu)傳統產(chan)業，地方民間金融(rong)借貸斷掉，離崩盤也就不(bu)遠了(le)。

眾(zhong)房企高(gao)周轉模式之挑戰

“就像一群人爬山(shan)，有一個帶頭(tou)人（萬科(ke)(ke)）先爬到了山(shan)頂(ding)，在下山(shan)的(de)(de)途中遇(yu)到我們(men)說，山(shan)頂(ding)沒什(shen)么(me)意(yi)思。但對(dui)我們(men)來說，還是會想上去看(kan)看(kan)。”陽光城集團股份有限公司(si)營銷及品牌經(jing)理王鋒舉了一個有趣的(de)(de)例子，形(xing)容萬科(ke)(ke)預(yu)期的(de)(de)“天花板”之(zhi)于(yu)眾房(fang)企的(de)(de)意(yi)義。

在(zai)三湘集團副總經理張濤看來(lai)，“高周轉”依(yi)然是如今(jin)房地產(chan)開(kai)發企業應該去秉(bing)承的“制勝(sheng)理念”。

張濤(tao)表示，“現在排(pai)名前十或前二十的房企，更多是(shi)高周轉模式，雖然不排(pai)除一些(xie)企業是(shi)以價(jia)值(zhi)創造(zao)、精品為主(zhu)，但從目前房地(di)(di)產市場(chang)來(lai)說(shuo)，尤其一線(xian)城市土(tu)地(di)(di)價(jia)格居高不下的情況下，只能通(tong)過快速周轉來(lai)實現利潤。”

張濤(tao)進一步(bu)指(zhi)出，有一定利潤(run)的情況下，企(qi)業的高(gao)速(su)周轉對價值(zhi)創造會更加有利。

對(dui)此，吳煒指出，高(gao)周轉(zhuan)對(dui)于(yu)企(qi)業來說(shuo)面臨著高(gao)要(yao)求(qiu)，“從(cong)拿地開(kai)始就要(yao)把客戶想清楚，還涉及企(qi)業的標準化，這個(ge)標準化一定要(yao)執行得非常到位，此外，還包括(kuo)后續的營銷團(tuan)隊(dui)、開(kai)發團(tuan)隊(dui)都要(yao)具(ju)備很強的能(neng)力。”吳煒說(shuo)，只有(you)這樣才能(neng)做到在很短的時間(jian)實現高(gao)周轉(zhuan)。

“天花(hua)板”的(de)蛛絲馬(ma)跡(ji)伴隨著中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產的(de)開發進(jin)程而逐步顯現(xian)。王鋒指出，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產的(de)四個(ge)階(jie)(jie)段(duan)分別(bie)是(shi)微勝(sheng)主義的(de)階(jie)(jie)段(duan)、產品主義階(jie)(jie)段(duan)、品牌主導階(jie)(jie)段(duan)以及“兔(tu)勝(sheng)龜階(jie)(jie)段(duan)”。

何為“兔勝龜”？王鋒解釋，“當(dang)(dang)市場(chang)向下的(de)時候(hou)，品(pin)牌企業(ye)抗跌能力要(yao)大，市場(chang)向上的(de)時候(hou)，品(pin)牌企業(ye)溢價(jia)能力要(yao)大。而進入第四個階段，一個高周轉的(de)企業(ye)，單(dan)項目利潤或者當(dang)(dang)年利潤可能會偏低。”

未來拓展方向為大城市群

事實(shi)上，人口結構(gou)帶來(lai)(lai)的住宅(zhai)需求拐(guai)點，只是(shi)基于全國總體住宅(zhai)市場而言。在一(yi)線城市，以及圍繞一(yi)線城市發展的城市群，未來(lai)(lai)人口仍然將大幅激(ji)增。

住(zhu)建部政(zheng)策(ce)研(yan)究中(zhong)心主任秦虹介紹，人口(kou)結構對房(fang)地(di)產市場影響很大。占(zhan)55%的(de)20歲(sui)~39歲(sui)年(nian)輕人口(kou)的(de)購房(fang)需(xu)求是所有人口(kou)中(zhong)最旺盛的(de)。

在(zai)北京市(shi)2011年(nian)(nian)新(xin)增(zeng)的(de)58萬常(chang)住(zhu)人(ren)(ren)口(kou)中(zhong)，20歲(sui)~39歲(sui)年(nian)(nian)輕人(ren)(ren)占的(de)比重是62.8%。這(zhe)意味著一(yi)線城市(shi)、省會城市(shi)年(nian)(nian)新(xin)增(zeng)年(nian)(nian)輕人(ren)(ren)口(kou)占到一(yi)半以(yi)上，一(yi)線城市(shi)長(chang)期存(cun)在(zai)大量的(de)住(zhu)房(fang)需求。

在一(yi)線城(cheng)市人口容納有限的情況下，以一(yi)線城(cheng)市為核心的城(cheng)市群，可(ke)能是(shi)未(wei)來房地產(chan)開發的一(yi)個重(zhong)要機(ji)會。

秦(qin)虹認為，目前已經形成了(le)“長三(san)角、珠三(san)角、環渤海”三(san)大(da)城市(shi)群，其次，中西部還會有一到兩個(ge)相對密度比較大(da)的。秦(qin)虹建議開(kai)發商加大(da)對一線城市(shi)周邊的城市(shi)群開(kai)發的關(guan)注。

在發展(zhan)一(yi)線城市周邊的(de)城市群(qun)時，產業地(di)產顯然(ran)會第一(yi)個得到機(ji)會。工業園區(qu)、物流加工、商業地(di)產，以及(ji)服務一(yi)線城市居民旅游度假需要(yao)的(de)旅游地(di)產會因此興盛。這(zhe)些開發機(ji)會，可(ke)能給房地(di)產業帶來一(yi)個更大、更廣(guang)泛的(de)市場。