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每經記者 王杰 發自北(bei)京

在北京房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)9月(yue) “日光盤”頻現(xian)的(de)行(xing)情(qing)下(xia)，首開(kai)股份居然出現(xian)了銷售額下(xia)滑的(de)現(xian)象。作(zuo)為(wei)一家土地(di)儲備六(liu)成位于(yu)北京的(de)開(kai)發(fa)商，首開(kai)的(de)表現(xian)令(ling)市(shi)(shi)場(chang)大跌眼(yan)鏡(jing)。

首開在2013年9月份銷(xiao)售情(qing)況簡(jian)報中指出(chu)，期內公司及控股子公司實(shi)現(xian)簽約面積5.38萬平方米 （含地下(xia)車(che)庫(ku)等），同比(bi)下(xia)降(jiang)58.29%；實(shi)現(xian)簽約金(jin)額6.88億元，同比(bi)下(xia)降(jiang)52.45%。

對于9月(yue)份銷售大幅下(xia)滑的(de)原因(yin)，首(shou)開董(dong)秘王怡表示，是因(yin)為公司部分(fen)期房轉為現房銷售。

市場推測，由于北(bei)京(jing)提高了期房預(yu)售門檻，首(shou)開將(jiang)部分期房轉為(wei)現房銷(xiao)售，同時(shi)其北(bei)京(jing)在建項(xiang)目未能趁市場紅火加快施工速(su)度，也(ye)是造成(cheng)其業績下滑的因素。

錯過銷售旺季

偉業我愛我家市場研究院統計(ji)數據顯示，9月(yue)北(bei)京純商品住宅 （不含(han)保障房）銷售面積104.44萬平方米；銷售額248.32億元(yuan)，分別環比(bi)上漲10.8%和7.1%。

克而瑞(rui) 《2013年(nian)度(du)上半年(nian)中(zhong)國房地(di)產(chan)企業(ye)銷(xiao)售(shou)TOP50》排(pai)行(xing)榜顯示(shi)，首開股份的(de)銷(xiao)售(shou)金額(e)排(pai)名從第23位下(xia)滑到第28位，銷(xiao)售(shou)面積排(pai)名第34位，下(xia)滑態勢明顯。

為什么市場(chang)大好(hao)，首(shou)開的銷售(shou)卻出現下滑？房地產業內(nei)人士(shi)嚴躍進(jin)認為，首(shou)開之所以在今(jin)年上半(ban)年有不(bu)錯的業績，是因(yin)為它(ta)在北京(jing)市場(chang)集中銷售(shou)。當9月傳統旺(wang)季來臨時(shi)，首(shou)開京(jing)外(wai)項目(mu)并未(wei)竣工，京(jing)內(nei)項目(mu)卻已脫節，無法滿足市場(chang)需(xu)求(qiu)。這反映出首(shou)開在項目(mu)的入市節奏把(ba)控上有欠缺(que)。

結合(he)首(shou)開(kai)公布的 《公司2012年度主要開(kai)發項目生產經營情況表》及克而(er)瑞相關數(shu)據，可(ke)知首(shou)開(kai)旗下的很多樓盤(pan)(pan)庫(ku)存已基本清光，如(ru)2010年12月(yue)開(kai)盤(pan)(pan)的首(shou)開(kai)幸福廣(guang)場。克而(er)瑞數(shu)據庫(ku)顯示，該樓盤(pan)(pan)正處于(yu)尾(wei)盤(pan)(pan)銷售的環(huan)節，2013年9月(yue)，成交(jiao)項目僅為兩套(tao)車(che)庫(ku)。

位于(yu)(yu)北(bei)京房(fang)(fang)山區的首開(kai)·熙悅山一期，于(yu)(yu)2011年6月(yue)(yue)(yue)開(kai)盤，目前銷售狀(zhuang)況為售罄；二期于(yu)(yu)2012年6月(yue)(yue)(yue)開(kai)盤，目前也(ye)顯示售罄。位于(yu)(yu)房(fang)(fang)山區五(wu)環(huan)外的熙悅睿府(fu)于(yu)(yu)2013年3月(yue)(yue)(yue)末開(kai)盤，目前的銷售情況也(ye)為售罄。

京外(wai)的太原(yuan)國風上觀、貴陽(yang)龍洞堡等項目，尚未取得(de)預售證。

王怡則稱，銷售(shou)下(xia)(xia)滑的(de)(de)原(yuan)因是因為公司部分期房(fang)轉為現房(fang)銷售(shou)。根據北京市(shi)住(zhu)建委6月下(xia)(xia)發《關(guan)于進(jin)(jin)一步加強本市(shi)商品房(fang)預(yu)售(shou)許可管理有關(guan)問題》的(de)(de)通知，要求(qiu)“2013年8月1日后新簽訂(ding)土地(di)出讓合(he)同的(de)(de)房(fang)地(di)產開(kai)發項目(mu)，對商業、辦公等(deng)非住(zhu)宅(zhai)樓棟以(yi)及(ji)套均建筑面(mian)積(ji)大(da)于140平方米的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)樓棟，申請預(yu)售(shou)許可時，施(shi)工進(jin)(jin)度(du)應(ying)達(da)到以(yi)下(xia)(xia)條件(jian)：地(di)上(shang)規(gui)劃層數7層（含）以(yi)下(xia)(xia)的(de)(de)，施(shi)工進(jin)(jin)度(du)應(ying)達(da)到主體(ti)結構封頂；8層 （含）以(yi)上(shang)的(de)(de)，施(shi)工進(jin)(jin)度(du)應(ying)達(da)到地(di)上(shang)。規(gui)劃層數1/2以(yi)上(shang)（且不(bu)低于7層）”。

9月錯過擴張機會

首(shou)開9月(yue)(yue)的糟糕表現，拖累了(le)過去幾個月(yue)(yue)較好的業績。在(zai)2013年半年報(bao)中，首(shou)開認為，按并表口徑，上(shang)半年公(gong)司實現銷售簽約(yue)面積88.29萬平方米(mi)，合同銷售金(jin)額119.94億元(yuan)，銷售回款114.35億元(yuan)，分別同比增長70.94％、72.15％和101.18％，全年銷售計劃(hua)執行情況(kuang)整體保持良好態(tai)勢。但1~9月(yue)(yue)份的經營(ying)業績同比值，要弱于上(shang)半年的相關(guan)數值。

首開在(zai)半年報(bao)中透露，公(gong)司正加大獲取土(tu)地(di)(di)的力度，在(zai)北(bei)京(jing)朝陽、通州、大興等區域取得項目，進一步鞏固了北(bei)京(jing)根據地(di)(di)地(di)(di)位。9月銷(xiao)售(shou)簡報(bao)指(zhi)出(chu)，期內公(gong)司未(wei)新增(zeng)土(tu)地(di)(di)儲備。

半(ban)年報顯示(shi)，首開2013年的(de)(de)開發計劃(hua)為(wei)，開復工(gong)(gong)838萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)(fang)米，其中新開工(gong)(gong)167萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)(fang)米，竣工(gong)(gong)187萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)(fang)米。上半(ban)年，完(wan)成(cheng)開復工(gong)(gong)714萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)(fang)米，其中新開工(gong)(gong)42萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)(fang)米，竣工(gong)(gong)70萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)(fang)米，分別完(wan)成(cheng)年計劃(hua)的(de)(de)85.2%、25.1%及37.4%。對于(yu)部(bu)分指標完(wan)成(cheng)率較(jiao)低的(de)(de)情況(kuang)，首開認為(wei)是“與房地產開發的(de)(de)季節性(xing)波(bo)動(dong)有關”。

對(dui)(dui)此，嚴躍(yue)進(jin)擔憂，這種波動性的(de)經營業績，會造成投資者(zhe)對(dui)(dui)未來預期(qi)的(de)不確定性。

首(shou)開(kai)顯然也意(yi)識到了這(zhe)一(yi)(yi)點。其在(zai)財報中表示，要進一(yi)(yi)步強化項目(mu)運作。對于首(shou)開(kai)未(wei)來業績，王怡認為，完成年初銷(xiao)售(shou)目(mu)標(biao)不存在(zai)任(ren)何問題。