每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 張(zhang)威 發(fa)自(zi)北京(jing)    

每經記(ji)者 張威 發自(zi)北(bei)京(jing)

11月12日，十八屆(jie)三中全會閉(bi)幕并發布(bu)全會公報，其中提出讓廣大農(nong)民平等參與現代化(hua)進程、共同分(fen)享現代化(hua)成果，要加(jia)快構(gou)建新型(xing)農(nong)業經營體系，賦予農(nong)民更多財產權利。

業內(nei)人士認為，上述表述意味(wei)著未來農(nong)村土(tu)地流轉會(hui)有重大(da)改革，土(tu)地價(jia)值(zhi)和土(tu)地收益分配要更多向農(nong)民傾斜(xie)。

中(zhong)國(guo)社科(ke)院農(nong)(nong)發所研究員黨(dang)國(guo)英(ying)表示，構建新型農(nong)(nong)業經營體系，意味著(zhu)農(nong)(nong)地流轉形式將進(jin)一步多元(yuan)化。

截至目(mu)前，已有中信信托(tuo)和(he)北京信托(tuo)先后推出了土地流轉信托(tuo)產品。昨日(ri)（11月(yue)13日(ri)），《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)從信托(tuo)公司人(ren)士了解到(dao)，對于(yu)資(zi)金難題，部分公司已經(jing)將目(mu)標瞄準了保(bao)險資(zi)金。

用(yong)益(yi)信(xin)托首(shou)席分(fen)析師李旸也(ye)表示，土地利用(yong)需(xu)要(yao)長(chang)期規(gui)劃，效益(yi)也(ye)需(xu)要(yao)長(chang)期才能顯(xian)現(xian)。項目在(zai)發(fa)展過(guo)程中需(xu)要(yao)資(zi)金信(xin)托支持，來(lai)源會是(shi)機構資(zi)金、保險資(zi)金、養老金等。

政策預期(qi)助推土地流轉信(xin)托(tuo)/

一位信托(tuo)公司(si)高管向《每日經(jing)濟新聞》記者坦言，目前，政策有加大支持土地流轉(zhuan)的趨勢，信托(tuo)公司(si)如果(guo)看(kan)到機會就得抓住，否則(ze)等該領域產品發展壯大再(zai)介入，肯定(ding)為(wei)時已晚。

從中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)和(he)北(bei)京信(xin)(xin)托(tuo)相(xiang)繼推出的土地流轉(zhuan)信(xin)(xin)托(tuo)產品來看，各(ge)有(you)特點。中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)與(yu)安徽省(sheng)宿州市埇橋區政府合(he)作，農(nong)民將土地承包經營權委(wei)托(tuo)給中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)，中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)統(tong)一(yi)進行規(gui)模(mo)化(hua)管理，找專業化(hua)公司(si)進行出租(zu)，同時，對(dui)土地的功能做一(yi)些提升。在建設過程(cheng)中(zhong)需要資金，則(ze)會發行資金信(xin)(xin)托(tuo)計劃來解決。

北(bei)京(jing)信(xin)托則是采(cai)用(yong)的 “雙合作(zuo)社模式(shi)”，即“土地(di)(di)(di)合作(zuo)社”+“專業合作(zuo)社”。首先(xian)將擬進行信(xin)托的土地(di)(di)(di)經營權(quan)(quan)(quan)確權(quan)(quan)(quan)到村(cun)民個(ge)人，再由村(cun)民以其土地(di)(di)(di)經營權(quan)(quan)(quan)入股(gu) “土地(di)(di)(di)合作(zuo)社”，土地(di)(di)(di)合作(zuo)社作(zuo)為(wei)委托人，以土地(di)(di)(di)經營權(quan)(quan)(quan)在北(bei)京(jing)信(xin)托設立財產權(quan)(quan)(quan)信(xin)托。這一模式(shi)流轉土地(di)(di)(di)的經營主體為(wei)當地(di)(di)(di)種(zhong)植(zhi)大(da)戶發起的 “專業合作(zuo)社”，北(bei)京(jing)信(xin)托代表土地(di)(di)(di)信(xin)托將土地(di)(di)(di)租(zu)賃給(gei)“專業合作(zuo)社”。該項目落地(di)(di)(di)江(jiang)蘇無(wu)錫(xi)，11月7日(ri)正式(shi)成(cheng)立，不設定固(gu)定信(xin)托期限，但不少于15年(nian)。

雖(sui)然兩家信(xin)托(tuo)公(gong)司推(tui)出的土地(di)流(liu)轉(zhuan)信(xin)托(tuo)產品模式(shi)不同，但(dan)都會(hui)選擇合作(zuo)(zuo)伙(huo)伴，中信(xin)信(xin)托(tuo)的合作(zuo)(zuo)伙(huo)伴是(shi)宿州(zhou)市埇橋(qiao)區(qu)政府和安徽(hui)帝元，而北京信(xin)托(tuo)的合作(zuo)(zuo)伙(huo)伴是(shi)土地(di)合作(zuo)(zuo)社和專業合作(zuo)(zuo)社。

昨日，用益信(xin)托(tuo)首(shou)席分析師李旸對《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者(zhe)表示(shi)，土(tu)地流轉信(xin)托(tuo)產品會是一(yi)個趨勢，國家的一(yi)個戰略是提高城鎮人口(kou)的比例，城市擴充(chong)、城鄉(xiang)結合一(yi)定會加快土(tu)地交(jiao)易，因此(ci)存在很多(duo)商機(ji)，如果信(xin)托(tuo)介入并且做得好，以后會有很大的發(fa)展空(kong)間。

未來(lai)模(mo)式或多為單一信托/

據了(le)解，除中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、北(bei)京信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)之外(wai)，中(zhong)糧(liang)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、華(hua)寶(bao)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、中(zhong)航(hang)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)等多家信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)公(gong)司也都相繼傳出在布局土地(di)流轉信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)。

某信托(tuo)公司(si)管理人士向 《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者表(biao)示，目前(qian)(qian)該公司(si)正(zheng)在研究土地(di)流(liu)轉(zhuan)信托(tuo)產品，同時密切關注其他(ta)問世的相關產品，希望能從中獲取(qu)經驗，但目前(qian)(qian)面臨最重要的難題是(shi)沒有(you)合(he)作伙伴和資金。

據了(le)解，由于土地(di)(di)流轉信(xin)(xin)托(tuo)涉及到土地(di)(di)經營(ying)權(quan)問題，信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司(si)推出該(gai)類產品的前提是有合作意(yi)向(xiang)的政府與(yu)當地(di)(di)農民(min)達成一致，而一些信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司(si)往往也擔心農民(min)擁有土地(di)(di)的使用權(quan)，并不是所有的農民(min)都會信(xin)(xin)任信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司(si)。同(tong)時，由于土地(di)(di)流轉信(xin)(xin)托(tuo)期(qi)限較長，以中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)和北京信(xin)(xin)托(tuo)為例(li)，期(qi)限為12年和15年，在此過程中，信(xin)(xin)托(tuo)項目(mu)要(yao)順利進行必定(ding)需要(yao)大量(liang)資(zi)金。

“在研(yan)究土地流轉信托(tuo)產品(pin)過程中，我們(men)把資(zi)金目標對準了保險(xian)公司，因為其資(zi)金期限(xian)長(chang)、穩(wen)定。”上述信托(tuo)公司管理人士表(biao)示(shi)。

另一家信托公(gong)司(si)人(ren)員稱，保(bao)險公(gong)司(si)確實是信托公(gong)司(si)考慮資金來(lai)源的(de)一個(ge)領域，同時也會把(ba)目(mu)標(biao)朝向大的(de)機(ji)構、企業。

李(li)旸也(ye)認(ren)為(wei)，信(xin)托公司(si)在推行(xing)土(tu)地(di)流轉(zhuan)信(xin)托產品過程中，土(tu)地(di)利用會有(you)一個長(chang)(chang)期(qi)規(gui)劃，而(er)(er)且效益長(chang)(chang)期(qi)才能顯現出來(lai)，要有(you)比較長(chang)(chang)期(qi)的資(zi)金(jin)。此外(wai)，因土(tu)地(di)流轉(zhuan)信(xin)托期(qi)限較長(chang)(chang)，而(er)(er)個人(ren)資(zi)金(jin)很難長(chang)(chang)時間不(bu)使用。而(er)(er)未來(lai)可能主要是單一信(xin)托，資(zi)金(jin)多為(wei)機(ji)構資(zi)金(jin)、保險資(zi)金(jin)、養老金(jin)等。

李旸認為，目前土地流轉信托是新(xin)生(sheng)領域(yu)，信托公(gong)司獨立(li)做這個事(shi)情有些不現(xian)實，都會與其他機構合(he)作(zuo)，但未來(lai)產生(sheng)的利(li)益問題可(ke)以在信托合(he)同中加以規(gui)范(fan)。